Продажа квартиры под материнский капитал: риски продавца и покупателя – насколько они серьезны?

По статистике, большинство сделок по продаже недвижимости совершается с привлечением материнского капитала.

Это оправдано популярностью покупки жилья среди молодых семей и тех, кто желает увеличить свою жилую площадь при рождении второго ребенка.

Продавцы квартир опасаются такой продажи, так как она сопряжена с определенными рисками.

Чем рискует лицо, продающее такое жильё?

Так как при появлении недобросовестных покупателей получение денег может затянуться, но не другие последствия. Однако следует изучить основные риски, чтобы не попасться на удочку мошенников. Это включает:

1. Сумма средств на счету матери. Известно, что часть материнского капитала может быть использована на другие цели, поэтому заявленной суммы может не хватить на счете.
2. Риск не получить деньги от покупателя. Во избежание проблем с получением средств рекомендуется прописать в договоре все основные нюансы: размер средств материнского капитала, реквизиты получателя и срок подачи заявки на получение средств в ПФР.
3. Есть риск вопросов по документам от уполномоченных организаций, поэтому следует внимательно проверять документацию покупателя. При оформлении купли-продажи квартиры с участием материнского капитала специалисты советуют не использовать ЭЦП сторонами сделки. Юристы рекомендуют заключать неденежный договор с участием нотариуса.

Придерживаясь правил правильного оформления сделки, вы можете снизить риск возникновения проблем у продавца.

Перед принятием сделки необходимо проверить подлинность документов. Важно обратить внимание на следующие документы:

Правила проверки подлинности сертификата

Чтобы не остаться с «разбитой корыто», продавец должен убедиться в подлинности родительского сертификата, который ему предлагает покупатель.

1. Для этого необходимо предложить покупателю оформить сертификат со сложным названием «о состоянии финансового счета лица, имеющего право на дополнительные меры господдержки».
2. Попытки покупателя сослаться на нехватку времени или другие способы уклониться от этой процедуры могут указывать на умышленные мошеннические уловки, которые необходимо услышать, и отклонить такую ​​транзакцию.

Что следует предусмотреть в договоре?

Одним из основных документов для продавца является договор купли-продажи, заключаемый между покупателем и продавцом недвижимости.

Его следует внимательно изучить и проверить на наличие следующей информации:

1. банковский счет, на который физическое лицо может получить причитающуюся сумму;
2. имя лица, которому открыт счет;
3. название банка, а также его подробные реквизиты;
4. сумма переведенных средств;
5. точные реквизиты материнского капитала;
6. дата и номер решения о выдаче справки женщине.

Частичное внесение маткапитала

Если покупатель покупает квартиру за наличные и добавляет к ней материнский капитал, это тоже уместно и приемлемо. Однако должны быть соблюдены важные условия:

1. Родственник покупателя не может быть продавцом.
2. Ребенку на момент покупки уже исполнилось три года.
3. Купленная на аналогичных условиях квартира находится в РФ.
4. Жилая площадь оформлена как общая кондоминиумная собственность семьи.

Правила получения оплаты

Что делать, если столкнулись с обманом при покупке?

В последние годы участились мошеннические схемы с материнским капиталом. Распространенная схема — получение справки путем подделки документа или по согласованию с сотрудником банка, осуществляющего куплю-продажу. Иногда злоумышленники используют другого человека вместо владельца сертификата.

Важно! Если есть подозрение в мошенничестве, продавец должен немедленно выразить свою озабоченность в жалобе.

В большинстве случаев такие схемы рассчитываются госструктурами, но если документы были поданы на регистрацию и сделка состоялась, вы можете защитить свои права, обратившись в прокуратуру, а затем, после судебного заседания, отменить продажу.

Заключение

Продажа квартиры — процедура ответственная, особенно если она сопровождается использованием покупателем материнского капитала. Поэтому проверка документов — необходимая мера. Если вы подозреваете мошенничество, вы должны отказаться от продажи дома.

Риски продажи квартиры за материнский капитал

Риски продавца при продаже квартиры на материнский капитал, особые условия в договоре, проверка документов покупателя, перевод денег на жилье, где именно искать подвох.

Многие сделки по купле-продаже недвижимости проводятся «при участии» маткапитала. Это легко объяснить востребованностью жилья для молодых семей. Продавцы не слишком доверяют таким сделкам, ведь без опасных нюансов не обойтись. Важным условием успешной транзакции является юридически правильная регистрация.

Узнайте о рисках альтернативной сделки с недвижимостью

Риски при продаже квартиры по материнскому капиталу

Часть материнского капитала можно потратить на другие цели, так как заявленных денег может не хватить. Если, конечно, вас не обманула сумма имеющихся средств. Владельцы сертификатов могут потратить часть из них.

Во избежание проблем с получением финансирования рекомендуется уточнить в документе все основные детали: размер капитала, необходимые реквизиты и срок подачи заявки на получение денег в Пенсионный фонд.

Есть риск, что у уполномоченных лиц могут возникнуть вопросы по документации, поэтому необходимо тщательно проверять все документы покупателя. При оформлении купли-продажи жилья на материнский капитал не рекомендуется использовать электронную подпись. Правильнее будет заключить договор на бумаге и заверить его у нотариуса.

Пенсионный фонд перечисляет деньги бывшему собственнику на основании справки, предоставленной покупателем — государственной регистрации права собственности на приобретаемую жилую площадь.

Фонд перечисляет средства через сорок дней после получения всей необходимой документации. На принятие решения уходит месяц и еще десять дней на перевод денег на оплату квартиры.

Проблемы ждут бывшего хозяина, если Пенсионный фонд откажется от передачи: он потерял имущество и не получил денег.

Во избежание проблем, документацию необходимо тщательно проверять:

1. Выписка из Пенсионного фонда с указанием точной суммы на счете;
2. Паспорт покупателя — данные должны соответствовать указанным в договоре;
3. Свидетельство о браке;
4. Свидетельство о рождении ребенка;
5. Справка о составе семьи;
6. Юридически корректный DCT;

Какие риски продавца при продаже квартиры за материнский капитал можно снизить

Прежде всего, важно убедиться, что справка родителя настоящая: вы можете предложить покупателю запросить справку «О состоянии счета лица, имеющего право на дальнейшую господдержку». Если покупатель отказывается от сделки по маловероятным причинам, это, скорее всего, мошенничество, и лучше отказаться от сделки.

очень важно сразу после получения документации из Росреестра указать в договоре условие о том, что покупатели подают заявление в Пенсионный фонд о переводе денежных средств. DCT должен содержать правильные банковские реквизиты первого владельца, а также размер материнского капитала с точностью до одного цента.

Покупатели доставляют массу хлопот продавцу, который, получив права на жилье, не спешит переводить деньги. Поэтому еще при составлении договора будет правильным указать санкцию за нарушение порядка и сроков платежей.

Заключение сделки по оформлению жилья на одного или двух родителей сразу требует нотариального обязательства по уплате взносов остальным членам семьи. Это тоже требует затрат, но гораздо меньших, чем нотариальное заверение договора купли-продажи.

Каковы риски при покупке жилья с участием материнского капитала

Рискует ли чем-нибудь покупатель жилья по материнскому капиталу? Нет, почти ничего. Но при этом важно учитывать, что покупатель ничем не рискует в плане оплаты покупки этим капиталом. На покупателя также никак не повлияет отказ Пенсионного фонда в переводе денег продавцу. Возможные риски могут появиться через некоторое время после покупки дома.

Закон устанавливает обязанность покупателя оформить покупку в долевую собственность. Если по договору покупка совершается не для всех членов семьи, ПФ потребует нотариальный документ о совместном владении. Срок регистрации — полгода после передачи денег бывшему владельцу.

Если собственник не подчинится, прокуратура сможет ему напомнить. Соответствующая жалоба будет подана в суд, и обвиняемые будут часто общаться с судебными приставами.

В случае разделения купленной квартиры по материалу также существуют некоторые правила, которых следует придерживаться:
В случае развода жилье делится поровну между детьми и родителями.

продать жилую площадь, принадлежащую несовершеннолетним детям, очень сложно: необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства, соблюдая все стандартные требования. Так что разделить жилплощадь посредством реализации в данном случае не получится.

невозможно выселить партнера с квадратных метров, купленных на деньги матери. Ведь Верховный суд признал тот факт, что государство предоставляет средства всей семье в целом, а не только владельцу справки. Так что сосед по комнате, который является отцом детей, имеет право жить в этом доме.

Как видите, покупка и продажа жилья с участием материнского капитала не влечет серьезных рисков ни для продавца, ни для покупателя. При условии, что документы юридически корректны.

Как обезопасить сделку по продаже квартиры за материнский капитал? Инструкция +Видео

Как показывает практика, материнский капитал в России часто используется для улучшения жилищных условий. Использование материнского капитала значительно расширяет выбор жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости.

При использовании материнского капитала для покупки квартир важно учитывать ряд особенностей данной программы, причем не только для покупателей, но и для продавца недвижимости, планирующего покупку на средства материнства и столичная семья.

В этой статье мы рассмотрим все возможные нюансы и сложности подобных сделок, это позволит обеим сторонам обезопасить себя от мошеннических действий при покупке или продаже жилья.

Особенности сделок с использованием материнского капитала

Справку о рождении ребенка нельзя обналичить, перевод средств возможен только по безналичному расчету.

Возможны два варианта оплаты покупки дома за счет материнского капитала:

С точки зрения продавца, наиболее удобен второй вариант, так как банк переведет ему деньги сразу при покупке недвижимости. А сумма материнского капитала будет переведена в банк позже. В случае прямой покупки на материнский капитал операция может длиться несколько месяцев, в течение которого Пенсионный фонд проверяет все документы и согласовывает выплаты.

ДЛЯ ИНФОРМАЦИИ: В 2019 году размер материнского капитала на второго ребенка (или следующего, если право на справку ранее не использовалось) составляет 453026 рублей.

Проверка подлинности документов и платежеспособности покупателя в целом

Основными документами, подтверждающими платежеспособность в таких сделках, являются свидетельство о выдаче материнского капитала установленного государственного образца. Поскольку это бумажный документ, никто не застрахован от предоставления поддельного сертификата. Кроме того, сумма, указанная в справке, может существенно отличаться от суммы, реально имеющейся на лицевом счете в Пенсионном фонде.

Возникновение такой ситуации связано с тем, что основные средства могут частично использоваться на разные нужды, например, на лечение детей. Поэтому право на использование материнского капитала необходимо подтверждать не только справкой, но и справкой «О состоянии финансовой части лицевого счета, на которую распространяются дополнительные меры господдержки».

Такую справку можно получить в Пенсионном фонде РФ по месту прописки матери в течение 3 дней со дня обращения. Отказ предоставить такой сертификат может указывать на мошеннические намерения покупателя.

Подготовка и оформление договора купли – продажи

ВАЖНО в договоре должен быть указан факт использования средств материнского капитала для покупки недвижимости.

Отличительной особенностью договора купли-продажи жилья с использованием материнского капитала является то, что Пенсионный фонд перечисляет деньги на оплату квартиры только после регистрации имущественных прав семьи на право собственности на недвижимость. До тех пор, пока деньги не поступят на расчетный счет продавца, квартира будет связана.

При составлении и подписании договора купли-продажи недвижимости важно учитывать наличие в нем следующих пунктов:

Поскольку договор купли-продажи квартиры за материнский капитал имеет множество юридических тонкостей и нюансов, для его подготовки стоит обратиться к профессиональным юристам. Кроме того, договор должен быть нотариально заверен.

После подписания договора составляется акт приемки — передачи объекта договора, в котором отражены все характеристики переданного объекта, включая выявленные недостатки.

Государственная регистрация договора купли – продажи и прав собственности на жилье

Государственная регистрация осуществляется в Регистрационной палате, также можно воспользоваться услугами МФЦ.

Для регистрации необходимо подготовить следующие документы, как от продавца, так и от покупателя:

После подачи документов и внесения первоначального взноса в течение 5 дней новый собственник получает справку, подтверждающую его право собственности на недвижимость.

Покупатель передает в отделение ПФР документы

заявление с реквизитами продавца на перевод суммы материнского капитала. В дополнение к заявлению необходимо будет предоставить общие гражданские паспорта продавца и покупателя, свидетельство о материнском капитале и новое свидетельство о праве собственности. В некоторых случаях сотрудники ПФР могут потребовать предоставления других документов для обеспечения чистоты текущей транзакции.

Поскольку использование материнского капитала для улучшения жилищных условий возможно только при регистрации недвижимого имущества, совместно используемого всеми членами семьи, в том числе несовершеннолетними детьми, необходимо предусмотреть обязательство регистрации приобретенного долевого имущества с указанием размер долей для каждого члена семьи отдельно.

Обязательство подлежит нотариальному удостоверению. Без этого документа деньги на счет продавца не поступят. Таким образом, продавец заинтересован в проверке наличия этого обязательства и его предъявлении отделению ПФР.

Перечисление денежных средств продавцу

Документы в ПФР могут рассматриваться на срок до двух месяцев, после чего денежные средства будут переведены согласно реквизитам, указанным в заявке.

Снятие обременения с квартиры

После того, как продавец получит полную сумму, оговоренную в договоре купли-продажи недвижимости, можно будет снять обременение с квартиры.

На что стоит обратить внимание продавцу при продаже квартиры за материнский капитал?

Существует несколько рискованных ситуаций, которые могут привести к тому, что средства ПФР не будут переведены на счет продавца:

свести к минимуму риски можно при наличном расчете, который может быть выдан банком под материнский капитал. Задача продавца — настоять на выборе такой сделки.

Единственный минус этого варианта — уменьшение общей суммы, так как с суммы материнского капитала за проведение такой сделки будут вычитаться проценты, а это порядка 20 000 — 30 000 рублей.

Продавец может защитить себя от часто возникающих рисков, вставив эти пункты в текст договора купли-продажи. Кроме того, вы можете отдельно указать штрафы за несоблюдение условий договора.

Риски покупки квартиры, приобретенной с использованием маткапитала

Согласно закону п. 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми», материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий…

В дальнейшем приобретенные с господдержкой квартиры могут быть проданы. Кроме того, если собственники такого объекта не выполнили все требования закона о материнском капитале, это может плохо сказаться на покупателе.

Портал недвижимости superrielt.ru обнаружил, на какие «подводные камни» может наткнуться покупатель квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, и на что нужно обратить внимание перед совершением такой сделки.

Особенность квартир, приобретенных с помощью маткапитала

Если материнский капитал использовался для покупки дома, то по закону необходимо зарегистрировать доли в квартире на всех членов семьи (включая детей). Жилье нельзя продать без распределения акций. Кроме того, сделку необходимо согласовать с органами опеки и попечительства.

Риски для покупателя

Если бы детям не были переданы доли в квартире и факт использования материнского капитала для покупки квартиры был скрыт от покупателя, сделка могла быть признана недействительной. В этом случае у покупателя возникает другая проблема: вернуть свои деньги, которые продавец мог потратить на тот момент.

По словам Натальи Каретовой, юрисконсульта Домодедовского офиса вторичного рынка ООО «Инком-Недвижимость», при покупке жилья в новостройке в ипотеку, которая будет частично оплачена материнским капиталом, родитель обязуется выписать Пенсию. Фонд для предоставления каждому члену семьи доли квартиры в течение 6 месяцев с момента регистрации собственности. Но тогда это обязательство можно проигнорировать и человек выставит товар на продажу, не выполнив требования, отмечает эксперт.

Мария Литинецкая, управляющий партнер Metrium, сетует, что сегодня в России нет действенного механизма контроля за выделением паев детям в жилье, приобретенном за счет средств господдержки.

Но, по словам эксперта, родители не всегда могут следовать этому правилу: например, если вы покупаете квартиру в строящемся доме, нельзя отдавать доли детям, так как объект еще не сдан.

В этом случае вы можете отложить регистрацию собственности на детей до завершения строительства. Литинецкая отмечает, что Пенсионный фонд может вообще не допустить продажу квартиры, если, по его мнению, нарушаются права детей и ухудшаются жилищные условия.

Это основная сложность при покупке квартир, которые ранее были приобретены на материнский капитал, — считает эксперт.

По чьей инициативе сделка может быть расторгнута

Несколько человек могут инициировать разрешение транзакции. В первую очередь, это дети, права которых были нарушены: по достижении совершеннолетия они могут потребовать восстановления своих прав. Это может случиться спустя годы.

Во-вторых, Пенсионный фонд или заинтересованные третьи лица могут обратиться в суд: орган опеки и попечительства, прокуратура и т.д. Следовательно, суд может вынести решение в пользу истца, обязав покупателя вернуть дом.

Мария Литинецкая предупреждает, что в этом случае у семьи, продавшей квартиру, может не хватить денег, чтобы возместить стоимость квартиры единовременно. Поэтому после заключения сделки деньги можно вернуть годами и по частям.

Когда риелтору и покупателю стоит насторожиться

Совершая сделку купли-продажи квартиры, стоит выяснить, использовался ли материнский капитал для покупки, если у продавца есть хотя бы двое детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (когда в России начали выплачивать материнский капитал).

Как узнать, использовался ли материнский капитал при покупке жилья

Если продавец скрыл от покупателя факт использования маткапитала при покупке квартиры, это можно узнать в Пенсионном фонде. Необходимо запросить у продавца выписку со счета, в котором зачислен материнский капитал. Этот документ выдается в течении 5 дней.

По словам Ирины Бербеневой, руководителя офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости», если все средства материнского капитала остались на счете, значит, он не использован. В противном случае нужно узнать, на что эти средства были потрачены.

Если продавец получил в оплату квартиры материнский капитал, это указывается в договоре купли-продажи. Агентам по недвижимости рекомендуется внимательно изучить этот документ, особенно пункты о методах и порядке расчета.

Брокер агентства недвижимости Century 21 Silver Age Карина Дохикян рассказала о случае из своей практики, когда продавец не вспомнил, использовала ли она капитал для покупки квартиры.

Из выписки, предоставленной Пенсионным фондом, было ясно, что детям пособие на квартиру не давали.

Поэтому перед закрытием сделки необходимо было передать всем детям право собственности, чтобы потом оно не было признано недействительным.

Как быть, если квартира покупалась в ипотеку

По словам управляющего партнера коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимира Старинского, если жилье было приобретено в ипотеку, часть которой была выплачена из единовременного пособия по беременности и родам, дело усложняется. В этом случае не будет никаких договорных условий относительно материнского капитала. Банк также вряд ли согласится предоставить кредитную информацию.

Поэтому единственным вариантом здесь будет запросить у продавца справку или справку из Пенсионного фонда о том, что средства материнского капитала не были потрачены или были отправлены на другие цели.

Такие риски существуют и при покупке квартиры по договору долевого участия — в этом случае также необходимо проверить, использовались ли средства материнского капитала при первичном оформлении договора, отмечает эксперт.

Как выяснить, использовался ли маткапитал в прежних сделках

Мария Литинецкая предупреждает, что невозможно полностью гарантировать надежность сделки с ранее приобретенной квартирой за счет материнского капитала. Кроме того, есть риск, что квартира несколько раз перепродавалась и материнский капитал привлекался в одной из прошлых сделок. А это усложняет проверку.

На всякий случай эксперт рекомендует заказать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества (также называемую выпиской о переходе права собственности). В документе будет отображена вся история транзакций с объектом. Будьте осторожны, если среди бывших владельцев есть несовершеннолетние.

Материнский капитал риски покупателя

Использование материнского (семейного) капитала, на первый взгляд, не скрывает никаких сомнений, это специальная программа, разработанная государством для повышения рождаемости и помощи молодым семьям, и очень серьезный орган — Пенсионный фонд России занимается выдачей денежных средств. Поэтому покупатели квартир, приобретенных ранее с помощью MSC, не обращают на это внимания. Но зря… Если недвижимость покупается на материнский капитал, риски покупателя отнюдь не мифические.

Использование материнского (семейного) капитала регулируется Законом No. 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми».

По закону все семьи, в которых родился или усыновлен второй (или последующий) ребенок, имели право на государственную субсидию, которая называлась материнским капиталом (позже было добавлено слово «семья», поскольку отцы также могут получать справки). Размер капитала ежегодно индексируется: в 2018 году он составил 453026 рублей.

Законный порядок

Эти средства можно потратить на улучшение жилищных условий: покупку квартиры или дома, строительство жилья или участие в долевом строительстве, но при соблюдении определенных правил. И одна из них касается владения недвижимостью, приобретенной или построенной с помощью материнского капитала.

Дом должен быть зарегистрирован в общей собственности родителей и детей с определением размера долей по взаимному соглашению. Это основная проблема, с которой можно столкнуться при покупке дома, приобретенного ранее на материнский капитал.

Существующая практика

Дело в том, что родители, использующие материнский капитал для улучшения жилищных условий, не всегда имеют возможность выделить долю недвижимости своим несовершеннолетним детям.

Например, если вы покупаете строящееся жилье или направляете средства материнского капитала для участия в долевом строительстве, право собственности может быть оформлено только при вводе завода в эксплуатацию и, как следствие, до этого момента невозможно дети.

Точно так же и при покупке дома в ипотеку: «Банк не выдает ссуду на покупку недвижимости, владельцы которой вместе со взрослыми будут несовершеннолетними», — говорит Павел Лепиш, генеральный директор Domus Finance» .

Жилье в кредит- предмет залога

Дом, купленный в кредит, становится залогом, и если заемщики не могут выплатить долг, залог продается для покрытия ссуды.

Однако, если среди владельцев дома есть несовершеннолетние, продажа должна быть согласована с органами опеки и защиты и, согласно закону, несовершеннолетним должно быть предоставлено другое жилье, соответствующее их долям в продаваемом объекте, или эквивалентная сумма a стоимость этих акций должна быть оплачена.

«Органы опеки и попечительства контролируют соблюдение имущественных интересов несовершеннолетних, включая размер долей собственности, жилую площадь, техническое состояние и уровень благоустройства жилья, — говорит Мария Полякова, директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК. Поэтому продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему, очень сложно. И, конечно, банкам такие проблемы вообще не нужны.

Фактически, таким образом, держателям материнского капитала было разрешено разделить недвижимость между членами семьи не сразу при заключении сделки, а позже: «Если, используя средства материнского капитала для приобретения / строительства жилого помещения, супруга по беременности и родам управляющий капиталом и дети не входили в число собственников, поэтому управляющий предъявляет в Пенсионный фонд РФ нотариальное обязательство по обустройству их паев в будущем », — говорит Мария Полякова (АИЖК).

Его необходимо оформить в течение шести месяцев после перечисления средств материнского (семейного) капитала или ввода недвижимости в эксплуатацию (для строящихся объектов), а в случае ипотеки — через 6 месяцев после снятия обременения, что обычно занимает место после оплаты последнего взноса.

В стандартных сделках купли-продажи таких сложностей нет, так как доли родителей и детей можно различить при регистрации прав собственности, но взрослые не всегда соглашаются.

Кто-то просто не хочет делиться, а кто-то планирует в кратчайшие сроки перепродать жилье, а это значит, что при выделении паев несовершеннолетним необходимо будет согласовать договор с органами опеки и передать паи в новых домах детям или перечислить соответствующие деньги на их счета.

Поэтому очень часто, даже при обычной продаже, владелец сертификата на материнский капитал не передает доли другим членам своей семьи, а возлагает на нотариуса обязанность зарегистрировать жилье в совместной собственности супругов и детей в пределах 6 месяцев со дня зачисления материнских денег.

Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала

Возникновение обстоятельств, при которых необходимо осуществить продажу недвижимости, оформленную с использованием материнского капитала, предусматривает особый порядок, направленный на защиту интересов детей.

Положения закона, в соответствии с которыми семья получает свидетельство, не устанавливают запрета на продажу, обмен или иное использование активов, приобретенных с государственной помощью в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 256.

Орган опеки и попечительства может наложить ограничения на предоставление прав.

Сделки с недвижимым имуществом, часть из которых принадлежит несовершеннолетним, осуществляются с разрешения совета директоров или в присутствии уполномоченных представителей юридического лица.

Варианты

Обмен или продажа квартиры, купленной на материнский капитал, осуществляется с наименьшими проблемами при соблюдении одного из условий: операция продажи сопровождается покупкой другого имущества, в котором ребенок владеет такой же площадью или большим; Обмен означает улучшение условий жизни, в то время как дети получают в собственность такое же или несколько жилых помещений.

Возможные риски

Само по себе указанное выше требование совершенно безвредно, но есть одно но. Его соблюдение не контролируется, поэтому «часто это условие не выполняется, чем оно есть», — говорит Мария Полякова (АИЖК).

Это связано с банальной ленью, когда не хочется предпринимать дальнейших действий по выделению квот, и с нежеланием в будущем — в случае перепродажи жилья — столкнуться с органами опеки и защиты и обязательством обустроить несовершеннолетние, живущие в другом доме вместо выставленного на продажу.

Это не особенно выгодно, если жилье приобретается на материнский капитал в инвестиционных целях или для сбора денег (объект покупается и продается сразу). А для покупателя недвижимости, ранее приобретенной на материнский капитал, все это может иметь очень неприятные последствия.

«В случае несоблюдения требований законодательства операция может быть признана недействительной», — говорит Павел Лепиш (Domus Finance»).

Оспорить это, как сообщила Мария Полякова (АИЖК), вправе территориальный орган Пенсионного фонда Российской Федерации, в котором зафиксирована нотариальная обязанность управляющего фондами материнского капитала по размещению паев детей и супругов, o органы опеки и попечительства, если им станет известно о лишении несовершеннолетних жилищных квот.

«Действительно, законодательство и нормативные акты не устанавливают порядок контроля Пенсионного фонда РФ за исполнением взятых на себя управляющими материнским капиталом обязательств. Кроме того, нет связи между Пенсионным фондом и органами опеки и попечительства », — говорит Мария Полякова (АИЖК), поэтому вероятность описанного выше исхода невысока.

Напротив, члены семьи, не получившие свои акции, могут обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. «Кроме того, срок давности для взрослых составляет 3 года с того момента, когда они узнали или могли узнать о нарушении своих прав (например.

фактически с момента приобретения жилья за счет материнского капитала. — ред.), а несовершеннолетним детям на момент операции — 3 года после 18-летия.

Таким образом, новые собственники фактически находятся в бомбе замедленного действия », — говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы РЕЛАЙТ-Недвижимость» .

Мина взорвется, и вы останетесь без квартиры и без денег. «Если транзакция будет объявлена ​​недействительной, каждая сторона вернет другой стороне все, что было получено по ней (например.

покупатель вернет недвижимость, а продавец вернет деньги. — А также.).

Но пока дети не достигнут совершеннолетия и не начнут оспаривать сделку, стоимость жилья обязательно успеет существенно вырасти, поэтому покупатель проиграет », — говорит Павел Лепиш (Domus Finance»).

Кроме того, у детей и их родителей, достигших совершеннолетия, может не хватить средств для погашения стоимости недвижимости, поскольку очевидно, что однажды заработанные деньги уже будут потрачены. И тогда суд, скорее всего, заставит их удержать любую зарплату, и на выплаты уйдут годы, а то и десятилетия.

В чем риск Покупателя такой квартиры?

Чем рискует покупатель ранее приобретенной квартиры с материнским капиталом? Риск покупки ранее купленной квартиры с материнским капиталом означает, что владелец сертификата не смог выполнить нотариальное обещание передать доли в приобретенном жилье детям и супруга. В рыночной практике это происходит довольно часто по той причине, что в настоящее время отсутствует механизм контроля за соблюдением этого обязательства.

И если мать, получившая сертификат на материнский капитал, оформила квартиру только на себя, она передала в ПФР письменное обязательство выделить паи детям и мужу, а потом просто продала эту квартиру, «забыв» о детях, то одновременно возникает несколько проблем:

Требование о соблюдении закона и восстановлении своих прав может быть сделано как непосредственными участниками операции (после достижения совершеннолетия), так и заинтересованными третьими лицами, например, прокуратурой, УФС, защитой и опекой власти или родственники (в том числе обездоленный супруг).

В этом случае покупатель квартиры по решению суда может лишиться своего имущества.

А квартира будет возвращена многодетной семье и распределена в форме долей собственности среди всех ее членов с соблюдением закона и обязанности нотариуса. Это рыночная практика.

И это не теоретические рассуждения. Нам известны судебные прецеденты, когда квартира была конфискована у Покупателя именно на «человеческих» основаниях.

Исходя из вышеизложенного, самое разумное — не допустить такой ситуации. «Для этого необходимо провести дополнительную проверку продавца и жилья», — советует Мария Полякова (АИЖК). «Прежде всего, нам нужно выяснить, сколько детей у продавца и есть ли у него дети, рожденные 1 января 2007 года или позднее, то есть.

имела ли она право на материнский (семейный) капитал. А если да, то надо выяснить, использовала ли она средства материнского капитала для покупки дома », — поясняет Павел Лепиш (« Домус Финанс»).

Положительный ответ означает, что собственность должна принадлежать держателю сертификата материнского капитала, супруге и всем детям.

Если это не так, то, скорее всего, дано обязательство оформить имущество в долевую собственность, которое не выполнено, т.е возникает вышеуказанный риск и покупать такой объект не стоит.

Кстати, если приобретается недвижимость с многолетней историей, а материнский капитал использовал не текущий продавец, а один из предыдущих владельцев, риск будет не меньше, поэтому при подозрении на При нарушении законодательства об использовании материнского капитала лучше отказаться от сделки.

Конечно, не все продавцы честно отвечают, использовали ли они материнский капитал.

Поэтому лучше проверить этот факт: «Когда из свидетельства о государственной регистрации прав собственности или выписки из единого государственного реестра прав видно, что один из супругов и детей не являются собственниками жилища, это Рекомендуется запросить у продавца дополнительный документ — справку территориального отделения Пенсионного фонда РФ об остатке материнского капитала.

Если он равен размеру материнского капитала, установленному законодательством на момент сделки купли-продажи (в 2012 году он составлял 387640,3 рубля), то продавец не реализовал свое право на материнский капитал, а значит, он мог купить жилище без передачи долей супругу (супруге) и детям.

Но если остаток средств меньше указанной суммы или вообще равен нулю, можно предположить, что средства (часть средств) МСК были потрачены на улучшение жилищных условий. В результате продавцу пришлось передать акции супруге и детям », — говорит Мария Полякова (АИЖК).

В последнем случае лучше отказаться от покупки недвижимости или необходимо обязать продавца перед заключением сделки разделить имущество надлежащим образом.

При покупке недвижимости с помощью материнского капитала не стоит заключать договор о передаче права на кредит по договору на участие в долевом строительстве. Конечно, при строительстве дома невозможно передать доли всем членам семьи и, в принципе, продавец не нарушает взятого на Пенсионный фонд обязательства, но лучше не рисковать и купить другой объект.

Если все члены семьи, в том числе несовершеннолетние, владеют выставленным на продажу жильем, приобретенным сразу за счет материнского капитала, сделка может быть заключена, необходимо только проверить, получил ли продавец разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, что необходимо в таких случаях. Без этого разрешения продавец не имеет права продавать жилье, и покупать у него недвижимость рискованно.

«В целом необходимо обращать внимание и следить за покупкой имущества, приобретенного предыдущими собственниками с помощью материнского капитала, правильным исполнением законодательства и предоставлением имущества всем членам семьи, тем более что их было много случаи взыскания семейного капитала за счет покупки жилья. То есть квартиры и дома продавались очень быстро и без соблюдения всех правил и обязательств », — резюмирует Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость»).

Как Покупателю узнать, был ли использован материнский капитал на покупку квартиры?

Как узнать, использовался ли материнский капитал для покупки квартиры? Точнее, вопрос формулируется так: как проверить квартиру перед покупкой на наличие обязательства передать паи детям, если квартира куплена с участием в фондах материнского капитала?

Для начала покупатель такого жилья должен убедиться, что квартира была куплена именно (то есть куплена за деньги), а не приватизирована, унаследована и т.д. Это видно из документа о праве собственности на квартиру (что это такое — смотрите по ссылке).

Поэтому необходимо проверить, имел ли продавец в принципе возможность использовать материнский капитал. Сколько у него детей? Два? Три? Когда родился второй или третий ребенок? После 1 января 2007 г.? Это означает, что материнская компания имеет право на материнский капитал.

Получили ли вы его и использовали для покупки квартиры? Логика подсказывает, что от столь щедрого подарка государства вряд ли кто-то откажется. Почти полмиллиона рублей бесплатно — кто будет возражать?

Как Продавец мог потратить эти государственные деньги себе на жилье? Какие здесь варианты?

Вы можете заплатить им напрямую за покупку квартиры, например, передав их в качестве оплаты в соответствии с Соглашением о продаже (на вторичном рынке) или заплатив им по Соглашению о долевом капитале (DDU) или Соглашению о передаче кредитов (на Главная);
Он мог взять ипотечный кредит, чтобы купить дом с теми же контрактами, и произвести выплаты по ипотеке за счет капитала своих родителей. Кроме того, ссуда и покупка могли быть до 2007 года, значит, дети уже родились (после 2007 года) и был получен сертификат.

Он мог использовать собственный капитал для оплаты акций при покупке квартиры в жилищном кооперативе.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Отсутствие четкого законодательного регулирования и адекватного контроля за целевым использованием средств материнского капитала часто создает возможность злоупотреблений.

Таким образом, в случае погашения ссуды (выплаты процентов) этими средствами гражданин часто не может или не хочет передавать доли купленной квартиры своим детям, так как право на объект еще может быть обременено залог в пользу банка.

Как правило, ипотечные кредиты (то есть банки) не дают возможности заключить договор о предоставлении паев детям до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен.

Если собственник продает такой объект, возникает ряд проблем. При этом не все продавцы рассказывают, как они приобрели объект, и скрывают, что использовали капитал и не выполнили свои обязательства перед Пенсионным фондом.

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

можно ли при покупке на материнский капитал обеспечить детей деньгами, а не жильем?

Целевое использование средств материнского капитала контролируется прокуратурой, которая может возбудить судебный иск как против родителей детей, так и против покупателей квартир. В настоящее время судебная практика по этим делам только формируется и говорить об однозначности подходов пока рано.

Но есть еще примеры. Так, в решении Верхнеуфалейского городского суда Челябинской области от 13.12.2012 г.

инициатором спора стал прокурор, который явился в суд с ходатайством о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и обязательством его заключения при совместном участии матери и несовершеннолетних детей.

выяснилось, что за счет собственных средств мать детей погасила задолженность по ссуде, взятой на покупку жилого дома. Позже он продал дом, оспаривая свое обязательство перед Пенсионным фондом передать своим детям долю владения домом.

Свою роль также сыграл тот факт, что покупатель дома, как выяснилось, не полностью выплатил продавцу деньги. Решением суда договор купли-продажи был признан недействительным, дом был возвращен продавцу — матери детей — и суд обязал ее зарегистрировать жилой дом в общей собственности ее и ее несовершеннолетних детей.

Возможны ситуации, когда продавец утаивает информацию о том, что он погасил ссуду материнским капиталом, а покупатель, узнав об этом позже, обращается в суд. Так, решением Ленинского районного суда Екатеринбурга от 28.08.2017 сделка купли-продажи жилого помещения признана недействительной.

Суть дела такова: супруги купили квартиру с помощью банковских кредитов. Продавец заверила супругов, что не использовала капитальные средства для покупки квартиры; в договор купли-продажи включен пункт о соответствующих гарантиях.

Средства покупателя для расчетов были зачислены на аккредитив того же банка. Банк проинформировал покупателя о том, что продавец получил от них ссуду и использовал материнский капитал для ее погашения.

Суд пришел к выводу, что операция не соответствовала требованиям закона из-за нарушения законных прав несовершеннолетних. В этой ситуации квартира была возвращена продавцу, деньги покупателю.