В настоящее время строительные компании могут реализовывать продажу квартир различными способами. Первый — договор долевого участия (DDU), второй — с помощью жилищно-строительного кооператива (ЖСК).
Около 10% всей номенклатуры жилых домов обрабатывается через жилищный кооператив. Процент продаж через DDU намного выше и составляет около 65%. Граждане часто задают себе вопрос: какой вариант договора между жилищными кооперативами и дошкольными учреждениями выбрать и в чем их основные отличия, популярность долевого участия.
ЖСК
Что такое ЖСК? Аббревиатура расшифровывается как жилищно-строительный кооператив. В этом случае граждане приобретают жилье в определенном здании и становятся пайщиками. Для оформления права пользования недвижимым имуществом арендатор представляет справку из жилищного кооператива, в которой указывается факт полной уплаты строительного налога.
Договор HCC не подлежит обязательной регистрации при вступлении в кооператив.
Главная особенность договора жилищного кооператива — будущие жильцы оплачивают определенную площадь и все необходимые стройматериалы, что значительно снижает стоимость квартиры. Кроме того, взносы могут быть получены из личных средств члена кооператива или взяты в кредит в кредитном учреждении.
Контракт на жилищное строительство значительно дешевле, чем контракт DDU, но надежность крайне низка. Каждый собственник соглашается платить определенную сумму в течение года. В этот период могут возникнуть ситуации непреодолимой силы, которые приведут к неисполнению финансовых обязательств.
Обычно этим вариантом пользуются граждане, уверенные в своей платежеспособности. Когда кооператив собирает половину стоимости дома, на вторую половину гражданин получает ссуду. В зависимости от договора он обязан вернуть его в строго определенный срок. Например, 10 лет.
ВНИМАНИЕ! Чем дольше срок окупаемости, тем больше затраты, связанные с инфляцией.
В конце концов, гражданин не сможет распоряжаться имуществом (купля-продажа, наследование и т.д.) до тех пор, пока оно не будет полностью урегулировано кооперативом. Отметим ряд положительных моментов при оформлении договора жилищной кооперации:
- быстрое исполнение контракта, так как нет обязательной регистрации,
- часто большие скидки на уже не популярные квартиры — «угловые» или низкие,
- непосредственное участие граждан в собраниях и влияние на решения по строительству зданий,
- уменьшенные счета, подлежащие оплате кооперативом,
- открытый доступ ко всей строительной документации,
- возможность оформления долгосрочной рассрочки до 20 лет.
Также обращаем внимание на ряд недостатков дизайна:
По договору строительная компания не обязана предоставлять гражданам разрешение на строительство, права на землю или ее долгосрочную аренду.
ДДУ
Что такое DDU? Аббревиатура означает договор владения акциями. Аналогичный договор заключают строительная компания и прямые покупатели, будущие жители. Заказчик обязуется построить здание в строго оговоренные сроки, подготовить его к эксплуатации и доставить сторонам договора DDU.
Основная особенность договора DDU — это возможность купить квартиру по цене ниже среднерыночной. С другой стороны, кампания приносит прибыль за счет использования денег потенциальных арендаторов в строительстве.
ВНИМАНИЕ! Договор DDU полностью защищен законом, и в случае нарушений при строительстве и вводе в эксплуатацию акционер имеет право обратиться в суд.
Сегодня существует две формы договора DDU. Первый — это документ, оформленный по правилам до 1 апреля 2005 года. Второй — это нормативный акт, принятый после 1 апреля 2005 года. На практике большой разницы между формами нет, но второй считается более надежным, даже если дороже использовать.
Важно другое. Будущий собственник должен ответственно подходить к выбору строительной компании. Познакомьтесь с его предыдущими проектами вплоть до посещения сайта. Обратите внимание на документы, разрешающие право собственности или долгосрочную аренду земли, акты ее рационального и экологического использования для строительства.
Рассмотрим обязательные моменты, на которые договаривающейся стороне следует обратить внимание:
- Знайте план строящегося сооружения.
- Изучите документы об аренде земли, чтобы убедиться, что они законны. Если участок принадлежит застройщику, права на землю.
- Отследить законность перехода прав на квартиру, если продажу осуществляет не строительная компания, а ее представитель.
- Уточняйте адрес, этажность, площадь. Стоимость и качество стройматериалов.
- Окончательная стоимость жилья, которая должна быть неизменной до окончания строительства. Если итоговая стоимость сильно отличается от первоначального варианта, покупатель может отказаться от объекта недвижимости.
- Возможность возврата денежных средств в случае срыва сроков строительства.
- Возможность оплачивать коммунальные услуги до момента заселения жильца в дом.
- Гарантия перехода права собственности на квартиру и исключение факта передачи имущества посторонним лицам.
Все документы и постановления выдаются по первому требованию гражданина на любой стадии строительства. Иногда строительные компании настаивают на заключении договора по правилам до 2005 года. Такой вариант крайне ненадежен, содержит высокие риски для покупателей и большие полномочия для строительной компании.
Отметим положительные стороны соглашения DDU:
Но, к сожалению, у соглашения DDU есть и обратные стороны:
- Покупатель обязан выплатить деньги до завершения строительства.
- Запросить рассрочку на длительный срок невозможно. Максимум 5 лет.
- После расторжения контракта акционер должен выплатить компании всю задолженность и любые убытки. Кроме того, гражданин обязан указать серьезные причины для отказа от договора.
- Длительный срок оформления контракта (до трех месяцев.
Договор DDU остается самым популярным и распространенным вариантом покупки дома.
Полезное видео
Виды заключаемых договоров.
Отличия между договорами
В последнем абзаце остановимся более подробно на основных различиях между двумя типами договоров:
