Входят ли в стоимость квартиры при ее продаже неотделимые улучшения

Когда вы покупаете второй дом, отремонтированный или меблированный, его стоимость часто включается в цену договора купли-продажи.

Это влечет за собой дополнительные расходы продавца по уплате налогов.

Чтобы минимизировать дополнительные расходы, стороны сделки должны занижать реальную стоимость жилья.

С этой целью часто заключают договор на неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры.

Уважаемые читатели! В наших статьях рассказывается о типичных способах решения юридических проблем, но каждый случай уникален. 

Если вы хотите узнать, как решить вашу конкретную проблему, воспользуйтесь формой онлайн-консультации справа или позвоните по телефону +7 (812) 425-60-24. Это быстро и бесплатно!

Что это такое?

Давайте рассмотрим, что означает понятие неотделимых улучшений при составлении договора купли-продажи квартиры. Неразделимые улучшения — это улучшенные жилищные условия, созданные предыдущим хозяином:

наличие встроенной техники в квартире на момент продажи;

замена старой мебели, систем отопления, стройматериалов;

а так же перепланировка и реконструкция комнат.

И их называют неразлучными, потому что бывший владелец не может отделить их от недвижимости. Это основа удорожания вторичного жилья.

Следует отметить, что понятия «неотделимые улучшения» в Гражданском кодексе не существует. Его придумали продавцы для снижения налога на продажу недвижимости, стоимость которой выросла за счет проведенного ремонта.

Несмотря на это, договор является законным. В том случае, если была проведена перепланировка дома, это необходимо указать в технической документации, иначе это будет считаться неправомерным.

Вас могут заинтересовать следующие статьи:

Сотрудники Росреестра передают данные об операциях с недвижимым имуществом в налоговую инспекцию, которая обязывает продавца платить налоги с полученной прибыли на основании этой информации.

Чтобы уменьшить сумму налогов или полностью избежать их уплаты, владелец квартиры часто предлагает покупателю занижать реальную цену в договоре .

Разница между фактической ценой и ценой, указанной в контракте, является неотъемлемой надбавкой за улучшение, которую продавец получает после завершения сделки.

Плюсы сделки:

Продавец может снизить свои налоговые расходы.

Минусы заключения сделки:

Покупатель в случае недооценки реальной стоимости приобретенного товара рискует потерять часть денег, если его права будут защищены в суде.

Продавец, в свою очередь, также рискует, что налоговые органы могут заинтересоваться законностью сделки по неотделимым улучшениям и привлечь продавца к ответственности. Его могут не только заставить платить налоги, но и применять штрафные санкции.

Как правильно написать расписку?

Для документального подтверждения оплаты дополнительной суммы за неотделимые улучшения стороны по взаимной договоренности оформляют квитанцию.

Документ гарантирует продавцу, что он получит доплату, равную сумме, которую он вложил в ремонт квартиры, без уплаты налогов.

Оформив квитанцию, покупатель будет уверен, что ему вернут уплаченные за проживание деньги в случае, если продавец по каким-то причинам откажется от сделки. Это касается не только основной суммы, но и дополнительной суммы.

Этот документ, как и другие, требует правильного форматирования. Составлено самим продавцом, написано от руки в произвольной форме.

При этом в нем должна быть понятная и понятная формулировка всех обстоятельств и нюансов сделки с сохранением фирменного стиля и с соблюдением всех правил офисной работы. Для написания квитанции используются только синие чернила.

Необходимо прописать точные паспортные данные обеих сторон:

имя и фамилия;

серия и номер паспорта;

каким органом он был выпущен и когда;

место регистрации.

Также в квитанции, помимо самого факта получения денежных средств, указывается перечень доработок, за которые покупатель доплачивает деньги. Сумма прописывается как цифрами, так и буквами, валюта должна быть указана.

В конце квитанции проставляется дата и подпись, которая написана полностью. Также делается приписка о том, что стороны не имеют друг к другу материальных претензий и что платежи по оплате неотделимых улучшений произведены в полном объеме. Квитанция не прилагается к договору купли-продажи и оформляется до уплаты продавцом налога на сделку.

Он оформляется в количестве экземпляров, равном количеству сторон, участвующих в операции. Не требует обязательного нотариального заверения, главное, чтобы он был составлен без ошибок.

Показания всегда имеют вес в суде, поэтому рекомендуется составлять расписку в присутствии свидетелей, чтобы избежать дальнейших моральных и материальных потерь в случае несогласия или отказа от операции одной из сторон.

Идеальным вариантом оформления документа будет, если вы четко укажете, когда и в какой сумме поступили деньги на стоимость жилья, и отдельно укажете сумму на неотделимые улучшения с их обязательной передачей.

Кроме того, в квитанции должны быть указаны условия, при которых продавец возвращает деньги покупателю. Это может быть расторжение договора продавцом или невыполнение им одного из пунктов договора. В этом случае продавец обязан вернуть покупателю деньги как за жилье, так и за улучшения.

Совершение торговой сделки — очень серьезное время. Важно, чтобы обе стороны заключили договор без непредвиденных последствий. Правильная конструкция — залог вашей безопасности.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно вашу проблему — звоните прямо сейчас: +7 (812) 425-60-24 (Москва)

это быстро и бесплатно!

Неотделимые улучшения квартиры: что это такое по ГК РФ

Сегодня понятие «неотъемлемые улучшения в квартире» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или аренде собственности эти улучшения часто являются предметом споров между домовладельцем и арендаторами и, в случае купли-продажи, используются для снижения налога продавца. Что это такое, как регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов — рассмотрим далее.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное толкование тех, которые являются неотъемлемыми улучшениями, дает ст. 623 ГК РФ. В соответствии с ним неотделимыми считаются те изменения права собственности, которые невозможно снять без нанесения ущерба квартире. Например:

перепланировка жилья — снос перегородок, установка вместо санузла душевой кабины, перенос сантехники, вентиляции;

установка дооборудования и реконструкция — аккумуляторные батареи, кондиционер, теплые полы, замена электропроводки и водопровода, газопровода;

капитальный ремонт и реконструкция квартиры;

в некоторых случаях это также может включать дезинфекцию от мышей, клопов, тараканов.

Список не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры согласно ГК РФ — их нельзя демонтировать без значительного разрушения квартиры и ее повреждения.

Следовательно, неотделимые улучшения не включают:

бытовая техника — стиральные машины, холодильники, плиты, посудомоечные машины, пылесосы, микроволновые печи и так далее;

мебель (раздельная и наушники) — если они не интегрированы в конфигурацию квартиры, например, некоторые гардеробы;

сантехника, если она не требовала переноса водопровода (например, установка душевой кабины требует перемещения труб, а замена раковины не предполагает таких действий. Душевая кабина станет неотъемлемым улучшением, а раковина — быть отделимым);

предметы быта и быта — посуда, предметы быта.

Внимание! Все, что можно взять с собой, не повредив имущество, является самостоятельным улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене саморезами, его можно без проблем снять — это считается отделимым улучшением.

Вышеупомянутое понимание используется только для сдачи в аренду квартир. Неразделимые улучшения в покупке и продаже определяются несколько иначе — мы рассмотрим их в соответствующем разделе статьи.

Неотделимые улучшения при аренде

Арендатор сдаваемой квартиры может провести ремонт, приобрести дополнительную мебель и технику. В некоторых случаях необходимо выполнение неотъемлемых улучшений в арендуемом помещении: капитальный ремонт, изменение электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос о том, кто оплачивает эти манипуляции и оплачивает ли собственник дома произведенные улучшения, полностью зависит от регистрации этого момента в договоре.

Основные правила:

Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. По договоренности сторон владелец квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, покупка комплекта мебели для гостиной у арендатора по цене, которая включает износ.

Неразделимые доработки необходимо согласовывать с владельцем. Если вы не согласны, компенсации не будет, даже если это условие прописано в контракте. Согласование должно быть предварительным — заранее, до начала работы. Последующее одобрение (по сути) в этом случае не считается и считается нарушением договора.

Варианты оформления договора

При заключении договора аренды недвижимого имущества в его текст должно быть включено условие неотделимых улучшений — для этого не нужно заключать отдельный договор. Это даже не обязательно нотариально заверить. Есть несколько вариантов формулировки условия в контракте.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неразделимые улучшения необходимо заранее согласовывать с владельцем квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя вносить неотъемлемые улучшения в арендуемое имущество. В этом случае Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Совет. Мы рекомендуем включить соглашение в текст соглашения — например, посредством простого уведомления или путем составления специального соглашения. Кроме того, необходимо установить срок выплаты компенсации, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию.

Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Внесение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается суть работ, сроки их выполнения, результат и порядок проведения затраты на приемку работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и способы возмещения Арендодателем стоимости неотделимых улучшений».

Скачать договор аренды с компенсацией неотделимых улучшений.

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неразделимые улучшения сдаваемого в аренду имущества необходимо заранее согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на жильцов — собственник квартиры им никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор имеет право с письменного согласия Арендодателя вносить неотъемлемые улучшения в арендуемое имущество. При этом стоимость таких доработок Арендодателем не компенсируется».

Совет. Если такое условие появится в договоре, арендатор не сможет компенсировать произведенные улучшения, даже если он потратил на них значительную сумму. Необходимо заранее продумать, выгодно ли такое условие жильцам — ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Фактически он будет использоваться самим владельцем или новыми арендаторами.

Скачать договор аренды без компенсации за неотделимые улучшения.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору производить неотделимые улучшения без ведома и согласия владельца, являются незаконными. Даже если они включены в текст договора, они не могут быть применены конкретно, они не имеют юридической силы по гражданскому праву.

Если арендатор, например, перестраивает помещение без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию, даже если в договоре есть соответствующее условие. Кроме того, домовладелец обяжет арендатора через суд вернуть квартире в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если договор не содержит упоминания о неотъемлемых улучшениях, применяется закон. Согласно Гражданскому кодексу:

арендатор получает согласие арендодателя;

арендодатель впоследствии возместит стоимость работ.

Поэтому исключить компенсацию с согласия собственника можно только включив в договор особое условие. В других случаях арендодатель обязан возместить арендатору расходы.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок обращения с жилым помещением законом не установлен. Наш портал советует арендатору придерживаться следующего варианта:

1. Определить объем работ, составить предварительные документы сделки, смету.
2. Письменно согласовать с владельцем квартиры предстоящий ремонт. Это должно быть сделано не только с официальным уведомлением, но и с помощью соответствующего дополнительного соглашения, в котором конкретно указывается, какие работы будут выполнены, сколько это будет стоить и как будет выплачиваться компенсация.
3. Выполните работы, принесите их по договору подрядчика, соберите все квитанции и квитанции и передайте копии владельцу для возмещения затрат.

Скачать дополнительное соглашение о неотъемлемых улучшениях.

Примечание! Если домовладелец отказывается компенсировать неотделимые улучшения, они могут быть взысканы в суде.

Налоговый вопрос

По соглашению между физическими лицами необязательно объявлять о неотделимых улучшениях. А юридические лица — предприятия любой организационно-правовой формы — должны учитывать эти операции при исчислении налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, налогового режима и даже срока использования улучшений в деятельности компании.

Внимание! По вопросу учета благоустройства помещений на балансе предприятия вы можете проконсультироваться у дежурного юриста портала.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

Понятие «неотъемлемые улучшения квартиры» также встречается в сделках купли-продажи, но в другом контексте. В денежно-кредитной политике они используются для занижения налоговой базы и, как следствие, уменьшения суммы налога с продаж продавца.

Неразделимые улучшения не обязательно считаются арендой. Это и дорогой мебельный гарнитур, и бытовая техника, и дизайнерский ремонт. Главное — соответствовать сумме, которая должна быть отражена в документах.

Схема следующая:

1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, но продавец намерен снизить цену в денежно-кредитной политике, чтобы уменьшить будущий НДФЛ.
2. Партии заключают двух парламентариев. Один для квартиры, другой для неотделимых улучшений.
3. В Росреестре сдается только ДКП квартиры, право покупателя оформлено.
4. Покупатель расплачивается двумя контрактами. В результате продавец получает полную стоимость недвижимости.
5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижен.

Хотя Налоговый кодекс РФ не содержит прямого запрета на такие действия, их нельзя в полной мере назвать законными.

Образцы документов

Для заключения договора купли-продажи фурнитуры вам потребуются:

Внимание! Если у вас недостаточно средств для покупки квартиры, вы можете оформить ипотеку по данной сделке в Сбербанке. Остальные банки не принимают сделки при недостаточности средств.

Риски сторон

В случае такой сделки риски несут как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры существенно ниже рыночной, налоговые органы могут инициировать более тщательную экспертизу сделки. Убедившись в возможности совершенствования денежно-кредитной политики, МФНС:

также начислять НДФЛ с учетом скрытых доходов;

приведет к налоговой ответственности и наложению штрафа.

В результате продавец, рассчитывая на экономию на налогах, мог понести убытки.

Покупатель рискует при отмене или прекращении сделки получить обратно только сумму, указанную в dKT квартиры, и просто потерять сдачу.

Неразделимые улучшения квартиры можно найти в операциях аренды и продажи. В обоих случаях особое внимание следует уделять исполнению соглашений и их письменному заключению.

Уважаемые читатели! В статье представлена ​​актуальная информация на момент публикации материала. Законодательство постоянно развивается, поэтому мы рекомендуем вам обращаться к нашему дежурному юристу для решения отдельных вопросов.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в социальных сетях!

Читайте дальше: договор посуточной аренды квартиры.

Банки и «неотделимые улучшения» при налогообложении RosInvest.Com — Венчур, управление, инвестиции / RosInvest.Com /

Понедельник, 11 февраля 2013 Просмотров: 15572

«Банки, в том числе государственные, по всему миру помогают своим клиентам избегать уплаты налогов. Пока это выгодно клиентам и банкам, так будет и дальше. Когда он не станет прибыльным или станет чрезвычайно опасным, он прекратится », — отмечает бизнес-консультант RB Invest Владимир Андреев. Пока кредитора не поймают, он никогда не признает, что заработал деньги, помогая клиентам уклоняться был в последнем случае со старейшим частным банком Швейцарии: Wegelin. Заплатит правительству США 57,8 миллиона долларов за помощь примерно 100 американцам, получившим 1,2 миллиарда долларов в связи с уклонением от уплаты налогов. Wegelin — первый швейцарский банк, признавший себя виновным. Ранее UBS согласился заплатили $ 780 млн, но не признали себя виновным. Интересно, что подобных прецедентов среди российских банков не было за всю новейшую историю. Но это совсем не значит что граждане не занимаются оптимизацией налогов и что банки не участвуют в этот процесс.

Не думайте о «налоге»

Чем больше суммы, попадающие под налогообложение, тем сильнее соблазн сэкономить на налоговых выплатах. Что самое дорогое в России после полезных ископаемых? Конечно, недвижимость. Граждане Российской Федерации почти два десятилетия зарабатывают состояния на покупке и перепродаже квартир.

Год назад желающих приобрести квартиру в инвестиционных целях было около 20-25%, признает Лев Литовкин, глава Митинского офиса «Инком-Недвижимость». К концу 2012 года ожидается снижение этого показателя до 15%, но он все равно останется значительным.

Кроме того, эти инвесторы редко хранят свои деньги «в квартире» надолго, предпочитая получать прибыль и реинвестировать в жилье на этапе строительства. Именно на этих «инвесторов» взимается налог на продажу собственности, находящейся в собственности менее трех лет.

При продаже необходимо уплатить налог в размере 13% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.

Допустим, квартиру купили за 6 миллионов рублей и продали за 10 миллионов рублей. Это означает, что продавец должен выплатить казне 13% от разницы в 4 миллиона рублей, или 520 000 рублей. Это довольно крупная сумма, и очевидно, что вы не захотите отдавать ее в такой «непрозрачный» бюджет, как в России.

Если квартира покупается за наличные, проблем с уклонением от уплаты налогов просто нет — в новом договоре купли-продажи указывается ровно та сумма, на которую изначально была куплена жилая площадь. Именно его отправляют на регистрацию в Регистрационную палату и за разницу в 4 миллиона рублей.

продавец выписывает покупателю расписку. Эта схема настолько сложна, что используется повсеместно.

Конечно, в будущем покупатель может столкнуться с трудностями, если по какой-либо причине продавец пожелает «отменить» соглашение. Но все надеются, что расписка в суде поможет вернуть всю уплаченную сумму, а не только ту, которая указана в договоре.

Люди предпочитают не думать о последующих проблемах, которые у продавца могут возникнуть с налоговыми органами, когда все эти мошенничества будут обнаружены. Возможно, поэтому нам не удалось найти факты этих судебных разбирательств.

Правильно, зачем сталкиваться с налоговыми органами, тем более, что деньги поступили в полном объеме.

Бетон высшего качества

Иная ситуация, когда квартира в собственности менее трех лет приобретается не за наличные, а в ипотечный кредит. В этом случае в договоре для Регистрационной палаты необходимо указать те же 6 млн рублей, но получить ипотечный кредит на 10 млн рублей. (за вычетом суммы первоначального взноса).

«На моей памяти, в последние годы был только один клиент, который решил указать реальную сумму в договоре купли-продажи, продав квартиру, находящуюся в собственности менее трех лет.

Я не знаю его причин, но все, как правило, стараются не платить 13% от разницы », — сказал на условиях анонимности руководитель офиса подмосковного агентства недвижимости.

Чтобы оформить ипотеку на сумму, превышающую стоимость квартиры по первому договору купли-продажи, банки придумали умную фразу «неотделимые улучшения». Кроме того, «неотделимые улучшения» могут иметь место и тогда, когда квартира продается без отделки, то есть фактически нет улучшений, за которые нужно переплачивать.

В кредитном договоре с банком указывается полная сумма, которая делится на те же 6 млн рублей, на которые квартира была куплена застройщиком, и 45 млн рублей. (за вычетом первоначального взноса), по которым оценивались «неотъемлемые улучшения». Самое главное в этой схеме — это то, что снова есть договор о регистрации с Regalat, в котором фигурирует сумма в 6 миллионов рублей.

Сумма еще 4 миллиона рублей, она оформлена из расписки, выданной продавцом покупателю. И все довольны: банк заработал на ипотеке, продавец не заплатил в казну 520 000 рублей, покупатель получил квартиру. В этой схеме «крайним» остается только бюджет, который с учетом масштабов перепродажи налогооблагаемых квартир теряет миллиарды рублей в год.

оценить точную сумму потерь просто невозможно.

Схема или метод?

«Банки не заботятся о налогообложении своих клиентов, они беспокоятся об увеличении кредитов, то есть о своих доходах.

Поэтому они придумывают различные формулировки, чтобы не отклонить клиента, а каким-то образом «вложить» сумму кредита в договор купли-продажи, чтобы клиент принял это, думая, что он будет избавлен от налогов.

И платит заказчик налог или нет, это уже работа налоговой службы и законодателей, — замечает генеральный директор Академии наук «Мегаполис-Сервис» Аркадий Власенко. «Да, это верно, многие банки так делают.

По нашему опыту, кстати, Газпромбанк нам прямо сказал, что считает это «схемой» (уход от НДФЛ. — Прим. «Ко») и не практикует ее. При этом этим активно занимается некая «дочка» очень известного банка. Думаю, есть основания говорить о причастности банка к схеме », — подтверждает Роман Макаров, партнер ООО« Юрбюро.

По информации, из тех банков, которые не хотят использовать подобные схемы, клиентов агентств недвижимости часто называют «Возрождением».

«Проведение таких сделок сопряжено с рисками для покупателей — заемщиков банка и банков, так как в случае расторжения договора купли-продажи, невозможности зарегистрировать недвижимость и других подобных обстоятельств, покупатель получит деньги только от продавец оплатил в соответствии с договором купли-продажи », — поясняет свою позицию Олег Коркин, заместитель начальника управления розничной деятельности банка« Возрождение ». «Наш банк таких схем не использует, для нас это по определению неприемлемо», — сказал Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотеки Стройкредит Банка. Примечательно, что около двух десятков банков, в которые «Ко» обращались за комментариями, отказались говорить на эту тему. Значит ли это, что они тоже допускают использование подобных «схем»?

Неудобная «тема

По словам источника в риэлтерском бизнесе, подобные «схемы» активно используют госбанки. В частности, ВТБ-24 и Сбербанк.

«Сбербанк соблюдает нормы действующего законодательства, использованная договорная документация выходит за рамки юридической экспертизы и неоднократно защищала интересы банка в суде», — категорично заявила официальный представитель Сбербанка Полина Тризонова.

«Если продавец занижает стоимость квартиры при наличной сделке, достаточно указать заниженную стоимость в договоре, тогда, как правило, такие сделки через банки не проходят». «ВТБ-24 предоставляет услуги строго в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

При заключении кредитного договора банк проверяет предмет залога, кредитоспособность и платежеспособность заемщика и проверяет чистоту сделки », — сказал Андрей Осипов, старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ-24.

При этом, по его словам, не может быть «фискальной оптимизации» для сторон операции, которые напрямую взаимодействуют с банком. «Банк не контролирует договоренности между последующими участниками альтернативных сделок», — отметил Андрей Осипов.

Однако, по информации «Ко», и Сбербанк, и ВТБ-24 неоднократно проводили операции по «схеме», описанной выше».

Вопрос только в том, насколько «незаконно» и является ли это налоговым правонарушением, и какова часть вины банка в уклонении продавцов квартир от налогообложения? «Я не слышал о таком, но не исключаю, что это возможно.

Если такие факты имеют место, ЦБ и налоговые органы должны это понимать », — говорит Анатолий Аксаков, президент Ассоциации региональных банков России. На момент подписания выпуска получить ответ от ЦБ не удалось.

Резервы центрального банка

«Эта схема достаточно оригинальна и, на мой взгляд, имеет право на жизнь. Его нельзя назвать незаконным, поскольку, по сути, в этом нет ничего противозаконного, а национальное гражданское право предусматривает свободу договора.

Если стороны считают, что в этом имуществе есть «неотъемлемые улучшения», то они будут, если налоговый орган не сможет доказать обратное в суде.

А доказать это — довольно сложная и трудоемкая задача, зачастую требующая привлечения экспертов, — поясняет Андрей Фелюст, ведущий налоговый юрист юридической группы «Яковлев и партнеры.

Если эти факты действительно имеют место, генеральный директор ЮК «Райкин и Партнеры» Вадим Райкин расценивает действия банкиров, по сути, как содействие уклонению от уплаты налогов. «Конечно, ясно, что их намерение — заработать на ипотечной ссуде.

Но это можно считать косвенным умыслом », — считает эксперт. С другой стороны, ЦБ не может контролировать уплату налогов контрагентами (продавцами квартир) клиентов банка.

Хотя регулирующий орган по-прежнему может ограничивать такие транзакции, запрещая банкам принимать любые другие документы, подтверждающие предполагаемое использование кредита, за исключением договора купли-продажи. Все остальное в этом случае будет считаться злоупотреблением ссудой и приведет к расторжению договора.

Вадим Райкин предлагает другой способ борьбы с «схемами»: введение двойного бронирования для таких транзакций. В этом случае банкам будет просто невыгодно заниматься мошенничеством. Таким образом, рынок потребительского кредитования теперь регулируется.

Если ставка превышает 25%, это уже считается рискованной ссудой, и ЦБ требует дополнительных резервов. В результате для банка становится экономически бессмысленным устанавливать проценты по кредитам на уровне 50-80% годовых, как это было недавно.

Рука на вырезе

В мире давно существуют очень эффективные способы борьбы с теми, кто уклоняется от уплаты такого налога. Например, в странах Балтии «право первой ночи», то есть приоритетное право на покупку жилья, проданного владельцем по заведомо низкой цене, по закону закреплено за муниципалитетом, который регистрирует сделку.

«Готовы ли вы, гражданин, продать свою квартиру по такой смешной цене? В этом случае город покупает у вас, — говорит председатель совета директоров ВСК-Ипотека Владимир Лопатин. — Один или два из этих прецедентов, должным образом освещенных в прессе, полностью отбивают всякое желание обманывать с этим налогом.

Без помощников на глазах у банкиров, агентов по недвижимости и т.д. С нами можно было бы поступить так же ». Но сначала имеет смысл разобраться с самим налогом, считает эксперт. Его ставка кажется невысокой — 13%. Но сам принцип потрясающий. Почему именно три года? Квартиры, купленные в спекулятивных целях, обычно не удерживаются инвесторами так долго.

Год, может, два.

Вадим Райкин категорически не согласен с предложением сократить срок сдачи квартиры в расчете на «вложение». «Три года — вполне достаточный срок. Я понимаю, что мало кто хочет отдавать 13% своего инвестиционного дохода, но это не так много по сравнению с динамикой роста цен на недвижимость за те же три года », — говорит юрист.

Говоря об опыте стран Балтии, Вадим Райкин отмечает, что ему больше нравится американский подход. Там проведен полный кадастровый учет всех объектов недвижимости, и кадастровая оценка совпадает с рыночной стоимостью или очень близка к ней.

Если цена продажи помещения отличается от кадастровой цены в меньшую сторону, продавец все равно будет платить налоги на основе кадастровой стоимости, а не по цене, указанной в договоре купли-продажи. «Я вижу выход из этой ситуации в правильном кадастровом учете всех объектов недвижимости в России. Это не такая уж сложная задача, это в наших силах.

В этом случае все проблемы будут решены. Можно будет продать квартиру как минимум за три рубля, но налог придется платить по кадастровой оценке », — резюмирует Вадим Райкин.

Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи при ипотеке: стоит ли рисковать?

Обычно банк выдает ипотеку на сумму, указанную в договоре купли-продажи квартиры или другого имущества. Эту стоимость продавец и покупатель согласовали в ходе переговоров. Заключение независимого эксперта также соответствует указанной цене.

Но иногда продавец хочет занижать цену в контракте. За что? Чтобы избежать налога с продаж недвижимости в размере 13%. Его придется заплатить, если квартира находится в собственности менее 3–5 лет (в зависимости от причин приобретения) и стоит более 1 миллиона рублей.

Пример. Фактически продавец продает квартиру за 3 миллиона рублей. Но в договоре купли-продажи продавец хочет указать сумму в 1 миллион во избежание уплаты налогов. Ситуация осложняется тем, что покупателю нужна ипотека.

Стороны задаются вопросом, можно ли занижать цену в кредитном договоре и каковы будут последствия.

Можно ли занизить цену в договоре при ипотеке?

Любая цена, согласованная между продавцом и покупателем, может быть указана в договоре купли-продажи. До того, что квартира будет стоить 400 000 руб. Это принцип свободы договора.

Когда у покупателя есть деньги, это не проблема. Устроить такое расположение несложно. После прохождения формальностей и регистрации в Росреестре продавец получает деньги от покупателя и сделка закрывается. Никто никогда не узнает, сколько именно покупатель передал продавцу.

Если покупателю нужна ипотечная ссуда, привлекается банк. Задача продавца: получить ипотеку на сумму фактической покупки, а не на ту, которая указана в договоре купли-продажи квартиры.

Чтобы минимизировать стоимость квартиры при ипотеке, агенты по недвижимости придумали особую схему. Используются 2 договора: купля-продажа квартиры и купля-продажа неотделимых улучшений. Банк учитывает оба договора и выдает кредит на их полную сумму.

Название контракта Особенности

Договор купли-продажи квартиры	Объект контракта: квартира  Цена: 999000 рублей  На учете в Росреестре
Договор купли-продажи неотделимых улучшений	Предмет договора: неотделимые улучшения — ремонт  Цена: Сумма — это разница между фактической ценой и указанной в первом контракте Не зарегистрирован в Росреестре

С юридической точки зрения схема сомнительна. Например, неотделимые улучшения не могут быть признаны как отдельный объект и проданы по отдельному контракту. Помните, что такие схемы могут использоваться мошенниками.

Каковы риски покупателя при занижении стоимости?

Двухконтрактная схема может стать настоящей проблемой. Риски покупателя при занижении стоимости квартиры с ипотекой перевешивают риски продавца. Не ставьте себя в более слабое положение, принимая преуменьшение.

Основной риск связан с возможным признанием сделки недействительной. То есть такая сделка не влечет за собой юридических последствий и стороны чаще всего вынуждены возвращать друг другу все, что было получено в рамках сделки.

Признание сделки недействительной

Признание и применение последствий недействительности происходит в судебном порядке. Почему следует отменять сделку? В законе указываются причины, в том числе:

сделка нарушает закон;

сделка заключалась для покрытия другой сделки;

операция проведена гражданином, признанным недееспособным;

операцию провел гражданин, не понимающий смысла своих действий.

Агент по недвижимости, юрист или другой посредник должен максимально защищать продавца и покупателя. Для этого квартира проверяется на юридическую чистоту, проверяются стороны и их полномочия на совершение сделки.

К сожалению, невозможно предсказать все риски. После транзакции могут открыться новые обстоятельства, из-за которых транзакция не состоялась.

Последствия недействительности для покупателя

Таким образом, договор признан недействительным. Квартиру необходимо вернуть продавцу, а покупатель должен вернуть свои деньги.

Квартира физически существует, ее легче вернуть. С деньгами ситуация во много раз сложнее. Еще больше усложняется, когда используется заниженная схема. И суду придется рассмотреть такую ​​сделку и разобраться с контрактами. Поскольку договор купли-продажи неотделимых улучшений носит противоречивый характер, последствия могут быть непредсказуемыми.

Процесс возврата даже небольшой суммы денег может занять годы. Довольно часто у продавца нет денег, и судебные приставы их «вывозят.

Какие банки дадут ипотеку?

Банкам известна схема с неполным указанием стоимости в кредитном договоре. Иногда это называют «ипотекой с недостаточным финансированием».

Мы спросили несколько банков в Санкт-Петербурге, могут ли они предоставить такой кредит.

Название банка возможно недофинансирование ипотеки

Сбербанк	+
ВТБ	Индивидуально решено
Банк «Санкт-Петербург»	+
Абсолютный банк	—
АК Бар	—
Россельхозбанк	—
Уралсиб	—

Поэтому сразу несколько крупных банков подтвердили, что возможна ипотека с занижением цены квартиры. Принимать ли такую ​​схему — дело покупателя. Лучше всего проконсультироваться с компетентным юристом по поводу использования таких спорных юридических структур.

Неотделимые улучшения при продаже квартиры – проблема решена за 1000 ₽ – Правовед.ru

1332 юриста сейчас на сайте

Налогообложение сделок с недвижимостью.

Приятного вечера. Квартира приобретена в ипотеку на 8 миллионов рублей, из них в договоре 4 миллиона указаны как стоимость и 4 неотделимых улучшения.

до истечения 3-х летнего срока возникла необходимость в продаже. Для налоговой инспекции при расчете налога с продаж значительными будут 4 или 8 млн рублей.

лучше оговорить договор на те же 8 миллионов с неотделимыми улучшениями или указать только 4 миллиона (покупатель соглашается)?

Спасибо

Разъяснение клиента

Спасибо за подробные ответы. Уточнение: если какой-либо доход облагается налогом, но я потратил 8 миллионов на покупку, включая неотъемлемые улучшения (есть 3 квитанции от предыдущего продавца на сумму 8 миллионов) и после новой транзакции такую ​​же сумму в 8 миллионов, то есть У меня нет дохода.

если в новом контракте 10 миллионов и улучшения никуда не пропали (продаю с хорошим ремонтом и всю мебель и технику), то налог уплачивается 10-8 * 13 процентов или 10-4 * 13 процентов

Разъяснение клиента

Я живу в маленьком городке и дома у одного из лучших налоговых консультантов, в принципе, они знают, что примерная стоимость намного больше 4 миллионов. Какова вероятность появления вопросов, если указать всего 4 миллиона (и не лучше, если в этом случае появится цифра неотделимых улучшений, т.е общая сумма намного больше)

спасибо

Клиент оставил отзыв о сервисе показывает, что онлайн-юридическая консультация. Ответ на сайте в течение 15 минут. Задать вопрос

Ответы поверенных (6)

Для налоговой инспекции при исчислении налога с продаж значительными будут 4-8 млн рублей лучше заключить договор на те же 8 миллионов с неотделимыми улучшениями или просто указать 4 миллиона (покупатель соглашается)? Илья

Для налоговика будут важны 4 миллиона, так как это официальная стоимость квартиры

Дорогой Илья, привет.

В этом случае цена контракта составит 4 миллиона рублей.

Ведь правовые риски здесь минимальны: вы и покупатель заключаете сделку по указанной вами цене, руководствуясь принципом договорной свободы гражданского права.

1. До свидания!
2. В вашем случае указывать в договоре 8 млн, включая неотъемлемые доработки, в виду не обязательно
3. следующий.

Согласно статье 209 Налогового кодекса Российской Федерации предметом налогообложения является доход, полученный налогоплательщиком.

На основе ст. 208НК РФ для целей главы 23НК РФ к доходам от источников в Российской Федерации относятся выручка от продажи недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, иного недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, принадлежащего

физическому лицу.

Пункт 1 ст. 210НК РФ установила, что при определении налоговой базы все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право распоряжения, которыми он располагал, а также доходы в виде материальной выгоды, определенные в соответствии с с искусством. 212

Налоговый кодекс РФ.

Пункт 17.1 ст.

217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождению от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: доходы, полученные физическими лицами налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи зданий жилой недвижимости, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или земли и долей таких активов, которые находились в собственности налогоплательщика три и более лет, а также при продаже другой недвижимости,

1. в собственности налогоплательщика три года и более.
2. Вместо использования права на получение вычета по налогу на имущество
3. налогоплательщик вправе уменьшить размер своего налогооблагаемого дохода на сумму своих фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с
4. получать этот доход.

Поскольку, по сути, в связи с продажей квартиры будут получены средства в размере 8 млн руб., Согласно ст. 208,

209 НК РФ будет облагаться НДФЛ.

Заключение договора купли-продажи неотделимых улучшений указанной квартиры не меняет

правовая природа этих средств в составе стоимости квартиры.

В этом случае у вас не может быть уменьшения налогооблагаемого дохода на сумму фактически понесенных расходов, связанных с ремонтом и отделкой квартиры, так как эти улучшения были сделаны вашим продавцом, следовательно, доход от продажи которого подлежит налогообложению, стоимость этих работ не влияет на определение налогооблагаемой базы

база подоходного налога с населения.

Довод истца о том, что неотделимые улучшения, проданные по отдельному договору купли-продажи, представляют собой движимое имущество, которое не входит в стоимость квартиры, является отдельным объектом налогообложения, обоснованно признанным несостоятельным, как не основанным на законодательстве. В силу п.1 ст.

11НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и иных отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Налоговом кодексе Российской Федерации, применяются в том значении, в котором они используются в данных отраслях законодательства, за исключением случаев, когда иное предусмотрено Налоговым кодексом то же самое

Российская Федерация.

Поскольку иное не предусмотрено Налоговым кодексом РФ, согласно ч. 2 ст. 15, корп. 1 и 3 ул.

16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается конструктивно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее прямой выход в общие помещения такого дома и состоящее из одной или нескольких комнат, а также отдельной комнаты. В этом случае квартира относится к жилым помещениям и как таковая должна быть пригодна для постоянного проживания граждан (соответствовать установленным санитарно-техническим нормам и правилам,

другие юридические требования).

Согласно п.1 ст. 133 ГК РФ вещь, разделение которой по своему характеру невозможна без уничтожения, повреждения вещи или изменения ее назначения и находящаяся в обращении как единый объект права, является неделимой вещью даже в том случае, если он составил

1. отправляться.
2. Поскольку неотъемлемые улучшения объекта недвижимости являются частью этого объекта, которые невозможно отделить без его разрушения, повреждения или изменения его назначения, соответственно, нельзя считать самостоятельной вещью, они не являются
3. образуют обновку — самостоятельный объект движимого имущества.
4. Учитывая, что неотделимые улучшения по своей природе не являются самостоятельным объектом гражданских прав, их нельзя отнести ни к одному из критериев, содержащих понятие собственности в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Следовательно, деньги, полученные в качестве компенсации за неотъемлемые улучшения квартиры, являются доходом, полученным
5. продажа квартиры, так как входит в ее стоимость.

Данная позиция подтверждается судебной практикой — см. Кассационную жалобу Томского областного суда от 24 февраля 2015 г по делу № 33-562 / 2015

8.1 голос

7761 отзыв

эксперт

Привет Илья!

Налог будет рассчитываться от суммы сделки, то есть от 4 миллионов долларов.

Согласно статье 210 Налогового кодекса Российской Федерации 1.

При определении налоговой базы все доходы налогоплательщика, полученные им в денежной или натуральной форме, или право распоряжения которыми он приобрел, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемые в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.

Желательно не указывать в договоре неотделимые улучшения. Обычно они указываются на отдельной квитанции.

Удачи!

До свидания!

Согласно ст. 208 Налоговый кодекс

Для целей данной главы выручка из источников в Российской Федерации включает:

5) выручка от продажи: недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации;

Согласно ст. 130 ГК РФ

К недвижимым вещам (недвижимость, недвижимое имущество) относятся земля, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без ущерба, несоразмерного их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты непропорционального назначения законченное строительство.

Итак, если вы продаете квартиру, это налогооблагаемый доход.

Согласно ст. 224 Налогового кодекса РФ

Ставка налога установлена ​​в размере 13%, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно ст. 210 Налогового кодекса

Для доходов, для которых предусмотрена ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение такого облагаемого налогом дохода, уменьшенное на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218- 221 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящим Кодексом.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик вправе получить следующие вычеты по налогу на имущество при условии, что с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном настоящей статьей : 1) удержание налога на имущество при продаже имущества, а также долей (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при условии уступки кредитных прав по договору долевого участия строительство (по инвестиционному договору долевого строительства или другому договору долевого строительства);

Удержание налога на имущество, предусмотренное пунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предусмотрено с учетом следующих характеристик: 1) удержание налога на имущество предусмотрено на сумму дохода, полученного налогоплательщиком в налоговом периоде, возникшего от продажи жилой недвижимости здания, квартиры, комнаты, в том числе приватизированные жилые помещения, дачи, дома с садом или землей либо доли (доли) в указанном имуществе, находящиеся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не более всего на 1 000 000 рублей, а также в размере дохода, полученного в налоговом периоде от продажи иного имущества (кроме ценных бумаг), находящегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не более 250 000 рублей; 2) вместо получения недвижимого налогового вычета в соответствии с частью 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить размер своего налогооблагаемого дохода на сумму, фактически понесенную теми же и документально подтвержденными расходами, в связи с незаконным приобретением это свойство.

Поскольку п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ фактически понесенные расходы увязывает с приобретением имущества в своем понимании согласно ст. 130 ГК РФ, поэтому нет снижения стоимости неотделимых улучшений.

На основании вышеизложенного вы имеете право уменьшить налогооблагаемый доход на 4 000 000 рублей, то есть на стоимость квартиры по договору.

в договоре предусмотрена стоимость квартиры 4 млн грн

Я считаю, что ФНС не примет в качестве расходов сумму неотделимых улучшений.

Привет Илья.

Согласно статье 220. Вычеты по налогу на имущество

1. При определении размера налоговой базы согласно пункту 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик вправе получить следующие вычеты налога на имущество при условии, что с учетом особенностей и в порядке, предусмотренном в по данной статье: 3) удержание налога на имущество из суммы фактически понесенных налогоплательщиком расходов на новое строительство или приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или долей (долей) в них, приобретение земельные участки или доли (доли) в них, предусмотренные для строительства индивидуального жилья, и земельные участки или доли (доли) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;

Фактические, т.е все затраты, включая неотъемлемые улучшения. Налог взимается с суммы 8 млн руб.

В вашем случае дом находится в собственности менее 3 лет, а его стоимость превышает 1 миллион, поэтому он подлежит налогообложению.

В вашем случае стоит использовать метод удержания налога на прибыль за вычетом расходов.

Ситуация 1

Вы купили дом (с улучшениями) за 8 миллионов рублей, вы также продаете за 8 миллионов рублей,

8 000 000 — 8 000 000 = 0 (к этой сумме применяется налог, т.е его нет)

Ситуация 2

Вы купили дом (с улучшениями) за 8 миллионов рублей, потом продаете за 10 миллионов рублей,

1. 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 (эта сумма подлежит налогообложению, и налог будет равен 260 000 руб.)
2. Если вы укажете в своем договоре купли-продажи дома общую сумму 4 000 000 рублей, то вы тоже не будете подлежать налогообложению, так как сумма после вычета будет отрицательным числом.
3. 4 000 000 — 8 000 000 = -4 000 000 рублей
4. Удачи.