С момента ввода в эксплуатацию многоквартирные дома приобретают множество технических и качественных характеристик, в том числе срок полезного использования жилых домов. Этот показатель не означает, что по истечении срока жилой дом физически перестанет существовать, однако позволяет проверить физическое и моральное состояние построек.
Нормативные сроки эксплуатации жилых домов
Главный технический показатель, который учитывается при текущем содержании многоквартирных домов, — это нормативный срок эксплуатации.
Этот параметр может существенно отличаться от следующих факторов:
Указанный нормативный срок является ориентировочным показателем, поскольку устанавливает примерный период времени, в течение которого гарантируется безопасное использование дома по назначению (проживание граждан).
Для расчета нормативов используются различные методы, которые связаны с определением нормального срока службы всех основных конструкций и элементов здания: этажей, лестниц, стен, фундамента и т.д.
На практике в большинстве случаев нормативный срок, заявленный в проекте, может быть значительно превышен без угрозы разрушения или повреждения здания.
На это напрямую влияет поддержание дома в хорошем состоянии — текущий и капитальный ремонт.
Периодичность текущего и капитального ремонта планируется управляющими компаниями или предприятиями ЖКХ с учетом как фактического состояния домов, так и в соответствии с нормативными сроками полезного использования.
Срок годности многоквартирных домов
Для различных типов многоквартирных домов устанавливаются особые сроки годности, в течение которых ими можно безопасно управлять без вреда для жизни и здоровья граждан, а также имущества физических и юридических лиц.
Среди сроков годности многоквартирных домов классифицируются следующие группы:
- Для зданий, возведенных по типовым архитектурно-строительным проектам времен СССР:
- Для современных построек:
Таким образом, срок годности напрямую зависит от уровня развития строительных технологий, типовых проектов разработки и материала строительных конструкций.
При этом следует учитывать, что срок полезного использования панельных жилых домов продлить практически невозможно из-за особенностей материалов, из которых изготовлены строительные конструкции.
Сроки сдачи в эксплуатацию
Архитектурно-строительный проект каждого дома утверждает дату сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Данный показатель позволяет рассчитать примерные сроки строительства, что необходимо для определения сметных данных, а также для оформления договоров долевого строительства с гражданами.
Нарушение утвержденного срока имеет серьезные последствия для застройщика, так как ему придется нести все затраты и убытки участникам долевого строительства.
Если разработка ведется без привлечения средств держателей долей, нарушение сроков ввода в эксплуатацию повлечет значительные финансовые затраты для подрядчика.
Разновидности жилых многоквартирных домов
Жилые дома также подлежат классификации по сроку эксплуатации в зависимости от продолжительности их основных и вспомогательных конструкций дома:
Кроме того, стандартные строительные конструкции позволяют прогнозировать срок службы отдельных конструкций и элементов дома (например, чердаков, фасадов и т.д.).
Состояние износа зданий
Амортизация является неотъемлемым следствием эксплуатации кондоминиума и определяет его техническое, физическое и моральное состояние.
Для определения любого типа износа используются различные нормативные методы, а также проводятся регулярные проверки здания.
Физическое
Под физическим износом понимается потеря качественных характеристик здания или отдельных его элементов.
Как правило, на степень и характер износа влияют объективные факторы: старение строительных конструкций и материалов, неблагоприятные погодные условия и т.д.
При проведении текущего или капитального ремонта показатель физического износа может значительно замедлиться, что продлит сроки безопасной эксплуатации здания.
Определение конкретного значения физического износа происходит после визуального осмотра здания, его отдельных помещений и строительных конструкций.
При этом используются инструментальные средства обследования и измерения, позволяющие определить объективное техническое состояние каждого проверяемого элемента.
По результатам обследования составляется акт о фактическом состоянии дома, в котором указывается процент физического износа с расшифровкой состояния всех основных конструктивных элементов здания.
Моральное
Моральный дух здания означает несоответствие определенных качественных или технических характеристик современным требованиям к строительству и безопасности растений.
Несоблюдение может включать следующее:
Хотя эти обстоятельства не влияют напрямую на физические свойства здания, они являются основным фактором снижения стоимости объектов недвижимости и привлекательности в глазах потенциальных покупателей жилых помещений.
Оценка состояния жилого дома
При осмотре недвижимого имущества составляется акт, в котором фиксируется фактическое состояние здания и его основных конструкций.
На основании данных, полученных при обследовании, определяется степень износа, которая характеризует состояние объекта:
Когда процент износа близок к аварийному, местные власти обязаны принимать меры по переселению граждан, даже насильственным образом.
Процедура осмотра зданий и периодичность
Сразу после сдачи дома в эксплуатацию жилищные надзиратели обязаны проводить плановые и внеплановые проверки многоквартирных домов.
Внеплановые осмотры могут проводиться по заявкам жителей, а также по инициативе уполномоченных органов.
Текущие экзамены делятся на следующие группы:
Периодичность плановых проверок устанавливается нормативными актами Госстроя РФ и зависит от типа и характеристик здания. Как правило, плановые проверки проводятся не реже одного раза в пять лет.
