Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется в соответствии с ГК РФ и ЖК РФ – от и до

1. Владение и пользование совместно находящимся в собственности имуществом осуществляется с согласия всех его участников, а при отсутствии согласия — в порядке, установленном судьей.

2. Участник совместного предприятия имеет право предоставить в свое владение и использовать часть общего блага, соизмеримую с его долей, а если это невозможно, он имеет право потребовать от других участников, которые владеют и используют актив, приходящийся на его долю, соответствующее вознаграждение.

1. Если распоряжение общим имуществом подразумевает, в первую очередь, заключение сделок с третьими лицами, то владение и пользование общим имуществом касается отношений участников относительно самого имущества, извлечения его полезных активов, осуществление власти над вещью.

Владение имуществом

осуществление физического господства над вещью состоит в полном физическом контроле над собственностью. Формами собственности могут быть охрана имущества, проживание в жилом доме или нахождение в здании, не предназначенном для проживания и т.д. Право собственности осуществляется всеми участниками по взаимному согласию.

Соглашение не обязательно должно предусматривать равный доступ всех участников к вещи. Владение может считаться осуществленным всеми участниками, если хотя бы один из них по взаимному согласию фактически контролирует вещь.

Следовательно, посягательство на собственность третьей стороны дает каждому из участников право подать иск о защите собственности от нарушителя.

2. Владение считается сохраненным за всеми участниками, если хотя бы один из них владеет им. Это правило имеет практическое значение, в частности, при исчислении срока давности для заявлений о защите владения.

Право собственности осуществляется участниками как собственником, поэтому предполагается, что, владея собственностью, они одновременно пользуются вещью, принимают меры по ее сохранению и, в остальном, ведут себя как собственники. Следовательно, передача права собственности участнику, находящемуся во владении или в одно и то же время, означает осуществление в отношении этого права всех прав собственника без специального соглашения.

Однако, если вещь может быть получена без владения, то ее использование может быть предметом отдельного соглашения.

В повседневной жизни участники часто определяют порядок пользования имуществом, оговаривая свой отчет о вещи, без какой-либо дифференциации по типу полномочий, тем более что сами полномочия, как уже упоминалось, весьма условны (см. Комментарий к статье 209). Гражданского кодекса).

В частности, в соглашении о порядке пользования общими благами могут также устанавливаться правила распоряжения имуществом (статья 246 Гражданского кодекса).

3. Если соглашение о порядке пользования не заключено, все действия по использованию общего имущества должны быть согласованы участниками.

В случае возникновения спора по иску любого из участников порядок использования может быть установлен судом.

Порядок пользования общим имуществом устанавливается исходя из размера доли, принадлежащей каждому участнику. Актив, предоставляемый участнику, должен быть пропорционален его доле.

1. Судья также принимает во внимание предыдущий порядок использования, так как он отражает определенную договоренность сторон.
2. Очевидно, что если использование собственности было произведено без учета воли одного или нескольких участников, то они могут подать возражения на то, чтобы это распоряжение об использовании было санкционировано решением суда.
3. Имущество, переданное в пользование участнику, может быть больше или меньше, чем размер его доли, если, например, стоимость или площадь определенной части здания, находящегося в совместном владении, не совсем соответствует размеру доли.

В случае превышения размера предназначенного для использования помещения размера квоты возмещение может быть взыскано в пользу других участников (п.6 Постановления Пленума ВС РФ от 10 июня 1980 г.

N 4 «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судьями споров о выделении доли собственнику и об определении порядка пользования жилым домом, находящимся в долевой собственности граждан» (с изменениями от 20 декабря 1983 г. N 11, от 21 декабря 1993 г n.

N 11) // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РФ 1961 — 1993 гг. М., 1994; Вестник Вооруженных Сил РФ. 1994. № 3).

4. Товар, предназначенный для использования участником долевой собственности, может быть неизолированным жилым помещением, чтобы не удовлетворять иным признакам объекта права (ст.

Установление соглашения о порядке пользования не влечет прекращения отношений общей собственности и не влечет изменения объекта права общей собственности.

Все участники продолжают нести общие риски, общие расходы и участие в доходах от общего имущества.

При согласовании способов использования участники не могут обеспечить кому-либо возмещение общих рисков, включая риск потери или повреждения вещей, а также от участия в расходах (уплата налогов на имущество и т.д.).

При этом ненадлежащее исполнение участниками обязательств, установленных как соглашением об определении способов использования, так и вытекающих из других нормативных актов, влечет возможность предъявления соответствующих требований.

Например, если в результате противоправных действий одного из участников будет повреждено общее имущество, другие участники вправе потребовать возмещения причиненного ущерба (глава 59 Гражданского кодекса).

5. Порядок пользования общим имуществом, установленный соглашением участников или решением суда, является обязательным для всех участников и их правопреемников, в том числе приобретателей доли в общем имуществе.

Если один из участников вопреки соглашению о порядке пользования препятствует другому участнику пользоваться общим имуществом, потерпевший участник вправе заявить об обязанности соблюдать условия соглашения о порядке пользования.

Если такая же ситуация возникает при отсутствии соглашения, участник вправе подать жалобу на другого участника или всех участников с просьбами об устранении препятствий для использования имущества (статья 304 Гражданского кодекса).

В случае, если в данном случае предметом спора также является способ, которым истец имеет право использовать актив, истец также должен подать заявление об установлении процедуры использования актива.

6. Если один из участников общей собственности лишен не только возможности пользоваться вещью, но и доступа к ней, то есть владения, он вправе подать ходатайство о возврате вещи (статья 301 Гражданского кодекса).

Эта претензия может быть предъявлена ​​как к любому из участников, являющемуся собственником вещи, так и к третьим лицам.

Если претензия предъявляется к третьему лицу (незаконному владельцу), то считается, что она подана в интересах всех участников.

Удовлетворение данного требования не влияет на оформление порядка пользования общим имуществом, а только гарантирует получение истцом права владения общим имуществом, например дает право входа в здание, но не право удалить других участников из общего имущества, так как сторонами спора были участники общего имущества.

Подборка из первоисточника:

Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Новое издание искусства. 246 ГК РФ

1. Отчуждение долевого имущества происходит с согласия всех его участников.

2. Участник совместного предприятия вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю или иным образом распорядиться ею с соблюдением правил, установленных статьей 250 настоящего Кодекса, при его платном отчуждении.

Комментарий к Ст. 246 ГК РФ

Прокомментированная статья содержит правила, которые четко показывают разницу между долевым владением и долей долевого владения на это имущество.

Продажа имущества осуществляется всеми совладельцами единогласно, независимо от размера долей.

Передача акций осуществляется конкретным совладельцем самостоятельно, без согласия других совладельцев (последние имеют только преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)).

Другой комментарий к Ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Участники долевой собственности имеют право собственности на свое имущество с согласия всех участников.

Продажа имущества — это выполнение любой операции, относящейся к нему, а также совершение других административных действий, связанных с имуществом (его изменение, реструктуризация, отказ от имущества, уничтожение имущества и т.д.).

Постановление может не затрагивать все имущество, а его часть (например, комната в доме общей собственности перестраивается в техническое помещение), но в любом случае решение должно быть принято согласно п.

1 столовая ложка. 246.

Необходимость достижения соглашения при наличии общей собственности означает, что все участники равны в принятии решения. Однако они вправе установить иной порядок принятия решений. В частности, решение принимают не все участники, а большинство .

Также может быть принято соглашение, по которому решения принимаются большинством в зависимости от размера долей участников. Однако одно и то же соглашение об установлении такого порядка должно быть принято всеми участниками.

Может быть принято решение, на основании которого участник имеет право распоряжаться той или иной частью имущества определенным образом, например, сдавать в аренду одно из помещений в общем здании.

Если не будет принято решение об установлении иной процедуры принятия решения, действует правило о необходимости соглашения по каждому акту распоряжения общим благом.

2. Для устранения споров, возникающих при управлении общим имуществом, участники общего имущества имеют право обратиться в суд.

Очевидно, что при большом количестве совладельцев может возникнуть ситуация, когда получить согласие всех участников практически невозможно. В этом случае обращение в суд остается единственным способом реализации права распоряжения общим имуществом.

Примером, в котором такая апелляция кажется полностью оправданной даже при небольшом количестве совладельцев, является, в частности, случай несогласия участника с намерением других участников восстановить структуру, если такая реструктуризация продиктована уважительными причинами.

3. Закон допускает иную процедуру, помимо достижения общего соглашения, для распоряжения (а также использования) общих благ.

Поэтому в силу ст. 22 Закона о товариществах собственников жилья, каждый домовладелец на общем собрании имеет сумму, пропорциональную его участию, и рассчитывается в соответствии с размером принадлежащего ему помещения.

Принятие решения возможно при кворуме более 50%.

Очевидно, что применение принципа достижения консенсуса к деятельности товарищества собственников жилья (далее ТСЖ) или другого значимого по количеству участников товарищества парализует его деятельность и приведет к невозможности управления общественным благом.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. N 10-П «В случае проверки конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от июня» 15, 1996 «О товариществах собственников жилья» (СЗ РФ 1998. N 15. Ст. 15, п.

1794) признаны неконституционными правила об обязательном участии в ТСЖ собственников жилых помещений, не изъявивших желание присоединиться к обществу.

В связи с этим возникает вопрос о порядке принятия решений в отношении общего имущества, находящегося в управлении как товарищества, так и индивидуальных собственников.

очевидно, что применить правило достижения соглашения к такому сообществу очень сложно, поскольку отказ отдельных собственников заключить договор с компанией предполагает отсутствие необходимой степени взаимного доверия. В то же время правило искусства. 22 Закона о товариществах собственников жилья не могут применяться к лицам, не являющимся партнерами.

В этом случае решение, принятое ТСЖ в соответствии с законом и уставом, должно быть согласовано с другими участниками общей собственности. Если соглашение не может быть достигнуто, спор может быть рассмотрен судом.

Однако в судебной практике существует подход, при котором приоритет отдается положению п. 1 ст. 246 перед специальными правилами, устанавливающими иную процедуру принятия решений.

Например, ЖСК «Стройматериалы» обратилось в Арбитражный суд Москвы с жалобой на ООО «Санетек» о признании недействительным договора на реконструкцию мансарды путем возведения мансарды в здании. Претензии были мотивированы тем, что указанный договор был заключен без согласия всех собственников квартир в жилом доме, что является нарушением действующего законодательства.

Запрос был принят. Суд признал договор недействительным, так как не все собственники квартир дали согласие на строительство пентхауса. Суд указал, что согласно п. 1 ст.

246 ГК РФ, отчуждение имущества, находящегося в совместной собственности, происходит с согласия всех его участников.

Кроме того, решение о возведении мансарды и заключении договора на ее строительство не соответствует уставу данного кооператива (Постановление Пленума ВАС РФ от 14 октября 1997 г. N 3863/97).

такой подход трудно разделить, поскольку правила, позволяющие жилищному кооперативу или другому органу принимать решение большинством голосов, являются особыми по сравнению с общим правилом искусства. 246 и, следовательно, должен иметь преимущество.

В любом случае жилищный кооператив или другая организация в случае запрета одним из участников, даже в форме отказа согласовать общее решение, если такой запрет является законным, вправе инициировать спор в суде. Судья должен проверить, в какой степени решение, принятое большинством участников, нарушает права другого участника, и придать силу решению большинства или признать действительным возражение против этого решения.

Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения (ст. 14) предусматривает, что решения о передаче, владении, пользовании земельным участком принимаются общим собранием участников.

Собрание участников совместного предприятия при условии конкретного сообщения считается правомочным, если присутствует не менее 20% участников совместного участия.

Решение принимается большинством не менее двух третей от числа присутствующих на собрании участников и оформляется протоколом, подписанным всеми присутствующими участниками.

4. Участник вправе в любой момент распорядиться своим правом на долю. Продажа акций не является продажей обычных активов и не требует какого-либо соглашения с другими участниками. Статья 246 не предусматривает возможности ограничения права участника распоряжаться акциями без ущерба для соблюдения правил о праве преимущественной покупки.

5. Право распоряжаться общим имуществом не может быть ограничено законом. Поэтому правило искусства. 290 Гражданского кодекса Италии, вводящий запрет на отчуждение доли в праве общей собственности жилого дома отдельно от права собственности на квартиру, требует пояснения.

Доля в общей собственности жилого дома, относящаяся к общим помещениям, несущим конструкциям, внеквартирному оборудованию, предположительно имеет статус принадлежащей (ст. 135 ГК РФ) и в этом качестве соответствует судьба же Что.

Тот факт, что членство — это право (участие в общем имуществе), а не вещь, сам по себе не противоречит основам гражданского права. Например, в немецком законодательстве прямо предусмотрено, что право может выступать в качестве собственности на землю.

Официальный характер такого права, как участие в долевой собственности на общие помещения и оборудование, не вызывает сомнений. Итак, правило искусства. 290 не противоречит искусству. 246, но лишь указывает на официальный, подчиненный характер возникшего закона и его подчинение нормам искусства. 135 GK.

6. Часто возникает вопрос, имеет ли участник право продать или иным образом распорядиться не всей долей, а ее частью. Закон предусматривает право участника продать свою долю. Доля права не является вещью, поэтому правила о неделимой и делимой вещи (статья 133 ГК РФ), в том числе правило о возможности раздела вещи, к ней не применяются.

также невозможно применить правила, касающиеся передачи прав на кредит (ст.

382 ГК РФ), допускающую передачу путем уступки должнику определенного кредита, который в количественном выражении может быть меньше всех существующих кредитов тому же должнику.

Учитывая, что передача права собственности в соответствии со ст. 382 ГК РФ не допускается, применение данной нормы к передаче прав собственности не имеет оснований.

Можно, однако, отметить, что сам перевод в порядке ст. 382 не все требования существуют, а некоторые из них возможны, потому что это не ухудшает положение должника, обязательства которого не изменяются тем, что он выполняет определенные обязательства перед другим кредитором.

Если учесть, что доля права общей собственности отражает отношения с другими участниками общей собственности, то можно прийти к другому выводу: увеличение количества участников само по себе, очевидно, влияет на их интересы. Ведь любое увеличение количества участников усложняет использование общего имущества и, следовательно, снижает его стоимость.

Это особенно ясно, когда принимается во внимание право каждого участника участвовать в владении и использовании общей собственности.

Сказанное выше позволяет сделать вывод о невозможности отчуждения части доли (дробления доли) иначе как путем отчуждения доли нескольким лицам в рамках одной сделки. В определенном смысле этот вывод совпадает с выводом п. 4 ст. 244 ГК РФ о невозможности установления собственником общей собственности неделимой вещи по соглашению с другим лицом.

Также возможны сделки по передаче своих прав между совладельцами, например, один из участников может передать причитающуюся ему выгоду от использования вещи, даже в аренде, другому участнику или передать свою долю в качестве обязательства. При этом оба участника, оставаясь субъектами отношений общей собственности, одновременно вступают в соответствующие обязательства, в которых они являются кредитором и должником.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

Присутствие собственников недвижимости часто связано с возможными коллизиями при определении порядка ее использования. Это обычное дело в сфере недвижимости. В результате даже были предложения запретить владение долями в домах и квартирах.

Гораздо больше вопросов вызывают случаи, когда подразумевается переход собственности в долевую собственность. Владельцы земли, квартиры или дома часто оказываются в безвыходном положении, пытаясь решить проблемы. Они готовы увидеть нарушение в любом действии и составить на него жалобу.

Общие правила, регулирующие порядок реализации этих объектов, установлены в ст. 246 ГК.

Соглашение по распоряжению имуществом, находящимся в долевой собственности

Лучшим выходом из проблемной ситуации является переход права собственности в долевую собственность на основании согласия всех лиц, владеющих акциями. Однако такой подход потребует устойчивого компромисса.

Часто наличие земли, квартиры или дома в долевой собственности связано с семейными или наследственными отношениями. У них могут быть враждебные отношения. Последние являются причиной отказа от рациональных аргументов. Осознавая огромные экономические преимущества договора о реализации объекта в целом, они отрицают возможность его заключения, заявляя об отказе.

Закон не содержит особых требований к порядку согласования условий одновременной продажи всех акций (специальной формы нет).

Если они не возражают против продажи земли, дома или квартиры, вы можете оформить все необходимые документы перед оформлением сделки.

В соглашении с покупателем может быть предусмотрено множество вопросов со стороны продавца. Кроме того, передача каждой доли может быть оговорена одновременно заключенными договорами. При этом заявки в Россреестр, помимо покупателя, подпишут все владельцы акций или их уполномоченные представители.

Использование последнего предназначено не только для обеспечения профессиональной защиты интересов, но и для предотвращения конфликтов по личным причинам.

Продажа земли, дома или квартиры может происходить как в пользу третьего лица, так и в пользу одного из кондоминиумов.

Совершение сделок с имуществом, находящимся в долевой собственности

Продажа — это самая простая и доступная форма коллективного управления. Аренда совместной собственности не имеет подобных характеристик.

Эти случаи характеризуются общей сложностью взаимоотношений арендатора и всей группы собственников. Первые трудности возникают с утверждением текста договора и подписанием акта купли-продажи: собственники и без каких-либо конфликтов могут иметь разные мнения об условиях договора.

Другой проблемой будет необходимость разделить общую ренту на доли, соответствующие долям. Вместо первого платежа вам нужно будет произвести несколько. Для хозяйствующего субъекта выполнение данных операций потребует дополнительных затрат.

Не обойтись без трудностей в согласовании обзоров. Получение генерального согласия на работу связано с дополнительными временными затратами.

По этим причинам соглашения об отказе от уступки права собственности вызывают множество сопутствующих осложнений, связанных с риском нарушения и подачи жалоб. Это неизбежно влечет невозможность эффективной работы заводов, а также уменьшение степени получаемой выгоды.

В то же время закон не допускает принудительного выкупа акций. Единственное исключение установлено ч. 4 ст. 252 куб. Эти правила допускают соответствующее требование с незначительным количеством акций, которые не подлежат переуступке в натуре и не представляют практического интереса для собственника.

Преимущественное право покупки продаваемой доли

Если возможность распоряжения всем имуществом требует согласия всех лиц, которые в нем участвуют, то аналогичные действия с акциями обусловлены только волей его собственника. Последнее разрешено при соблюдении ряда особых правил.

Для заключения сделок с ними не требуется согласия других владельцев. Однако предусмотрено преимущественное право покупки акций этими субъектами. Законодатель поддерживает консолидацию этих объектов гражданских прав.

В качестве права преимущественного отказа закон определяет возможность других владельцев приобрести долю по той же цене, которую предлагает третье лицо, в течение периода, установленного законом.

Действующие правила устанавливают ряд исключений из этого правила. Первый касается публичных аукционов, второй — продажи доли в общем земельном имуществе владельцем части находящегося на нем имущества или помещения.

Закон запрещает передачу права преимущественной покупки доли. Такое нарушение может повлечь за собой жалобу заинтересованной стороны.

Процедура осуществления преимущественного права покупки

Продавец обязан направить каждому акционеру письменное сообщение о соглашениях, заключенных в отношении продажи, на рассмотрение.

Он отправляется по почте или доставляется лично с получением соответствующих доказательств. Когда письмо доставлено, начинается отсчет времени для принятия решения о покупке, отказе или воздержании от ответа.

это 10 дней со дня вручения уведомления для движимых вещей и один месяц, если объект сделки является недвижимым.

Address / Metroats может отправить письмо с ответом, а также воздержаться от таких действий, пока истекает срок. Встречное уведомление оформляется в нотариально заверенной форме, что подразумевает отказ от покупки. Письмо-согласие на покупку доли оформляется в простой письменной форме (конкретный образец не предоставляется, но можно использовать первоначальное предложение).

Подпись несовершеннолетнего держателя ставится законным представителем. Это ожидается, если ребенку не исполнилось 14 лет. В ситуациях, когда возраст несовершеннолетнего превышает этот уровень, форма участия законного представителя предполагает только одобрение сделки.

С 2017 года правила о возможности несоблюдения согласованного срока вступят в силу, если все остальные собственники подали заявление об отказе от своих прав после получения сообщения от заинтересованной стороны.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 247 ГК РФ): судебная практика

Многие объекты недвижимости находятся в долевой собственности, что создает определенные трудности, которые часто приводят к спорам между совладельцами. Часть 1 ст.

247 ГК РФ гласит, что владение и пользование объектами долевой собственности должно основываться на взаимном согласии всех собственников, а в случае отсутствия соглашения — на основании решения суда.

Как показывает практика, около половины объектов совместной собственности подлежат использованию в порядке, установленном судом.

Основания для обращения в суд

Все участники долевой собственности имеют право обратиться в суд. Здесь важно отметить следующий нюанс: во-первых, ответчиками по делу могут выступать другие собственники, а во-вторых, третьи лица.

В первом случае предметом обжалования является спор между участниками долевой собственности, во втором — защита их прав от нарушения третьими лицами.

Кроме того, мы будем рассматривать только первый тип судебных вопросов для защиты своих прав от собственника долевого имущества.

Опыт показывает, что очень часто между владельцами совместно используемой собственности возникают конфликты из-за различных ситуаций, которые можно разделить на следующие группы:

Споры о порядке пользования общим имуществом.

Споры по стоимости содержания общего имущества.

Споры по сделкам, совершенным другими собственниками в отношении обыкновенных товаров.

Согласно ст. 247 ГК РФ собственники обязаны управлять и пользоваться общим имуществом на основании общего согласия всех участников долевого имущества. Нарушение принципа «общего согласия» является основанием для обращения в суд. Каждый совладелец имеет равные права на защиту своих интересов независимо от размера доли и предпосылки возникновения права на нее.

Совет: перед обращением в суд необходимо пройти предварительную процедуру разрешения спора. Например, вы можете предъявить ответчику договор, устанавливающий порядок пользования имуществом, если нет ответа или письменного отказа, то можете обратиться в суд.

Особенности рассмотрения дел судом по ст. 247 ГК РФ

При рассмотрении споров между собственниками о порядке использования долевой собственности суд исходит из необходимости установления следующих фактов:

Установленный порядок пользования общим имуществом.

Наличие или отсутствие обстоятельств, нарушающих права любого из собственников.

Возможность установления порядка использования, предложенного истцом или ответчиком.

Судебная практика согласно ст. 247 ГК РФ показывает, что очень часто суды при принятии решения об определении порядка пользования общим имуществом учитывают уже установленный между собственниками порядок, но с изменениями соблюдать интересы истца. Например, гражданин П.

с просьбой определить, как использовать земельный участок и жилой дом, которые находятся в совместной собственности актера и двух его братьев. Из материалов дела следует, что дом и земельный участок унаследованы актером и его братьями от отца в равных долях.

В настоящее время два брата используют землю для выращивания овощей и совместно используют дом. В повестке истец выразил желание, чтобы суд обязал ответчиков предоставить ему доступ в пользование своей долей земли, на которой он намеревается построить жилой дом.

Суд не поддержал доводы заявителя и отклонил иск. Это решение было мотивировано следующим: собственники определили и реализовали порядок пользования долевым имуществом, истец не оспаривал тот факт, что ответчики разрешают ему использовать земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства.

Строительство дома истцом на участке существенно нарушит права других собственников, поэтому суд не может удовлетворить заявленные требования. В ответ на заявление истца о том, что ему необходимо построить дом, поскольку в настоящее время у него нет жилья, суд дал объяснения.

На данный момент истец имеет право пользоваться унаследованным жилым домом, так как он имеет право собственности на 1/3 этого дома, и суд обязывает ответчиков разрешить истцу пользоваться жилым помещением. Кроме того, суд разъяснил истцу, что он имел право требовать раздела жилого дома в натуре с выделением его доли, но только в контексте отдельной процедуры подачи заявления.

Но в жизни нередки ситуации, когда действия одного хозяина нарушают права другого. В этом случае суд определяет порядок использования общего имущества исходя из требований закона и разумности. Например, гражданин И.

подала ходатайство об установлении порядка пользования общим общим имуществом — квартирой на первом этаже многоэтажного дома. Истец утверждал, что эта квартира была оформлена в долевую собственность с его бывшей супругой после развода. На данный момент И.

в этой квартире проживает и занимает две комнаты из четырех, в двух других — в общем коридоре — бывший муж актрисы, гражданин К.

Ответчик подтвердил слова истца, указав, что он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, поэтому планируемый бизнес вполне легален.

Судья удовлетворил ходатайства истца, определив способ использования общего блага: ответчик имеет право использовать принадлежащее ему помещение только в соответствии с предполагаемым использованием помещения, то есть в качестве жилого помещения ответчик имеет право использовать Из общего имущества (коридора) только заселяться в его помещения, размещение любых предметов в коридоре допускается только по взаимному соглашению сторон, при этом необходимо обеспечить соблюдение противопожарных, санитарных и иных норм.

Предупреждение: в повестке необходимо обратить внимание судьи на цель общего или разрешенного типа использования данного имущества и подчеркнуть, что предложенный вариант полностью соответствует этой цели.

особенно важно отметить ситуации, когда один из владельцев долевой собственности избегает затрат на поддержание совместной собственности. Например, сбор счетов для таких объектов — не редкость. Кроме того, выкуп часто направлен на добросовестных владельцев.

В российских судах уже накопилась практика рассмотрения споров, когда некоторые собственники обращались в суд по ст. 247 ГК РФ об обязании других собственников оплачивать коммунальные расходы по содержанию общего имущества. Например, граждане D и V подали жалобу на гражданина Р.

о взыскании расходов по оплате коммунальных услуг в многоквартирном доме. Из материалов дела следует, что заявители и обвиняемые проживали в многоквартирном доме, который был зарегистрирован в долевой собственности. Каждый из них занимает комнату одинаковой площади, а в общую собственность входят кухня, санузел, коридор.

Управляющая компания выставляет ежемесячный счет за коммунальные услуги, при этом каждый из собственников оплачивает свою комнату и свою долю в общем имуществе. Однако Citizen R отказывается оплачивать счета за общую собственность, аргументируя это тем, что практически не использует ее.

Суд не согласился с этими доводами и обязал ответчика нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально его доле в нем. Кроме того, ответчик должен был компенсировать истцам расходы по оплате счетов за него.

Режим долевой собственности — довольно сложный вариант владения, наполненный множеством причин для конфликтной ситуации. Но иногда избежать этого варианта получения права собственности невозможно.

Например, приватизация служебного жилья, вступление в права нескольких наследников, раздел общего имущества супругов после расторжения брака — и многие другие ситуации, в которых практически невозможно избежать возникновения совместного имущества право собственности.

Но накопленная судами правоприменительная практика позволяет создать все условия для использования таких объектов максимально удобными с юридической точки зрения.

к СТ 36 ЖК РФ

Статья 36 ТК РФ. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Комментарии к первой части. Искусство содержит правило, развивающее правило п. 1 ст. 290 ГК РФ, с указанием возможности владения общим имуществом в многоквартирном доме собственниками содержащихся в нем помещений.

Это правило детализирует поэлементный состав общего свойства. При этом перечень элементов, составляющих общую собственность, противоречит перечню, содержащемуся в п. 1 ст.

290 ГК РФ не является исчерпывающим.

Комментарии к новой редакции, часть 1 Искусство с большей степенью детализации, чем в предыдущей версии, группирует элементы общей собственности в многоквартирном доме.

Решая, отнести ли тот или иной элемент к общему свойству, следует руководствоваться признаками назначения этих элементов. Таких знаков два.

Первое указание на то, что предмет предназначен для обслуживания более чем одной комнаты. Второй признак — это обозначение элемента для обслуживания всего многоквартирного дома.

Общая собственность при наличии необходимых правовых условий принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей собственности.

Состав общего имущества определяется в соответствии со ст. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680). В соответствии с настоящим Положением к общему имуществу относятся:

— помещения в кондоминиуме, не являющиеся частью квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом кондоминиуме, включая лестницы между квартирами, лестницы, лифты, лифты и другие помещения, коридоры, инвалидные коляски, чердаки , технические этажи (в том числе гаражи и площадки для автотранспорта, мастерские, технические чердаки, построенные за счет собственников помещения) и технические подвалы, имеющие инженерные коммуникации, другое оборудование, обслуживающее не только жилой дом и (или) не -жилые помещения в многоквартирном доме (включая котельные, котельные, лифты и другое инженерное оборудование);

— крыши;

— несущие конструкции ограждения многоквартирного дома (в том числе фундаменты, несущие стены, чердаки, балконы и другие плиты, несущие колонны и другие несущие конструкции ограждений);

— ограждения ненесущих конструкций многоквартирного дома, обслуживающего несколько жилых и (или) нежилых помещений (в том числе двери и окна общих частей, перила, парапеты и другие ненесущие ограждающие конструкции);

— механическое, электрическое, медицинское и другое оборудование, расположенное в кондоминиуме за пределами или внутри помещения и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого (квартиры);

— земельный участок, на котором расположен кондоминиум и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами благоустройства и благоустройства;

— другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и улучшения кондоминиума, в том числе трансформаторные подстанции, пункты нагрева, предназначенные для обслуживания кондоминиума, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земли, на которой находится кондоминиум расположен.

При определении состава общего имущества используется информация, содержащаяся в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о правах на объекты недвижимости, являющиеся общей собственностью, а также сведения, содержащиеся в государственной земельной книге. (см. Приказ Минюста РФ от 14 февраля 2007 г.

29 «Утверждение Инструкции о правилах регистрации в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на недвижимое имущество Объекты совместной собственности в многоквартирном доме с указанием сведений о зарегистрированных правах совместной собственности» общее свойство этого свойства »// РГ. 2007, 22 марта).

1. Состав общего имущества определяется:
2. — собственники помещений в кондоминиуме для выполнения обязательств по содержанию общего имущества;
3. — государственными органами в целях контроля за поддержанием общего блага;
4. — органы местного самоуправления для подготовки и проведения открытого конкурса по выбору органа управления.

При этом органы местного самоуправления (в городах федерального значения, органы государственной власти этих субъектов Российской Федерации) согласно письму Минрегиона Российской Федерации от 4 апреля 2007 г. N 6037-РМ / 07 (Законодательный и нормативные документы в ЖКХ 2007.

6) в целях исполнения обязанностей собственников помещений в многоквартирном доме по содержанию общего имущества, а также для иных целей, за исключением подготовки и проведения открытого конкурса по выбору управляющего органа, не вправе осуществлять утверждает или согласовывает состав (перечень) общего имущества в кондоминиуме.

2. Норма, содержащаяся во втором предложении пункта 4 ч.1 комментария. Ст., В отличие от предыдущего правила ст. 10 Федеральный закон «Об объединениях собственников жилья» (СЗ РФ. 1996. N 25. Статья 2963; РГ. 2001. 31 декабря; 2002 г.

26 марта) не содержит конкретных инструкций по порядку установления границ и размеров земельного участка, на котором расположен кондоминиум, но включает справочную формулировку, ориентирующую участников соответствующих отчетов по земельному законодательству и законодательству о градостроительстве.

Требования земельного права в отношении границ и размеров земельных участков в общих чертах определены в ст. Изобразительное искусство. 33, 36 ТК РФ, Федеральный закон «О землеустройстве» (РГ. 2001. 23 июня), Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» (РГ. 2000, 10 января), постановление Правительства РФ. Российской Федерации от 7 августа 2002 г.

N 576 «О порядке отчуждения земель в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю» (РГ. 2002. 10 августа; 2003. 27 ноября.).

Требования земельного права в отношении границ и размеров земельных участков в общих чертах определены в ст. Изобразительное искусство. 33, 36 ТК РФ, Федеральный закон «О государственном земельном реестре недвижимого имущества» (РГ. 2007. 1 августа, гл. 4 Федерального закона «О содействии в жилищном строительстве» (РГ. 2008 г.

30 июля), Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования территориальных отношений» (РГ. 2008. 25 июля). Соответствующие требования законодательства о градостроительной деятельности закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации (СЗ РФ. 2005. N 1. Статья 16 с изменениями и дополнениями.

) и законодательные акты, которые его развивают.

В субъектах Российской Федерации, как правило, принимаются нормативные правовые акты, детально регулирующие отношения, складывающиеся в части определения границ и размеров земельного участка, расположенного под многоквартирными домами.

Так, в Санкт-Петербурге в этом районе распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 29 марта 2005 г.

N 25-рп «О порядке взаимодействия органов государственной власти Санкт-Петербурга и организаций при формировании земельного участка, на котором расположен жилой дом» (Вестник администрации Санкт-Петербурга. 2005. N 4).

3. Комментарии ко второй части. Art гарантирует правоспособность собственников помещений в многоквартирном доме по отношению к общему имуществу.

Поскольку режим совместной собственности определяется как долевая собственность, владение, пользование и распоряжение ею осуществляются по соглашению всех участников долевой собственности (см. Статьи 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость нахождения соглашения между участниками совместного предприятия о владении и пользовании общим имуществом обусловлена ​​тем, что независимо от размера долей права собственности полномочия собственников равны по объему.

Участник общей общей собственности, если это действительно возможно, вправе требовать предоставления в его владение и пользование части общей общей собственности, которая может быть отделена от других ее частей.

4. Правило H. 3 комментария. Изобразительное искусство это новинка в жилищном законодательстве.

В нем обозначен единственно возможный с точки зрения законодателя способ уменьшения размеров общего имущества: реконструкция многоквартирного дома, точнее один из его вариантов, реализация которого должна привести к уменьшению общей площади жилого дома.

В этом случае законодатель не предусматривает иных способов уменьшения размеров общей собственности, например, путем изменения границ и уменьшения размеров земельного участка, на котором расположен дом.

5. Комментарии к ч. 4. Ст. Содержит правило, уточняющее правило п. 1 ст. 246 ГК РФ, устанавливающий монополию совладельцев на определение правовой судьбы общего имущества.

Соглашение участников долевого участия при передаче отдельных элементов, составляющих общую собственность, должно быть оформлено специальным постановлением общего собрания собственников помещений в кондоминиуме. Очевидно, что данное решение согласно п.1 ст.

246 ГК РФ следует принять по соглашению всех участников долевой собственности, поскольку нежелание хотя бы одного из совладельцев передать часть имущества другим лицам делает процесс передачи незаконным. Однако согласно ч. 1 ст. 46 комментариев

закона такое решение принимается большинством голосов не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

Варианты передачи могут быть самыми разными, в том числе с использованием конкурсных и аукционных процедур, например, при предоставлении права пользования стоянкой, спортивной площадкой, расположенной на земельном участке, являющемся частью общей собственности.

Отчеты об использовании отдельных элементов общей собственности должны оформляться соглашением, заключаемым между лицом, уполномоченным совладельцами, и пользователем.

В литературе высказывается мнение, что передача в пользование какой-либо части общего имущества должна осуществляться по правилам сделок с движимым имуществом (см .: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 185).

Это мнение кажется ошибочным, поскольку уступка в использовании не является актом, связанным с отчуждением части общего блага. Кроме того, действующее законодательство не содержит каких-либо специальных правил относительно использования движимого имущества, за исключением, возможно, лизинга автотранспортных средств, аренды и финансового лизинга.

Однако в последнем случае объект аренды необходимо отсоединить.

6. В части 5 комментариев. Изобразительное искусство. Установлено генеральное разрешение на обременение земельного участка, на котором расположен кондоминиум, с правом ограниченного использования этой земли третьими лицами.

Это право называется сервитутом и относится к категории имущественных прав (статьи 216, 274 — 277 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сервитут устанавливается на имущество, находящееся в собственности, и не прекращается при переходе этого имущества к новому владельцу.

Как правило, сервитут устанавливается по взаимному соглашению между лицом, ходатайствующим об установлении ограниченного права пользования, и собственниками. Сервитут подлежит государственной регистрации в соответствии с положениями ст. 27 ФЗ «О государственной регистрации прав собственности и сделок с ней» (СЗ РФ. 1997. N 30. Ст.

3594; 2001. N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24 ст. 2244). Государственная регистрация сервитутов производится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственников (их представителя) или лица, в пользу которого устанавливается сервитут, при наличии у последнего договора сервитута.

7. В части 6 комментариев. Арте определил правовые последствия разрушения, гибели в результате несчастного случая, сноса многоквартирного дома в части владения долей в праве долевой собственности на земельный участок.

При наступлении этих обстоятельств доля собственности на земельный участок, на котором находился разрушенный, случайно оцененный или снесенный кондоминиум, устанавливается из расчета доли собственности на общую собственность в кондоминиуме, т.е остается неизменной и равной к стоимости, существующей на момент наступления соответствующих обстоятельств.

Глава 11. Общее имущество многоквартирного дома

§ 1. Право собственников жилых помещений на общую собственность многоквартирного дома

Гражданское и жилищное законодательство предусматривает особую дисциплину в отношении некоторых отношений, возникающих в результате использования жилых помещений, расположенных в кондоминиумах: собственник квартиры в кондоминиуме, помимо принадлежащих ему помещений, используемых в качестве квартиры, также владеет долей в собственности владение общими благами дома. Из этого положения, по сути, следует, что имущественные отношения в многоквартирных домах более разные, чем в обычных жилых домах, поскольку объектами права в многоквартирных домах являются не только жилые помещения, но и другие объекты, в том числе недвижимые.

Отношения общей собственности в кондоминиумах можно рассматривать с разной степенью детализации, размещая их на разных уровнях. Одна и та же квартира может принадлежать двум и более лицам в соответствии с правом общей собственности. В этом случае возможна как долевая, так и совместная собственность на жилье.

Эти отношения долевой собственности можно назвать условно внутренними, поскольку они складываются между собственниками объекта (квартиры или изолированных комнат) 1.

Отношения общего владения лестницами, лифтами, подвалами, коридорами и другими общими услугами, которые развиваются между домовладельцами, с одной стороны, и другими владельцами собственности в жилищном секторе, с другой стороны, могут быть обусловлены так называемыми отношениями совместного владения экстерьерами в кондоминиум, то есть отношения между собственниками квартир в кондоминиуме в отношении общих помещений.

Следует подчеркнуть, что консолидация активов, не принадлежащих квартирам в кондоминиумах, а принадлежащих нескольким субъектам, происходит не по воле субъекта, а по юридическим фактам, предусмотренным законом.

Точнее, общая собственность на объекты общего пользования возникает вследствие того, что субъект приобретает в собственность дом в многоквартирном доме.

Другими словами, человек направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но поскольку его существование в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилище он имеет право на общую собственность общей собственности. Такое право возникает по закону независимо от субъективных стремлений покупателя жилого помещения, т.е неважно, знал ли он, что, покупая квартиру, одновременно вступает в отношения совместной собственности.

Владение и пользование имуществом, не относящимся к жилью, но находящимся в кондоминиуме и находящимся в совместной собственности, традиционно осуществляется с согласия всех собственников кондоминиума и другой недвижимости в жилищном секторе, а при его отсутствии — по порядок, установленный судьей. Одним из способов достижения договоренности между собственниками всех жилых помещений в многоквартирном доме может быть организация товарищества собственников жилья1.

В случае создания ассоциации собственников определенная часть полномочий по участию в праве общей собственности на объекты общего пользования каждого из ее членов «делегируется» юридическому лицу.

Это касается управления общими активами, предоставления их в пользование третьим лицам и некоторых других прав, предусмотренных ст. ВИ ЖК РФ.

При этом следует учитывать, что такое делегирование не влияет на положение собственника по отношению к жилью — сам собственник жилого помещения не лишается права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими ему помещениями.

§ 2. Особенности правового режима доли права общей собственности в многоквартирном доме

Характеризуя долевую собственность в многоквартирном доме, необходимо понимать, что некоторые установленные Гражданским кодексом РФ общие правила отчуждения долей в общем имуществе общего имущества не применяются. Развитие этой проблемы, не получившей должного освещения в юридической литературе, может привести к важным практическим результатам.

Во-первых, согласно ст. 246 ГК РФ передача имущества в долевую собственность осуществляется по соглашению всех его участников. Участник долевой собственности имеет право по своему усмотрению продать, подарить, завещать, заложить свою долю или иным образом распорядиться ею.

Кроме того, по правилу, предусмотренному ст.

250 ГК РФ, в случае продажи доли общего имущества постороннему лицу другие участники общего имущества имеют право преимущественной покупки проданной доли по цене, по которой она продается на паритетных условиях, за исключением публичных торгов.

Это правило не распространяется на объекты общего пользования в кондоминиумах, поскольку собственник не может продать долю, не продав дома.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в собственности общего имущества жилого дома, а также совершать иные действия по передаче этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п статьи 290 ГК РФ). Таким образом, доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общие объекты всегда следует за судьбой домовладельца.

В случае перехода права собственности на жилище (квартиру или изолированную комнату в квартире) доля каждого нового собственника в долевой собственности на эти элементы определяется соответствующей долей предыдущего собственника.

Во-вторых, участник долевой собственности вправе выделить свою долю.

Также это правило не распространяется на многоквартирный дом, поскольку та его часть, которая не относится к жилой, как правило, предназначена для обслуживания жилых помещений согласно ст.

135 ГК РФ является принадлежностью и поэтому всегда следует судьбе главного — квартиры. В то же время, поскольку членство служит нескольким основным вещам одновременно, в долях общей собственности реализуется право собственности.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что долевая собственность на общее имущество в многоквартирных домах является разновидностью долевой собственности. Его особенности:

1) отсутствие возможности передачи акций в натуре;

2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от жилища;

3) признак, проистекающий из первых двух: доля не может существовать автономно, она является неотъемлемой частью квартиры как объект собственности и поэтому всегда следует за судьбой этого жилого помещения.

Применение закона о совместном использовании данного типа возможно и в отношениях, не относящихся к жилищной сфере. Такая схема вполне возможна, например, в гаражно-строительных кооперативах применительно к объектам общественного пользования (земляные участки общего пользования, инженерные сооружения, дороги и т.д.).

Часто такие проблемы возникают в административных зданиях, принадлежащих различным юридическим лицам и гражданам, индивидуальным предпринимателям. Регулирование таких отношений до принятия соответствующих законодательных актов может осуществляться нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии1.

Этот вывод подтвержден Постановлением Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г.

«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общую собственность зданий», в которой, в частности, указывается, что отчеты собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающих из долевой собственности в такое здание, не регулируются законом, поэтому в соответствии с сп. 1 столовая ложка.

6 ГК РФ, нормы законодательства, регулирующие подобные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. В силу вышеизложенного собственник отдельного помещения в здании в любом случае владеет долей права общей собственности в общей собственности здания.

§ 3 общие службы в многоквартирном доме

Нормативные акты, регулирующие отношения собственности в кондоминиумах в разное время, содержат разные списки собственности, находящейся в совместной собственности домовладельцев.

Согласно истекшему Закону РФ от 24 декабря 1992 г.

№ 4218-I В общей собственности «На основах федеральной жилищной политики» находятся подъезды, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие помещения общего пользования, нежилое инженерное оборудование и прилегающие территории.

ГК РФ указывает несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование снаружи или внутри квартиры, которые обслуживают более одной квартиры.

Временное положение о кондоминиумах, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 25.07.2012 г. 22751 от 23 декабря 1993 г., а затем Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» более подробно перечислил объекты, находящиеся в общей долевой собственности собственников жилья2.

В ЖК РФ (ч. 1 ст.

36) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют на праве долевой собственности помещениями в этом доме, не входящими в состав квартир и предназначенными для обслуживания нескольких помещений в этом доме, в том числе межэтажных лестниц квартира, лестницы, лифты, лифты и другие шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых есть инженерные коммуникации, другое оборудование, обслуживающее более одной комнаты в этом доме (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие конструкции, а не этого дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование, расположенное в этом доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одной комнаты, землю, на которой расположен этот дом, с элементами озеленения и благоустройства и другие предметы, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и улучшения этого дома, расположенного на указанной земле. Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного права и градостроительного законодательства.

Однако во всех документах этот список остается далеко не исчерпывающим. В этом случае можно сформулировать принцип: собственность может быть отнесена к общей только в том случае, если она предназначена для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.

Следует отметить, что в Жилищном кодексе РФ, вопреки действующему законодательству, в перечень объектов недвижимости также включены земельные участки (ч. 1 ст. 36, ст. 16 Федерального закона «О применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Федерация »). Как ИБ

Миронова, право пользования земельным участком как элемент содержания права собственности означает фиксированную возможность хозяйственного использования этого участка путем извлечения его полезных свойств1.

Согласно ст. 290 ГК РФ в Жилищном кодексе РФ указывается на возникновение долевой собственности собственников жилых помещений общего пользования многоквартирного дома.

Между тем изначально в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говорилось об использовании обоих видов общего имущества: долевого и совместного.

Однако применительно к недвижимости наиболее эффективным, несомненно, является строительство общего долевого имущества в многоквартирных домах, разрешенное Гражданским кодексом Российской Федерации. Этот вывод основан на содержании ст. 4 Федерального закона от 21 октября 1994 г.

«О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой законы и иные правовые акты Российской Федерации применяются после вступления в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении в той степени, в которой противоречат нормам этого закона. Кроме того, п. 2 ст.

3 ГК РФ гласит, что «нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу». 22 декабря 2004 года Государственная Дума, приняв новый Жилищный кодекс Российской Федерации, разрешила рассматриваемый вопрос в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и отмененной федеральной правоприменительной практикой «О собственниках дела». Ассоциации».

Следует отметить, что строительство общей долевой собственности на недвижимое имущество, находящееся в многоквартирных домах, более приемлемо с практической точки зрения. Это видно из следующего.

С одной стороны, совместная собственность, помимо прочего, характеризуется незаменимостью ее участников.

Следовательно, с этим типом общих товаров любое отчуждение было бы очень затруднительным, так как сначала нужно было бы определить долю общих объектов в доме, а затем отчуждать (например, продать) дом вместе с частью объектов общего пользования, и тогда новый владелец должен будет вернуться к доле в общей собственности, объединив свою часть общих объектов с другими частями.

С другой стороны, передача активов, находящихся в совместном владении, происходит с согласия всех участников, что предполагается независимо от того, кто из участников осуществляет продажу актива.

Обращаем ваше внимание на то, что критерием определения доли в долевом участии является площадь принадлежащего им имущества. Доля каждого участника в долевой собственности на вспомогательные системы пропорциональна доле общей площади, принадлежащей ему, от общей жилой площади дома, если иное не предусмотрено договором.

Как правило, владение или использование этих объектов может быть исключительно общим.

Одному из собственников многоквартирного дома могут быть закреплены только отдельные объекты общего пользования без ущемления прав и законных интересов других собственников этого же дома.

Например, в некоторых случаях можно сдать часть подвала одному из собственников, но такое обустройство невозможно, если объектом является крыша дома или инженерное оборудование, не являющееся кондоминиумом.

До вступления в силу ТК РФ и федерального закона «О товариществах собственников жилья» положение о временных кондоминиумах прямо запрещало компании владеть недвижимостью; вся недвижимость, приобретенная компанией, была совместной общей собственностью ее участников.

Сегодня, как французские союзы, американские ассоциации кондоминиумов и другие подобные ассоциации, распространенные за границу, российские ассоциации домовладельцев имеют право владеть недвижимостью.

При этом, в отличие от законодательства ряда зарубежных стран, российское законодательство подробно не регламентирует порядок принятия решения о приобретении недвижимости товариществом.

Например, в США такая процедура особенно подробно описана в отношении жилых помещений, находящихся в доме, управляемом ассоциацией кондоминиумов. Поэтому реализовать право на покупку жилья в «своих» домах можно двумя способами.

Во-первых, при использовании права преимущественной покупки квартиры. Во-вторых, есть ли возможность приобрести дом на аукционе от своего имени или от имени одного или нескольких домовладельцев. В обоих случаях ассоциация распределяет оплаченную стоимость купленной квартиры между всеми собственниками и взимает ее с них в качестве вознаграждения для коллективных целей пропорционально их долям в общей собственности.