Перед тем, как подписать такой документ, важно понять, ипотека на квартиру по ипотеке, что это такое и какие подводные камни?
И хотя подписание документа является обязательным условием для получения ипотечной ссуды, есть возможность вернуть такой документ, если требуется регистрация и другие юридические нюансы.
Закладная на квартиру по ипотеке
Понятие ипотеки на квартиру определяется следующими законодательными актами:
На самом деле ипотека — это залог имущества, которым владелец собственности, который также является заемщиком, продолжает владеть и использовать.
Ипотечный кредитор обычно представляет собой банк, который оказывает финансовую помощь собственнику без права владения и проведения операций с недвижимостью.
Залоговым правом собственности может быть не только квартира, которой владелец уже владеет, но и купленная на деньги залогодержателя либо на вторичном рынке, либо в новостройке.
Условия и отношения сторон оговариваются в договоре о залоге (договоре ипотеки), а также в специальном документе — ипотеке.
Что это?
В искусстве. 13 Закона № 102-ФЗ описывает понятие ипотеки.
Ипотека — это документ, удостоверяющий права банка и заемщика, а также условия их взаимных договоров.
В п. 2 ст. 13 означает, что этот документ зарегистрирован и ценен. Это не отдельный договор, а приложение к основному договору ипотеки.
Ипотечная облигация отражает все нюансы ипотечных отношений.
Ипотека на квартиру — это залог этого имущества, гарантирующий возврат.
Зачем нужна?
Долгосрочные ссуды редко выдаются без надлежащего обеспечения.
В течение срока действия ипотеки многое может измениться, и в случае неплатежеспособности заемщика банк рискует понести финансовые потери.
Фактически, ипотека необходима для упрощения процедур ликвидации и покрытия банка в случае серьезной задолженности по выданной ссуде.
Этот документ подтверждает права финансового кредитного учреждения на владение этим титулом.
Если заемщик перестает платить, на условиях, указанных в ипотеке, банк закладывает имущество и покрывает его убытки за счет вырученных средств.
Если банку срочно нужны деньги, можно оформить ипотеку заемщика, и права получит новый управляющий.
Такая практика вполне легальна, так как любую ценную бумагу можно продать без учета мнения заемщика — ему просто сообщают о смене владельца ценной бумаги.
Чем может являться?
Как указано в ст. 5 Закона № 102-ФЗ предметом залога могут быть:
- квартира, жилой дом, комната в общей квартире,
- дача, садовый сарай, гараж,
- земельный участок (за исключением земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности),
- парковка,
- воздушные и морские корабли — яхты, самолеты и др.
Исключение составляет предприятие в форме имущественного комплекса или права аренды имущества, а также объекта, стоимость которого не может быть установлена (п. 4 ст. 13 № 102-ФЗ).
Финансовое учреждение, принимая решение о крупном долгосрочном кредите, учитывает свой опыт работы с ликвидностью заложенного имущества.
Следовательно, товары, которые не пользуются спросом, не интересуют банк, что ограничивает возможности потенциальных заемщиков.
Содержание документа
Содержание ипотеки регулируется ст. 14 Закона № 102-ФЗ. В самом названии обязательно должно быть слово «ипотека».
Обязательная информация, которая должна быть включена в документ, включает:
важно вкратце прояснить всю историю ипотеки: кто и когда был первым ипотечным кредитором и последующими правопреемниками, были ли замены, отмены, реставрации и т.д.
Если есть какие-либо залоговые права на имущество (кроме ипотеки), это также необходимо указать в документе.
Из содержания следует, что такой документ является односторонним, то есть подписан только стороной, лишенной права взыскания. Форма документа — свободная, главное, чтобы была записана вся необходимая информация, внесение дополнительных пунктов не запрещено, а отдельным документом.
Пример ипотеки на квартиру с ипотекой.
Оценка залогового имущества
Чтобы уточнить реальную стоимость недвижимости, которая служит гарантией кредитного договора, необходимо заказать оценку.
Не выполняя эту процедуру, как того требует ст. 13 абзац четвертый Закона Российской Федерации от 29.07.2012 г. 102-ФЗ, оформление и выдача ипотеки невозможны, если стоимость объекта в денежном выражении не установлена или ее определение затруднено.
Читайте также статью о видах оценки квартиры: инвентаризация, земельный кадастр, рынок.
Порядок
необходимо определить не только рыночную стоимость ипотечной квартиры, но и ликвидную (это важно для банка). Порядок проведения такой оценки регулируется Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ.
Кредитор выбирает эксперта из числа независимых экспертов, которые являются постоянными партнерами банка-кредитора. Такие оценщики, как правило, прошли проверку и на практике доказали свою компетентность и объективность.
Между оценщиком и заемщиком заключается договор. Эксперт изучает техническую документацию на объект, фотографирует и выбирает необходимую методику, выбирает метод оценки, подход и производит расчеты.
Результатом деятельности оценщика является заключение, в котором указаны конкретные суммы оценки квартиры (рыночная и ликвидная), дата проведения процедуры.
Заказчик экспертизы обязан оплатить услуги эксперта, то есть залог.
Документы
Для выполнения расчетов заказчик должен предоставить эксперту следующие документы:
- документы на квартиру (свидетельство о праве собственности, договор долевого участия или купли-продажи и т д.),
- кадастровый паспорт дома,
- чертежи (хотя бы план и пояснение помещения),
- паспорт заемщика.
Посещение квартиры, которая является предметом оценки, позволяет специалисту лично убедиться в отсутствии грубых перепланировок, а также сделать фотографии для работы и сделать вывод.
Что разрешено законом в перепланировке квартиры, а что нет, читайте здесь.
Особенности оформления
Документ составлен в 1 экземпляре. Хотя форма карты не имеет четкого стандарта, каждый банк разработал свою собственную базовую структуру ипотеки.
Для заемщика это еще удобнее и проще: оформив ипотеку по предложенной модели, заемщик может быть уверен, что ничего не потерял.
важно внимательно проверять все данные, введенные в эту безопасность, а также информацию о размещении: малейшая неточность может привести к отказу со стороны банка и проблемам в будущем.
В тексте документа не должно быть плана погашения кредита и процентов — если есть возможность произвести выплаты на большую сумму и закрыть задолженность раньше, чем предполагалось, возникнет несоответствие.
О том, как погасить ипотеку раньше, чем предполагалось, читайте в нашей статье.
О новом порядке оформления ипотеки с ипотекой смотрите в видео:
Условия
Документ может быть составлен при следующих условиях:
При оформлении ипотеки также должны быть соблюдены следующие условия:
- ипотечная квартира должна быть описана максимально подробно, чтобы идентификация не вызывала ни малейшего спроса,
- должна быть подробная и достоверная информация о лице, выдающем эту гарантию,
- если заемщик и владелец квартиры, являющейся залогом, не являются одним и тем же гражданином, в ипотеку также должны быть внесены данные о собственнике,
- важно указать, как вы планируете погасить задолженность и точную дату полного баланса,
- обязательно запишите в ипотеке полную сумму ипотечного кредита, а также размер процентной ставки,
- если есть созаемщики, подпись каждого из них обязательна,
- реквизиты платежа должны быть внесены в ипотеку.
При оформлении ипотеки основными участниками являются получатель имущества и банк-кредитор.
важно знать, что отсутствие государственной регистрации прав собственности на недемаркированные земли не помешает финансовому учреждению, если оно того пожелает, выдать за них ссуду и оформить ипотеку.
Регистрация
Сам документ, являясь титульным, а не проблемой, не требует регистрации в соответствии с Приказом Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг Российской Федерации от 26 февраля 1999 г. N 195-Р.
Как указано в ст. 16 № 102-ФЗ, законный владелец ипотеки вправе вести государственный реестр залогодержателя данного титула в ЕГРН.
Данная процедура интересна не только для владельца документа, но и для залога — государственная регистрация гарантирует законные права сторон и предотвращает фальсификацию обеспечения.
Регистрация должна происходить до дня обращения, после чего ипотечный владелец должен письменно проинформировать должника о процедуре и предоставить выписку из ЕГРН.
При изменении названия процедура должна быть повторена, хотя и не обязательно: это только право, но не обязанность.
Документы
Для регистрации ипотечника необходимы следующие документы:
Для идентификации ипотеки ей присваивается номер. При смене собственников этот документ остается неизменным до досрочного погашения кредита. Карту можно аннулировать, затем оформляется новая.
Хранение
Единственная копия документа остается у собственника (ипотека).
Первоначальный владелец — банк, который имеет право продать право залога, поэтому у карты появился новый владелец. Эту процедуру можно выполнять сколько угодно раз, и следующий владелец всегда берет на себя управление хранилищем.
Стр. 8 арт. 13 № 102-ФЗ установлено, что документ может быть передан хранителю на хранение.
Срок действия
Срок кредита равен сроку возврата кредита.
Как только заемщик производит последний платеж, и банк принимает это к сведению, карта теряет юридическое значение и смысл: истек срок ее действия. Документ без указания даты проводки является нулевым.
Как вернуть или продать закладную?
Залогодержатель получит ипотеку обратно только в том случае, если он выполнит все обязательства по кредитному договору.
И неважно, произошло это вовремя или с опережением графика.
С этого момента права полностью возвращаются заемщику, и после того, как банк отметит погашение всех долгов, установленный заемщик может аннулировать залог по ипотеке на квартиру на основании возвращенного документа.
Пример заявления о снятии ограничений на квартиру в части полной выплаты ипотеки.
Банк имеет право продать ипотеку любому лицу, при этом договор займа и право пользования имуществом остаются в силе для заемщика.
Другими словами, ничего не меняется, кроме реквизитов платежа.
Эта гарантия может служить для банка средством реализации своих прав следующими способами:
- продажа документа,
- продажа доли залога,
- обмен предметами залога,
- оформление уступки прав.
Такие действия банка как ипотечного кредитора законны.
Утрата
Если безопасность потеряна, следует запросить дубликат. Как указано в ст. 18 № 102-ФЗ, при этом имеет право требовать залог сам (а если это третье лицо, то заемщик).
Дубликат оформляется самим заемщиком (причем этот документ должен в точности повторять недостающий оригинал) и передает его в регистрирующий орган, который уже доставит дубликат лицу, утерявшему оригинал.
Если банк отказывает в удовлетворении законного требования клиента о возврате ипотеки после полной выплаты кредита, документ может быть восстановлен в судебном порядке, предварительно подав жалобу в Центральный банк.
Чтобы иметь под рукой доказательства претензии, важно обратиться в банк с письменным запросом на выдачу оригинала, чтобы снять бремя ипотеки. Банк будет вынужден дать письменный ответ.
Поскольку в погашении ипотеки в кратчайшие сроки заинтересован только заемщик, именно он не должен откладывать решение о снятии залога по ипотеке, для чего необходимо оформить дубликат.
Подводные камни
Сложности могут возникнуть, если ипотека перепродавалась несколько раз.
Из-за необязательной регистрации прав на этот документ заемщик может не найти концов, где искать наиболее ценную карту, столь важную для семьи.
Наиболее важным моментом является полное соответствие данных об ипотеке в кредитном договоре и в ипотеке. Без тщательной проверки этих двух документов должник может попасть в неприятную ситуацию.
В п. 4 ст. 14 № 102-ФЗ установлено, что в случае разногласий предпочтение отдается толкованию пунктов ипотеки, а ответственность за возникшие проблемы и расходы несет отправитель титула.
Поскольку ипотека выдается на долгосрочной основе, супруги, выступающие в качестве созаемщиков, вполне могут расторгнуть брачные отношения, что не повлияет на их совместные обязательства.
Узнать, как делится ипотека квартиры в случае развода, можно здесь.
Банк не заботится о средствах, долги которых покрыты, и тот, кто воспользуется гарантией, может материально пострадать. Особенно сложно решить эту проблему, если ипотека выдается на строящееся жилье.
Кредитные учреждения стремятся покрыть свои убытки, поэтому очень редко выдаются ссуды на покупку жилья без залога недвижимости.
Это хороший выход для простых граждан с низким уровнем дохода, но стоит очень ответственно подойти к оформлению документов, а еще лучше воспользоваться услугами специалиста в этой сфере.
