Все знают, что такое аренда, ведь она очень распространена в России. Гораздо меньше людей знают, что такое субаренда. Представьте себе гражданина, который владеет офисным помещением и решил его арендовать. Арендатор какое-то время пользовался арендованным офисом, затем решил, что арендованное помещение ему больше не нужно. Тогда арендатор с обязательного разрешения собственника вправе сдать его в субаренду. Исходя из вышесказанного, несложно понять, что такое субаренда нежилого помещения и что именно является предметом субаренды. Предлагаем поговорить об особенностях субаренды и условиях ее предоставления. А также узнайте, каковы возможные риски, что предвидеть и в чем особенность двойной субаренды.
Субаренда и её характерные особенности
Субаренда — передача нежилого помещения в эксплуатацию третьим лицам. Сделать это можно только с согласия собственника помещения.
Ты должен знать! Субаренда возможна как по отношению к нежилому объекту, так и по отношению к помещению жилого назначения. Но, как правило, субаренда распространяется на нежилую недвижимость.
Часто бывает, что арендатор прибегает к субаренде, предварительно заключив договор аренды по выгодной для себя цене. После аренды помещения у собственника и наличия договора арендатор начинает поиск субарендатора, который хочет сдать арендованное помещение по значительно более высокой цене. В результате разница в стоимости ложится в карманы предприимчивого арендатора.
Субаренда регулируется ст. 615 абзац второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Исходя из его содержания, арендатору предоставляется право обращаться с арендуемым помещением одним из следующих трех способов:
- Сдам в аренду нежилое имущество полностью или частично после заключения договора субаренды.
- Передать арендованное помещение в бесплатное пользование.
- Передача права аренды другому физическому или юридическому лицу.
Примечание! Арендатор имеет законное право сдавать в аренду весь объект или только его часть, передав субарендатору определенную площадь. Такая практика очень распространена и удобна в бизнесе, особенно когда арендуемое помещение слишком велико и используется не полностью.
Договор субаренды нежилого помещения может быть заключен не только между организациями или предпринимателями. Вы можете заключить договор с гражданином как с физическим лицом. Для этого нужно сообщить об этом непосредственному владельцу помещения. Но, чтобы максимально упростить эту процедуру, было бы разумно заранее внести в первый договор аренды конкретную оговорку о допустимости передачи арендованного актива третьим лицам.
Субаренда и её условия
Субарендаторы заключают договор аренды на тех же условиях, на которых действует договор аренды. Следующие условия должны быть выполнены и выполнены:
Важная информация! Если срок действия договорного соглашения составляет не менее одного года, то он должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в Росреестре.
Эта процедура представляет собой своего рода обременение собственности в форме аренды / субаренды до окончания договорных обязательств. В ситуации, когда такие помещения продаются собственником, новый владелец будет обязан дождаться завершения как аренды, так и субаренды. Если договор заключен на срок менее одного года, регистрация в Росреестре не требуется.
Всё о договоре субаренды
Составление договора субаренды оформляется письменно и носит характер стандартного документа. Его подписывают обе стороны сделки.
Договор субаренды нежилого объекта обязательно должен включать:
Иногда договор должен сопровождаться следующими документами: земельной книгой и свидетельством о регистрации, актом приема-сдачи объекта.
Примечание! Хотя существует типовой образец договора субаренды, закон допускает возможность его оформления также в произвольной форме, но с обязательным указанием всех предыдущих пунктов.
Субаренда и налогообложение
Проблема в том, что многие путают субаренду с посреднической арендой. Но это совершенно неправильное мнение. Следовательно, и система уплаты налогов отличается.
Дело в том, что брокерские услуги осуществляют агентства недвижимости. Заключая договор аренды с собственником, агентство реализует поставку арендованных помещений. Именно для этого используются коды ОКВЭД 70.31 и 68.31.
Осуществление действий по сдаче нежилого имущества в субаренду регулируется совершенно разными кодексами: кодом ОКВЭД 70.20 «Сдача в аренду жилого и нежилого имущества» и кодом ОКВЭД 68.20 «Сдача личного или сданного в аренду имущества».
Иметь ввиду! Физическое лицо, сдавая в субаренду свое нежилое помещение, обязуется уплатить налог в размере тринадцати процентов (подача информации по форме 3-НДФЛ должна производиться ежегодно, строго до конца апреля). Прибыль для юридического лица облагается налогом в размере 6% по упрощенной системе налогообложения (с учетом статуса предпринимателя также могут переводиться другие страховые выплаты).
Субаренда «в квадрате»
Российское законодательство не регулирует порядок двойной субаренды. Но, в то же время, эта субаренда никоим образом не запрещена: ст. 6 ГК РФ допускает заключение нового договора субаренды в случае, если арендатор заключает новый договор с собственником завода на тех же основаниях.
Главное, проинформировать собственника помещения и подписать с ним прямой договор.
С юридической точки зрения такая ситуация называется двойной субарендой.
Напоминаем, что даже если вы досконально изучите все данные, которые находятся в открытом доступе, это не заменит опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить свой вопрос, вы можете связаться со специалистами по телефонным номерам, указанным вверху страницы, или через онлайн-форму.
Подводные камни субаренды
Поговорим о «подводных камнях» субаренды: чем опасно заключение договора субаренды для субарендатора?
Наиболее значительные риски несет субарендатор, поскольку это наименее защищенная часть договора. Также есть некоторые рискованные моменты по отношению к другим участникам сделки. Вот некоторые, наиболее очевидные:
- Необходимость согласования с собственником нежилого помещения для сдачи в субаренду. Дело в том, что если арендодатель не проинформирован и в тексте договора аренды отсутствует пункт о праве последующей самостоятельной сдачи объекта, договор может быть расторгнут.
- Необходимость обязательной регистрации договора, если он действует более одного года. При таком оформлении в помещениях накладывается своеобразный беспорядок. Этот факт может напугать потенциальных покупателей в случае продажи помещения.
- Ситуация, когда договор субаренды более длительный, чем договор аренды. Тогда договор становится недействительным. По законодательству РФ он может быть меньше или равен сроку аренды. Поэтому, чтобы избежать этого риска, копия первоначального договора аренды должна требоваться для проверки при заключении договора субаренды.
- Ситуация, когда есть риск неуплаты. В случае, если субарендатор задерживает оплату (или не платит ее вообще), арендатор будет обязан выплатить их из собственного кармана собственнику помещения. Таким образом, многие договоры аренды нежилых помещений включают пункт о праве расторгнуть договор субаренды в случае, если сумма платежа по субаренде будет просрочена два раза подряд.
Примечание! При заключении договора субаренды до даты, указанной в договоре аренды, данная сделка считается недействительной. Даже если документ подписан обеими сторонами.
Основные нюансы: что следует предусмотреть?
Если вы решили сдавать нежилое помещение под коммерческую или офисную деятельность, вам необходимо оформить достаточно большой пакет документов. Арендодатель не должен верить словам арендатора, и все отношения между арендодателем и арендатором должны быть задокументированы.
Для заключения договора и проверки безопасности сделки аренды вам потребуются:
Наличие одновременно двух договоров (аренды и субаренды) позволяет согласовать основные положения договора. В том случае, если в них есть реальные противоречия, разумнее отказаться и не подписывать документ. В противном случае возникнут проблемы с владельцем, который не дал согласия на ряд действий в связи с его имуществом.
Следовательно, договор субаренды несет в себе определенные риски, и чтобы их избежать, нужно четко понимать: что такое договор субаренды, что такое договор субаренды и как обезопасить себя от существующих трудностей.
Резюме
Мы обнаружили, что субарендатор обязан использовать помещения исключительно для целей, указанных в договоре. Не имеет права проводить самостоятельную перепланировку без письменного согласия арендатора.
В случае досрочного расторжения договора субарендаторы обязаны уведомить арендатора за 30 дней.
Субарендодатель обязан нести полную ответственность перед органами государственного надзора и устранять все последствия ущерба, нанесенного помещению.
