Такая концепция, как рефинансирование ипотеки, представляет собой различные подводные камни, о которых должен знать заемщик. Есть много способов решить проблему с проблемной ссудой, но для этого нужно проконсультироваться с банками и выслушать их предложения.
Что такое рефинансирование
Под рефинансированием ипотечной ссуды следует понимать оформление в банке другой ссуды, с помощью которой клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй заем выдается под другую процентную ставку, что позволяет быстро погасить долг. Например, одна ипотека была выдана под 20%, а вторая — под 15% годовых.
Выгоды для сторон очевидны. Для заказчика это:
Банку тоже выгодно. Например, возможность рефинансирования привлекает новых клиентов. К тому же вероятность возврата по второй ссуде намного выше.
Причины
У заемщиков может быть много причин для рефинансирования ипотечной ссуды. Но самые важные из них:
- Уменьшите размер ежемесячных платежей за счет низких процентных ставок. Но если ставки занижены, следует более внимательно изучить договор. Вероятно, в будущем банк компенсирует это так называемыми «скрытыми платежами».
- Увеличение сроков. Многих заемщиков не беспокоят проценты, а они хотят продлить срок выплаты.
- Сокращение сроков. Рефинансирование также используется, чтобы позволить клиенту быстрее выплатить долг.
- Консолидация ссуд. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, и проценты будут снижены.
- Изменение гарантии. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность предоставить ссуду, предоставив другую гарантию.
- Обмен банка. Если отношения с кредитором не работают, в некоторых случаях клиент может попытаться изменить их.
- Обмен валют. Клиенты нередко ошибаются при подаче заявления на ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится непосильной ношей, поэтому нужно менять валюту на отечественную.
Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых вам следует знать.
Риски для заемщика
Недостатки рефинансированной ссуды зависят от многих факторов. Но есть еще два существенных недостатка. Первая «ловушка» — это сама процедура продления. Заемщик должен повторно подать справку с места работы, различные технические документы на недвижимость и т.д.
Также перерегистрация во многих банках условно бесплатна. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т.д. Вся процедура также требует времени. Поэтому можете смело брать несколько дней за свой счет, так как придется проходить различные инстанции и ждать решения банка.
Рефинансирование следует использовать тем заемщикам, у которых длительный срок кредита, высокие процентные ставки и большая сумма.
Второй недостаток — налоговый вычет. Что это? Говоря простым языком, вычет означает возможность вернуть 13% средств, потраченных на покупку жилья. Но это правило действует только тогда, когда стоимость квартиры не превышает 2 млн рублей. Кроме того, вы можете воспользоваться преимуществом только один раз в жизни.
В эти 13% также входят проценты, если квартира приобретена в ипотеку. А если заемщик взял очередную ссуду на погашение ипотеки, возникнут проблемы с удержанием налога. Даже если заемщику удастся получить возврат средств, но не все. И потеря будет значительной.
С чего начать
Если ипотека становится реальной проблемой, не усугубляйте ситуацию, прекращая платить. Возможно, рефинансирование станет хорошим выходом из ситуации. Но что делать в первую очередь? В первую очередь следует позаботиться о документах. Поскольку вам нужно будет обратиться к другому кредитору, ему потребуются все документы, касающиеся недвижимости, а также доход заемщика.
Но главное даже не в этом. Для проведения рефинансирования необходимо согласие банка, в котором был выдан кредит. Он должен быть оформлен письменно с соблюдением всех правил. Возможно проведение процедуры без согласия залогодержателя, но в этом случае проценты будут несколько выше, чем за разрешение.
Должен ли я сообщать о цели ссуды? Конечно, когда нужно выплатить небольшую потребительскую ссуду, вряд ли кто-то попросит об этом клиента. Но если речь идет о крупной сумме, банку потребуются объяснения. И здесь могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинство заемщиков получают отказ.
С точки зрения кредитора все выглядит так: он ссужает деньги и получает заемщика, не погасившего предыдущую ссуду. Придется доказывать свою кредитоспособность и т.д. Если банк все же отказывается рефинансировать, есть смысл подумать о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит получать ее в том же банке, где выдается ипотека.
Конечно, если ипотечный кредит не погашен (и даже на такую большую сумму), то оформить обычный потребительский кредит сложно. Также вам нужно будет доказать, что заемщик сможет погасить две ссуды одновременно. Ведь даже если вы укажете истинную цель ссуды, кредитор не сможет проверить эту информацию.
Если кредитор дает согласие на повторную ссуду, следует помнить еще об одном важном условии: задолженность по ипотеке не должна превышать 80% от рыночной стоимости недвижимости. Проблемы возникают и на этом этапе, особенно если ипотека была выдана несколько лет назад. Но в любом случае заказчику придется доплатить, чтобы вложить в указанную сумму.
Прежде чем обращаться в банк с просьбой о рефинансировании, следует просчитать все риски. Низкие процентные ставки в течение длительного периода не всегда приводят к значительной экономии. А различные скрытые платежи, комиссии и перевыпуск — это дополнительные расходы.
Примечание: если банки не принимают рефинансирование и не могут подать заявку на получение потребительского кредита, может быть организована реструктуризация. Эта процедура аналогична рефинансированию, так как срок тоже увеличивается, а сумма долга уменьшается.
Подводные камни рефинансирования ипотеки чаще всего заключаются в сложности повторного зачисления. Конечно, если не учитывать отсутствие выгод от нового кредита. Налоговый вычет также можно вернуть, если все рассчитано правильно. Но чтобы не было повода обращаться в банки с просьбой о рефинансировании, следует учитывать все нюансы при оформлении ипотеки.
