Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: обременение сделке не помеха

Существует распространенное заблуждение, что продавать квартиру через ипотеку нецелесообразно. Однако кредит предоставляется на длительный срок, в течение которого может произойти множество событий, которые могут вынудить заемщика срочно переехать в другой город или даже регион. Именно для этих случаев законом предусмотрена возможность заключения договора об отчуждении также ограниченного недвижимого имущества.

Особенности сделки

Особенность продажи ипотечной квартиры в том, что весь процесс контролирует банк. Финансовое учреждение принимает решение о приемлемости сделки и проверяет кредитоспособность будущего покупателя.

Большинство банков разрешают продажу дома только после того, как владелец выплатит более 50% ипотеки, не включая первоначальный взнос, но включая процентную ставку.

купить квартиру в ипотеку довольно сложно и рискованно, ведь существует множество нюансов, которые следует учитывать при подписании договора. Например, ипотечные долги и другие залоговые права автоматически переходят к новому владельцу.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека — это форма залога, при которой заложенный актив остается собственностью должника, а кредитор получает право в случае неуплаты долга продать этот актив с возвратом денег.

Ипотечный кредит по закону возникает в следующих ситуациях:

Права собственности у гражданина возникают сразу после подписания ипотечного договора. При этом в свидетельстве о недвижимости в разделе «Обязательства» ставится отметка»,.

Порядок продажи

К процедуре продажи нужно отнестись как можно более серьезно. В некоторых случаях вам нужно будет заручиться помощью юристов, которые могут интерпретировать значение определенного пункта в соглашении.

Подготовка

Предварительный этап в основном предполагает поиск покупателя и получение разрешения банка на продажу квартиры. Не все учреждения готовы пойти на такой риск, поэтому необходимо найти веские причины, оправдывающие отчуждение недвижимости.

К серьезным причинам относятся:

Чем подробнее указана причина, тем больше вероятность принятия положительного решения финансовым учреждением. Однако банк вправе установить дополнительные условия продажи.

Сбор документов

Для продажи квартиры с ипотечным залогом необходимо собрать два пакета документов. Первый предназначен для прямого заключения договора, а второй — для одобрения сделки банком, но они не являются необходимыми для заключения договора.

Список документов для заключения договора:

1. Паспорта всех владельцев недвижимости. Если один из владельцев несовершеннолетний, необходимо предоставить свидетельство о рождении.
2. Заверенный договор купли-продажи.
3. Если в квартире прописаны несовершеннолетние — разрешение органов опеки и попечительства.
4. Согласие супруга на отчуждение жилого помещения, нотариально удостоверенное.

Если продажа осуществляется через посредника, то для этого должна быть нотариально заверенная доверенность.

Список дополнительных документов:

1. Предварительный договор купли-продажи. Предоставляется покупателями и собственниками, просто нужно его подписать. Этот документ нужен банкам как подтверждение того, что это соглашение будет подписано обеими сторонами.
2. Квитанция о внесении залога. Если на момент подписания предварительного договора покупатели перечисляют часть денег, требуется документальное подтверждение этого факта.
3. Выписка из домовой книги, которую, как правило, требуют банки, чтобы обезопасить себя от «неожиданных» наследников.
4. Выписка из личного кабинета: показывает покупателю, что у собственника нет долгов за ЖКУ.
5. Технический паспорт, позволяющий убедиться, что в квартире не проводилась перепланировка без несанкционированной перепланировки.

Кроме того, покупатель может запросить выписку из ЕГРЮЛ для изучения всех основных характеристик объекта.

Процедуры проверки и оценки

И сам банк, и эквайер участвуют в проверке и оценке параллельно. Последний изучает стандартные характеристики приобретаемой недвижимости и принимает решение о приобретении.

Финансовое учреждение проводит комплексную юридическую проверку, которая включает:

После проведения общей оценки банк принимает решение о продаже ипотечной собственности от одного лица к другому.

Предварительный договор

Предварительное соглашение — это документ, призванный защитить обе стороны сделки от мошенничества. Подписание договора не влечет за собой передачу прав собственности, а только регулирует обязательства трехстороннего ипотечного режима и срок исполнения.

Документ определяет следующее:

Перед подписанием предварительного договора продавец обязан предоставить покупателю копию документов на жилье.

Гарантии оплаты

Сертификаты гарантии оплаты также предназначены для защиты покупателя и продавца от возможных нарушений и недоразумений. Как правило, у банка есть три схемы безопасных платежей, которые он предлагает обеим сторонам.

Схемы оплаты:

1. Безналичный перевод денежных средств банком после подписания договора купли-продажи. Этот момент обязательно должен быть указан в соглашении.
2. Аренда сейфов для хранения кредитных средств. Банк дает заемщику деньги, которые одновременно помещаются в ячейку. Продавец может собрать средства после представления подписанного договора купли-продажи.
3. Оплата банковским аккредитивом. Альтернатива первому способу. Он предполагает перевод средств на аккредитивный счет. Продавец сможет получить к нему доступ после предоставления документов, указанных в договоре.

Каждый из вариантов предполагает предоставление продавцом определенного набора документов. Только тогда он сможет получить деньги.

Оформление договора и передача средств

Договор подписывается после получения покупателем подтверждения банковских гарантий. Обе стороны должны расписаться в установленной форме.

Дальнейшие события развиваются следующим образом:

После официального завершения новой регистрации недвижимости продавец получает на руки все необходимые документы для сбора средств.

Требования кредиторов к жилью

Большинство требований кредитора направлены на то, чтобы квартира была в хорошем состоянии. Это делает дома ликвидными, а это означает, что недвижимость можно продать быстро без значительного снижения цен.

Перечень технических требований кредиторов к жилью:

Каждый элемент играет важную роль в формировании рыночной стоимости недвижимости. Например, если здание находится недалеко от центра, цена значительно возрастет.

Льготные программы

Льготные программы призваны помочь социально незащищенным категориям граждан получить жилье на более выгодных условиях. В этом случае выдача кредита не происходит в порядке, установленном нормативными актами.

Военная ипотека

Покупка квартиры с залогом под ипотеку в военном статусе возможна, но процесс займет гораздо больше времени. Дело в том, что данный заем регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 117 «О системе накопления и ипотеки жилья для военнослужащих»,.

В соответствии с законодательством, арендная плата выплачивается из средств Минобороны, то есть государство закрывает ссуду до тех пор, пока гражданин не увольняется со службы. Основная проблема при продаже такого жилья — найти средства для погашения целевого кредита на недвижимость.

С маткапиталом

При кредитовании материнского капитала родители отдают детям отдельные доли в квартире — это обязательное условие, без которого невозможно использовать средства господдержки на приобретение жилья.

Основная проблема продажи такой квартиры — необходимость отчуждения не только собственных, но и детских паев. Получение разрешения органов опеки и попечительства займет много времени. Немногие покупатели соглашаются ждать так долго.

Если есть обременение

При заключении сделки важно помнить, что все залоговые права, наложенные на квартиру, полностью переходят к новому собственнику недвижимости.

Различают следующие виды залогового удержания:

1. Взаимный. Продажа возможна только с согласия банка, который может устанавливать свои условия.
2. Арендовать. Налогоплательщик не вправе распоряжаться имуществом по собственному желанию.
3. Арест в квартире. С такой недвижимостью невозможно совершить сделку — все они будут аннулированы по закону.
4. Аренда недвижимости. Есть возможность продать квартиру, но аренда будет действовать до истечения срока договора.
5. Скорая помощь домой. Если здание получило этот статус, в нем больше нельзя продать или купить жилье.

Нарушение закона и заключение сделок по тем объектам, которые не подлежат продаже, чревато последствиями в виде штрафных санкций.

Инструкция действий через Сбербанк

Сбербанк — один из самых лояльных финансовых институтов по разрешению на продажу ипотечных квартир. При наличии убедительных обстоятельств и надежного покупателя владелец такого дома обязательно получит положительное решение.

Алгоритм продажи квартиры через Сбербанк:

1. При первой встрече с будущим владельцем заключается устная договоренность.
2. Между сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи и производится предоплата. Эта информация отправляется в банк.
3. Продавец предоставляет покупателю документы на квартиру, в том числе свидетельство о недвижимости и технический паспорт.
4. Сотрудники банка проверяют представленные документы.
5. По завершении аудита организация выносит окончательный вердикт. Если он положительный, начинается процесс заключения основного договора.
6. Соглашение регистрируется в системе.
7. Деньги зачисляются на счет продавца.
8. Свидетельство о праве собственности выдается покупателю.

Процесс довольно длительный и требует гораздо больше времени и сил, чем покупка свободной квартиры.

Риски продавца

В отличие от покупателя, который несет всю ответственность, продавец практически не рискует. Это связано с тем, что обеспечительные права банка зарегистрированы в Росреестре, поэтому до снятия ограничений невозможно лишить гражданина квартиры.

Но для покупателя можно выделить следующие риски:

Любую подобную проблему может решить опытный юрист, совет которого в подобных вопросах просто необходим.

Преимущества сделки

Длительный и сложный процесс получения ипотеки — главный недостаток договора, который пугает большинство покупателей.

У продажи захламленной квартиры есть два преимущества:

1. Стоимость недвижимости будет намного ниже рыночной (минимум на 40%), так как покупатель также должен будет оплатить ипотеку.
2. Благодаря тому, что банк будет посредником в сделке, вероятность встречи с мошенниками сводится к нулю.

Видео

Подробно о нюансах продажи ипотечного жилья рассказано в видео.