Существенные условия договора аренды недвижимости

Заключенный договор аренды коммерческой недвижимости является основным документом сделки. Правильно составленный документ должен отражать все существенные условия аренды, а также права / обязанности и обязанности обеих сторон сделки. При составлении документа и его подписании необходимо учитывать все нюансы и особенности, чтобы впоследствии избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как с одной, так и с другой стороны. Именно о важных условиях договора аренды нежилого помещения мы и поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российское законодательство предусматривает существенные условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых договор аренды признается незаключенным.

Существенные условия аренды недвижимости

Ключевые условия соглашения включают:

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении договора аренды коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены причины, по которым определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предметом договора. Документ должен содержать четкую информацию, позволяющую точно идентифицировать и установить имущество, переданное на возмещение, в качестве предмета аренды. Отсутствие такой информации в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается незаключенной.
  3. Арендная плата (сумма платежа). Обязательная статья договора аренды устанавливает размер вознаграждения за используемое помещение. Необходимость этого предположения подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если размер комиссии, периодичность и способы ее оплаты не согласованы в письменной форме сторонами сделки (не указаны в документе), сделка считается незаключенной.

Многие люди, незнакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок аренды к ее значимым условиям, отсутствие которых в документе признает сделку незавершенной. В самом деле, это не так! Срок аренды коммерческой недвижимости является дополнительным условием и может определяться сторонами сделки самостоятельно. При этом, если в документе четко не указан срок действия договора аренды, сделка считается заключенной на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Существенные условия аренды недвижимости

Кроме того, будут подробно обсуждены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно предмет договора в документе определяется сторонами сделки следующим образом:

  • адрес расположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, количество офисов / комнат),
  • название объекта аренды (нежилого объекта или его части),
  • инвентарный / кадастровый номер объекта,
  • назначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т д),
  • съемка коммерческих помещений.
  • Кроме того, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 28.07.2012 г. 122 устанавливает, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их частей в пределах объекта для государственной регистрации сделки договор аренды дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указывается размер / площадь передаваемого объекта.

    Объектом аренды коммерческой недвижимости могут быть:

  • помещения, расположенные в здании / строении,
  • части помещения, расположенные в здании / строении.
  • Гражданское право не делает различий между зданиями и сооружениями. Фактически категорию любого объекта определяют компетентные органы (БТИ). Впоследствии установленная категория должна быть зафиксирована в ЕГРП.

    Обращаем ваше внимание, что документ, согласно которому используются отдельные конструктивные элементы здания / сооружения (крыша, фасад и т.д.), Не является договором аренды.

    Существенные условия аренды недвижимости

    Для лучшего понимания представим основные определения:

    Здание — это самостоятельный архитектурно-строительный объект недвижимости, связанный с капитальной застройкой. Объект имеет прочную связь с земельным участком, на котором он расположен, и предназначен для постоянного / длительного нахождения в нем людей (проживание, работа). Функциональное назначение зданий предусматривает их разделение на нежилые и жилые дома.

    Строение — это еще один архитектурно-конструктивный объект (за исключением здания), связанный с развитием столицы. В этом варианте также определяется прочная связь с земельным участком, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, например, для производственных, гидротехнических и транспортных целей, средств связи и т.д.

    Комната — это объект, который находится внутри зданий / сооружений и имеет с ними неразрывную связь (является его частью). По своему функциональному назначению помещения делятся на жилые и нежилые.

    В здании могут размещаться как жилые, так и нежилые помещения, при этом внутри строения находятся только нежилые помещения, предназначенные для временного пребывания людей внутри.

    Арендная ставка

    Еще одним обязательным условием является арендная плата — сумма, которую арендатор уплачивает за пользование переданным ему объектом. Здесь у сторон договора практически нет ограничений: они определяют сумму к оплате, схему оплаты, периодичность платежей и другие детали. Есть несколько вариантов определения арендной платы:

  • оплата производится в полном объеме за все помещения, на которые распространяется договор,
  • оплата рассчитывается за единицу площади (установленное значение, например, квадратный метр умножается на площадь помещения, на которое распространяется договор аренды),
  • отдельно от составных частей арендуемого объекта (например, для офисов, производственных цехов — при наличии нескольких арендованных помещений).
  • Существенные условия аренды недвижимости

    В документе должны быть установлены следующие параметры:

    1. Ожидаемая сумма платежа.
    2. Периодичность и даты выплат.
    3. Способы оплаты (наличный, безналичный расчет, обмен и др).

    Оплата методом trade-in подразумевает оказание арендатором каких-либо услуг собственнику помещения, поставку определенных товаров, в качестве оплаты арендуемого помещения

    Если сторонами договора являются физические лица и юридические лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. По соглашению между физическим и юридическим лицом оплата может производиться путем внесения денег в кассу организации (при ее наличии).

    Помимо фактической арендной платы, по согласованию сторон в документе могут быть предусмотрены дополнительные условия:

  • производить оплату арендатором за коммунальные услуги, электроэнергию (за метр),
  • мелкий / текущий или капитальный ремонт от арендатора,
  • право на внесение неотъемлемых изменений и порядок выплаты компенсации в этой ситуации).
  • Большинство споров, рассматриваемых в судах разных юрисдикций по поводу аренды недвижимости, касаются аренды. Поэтому к утверждению этого пункта желательно подойти очень ответственно и аккуратно, подробно отметив все положения по платежам.

    В большей степени это касается долгосрочных (более 12 месяцев) и бессрочных транзакций, когда вероятность и механизмы изменения суммы платежа необходимо согласовывать отдельно. Ежегодное повышение тарифов на коммунальные услуги, повышение налоговых ставок и другие факторы увеличивают затраты владельца завода на его содержание, а значит, могут повлиять только на размер арендной платы. Поэтому важно разработать механизмы повышения арендной платы и согласовать вероятные сроки ее изменения.

    Существенные условия аренды недвижимости

    суды чаще настаивают на изменении размера арендной платы один раз в год. Это реализуется путем заключения дополнительных договоров между арендатором и собственником помещения.

    Срок договора

    Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к содержательным условиям аренды, следует понимать, что договор, заключенный на срок, превышающий 12 месяцев, требует обязательной государственной регистрации. Долгосрочная аренда считается заключенной только с момента ее регистрации в Государственном реестре, но не с момента подписания сторонами сделки. Именно с этого момента и будет отсчитываться срок действия контракта.

    Часто стороны подписывают постоянный договор — этот документ может вообще не содержать раздела об условиях, но может прямо указывать на неопределенный срок. Обязательным условием заключения такого договора является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, согласованных сторонами сделки.

    Важно! Постоянная аренда не предполагает обязательной государственной регистрации.

    При постоянной аренде целесообразно прописать условия, при которых договор может быть расторгнут:

  • кто может инициировать разрешение,
  • за какой период времени нужно предупредить второго участника,
  • введите условия (характеристики арендной платы за последний месяц, условия возврата недвижимости и т д.).
  • Существенные условия аренды недвижимости

    Если эти сроки расторжения не указаны в постоянном договоре, вступают в силу нормы ГК РФ: каждый из его участников вправе отказаться от сделки, но другая сторона должна быть уведомлена за 30 дней. Договор, заключенный с указанием срока, также может содержать условия досрочного расторжения.

    Когда по окончании срочного договора аренды собственник помещения не требует возврата арендованного имущества (освобождает помещение), а арендатор продолжает его использовать и нет факта подписания договора о новом условия — ранее действующий договор продлевается на неопределенный срок с теми же условиями.

    Внесение изменений в существенные условия

    Изменения существенных условий возможны после подписания договора аренды. Однако у таких действий есть свои особенности и тонкости, к которым нужно относиться очень осторожно.

    Подразумевается, что изменение существенных условий (срок аренды, размер арендной платы) возможно только в том случае, если стороны договора заранее согласовали этот сценарий. В других ситуациях реализовать такие меры будет невозможно.

    Расторжение договора

    При заключении договора аренды на пользование коммерческой недвижимостью невозможно однозначно определить, как будут развиваться отношения между собственником помещения и арендатором. Поэтому желательно прописать в основном документе вероятность одностороннего и внесудебного расторжения договора по инициативе одной из сторон. Необходимо указать, какое именно нарушение может привести к досрочному прекращению. Причинами расторжения договора могут быть:

  • недобросовестное исполнение сторонами своих обязательств по контракту,
  • неудовлетворительное содержание помещения,
  • несвоевременная оплата за пользование помещением,
  • использование помещения по назначению и т д.
  • Существенные условия аренды недвижимости

    важно отметить, что право собственника помещения на расторжение договора аренды в одностороннем порядке не может быть связано с нарушениями со стороны арендатора. Например, можно прописать договор аренды, который владелец помещения имеет право расторгнуть, уведомив арендатора не менее чем за месяц до даты, назначенной для его прекращения.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: