Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости в РФ: базовые принципы, порядок и особенности процедуры

Определение рыночной стоимости недвижимости всегда было обязательной процедурой.

На данный момент, если принять во внимание установленные правила в области оценки, максимально точно определить стоимость объекта недвижимости не так уж и сложно.

Если вас интересует расчет рыночной стоимости в таком контексте, мы настоятельно рекомендуем вам ознакомиться с приведенным ниже материалом, в котором подробно объясняются все нюансы процедуры оценки.

Базовые понятия и принципы расчета рыночной стоимости недвижимости

Какова рыночная стоимость недвижимости? Фото 3 1

Рыночная стоимость недвижимости является важным показателем при совершении сделок, в которых эта недвижимость фигурирует.

По сути, это конкретная цена объекта, которая определяется с учетом характеристик объекта оценки и основных принципов процедуры расчета.

Многие ошибочно полагают, что рыночная стоимость всегда отражается в выписках из Росреестра или в свидетельстве о регистрации собственности, но на самом деле ситуация иная.

В этих документах указывается кадастровая стоимость объекта, определяемая по средним показателям по региону, без учета каких-либо характеристик объекта недвижимости. То есть, если в вашей квартире уложена золотая плитка, это никак не повлияет на ее кадастровую стоимость. Получается, что цена из инвентаря и реальная рыночная стоимость объекта — понятия принципиально разные.

Процедура расчета рыночной стоимости недвижимости довольно сложна. Во многом это связано с тем, что в процессе реализации необходимо учитывать значительное количество условий. Основой последних считаются:

Учтите, что расчет рыночной стоимости чего-либо — сложная процедура, проведению которой обучают в специализированных учреждениях.

Следовательно, неудивительно, что в каждом городе есть хотя бы одна организация, определяющая стоимость имущества, в том числе недвижимого.

Учитывая этот нюанс, в первую очередь, если вы хотите максимально точно определить стоимость недвижимости, вам следует подумать о том, чтобы обратиться в профилирующие центры.

Если ранее упомянутый вариант определения рыночной стоимости недвижимости вас не устраивает, нужно какое-то время подготовиться.

Потребуется некоторое время, чтобы проанализировать среднерыночную стоимость недвижимости в зависимости от ее местоположения, цены самого местоположения, технического состояния недвижимости, стабильности экономики в стране и ряда других показателей, которые чрезвычайно важны важен при определении стоимости дома, квартиры, земельного участка или даже гаража.

Порядок оценки объекта

рыночная стоимость недвижимости может быть определена различными методами. Если не учитывать использование специальной оценочной организации, выделяются лучшие методы оценки:

Поскольку каждый подход к оценке имеет огромное количество тонкостей (недаром они изучаются в специальных учреждениях), мы не будем рассматривать их отдельно. Вместо этого обратим внимание на процедуру оценки объекта, которая позволит совершенно нормальному среднему человеку рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости. В целом процедура выглядит так:

1. Сначала определяется приблизительная стоимость объекта оценки, чтобы оценщик понял, от чего «танцевать». Это определение можно сделать в основном двумя способами:

Чтобы не «сбрасывать со счетов» или, наоборот, «не преувеличивать» стоимость недвижимости, лучше выполнить оба метода, а затем выбрать среднее значение среди полученных при предварительной оценке.

1. Затем необходимо оценить основные характеристики объекта недвижимости и экономики, в результате чего будет определена рыночная стоимость. При реализации этого этапа важно:

При определении вышеперечисленных показателей важно, чтобы объект оценки не был предвзятым, стараясь выполнить расчет как можно точнее. Такой подход увеличивает шансы на быструю и беспроблемную реализацию оцениваемого свойства без потери его ценности.

1. На завершающем этапе определяется окончательная рыночная стоимость. Процедура эта несложная. Во-первых, цена объекта формируется путем надбавки к его примерной стоимости процентов, которая может взиматься с учетом стоимости его местоположения, экономики страны, стоимости создания и перспектив использования объекта объект как объект дохода. Из индикатора формата при необходимости вычитается процент физического износа, после чего перед лицом появляется итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости.

В процедуре этого расчета, повторяем, важно действовать непредсказуемым образом и пытаться установить наиболее точную стоимость объекта. В противном случае реализация объекта оценки может стать настоящей проблемой.

Особенности процедуры расчета

Выше были отражены практически все нюансы оценки недвижимости. Однако не была выделена одна из основных особенностей этой процедуры. Он заключается в разнице между выполнением рукописного расчета рыночной стоимости и обращением для этого к профессионалам.

Стоит отметить, что оценка недвижимости профильными организациями предпочтительнее с точки зрения сразу нескольких аспектов:

1. Во-первых, такая процедура более надежна, так как позволит максимально точно определить рыночную стоимость объекта.
2. Во-вторых, не требует затрат времени от человека, заинтересованного в оценке конкретного объекта недвижимости.
3. И в-третьих, что самое главное, он официально зарегистрирован. То есть на основании результата оценки, проведенной профессионалами, собственнику объекта оценки или другому лицу, инициирующему оценку, выдается протокол, в котором отражается информация о точной рыночной стоимости конкретного объекта и о том, какая его стоимость была определена с использованием всех законов РФ и рекомендаций законодателя данного порядка.

В любом случае принятие решения о том, как определить рыночную стоимость недвижимости, является частным делом ее владельцев. Наш ресурс на этом завершает рассказ сегодняшней темы. Надеемся, что приведенный выше материал был вам полезен. Удачи во всех начинаниях!

Некоторые важные моменты для расчета кадастровой стоимости недвижимости и ее отличия от рыночной стоимости объектов недвижимости вы можете узнать, посмотрев видео:

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости

Одного желания недостаточно для проведения различных сделок с недвижимостью. Они должны соответствовать необходимым требованиям и условиям. Обязательным условием многих из этих соглашений является определение рыночной стоимости недвижимости. Будь то квартира или дом, гараж или участок земли, существует множество ситуаций, в которых вам придется открыть для себя эту ценность. Без этого вы не сможете заключить соответствующий договор.

Чтобы определить рыночную стоимость недвижимости, необходимо ее оценить. Некоторые ошибаются, что установить эту стоимость можно на основании данных, имеющихся в техническом паспорте.

В некоторых случаях данные о стоимости, которые приводятся в документах БТИ или Росреестра, могут служить ориентиром для определения стоимости объекта недвижимости.

Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указывается стоимость жилого или нежилого объекта, имеет иные цели, чем определение рыночной стоимости. А во-вторых, на момент транзакции они могут быть устаревшими.

Рынок недвижимости сильно зависит от экономической ситуации в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому падению стоимости жилья и многому другому.

Таким образом, если оценка проводилась полгода — год назад, а валютный крах произошел в последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от стоимости, указанной в результатах оценки.

Например, когда кредиторы выдают ссуду по этой стоимости недвижимости и не будут смотреть, я запрошу истинную оценку рыночной стоимости.

Таким образом, оценка рыночной стоимости недвижимости — это процедура, которая проводится специализированными организациями с использованием различных комплексных методов, по результатам которой в адрес органов власти предоставляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости клиент этой процедуры. Данная процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель урегулировал это

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно этому закону, стоимость объекта может определяться как добровольно, так и в обязательном порядке. В последнем варианте есть дела, требующие обязательной оценки имущества. Например, при отчуждении недвижимого имущества, полностью или частично принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию.

Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, проводимой независимым оценщиком, — получение максимально достоверной информации о цене объекта недвижимости на данный момент. Имея это значение, вы можете опираться на него, строить планы, заниматься бизнесом.

Существует целый список случаев, когда без такой услуги будет сложно или невозможно обойтись. Эти причины будут отличаться в зависимости от объекта. Итак, при продаже государственного имущества требуется его оценка.

Но если продается недвижимость, у которой два владельца, и они не согласны с ценой, по которой ее продать, то истинная оценка ее рыночной стоимости может стать для них выходом. Только в первом случае эта процедура является обязательной, а во втором — необязательной.

В конце концов, владельцы могут предложить цену, которая устраивает их обоих, без участия специалиста.

Подобная оценка по-прежнему необходима в следующих случаях:

1. В имущественных спорах они очень часто решаются в суде. И все судебные процессы сопровождаются исследованием доказательств, одним из которых является заключение эксперта о рыночной стоимости квартиры, дома или земли, если спор разворачивается вокруг них.
2. Оформление ипотечной ссуды. В этом случае банку обязательно потребуется экспертное заключение о стоимости потенциальной гарантии. Но по результатам этой оценки будет две стоимости: рыночная и ликвидационная. Последний отклоняется от рынка на 15-30% в сторону уменьшения. Когда банк решает предоставить ссуду, он сосредотачивается на ней.
3. Получение кредита в банке. Если необходимо получить ссуду под залог недвижимости, то в этом случае кредитор потребует оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения. И в этом случае банк сосредоточится на ликвидационной стоимости. Рассчитывать на ссуду больше этой стоимости оцениваемого объекта не стоит.
4. Реорганизация компании. Это относится к коммерческой и промышленной собственности, где оценка требуется, если юридическое лицо передано трасту или другому процессу.
5. Привлечение средств инвесторов Для этого проводится оценка собственности компании, чтобы можно было задокументировать сумму активов, которыми она располагает. Данная оценка в обязательном порядке прилагается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

 Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

Если вы пришли к выводу, что вам необходимо оценить рыночную стоимость того или иного объекта недвижимости, рассмотрите следующий порядок ее выполнения. Первое, с чего стоит начать — это выбрать специалиста.

В некоторых случаях эту проблему легко исправить. Например, если оценка выполняется для подачи в банковское учреждение, то есть список рекомендуемых оценочных компаний.

важно знать! Если вы воспользуетесь услугами другой компании или частного эксперта, это затянет рассмотрение заявки на получение кредита или ипотеки.

Группе службы безопасности банка потребуется время, чтобы проверить надежность компании, проводившей эту оценку.

Обращаем ваше внимание, что банк может счесть полученную оценку недостоверной и отказать в ней.

Как только эксперт выбран, необходимо задать ему вопрос о необходимости проведения оценочной работы. Это приложение должно сопровождаться названием и технической документацией. Заявление подается как собственником, так и другим правообладателем, либо уполномоченным лицом при наличии надлежащим образом оформленной доверенности.

На основании поданного заявления оценщик вместе с соискателем определяет время проведения оценки, какую информацию необходимо собрать и т.д. Далее следует выезд специалиста на объект, непосредственная оценочная работа, сбор необходимых данных, фотографирование, анализ и обработка полученной информации.

На завершающем этапе специалист составляет отчет, к которому прилагает все полученные документы, в том числе лицензию на выполнение работ, полис и другие хозяйственные документы.

Все это прошивается, пронумеровано, руководитель оценки ставит свою подпись и печать организации. Учетный период варьируется от 2 до 5 рабочих дней.

Стоимость услуги колеблется в пределах 4-7 тысяч рублей.

Документы, необходимые для оценки недвижимости

Для проведения оценочных работ экспертам необходимо предоставить необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работе. В зависимости от типа изучаемого объекта список документов может варьироваться. Но почти для большинства из них львиная доля этого списка одинакова:

Если вам нужна оценка жилого дома, вам необходимо добавить к вышеуказанному списку документов:

Примерно такой же перечень документов потребуется и для оценки коммерческой недвижимости. При оценке объектов вам также необходимо:

Для оценки конструкций, строительство которых еще не завершено, также требуются:

Определение стоимости недвижимого имущества

— (англ. Real estate appraisal) — оценка стоимости одного из видов материальных ценностей (недвижимости). Гражданский кодекс Российской Федерации (ст.

130) к строениям относятся: земля; все, что прочно связано с землей, включая здания и сооружения, леса, многолетние насаждения; участки недр; изолированные водоемы; самолеты и корабли, подлежащие регистрации; суда внутреннего плавания; космические объекты; предприятия, такие как комплексы недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности.

Определение недвижимости как объекта оценки не совпадает с этим определением недвижимости в Гражданском кодексе Российской Федерации. Объектом оценки является только участок земли, на котором были произведены улучшения (построены здания и сооружения) с целью увеличения дохода, приносимого объектами недвижимости.

Оценка стоимости объекта недвижимости включает, прежде всего, комплекс действий эксперта по определению конкретного вида стоимости объекта (обоснованная рыночная, инвестиционная, ипотека и т.д.). Стоимость рыночной стоимости рассчитывается на конкретную дату, результаты оценки могут быть использованы только для заявленной цели.

Различают индивидуальную и массовую оценку стоимости имущества.

Индивидуальная оценка проходит в три этапа. На первом этапе проводится осмотр объекта оценки, а также сбор и анализ финансовой информации; указать физические параметры.

Помимо внутренней информации оценщик собирает необходимую внешнюю информацию, характеризующую сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, а также данные о цене и физических параметрах объектов, аналогичных оценщику.

На втором этапе оценщик выбирает лучшие методы из прибыльного, затратного и сравнительного (рыночного) подходов и оценивает выбранные методы. Выбор методов зависит от типа оцениваемого объекта, цели оценки и статуса конкретного сегмента рынка недвижимости.

Эти параметры в сочетании с результатами анализа финансовых показателей влияют на взвешивание промежуточных значений стоимости, полученной различными методами, при выводе окончательного значения стоимости объекта, оцененного на 3-м этапе.

Характеристики оцениваемой собственности включают: состав оцениваемых активов — земля и здания; необходимость оценки частичных прав; использование рыночной ренты для определения потенциального валового дохода; расчет ставки капитализации как суммы нормы прибыли и нормы прибыли на капитал; применение моделей ипотечного и инвестиционного анализа для оценки объектов недвижимости, финансируемых путем выдачи ипотеки; доминирующее влияние позиции на стоимость; сравнение оцениваемого объекта и аналогов по физическим параметрам и др.

Профессиональная оценка стоимости недвижимости — сегодня довольно распространенная услуга, без которой не обходится ряд коммерческих (а иногда и некоммерческих) операций, связанных с жильем и другими видами недвижимости.

Другими словами, практически ни одна сделка с недвижимостью невозможна без независимой денежной оценки.

Кроме того, именно профессионализм в проведении такой финансовой экспертизы и наиболее точный расчет реальной стоимости строения или земли в значительной степени составляет их рыночную стоимость.

На самом деле покупка и продажа квартиры, дома или иного объекта недвижимости практически никогда не происходит «случайно», потому что, не зная реальной стоимости жилья или земли в конкретном регионе, сегодня невозможно проводить такие операции.

Кроме того, необходимость в денежной оценке также связана с тем, что цены на жилье и землю сегодня довольно высоки, а сам рынок недвижимости в настоящее время довольно нестабилен.

Исходя из вышеизложенного, становится ясно, что независимая оценка недвижимости на этапе покупки, продажи или другой реализации — это не прихоть, а реальная необходимость.

1. Кроме того, существует ряд других случаев, когда возникает необходимость проведения независимой оценки стоимости недвижимости, как государственной, так и частной.
2. Какие типы недвижимости подлежат оценке?

Хотя само понятие «недвижимость» является довольно широким, говоря о денежной оценке, обычно подразумевают три основных типа такой собственности: здания, строения и землю.

Наиболее распространенной практикой в ​​этом случае является традиционно расчет реальной стоимости жилой квартиры или частного жилого дома на стадии купли-продажи или аренды, а также оценка стоимости производственных зданий и сооружений (к последним относятся: все типы промышленных и экономических структур, которые могут быть частью собственности организации или компании, требующей автономной финансовой оценки стоимости собственности).

Что касается земельных участков, то здесь оценочной денежной оценке обычно подлежат строительство индивидуального жилья (строительство индивидуального жилья), садов и огородов, промышленных и сельскохозяйственных земель, лесных угодий и т.д.

Основные подходы к денежной оценке и методы оценки недвижимости

Когда дело доходит до денежной оценки любого типа собственности, можно рассматривать разные типы стоимости. Если говорить конкретно о недвижимости, то есть рыночная, инвестиционная, кадастровая и ликвидационная стоимости.

Также иногда можно говорить о стоимости страховки потребителя; стоимость социально значимой недвижимости или стоимость бизнеса по отношению к оценке отдельных зданий или сооружений.

Очень часто это связано с рыночной стоимостью недвижимости и структур недвижимого имущества, которая, по сути, представляет собой наиболее реалистичную цену покупки и продажи такого объекта на рынке недвижимости, открытом на момент оценки.

Сегодня в профессиональной деятельности по оценке используются три основных подхода: прибыльный, дорогой и сравнительный. На основе выбранного подхода применяется определенная методика, согласно которой в последующем эксперты проводят независимую оценку рыночной или иной стоимости квартиры, производственного здания, земельного участка и т.д.

Обращаю ваше внимание на то, что любые нюансы каждой методологии оценки (а их на данный момент несколько) в данном случае регулируются установленной нормативно-правовой базой, и именно поэтому только опытные специалисты с адекватные знания и опыт позволяют проводить денежную оценку, а также иметь соответствующую лицензию на проведение оценочных работ.

Затратный метод оценки недвижимости

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемой собственности в ее существующем состоянии или воспроизведения ее потребительских свойств, вместе с рыночной стоимостью земельного участка, на котором она расположена являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Особенностью применения затратного подхода является понимание оценщиком разницы между восстановительной стоимостью (восстановительной стоимостью) объекта и восстановительной стоимостью.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же архитектурных и дизайнерских решений, конструкций и строительных материалов и с одинаковым качеством строительно-монтажных работ.

При определении восстановительной стоимости воспроизводятся тот же функциональный износ объекта и те же недостатки архитектурных решений, которые присутствуют в оцениваемом объекте.

Стоимость замены определяется стоимостью в текущих ценах строительства объекта недвижимости с предполагаемой эквивалентной полезностью, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планирования.

Следовательно, восстановительная стоимость выражается в стоимости воспроизведения точной копии объекта, а восстановительная стоимость — в стоимости создания современного объекта — аналога.

Случаи, когда можно применить дорогостоящий подход:

Основные этапы расчета стоимости затратным подходом:

1. оценка рыночной стоимости земли;
2. оценка полной стоимости воспроизводства (замены) оцениваемого здания;
3. расчет степени износа;
4. определение стоимости воспроизведения (замены) объекта оценки;
5. расчет общей стоимости объекта оценки путем прибавления стоимости воспроизводства (замены) здания к стоимости земельного участка.

Метод количественного исследования (количественный метод) заключается в разработке сметы всех видов работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов завода и завода в целом: трудозатрат, материалов, средств механизации Работа.

К этим затратам необходимо добавить общие затраты и прибыль клиента, а также затраты на проектирование, строительство, покупку и установку оборудования, необходимого для воспроизведения предполагаемых улучшений. Метод количественного анализа самый точный, но и самый трудоемкий.

Его применение требует наличия высококвалифицированного оценщика и большого опыта составления сметы строительства.

Метод сравнительной единицы начинается с определения стоимости строительства сравнительной единицы (1м2, 1м3) для аналогичного здания. Затем вносятся поправки на разницу между предметом с рейтингом и аналогичным предметом.

Общая стоимость оцениваемого товара определяется умножением скорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения.

При выборе объекта-аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод декомпозиции по компонентам (для агрегированных видов работ оценка рыночной стоимости земельного участка отличается от предыдущего метода тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма значений его отдельных компоненты здания (фундаменты, перекрытия, стены и т д.)

Существует несколько вариантов метода распределения компонентов:

Определение износа

Определение амортизации необходимо для учета различий в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Под оценочной амортизацией мы понимаем потерю полезности и, следовательно, стоимости объекта оценки по любой причине.

Рассчитать износ можно тремя способами:

Самым распространенным является метод разделения на виды износа. В зависимости от факторов, снижающих стоимость недвижимости, амортизация делится на физическую, функциональную и внешнюю (экономическую). Физический и функциональный износ может быть съемным и непоправимым. Экономический износ обычно невосполним.

Амортизация считается устранимой, если ее устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Выявлением всех возможных видов амортизации является накопленная амортизация имущества.

Износ отражает изменения физических свойств объекта с течением времени (например, дефекты в элементах конструкции). Физический износ может происходить под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием природных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа: экспертный, нормативный (или бухгалтерский), затратный и метод расчета срока службы здания.

Самый точный и трудоемкий метод — это экспертный метод. Он включает в себя составление ведомости дефекта и определение степени износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании различных нормативных инструкций на межотраслевом или ведомственном уровне.

Затратный метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. При осмотре определяется процент износа каждого элемента здания, который затем преобразуется в стоимость. Недостатком метода является обязательная детальность и точность расчета стоимости ремонта изношенных элементов здания.

Метод расчета срока службы зданий основан на исследовании конструкций оцениваемого объекта и на предположении, что фактический возраст объекта (возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его приобретения).), следовательно, относится к типичному экономическому периоду жизненного цикла (время, в течение которого объект может быть прибыльным) как накопленная амортизация по текущей восстановительной стоимости.

Функциональный износ включает снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и проектных решений, стандартов строительства, качества конструкции, материала изготовления современным требованиям к этим элементам.

Сумма съемной амортизации определяется как разница между потенциальной стоимостью объекта недвижимости на момент его оценки с реновированными элементами и его стоимостью на дату оценки без реновированных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его восстановительная стоимость).

Признаком безвозвратного функционального износа является экономическая нецелесообразность затрат на устранение этих недостатков.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость непоправимого функционального износа может определяться двумя группами факторов (подробнее см. Дидактическое и практическое руководство В. М. Рутгейзера.

Стоимость съемной функциональной одежды определяется:

Внешняя (экономическая) амортизация — амортизация объекта из-за негативного влияния внешней среды по отношению к объекту оценки: местоположение, рыночная ситуация, сервитуты, наложенные на конкретное использование имущества, изменения в окружающей инфраструктуре и решения законодательства в сфере налогообложения и др. хотя внешний износ в большинстве случаев является безвозвратным, иногда он может самоуничтожиться из-за положительных изменений в окружающей рыночной среде.

Для оценки внешнего износа можно использовать следующие методы:

Метод сравнения продаж заключается в определении суммы накопленной амортизации путем сравнения общей стоимости воспроизводства оцененного здания с продажными ценами аналогов на рынке (см. Учебно-практическое пособие, под ред.

М., Международная академия оценки и консультирования, 2004 г).

1. Метод эффективного возраста основан на изучении структур оцениваемого объекта и на предположении, что эффективный возраст (EW) относится к экономической жизни (SLE), а накопленная амортизация (I) — к общей стоимости воспроизводства (PSV):
2. I = (EV / SEZH) * PSV
3. Фактический возраст — это ожидаемая продолжительность жизни здания, рассчитанная оценщиком на основе физического состояния, дизайна и других факторов, влияющих на стоимость на дату оценки.

Экономическая жизнь — это срок службы здания, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающую стоимость улучшения, то есть когда износ устраняется.

После определения накопленной амортизации оценщик для получения окончательной стоимости объекта недвижимости добавляет к стоимости земли разницу в стоимости воспроизводства (замены) объекта.

Вот краткий обзор основных методов, используемых при оценке земель (см. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земли, утвержденные Приказом Миннаследия РФ № 568р от 07.03.2002 г.).

1. Метод капитализации земельной ренты.
2. Метод корреляции (перенос).
3. Метод разработки (разработка, использование по назначению).
4. Техника отдыха для земли.
5. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
6. Способ распространения.
7. Метод выбора.

Определение стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации дохода, полученного от арендных платежей.

В связи с тем, что практика аренды частной земли в нашей стране пока не распространена, в аренду сдаются в основном государственные и муниципальные земли.

Размер арендной платы в данном случае регулируется нормативной ценой земли, которая неадекватна ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты не дает достаточно объективных результатов.

Метод соотношения (передачи) заключается в определении соотношения между стоимостью земли и возведенными на ней улучшениями. Оценивается общая стоимость земли под застройку, вычитается стоимость зданий и сооружений и получается стоимость земельного участка. Метод сопоставления рекомендуется, когда нет достаточного количества сопоставимых продаж свободной земли.

Метод застройки (ремедиации) — это упрощенная модель инвестиционного анализа оптимального использования земельного участка, не имеющая аналогов в сопоставимых продажах. Как правило, это большие нестандартные земельные участки, для которых решается вопрос об их рациональном освоении. Подобные случаи довольно часты в российской оценочной практике.

Метод земельных остатков является универсальным методом оценки, но более эффективен при отсутствии информации о сопоставимых продажах свободных земель и наличии информации о рентабельности объекта.

В этом случае для оценки стоимости улучшений используется затратный метод, и с использованием коэффициента капитализации объекта недвижимости определяется относящаяся к нему доля чистой прибыли.

Оставшаяся часть чистого операционного дохода от всей собственности конвертируется в оценку его стоимости с использованием коэффициента капитализации земли.

Самым надежным из всех вышеперечисленных методов в мировой практике считается метод прямого сравнительного анализа продаж.

Расчет с использованием метода сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичной земли, сравнении их с оцененной землей и внесении соответствующих корректировок с учетом различий, существующих между сопоставимыми лотами и оцененными участками.

Следовательно, сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого пакета, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый пакет, затем определяется средневзвешенное значение оцениваемого пакета.

В этом разделе рассмотрены основные подходы и методы оценки недвижимости.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Эти методы различаются тем, как они трансформируют потоки доходов.

При использовании метода капитализации дохода стоимость имущества конвертируется в доход за период времени, который ожидается получить от объекта, оцениваемого на неопределенный срок, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков — доход от использования по назначению на несколько ожидаемых лет, а также выручка от перепродажи недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход к оценке недвижимости основан на прямом сравнении оцененной недвижимости с другими объектами, которые были проданы недавно. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую типичный покупатель заплатит за недвижимость аналогичного качества и полезности.

Сравнительный подход рекомендуется при наличии достаточного количества информации о недавних покупках и продажах аналогичных товаров. Анализ должен учитывать любые различия в условиях продажи объекта по сравнению с типичными рыночными условиями на дату оценки.

Затратный подход применим к оценке почти всей недвижимости, но это применение оправдано не во всех случаях (например, оценка доходной недвижимости).

Преимущество использования затратного подхода связано с тем, что отсутствие и (или) неточность информации о совершенных сделках по купле-продаже аналогичных предметов либо отсутствие дохода от предмета (и / или невозможность их прогнозирования).) в некоторых случаях ограничивает возможность использования других подходов к оценке.