С 2005 года начал работу 214-ФЗ по вложению капитала. По его словам, при покупке доли в строящемся доме между застройщиком и покупателем заключается договор участия в капитале, это юридическая гарантия и защита покупателя от неисполнения обязательств застройщиком. Но мало заключить договор с застройщиком, необходимо еще и в обязательном порядке зарегистрировать в Росреестра. В этой статье мы расскажем, как это сделать и как проверить, зарегистрирован ли DDU в Росреестре.
При покупке квартиры строительная компания часто использует для строительства не только свои личные средства, но и средства физических и юридических лиц, которые могут приобрести долю в строящемся доме (в виде квартиры), а затем выгодно приобрести жилье и финансирование строительства. Следовательно, эта сделка гарантируется соглашением о владении акциями или, сокращенно, просто DDU.
Подводные камни договора долевого участия
В связи с тем, что в законе не оговариваются форма и содержание договоров о владении акциями, это дает разработчикам и их юристам возможность добавить пункты, которые выгодны им и невыгодны акционеру. Конечно, замаскировать это сложными юридическими терминами, которые непрофессионалу затруднительны. Поэтому подводные камни дошкольного образовательного учреждения лучше узнать заранее.
Основные моменты, которые необходимо уточнить при подписании программы дошкольного образования:
- В договоре должен быть четко указан адрес дома (он может измениться в связи со строительством), этаж приобретаемой квартиры, предварительный номер, площадь и технический план этажа.
- По закону договор промоутера должен быть подписан генеральным менеджером, но на практике это часто делают другие аффилированные лица (менеджеры по продажам, менеджеры по продажам, менеджеры по продажам и т.д.), Они должны иметь нотариальные полномочия адвоката, по которому они имеют право подписывать контракты на имя генерального директора. Запросите его не только для просмотра, но и для копии. Если что-то пойдет не так, можно доказать, что подписи поставили чиновники.
- вам необходимо проверить разрешение на строительство, это можно сделать в местной районной администрации, посетив ее лично или заглянув на сайт.
Есть много других тонкостей, которые можно оговорить в договоре о долевом владении, поэтому перед регистрацией договора лучше всего взять копию у застройщика и изучить все хитрости у опытного юриста.
Также обратите внимание на случаи изменения площади квартиры. Во время строительства проект может претерпеть незначительные изменения, а площадь вашей квартиры независимо от вас может уменьшаться или увеличиваться. Строительные компании не любят раздавать деньги и часто оговаривают такие моменты в договоре: при увеличении площади по результатам строительства компаниям необходимо доплачивать. И наоборот: при уменьшении площади квартиры компания не обязана ничего вам возвращать.
Как зарегистрировать договор долевого участия
Допустим, вы подписали договор с застройщиком, вы убедились, что все и все изложенные в нем условия вас устраивают, остается последний этап — регистрация договора в госорганах. Это можно сделать в двух учреждениях:
- Росреестр.
- МФЦ (многофункциональный центр).
С точки зрения регистрации оба учреждения одинаково подходят, при этом, скорее всего, регистрация в Росреестре будет быстрее, так как это специализированный государственный орган, который принимает непосредственное участие в регистрации дошкольного учреждения, а МФЦ является посредником в предоставлении государственных услуг.
После подписания договора вы с представителем застройщика отправляетесь в Росреестр или МФЦ с пакетом документов и доставляете их специалисту. Специалист покажет вам примерное время, когда вы сможете вернуться к ним за документами. Обычно это занимает семь рабочих дней. Помните, оплата должна быть произведена только после регистрации договора в Росреестре. Если вы заплатите сразу после подписания контракта с застройщиком, вы будете действовать на свой страх и риск. Если при регистрации что-то пойдет не так, вы не обезопасите себя и не обойдетесь без больших финансовых и временных затрат.
Узнаём, зарегистрирован ли ДДУ
Проверяем регистрацию в МФЦ
Если вы обратились в МФЦ, после отправки пакета документов специалист предоставит вам опись полученных от вас документов. В нем будет список полученных документов, примерная дата их регистрации, а также код, по которому вы сможете позвонить по телефону и узнать статус вашей заявки. Или введите этот код на сайте МФЦ вашего города. Поскольку дизайн сайтов MFC может отличаться от города к городу, кнопка «Проверить статус приложения» может располагаться в разных местах. Обычно он находится в левом углу главной страницы сайта. Вы также можете оставить свой адрес электронной почты специалисту, и, если ваша заявка будет рассмотрена, вы получите уведомление по электронной почте.
Проверяем регистрацию в Росреестре
При оформлении договора в Росреестре после получения документов от специалиста вам будет выдана квитанция о приеме документов. Указывается дата предполагаемой экспертизы документов, как уже было сказано, это около семи рабочих дней. Проверка статуса обращения, как в МФЦ, в Росреестре не существует. Однако вы можете проверить регистрацию через Интернет.
Проверка регистрации через сайт Росреестра
Если вдруг по какой-то причине вы не можете присутствовать при приеме документов или какое-либо третье лицо действует от вашего имени, как это часто бывает с юридическими лицами, вы можете проверить законность сделки через Интернет.
Для этого нужно зайти на сайт Росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request и на главной странице найти раздел «Справочная информация по объектам недвижимости онлайн». Введите кадастровый номер вашего объекта (см. Рисунок), он указан в договоре. И нажмите «Сформировать запрос», как показано на картинке.
В сформированном окне нажмите ссылку на USRN. В полученном отчете откройте вкладку «Права и ограничения», как показано на рисунке. В списке «Соглашение» вам просто нужно найти свое. Номер вашего договора указан на последней странице DDU вместе с печатью. Номера договоров и их учет присваиваются и ведутся компанией-застройщиком. Если в дошкольных учреждениях уже много заключенных, можно воспользоваться поиском — зажать Ctrl + F и набрать свой номер. С каждым акционером заключается индивидуальный договор об участии в уставном капитале. У каждого есть свой номер контракта, который присваивает строительная компания.
Важное примечание: обратите внимание на дату последнего обновления информации на сайте Росреестра. Бывают ситуации, когда фактически транзакция уже была завершена и зарегистрирована, но еще не отображена на сайте. Не паникуйте заранее, сначала проверьте дату последнего обновления.
