Продажа квартиры без согласия супруга: особенности сделки, необходимые документы и последствия

С точки зрения действующего законодательства считается, что имущество, нажитое гражданами в браке, является их общей собственностью.

В связи с этим в случае продажи такого имущества требуется письменное согласие мужа (жены) на данную операцию. Однако в некоторых случаях этот документ не требуется, все тонкости и нюансы мы рассмотрим в статье.

Зачем нужно позволение второй половины?

Сразу отметим, что имущественный режим супругов регулируется главой 7 СК РФ. Таким образом, все имущество, приобретенное супружеской парой в период брака, является общим имуществом (ст. 34 НК РФ и ст. 256 Гражданского кодекса РФ).

Право владеть, использовать и распоряжаться активами также распространяется на супруга, который не заработал деньги по уважительным причинам (например, для уборки, воспитания детей и т.д.).

Любые действия, предпринятые в связи с совместной квартирой, должны осуществляться по обоюдному согласию супругов.

Кроме того, если это операция, требующая регистрации в Росреестре или обязательного нотариального заверения, то для ее завершения необходимо будет получить письмо-согласие от второй половины (п.3 ст.

35 СК РФ). Кроме того, для такого документа необходимо соблюдать особую форму — нотариальное заверение. Из приведенного выше правила следует, что муж или жена не могут продать квартиру без разрешения (за исключением некоторых случаев).

Рассмотрим подробно, можете ли вы, будучи мужем или женой, совершать сделку с недвижимостью, купленной в браке, без обоюдного согласия, если один из вас является собственником? Есть ряд ситуаций, в которых можно обойтись без согласия другой половины на заключение такой сделки, но есть и случаи, не дающие этого права. Следовательно, согласие НЕ требуется для продажи общей жилой площади в следующих случаях:

Если в брачном договоре, заключенном между молодоженами, указано, что определенная квартира принадлежит одному из них, то согласия на продажу такого жилья в этом случае не требуется.

Основные ситуации, при которых требуется письменное согласие на сделку со второй половины года, следующие:

Кроме того, в некоторых случаях один из супругов может в судебном порядке признать активы другой половины общей собственностью. Это возможно, если будет установлено, что стоимость того или иного объекта значительно увеличилась за счет совместных вложений мужа и жены (п. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Когда требуется письменное согласие мужа (жены) и когда можно обойтись без него, рассмотрите в этом видео:

Как совершить сделку, если муж или жена против?

Итак, если отчуждаемое имущество не относится к категории совместно нажитого имущества, проблем с его продажей не возникнет, поскольку согласие в этом случае не требуется. Сделка будет проведена в общепринятом порядке.

Но можно ли продать недвижимость, если муж (жена) не желает давать согласие на продажу совместной квартиры? В такой ситуации единственный выход — раздел общей собственности с дальнейшим отчуждением ее доли.

Порядок раздела совместно нажитого имущества регулируется ст. 38 СК РФ. Сделать это можно как во время пребывания в семейных отношениях, так и после развода по инициативе одного из бывших супругов.

Таким образом, существует два основных способа раздела нажитого в браке имущества (п. 2-3 ст. 38 СК РФ):

При разрешении возникших споров суд по своему усмотрению определяет, какая часть общих недвижимых активов будет принадлежать истцу и ответчику. В этом случае, если одной из сторон будет передана доля жилой площади, стоимость которой выше причитающейся, ему придется выплатить денежную компенсацию в пользу второй половины. Об этом написано в п. 2 стр. 3 ст. 38 СК РФ.

Поэтому резюмируя вышесказанное, уточняется, что при отсутствии согласия второй половины на продажу совместной квартиры единственный выход — раздел имущества. Только после передачи определенной доли, причитающейся каждому из супругов, она может быть продана.

Правовые последствия

Внимание! И продавец, и покупатель квартиры должны понимать, что если один из супругов продаст недвижимость без согласия другого, такая сделка будет довольно рискованной и может привести к очень большим проблемам.

Таким образом, согласно п. 2 стр. 3 ст. 35 СК РФ, лицо, интересы которого не были учтены при наличии общей жилой площади, вправе признать сделку недействительной, обратившись с заявлением в районный суд. Сделать это можно в течение года, начиная с того момента, как вы участвуете в совладении и узнаете об этом обстоятельстве.

В свою очередь признание сделки недействительной влечет следующие правовые последствия (п. 2 ст. 167 ГК РФ):

Кроме того, если раздел совместно нажитого имущества не был произведен, другая половина может подать иск о передаче причитающейся ему доли. Срок давности по таким делам составляет 3 года (п. 7 ст. 38 СК РФ).

Так что на практике продажа недвижимости без согласия другой стороны вполне реальна.

Однако единственный разумный выход из этой ситуации, позволяющий избежать проблем в будущем, — это раздел имущества и отчуждение только доли или всей квартиры (если часть принадлежит второй). В противном случае продавец и покупатель такой квартиры могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями.

Особенности продажи квартиры без согласия супруги и другого собственника

Для заключения сделки купли-продажи квартиры необходимо согласие супруга или других собственников. Это правило часто игнорируется, что приводит к очень неприятным последствиям.

Зачем нужно согласие супруги или собственников?

Квартира, приобретенная в период брачного союза, автоматически возвращается в совместно нажитую собственность. Даже если супруг не вложил собственные средства в приобретение недвижимости, он имеет право на половину этой квартиры.

В этом случае не имеет значения, кому именно принадлежит квартира, супруг может просто прописаться в ней и не входить в число выгодоприобретателей. Это правило содержится в части 1 статьи 256 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 34 Семейного кодекса.

Учитывая, что вторая половина имеет законные права на 50% имущества в квартире, необходимо получить ее согласие на проведение гражданско-правовой операции купли-продажи или дарения.

Развод также не дает права на освобождение от получения согласия бывшего супруга, если квартира приобретена в браке.

Вы можете в любой момент обратиться в суд с заявлением о разделе имущества (срок давности в этих случаях составляет 3 года, но он может быть восстановлен).

Если квартира находится в совместной собственности, применяется правило преимущественного права покупки акций другими собственниками. Это означает, что сначала продавец обязан предложить свою долю другим владельцам, и только после этого он может продать ее на свободном рынке другим людям.

Кроме того, продавец не имеет права заключать сделку с третьим лицом на более выгодных условиях (по сниженной цене), чем то, что предлагается другому собственнику.

Можно ли продать квартиру без согласия?

Согласно закону супруги должны совместно распоряжаться имуществом, приобретенным в брачном союзе, поэтому требуется согласие. Но теоретически допустимо продать квартиру без согласия супруга или других собственников.

При приеме документов в Росреестре на новую регистрацию права собственности письменное согласие может не требоваться, специалисты регистрирующего органа зарегистрируют квартиру на покупателя без него.

Проблемы возникают после завершения транзакции: тогда владелец другой доли или супруг может отменить транзакцию.

Но есть несколько юридических причин, по которым разрешается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

1. Если квартира была получена супругом бесплатно в порядке формального наследования, приватизации недвижимости или на основании договора дарения, то она считается его личной собственностью и в этом случае нет необходимости получать разрешение от супруга. Кроме того, правило об обязательном разрешении второго супруга не распространяется на недвижимость, приобретенную до брака (не распространяется на совместно нажитую недвижимость).
2. Если местонахождение супруга (-ей) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной регистрации. В этом случае копию решения о признании исчезновения мужа или жены необходимо получить в суде.
3. Если брачный договор предусматривает, что все имущество, приобретенное в браке, становится личной собственностью одного из супругов.
4. Если супруг (а) или совладелец отказывается дать согласие.

Правовые последствия, если продать квартиру без согласия

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса для совершения сделки купли-продажи необходимо получить нотариально заверенное согласие супруга.

Изобразительное искусство. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на передачу имущества от всех участников долевой собственности.

Если это правило не соблюдается, вторая сторона имеет право отказаться от продажи в течение одного года. Если он обратится в суд с такой просьбой, то с почти 100% гарантией сделка будет отменена.

На практике это означает, что право собственности на квартиру вернется к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все полученные за квартиру деньги и возместить ему убытки. Ситуация часто осложняется тем, что продавец на тот момент уже потратил выручку от продажи квартиры и должен срочно найти немалую сумму.

Порядок получения согласия

Чтобы получить согласие супруга, они должны явиться в установленный нотариусом день и подписать официальный документ в его присутствии. Он содержит имена обоих супругов, паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры, а также конкретное указание на то, что супруг не возражает против продажи.

Заверение такого документа обойдется в 100 рублей в виде госпошлины и 800-1000 р. — в качестве компенсации за технические и юридические работы.

Но стороны не всегда могут договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенное время и не представит возражений в течение месяца, нотариус может засвидетельствовать право продажи от имени супруги собственника.

Согласие второго собственника получается таким образом:

1. Продавец отправляет ему уведомление о продаже и предложение использовать свое право преимущественной покупки. В нем прописана цена продажи и другие существенные условия.
2. Если вы никак не отреагируете на предложение в течение 30 дней, это будет равносильно согласию на продажу.
3. Кроме того, стороны могут подписать письменное согласие на продажу и нотариально заверить его. Когда у продавца есть официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений по соглашению, этот вариант несет меньший риск оспаривания соглашения в будущем.

Часто стороны, не желающие получить согласие другого собственника, заключают вместо договора купли-продажи фиктивную сделку дарения.

При дарении согласия других владельцев не требуется. Но если они смогут доказать, что действительно был денежный перевод за квартиру, дарение будет аннулировано как фиктивная сделка.

Этот метод крайне невыгоден с налоговой точки зрения.

Так, если по договору купли-продажи продавец освобожден от уплаты НДФЛ после 3 или 5 лет владения квартирой, он также может применить налоговые вычеты.

При пожертвовании налоговое бремя перекладывается на покупателя и никаких льгот не применяется. Кроме того, для продавца возникают дополнительные риски — покупатель может просто не заплатить, и взыскать с него средства через суд не удастся.

Чем грозит отсутствие согласия супругов при купле-продаже жилья

Все, что куплено супругами в браке, является их общей собственностью. Но семейные пары не только покупают, но и продают. Продажа дома, как и его покупка, — самая серьезная операция.

С 2013 года для регистрации сделки не требуется заверенного согласия супруги покупателя. Однако отсутствие этого документа может доставить массу проблем как покупателю, так и продавцу.

Гражданский кодекс Российской Федерации и Следственный комитет Российской Федерации устанавливают понятие совместной собственности супругов. Купленное во время брака — общее благо.

С точки зрения юриста, смысл брака заключается в изменении правового режима имущества супругов, которое они приобретают во время брака (закон устанавливает совместное владение активами супругов, перечень которых уточняется в п. 2 ст. 34 СК РФ).

совершенно логично, что муж и жена имеют совместную собственность по обоюдному согласию.

Это правильно, потому что, если бы требовалось письменное согласие супруга на покупку пылесоса или холодильника, это лишь усложнило бы все дело ненужными процедурами.

Однако для управления покупками, которые часто представляют собой основные семейные активы, например, недвижимость, необходимо получить согласие супруга в письменной форме, заверенное независимым свидетелем — нотариусом.

Почему требуется заверенное согласие супруга на куплю-продажу недвижимости

Во-первых, заверенное согласие нотариуса защищает гражданский оборот от поддельных согласий, которые в противном случае затопили бы нашу жизнь.

Если теперь регистратор может определить подлинность согласия, сделанного на определенной единой форме, и, в крайних случаях, запросить нотариуса для подтверждения заверенного документа, то в случае простой письменной формы покупатель должен будет только надежда на порядочность собеседника.
Во-вторых, нотариус разъясняет процедуру отмены, изменения согласия, разъясняет имущественные права супругов.

В 2013 году государство, пытаясь упростить механизм обращения жилья, отменило государственную регистрацию сделки. Соответственно, по п.3. Ст. 35 СК РФ стало излишним получать согласие жены покупателя на совершение сделки в простой письменной форме.

Граждане, приобретающие жилье без участия нотариуса, пренебрегают получением согласия на покупку супруга и, таким образом, создают оспариваемые права. За те же 35 ст. П. 2 СК РФ, супруг имеет право оспорить такую ​​покупку и признать сделку недействительной.

Казалось бы, зачем супругу оспаривать выгодную для него сделку? Однако правовые отношения между сторонами разнообразны.

Судебная практика полна примеров недействительности сделок из-за отсутствия согласия на продажу жилья.

Например, супруг может заключить договор купли-продажи дома для третьей стороны. Нет необходимости получать согласие супруга и при этом активы не добавляются в семью. И все было бы хорошо, но что, если третье лицо перепродает собственность? Непонятно, как будет решаться вопрос о последствиях отмены последующих сделок в суде.

Чаще всего недобросовестный супруг меняет супружеский паспорт и получает новую копию без отметки о семейном положении на странице 14.

Штамп на соответствующей странице ставится в реестре при регистрации брака, но органы ФМС не имеют доступа к базе данных реестра и при выдаче нового паспорта штамп о государственном браке не ставят.

Имея на руках паспорт, недобросовестный супруг предъявляет его в Росреестр или другие государственные органы, утверждая, что на момент приобретения жилья он не состоял в браке.

Росреестр, гарант законности владения жильем, вводит в заблуждение. Если женатое лицо приобретает право собственности на квартиру, а супруг (а) не участвует в сделке, но соглашается, то он является тем же владельцем квартиры супруга. Им принадлежит недополученное имущество.

Супруг, покупая дом, получает свидетельство о праве собственности, где в графе правообладателя указан только он. Кроме того, сам тип закона указывает, что реестр является частным. Однако по закону, как известно, он совмещен.

Для покупателя недвижимости в настоящее время это может стать очевидной трудностью, поскольку непонятно, как он может понять, что у недвижимости есть другой собственник.

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Привет. На этой странице я подробно разобрал, в каких ситуациях требуется согласие супруга на продажу квартиры, а когда нет. Я также рекомендую вам прочитать примеры для каждой ситуации, они написаны на основе моего опыта работы с клиентами. Имена, очевидно, были изменены, но все остальное я написал как есть. Как и где оформляется согласие, можно узнать здесь.

Если продается квартира, приобретенная в браке (по договору купли-продажи / DDU / переуступка / обмен и т.д.) и зарегистрирована только на одного супруга, требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ квартира, приобретенная в браке, приобретается обоими супругами совместно / совместно, даже если на имя одного из супругов. Хотя по документам собственник супруга, но по закону оба. Это также применимо, если супруги разведены, но состояли в браке на момент покупки квартиры.

Исключение нет. 1: если супруги заключили брачный договор или договор о разделе имущества, в котором указали, что имущество, нажитое в браке, принадлежит только собственнику, согласие супруга не требуется — п. 1 ст. 256, арт. 42 и арт. 38 ГК РФ. Супруга к этой квартире отношения не имеет.

Исключение нет. 2: Если супруги-собственники выдали кому-то доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, их согласие не потребуется — в продаже может быть задействовано доверенное лицо.

Пример № 1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но зарегистрировали ее только на Артема. Потом у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою студию и купить квартиру с двумя спальнями.

Хотя однокомнатная квартира зарегистрирована только на Артема, его жене Ольге потребуется согласие на продажу, потому что квартира в данном случае является совместно нажитым имуществом.

Ольга также является владелицей квартиры.

Пример № 2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме в рамках договора на образовательное учреждение. Но покупка оформлялась только на Елену. А когда дом был достроен, квартира была оформлена только в его собственность. Пара решила продать квартиру, но Олегу обязательно понадобится нотариальное согласие.

Пример № 3: Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее как общую собственность на двоих. Впоследствии они подписали с нотариусом брачный договор (или договор о разделе имущества), в котором эта квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решит продать квартиру, нотариальное согласие Татьяны оформлять не нужно.

Пример № 4: супруги Анна и Александр купили квартиру, но только оформили ее на Анну. Впоследствии супруги подписали с нотариусом брачный договор (или договор о разделе имущества), в котором эта квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продаже квартиры согласия Александра не требуется.

Пример № 5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее как общую собственность на двоих. Впоследствии они оформили доверенность на продажу квартиры родственнику. Их согласие больше не требуется. То же самое касается и генеральной доверенности.

Пример № 6: Елена и Василий купили квартиру, оформили ее как общую собственность на двоих. Позже Елена выдала Василию доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем ваше нотариальное согласие не требуется.

Пример № 7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но зарегистрировали ее только на Марину. На продажу квартиры Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Согласие супруга — лишь один из документов на продажу квартиры. По ссылке я перечислил весь список + инструкция, как получить тот или иной сертификат. После покупки квартиры вы можете рассчитывать на возврат до 260 тысяч рублей в виде налогового вычета — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они изложены в п. 1 ст. 36 СК РФ.

Как и где оформить

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 CI РФ. Поэтому супругу необходимо обратиться к любому нотариусу и предоставить паспорт, свидетельство о браке и документ о праве собственности на квартиру (свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН). Справки не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Нотариус выдаст согласие в течение 30-60 минут. Срок зависит от вашей загруженности. Для составления он возьмет 700 — 1500 рублей + за справку 500 рублей (абзац 6 пункта 1 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ). Всего 1200 — 2000 руб.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указал, когда требуется согласие — связывайтесь. Сделка все равно будет зарегистрирована без согласия, но все же лучше ее завершить. Позвольте мне рассказать вам, почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже обыкновенного недвижимого имущества АВТОМАТИЧЕСКИ ПРИНИМАЕТСЯ, что собственник действует с согласия супруга. Но супруг, чье согласие не получено, может в судебном порядке признать сделку недействительной. Оказывается, согласия на договор не требуется априори, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки сотрудник МФЦ / Регистрационной палаты не вправе запрашивать согласие второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует операцию, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества.

Но поскольку сделка без согласия супруга может быть им оспорена в суде, на квартиру будет наложена отягощение в виде записи «Согласие супруги продавца на госрегистрацию не предоставлено — его полное наименование »(абзац 4 пункта 3 статьи 9 и абзац 5 ст.

38 Федерального закона «О регистрации недвижимого имущества).

Это обременение будет перенесено на последующие сделки с квартирой. Новый собственник может снять его только через суд — п. 52 постановления пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет: второй супруг по-прежнему может оспорить договор в суде и вернуть квартиру.

лучше всего заключить соглашение и продолжить транзакцию без лишних хлопот. Ни один покупатель не хочет покупать недвижимость, которая затем может быть оспорена.

Если у покупателей есть ипотека, банк не одобрит их в выдаче кредита на столь сомнительную покупку.

Если вам необходимо обратиться к нотариусу для совершения сделки, ни один нотариус не заверит договор купли-продажи при отсутствии согласия супруга. Ведь у нотариуса материальная ответственность — искусство. 17 Основы нотариуса.

Как оспаривают сделки, совершенные без согласия супруга

В нашей практике мы много раз сталкивались с требованиями объявить транзакцию недействительной на том основании, что транзакция была совершена без согласия супруга или что такое согласие было ошибочным.

Более того, в большинстве случаев желание «сорвать» сделку и забрать ценный актив возникло у людей, которые действовали недобросовестно. Супруги просто заявили, что не знали об этой сделке и не давали согласия на ее завершение.

Для добросовестного контрагента по сделке риски потери приобретенного имущества очень велики.

Корни проблемы

В российской правовой системе существует де-факто режим скрытой супружеской собственности. В публичном реестре (например, USRN) лицо может быть указано как собственник, но на самом деле есть другой собственник — супруга, о которой добросовестный покупатель может не знать.

И это никоим образом не противоречит правилу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс), согласно которой имущественные права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента, когда соответствующая регистрация произведена в Государственном Знаке в.

Дело в том, что после этих слов идет пункт «если иное не предусмотрено законом». И это «иное» установлено статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК), в силу которой имущество, нажитое супругами в браке, является их общей собственностью, независимо от того, какое имя у супругов было приобретенный”.

Если второй супруг («незарегистрированный») является тем же владельцем, что и первый, то его / ее мнение должно быть принято во внимание.

По общему правилу искусства. Эта транзакция может быть оспорена из-за отсутствия согласия со стороны другого супруга, только если другая сторона транзакции знала или должна была знать о несогласии другого супруга с транзакцией.

Однако есть исключение из этого общего правила: это пункт 3 статьи 35 СК, согласно которому для некоторых трех типов сделок необходимо получить нотариально заверенное согласие от другого супруга, например, в этих случаях презумпция согласие супруга не применяется.

Когда требуется нотариальное согласие супруга на совершение сделки

В силу пункта 3 статьи 35 СК нотариальное согласие супруга требуется для совершения следующих сделок с общим имуществом супругов:

1. Или это должна быть сделка по передаче имущества, права на которую подлежат государственной регистрации.

Речь идет не только о сделках с недвижимым имуществом, но и о сделках с долями в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25), результатах интеллектуальная деятельность и средства обнаружения (в отдельных случаях) малые и другие суда морского и внутреннего плавания, авиация.

Права на автомобили и акции не подлежат государственной регистрации, поэтому для заключения сделки с ними не требуется нотариального согласия супруга.

1. Или это должна быть операция, для которой по закону требуется обязательная нотариальная форма.

Это может быть договор аннуитета, залог доли в уставном капитале ООО, договор эскроу (за исключением случаев неденежных средств и несертифицированных ценных бумаг), договор о правопреемстве, операция по продаже недвижимое имущество для защиты, договор о передаче доли в уставном капитале ООО (за некоторыми исключениями), договор о продаже или залоге доли в общей собственности на недвижимое имущество.

1. Или это должна быть сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации.

Это может быть договор об ипотеке или договор о передаче нежилого помещения в долгосрочную аренду (на срок от 1 года).

следует различать понятия «государственная регистрация перехода права собственности» и «государственная регистрация сделки”.

Например, при купле-продаже нежилого помещения фиксируется только переход права собственности на помещение, но не сам договор. Данный договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

Но при совершении сделки купли-продажи жилого дома или квартиры фиксируется как сам договор, так и передача прав. Настоящий договор считается заключенным с момента его регистрации, а не с момента его подписания сторонами.

Требования к содержанию согласия супруга

Часто один из супругов требует нотариального согласия другого супруга на отчуждение совместно нажитого имущества без каких-либо уточнений. Росреестр принимает это согласие и фиксирует передачу прав.

В будущем супруг, давший это «общее» согласие, может попытаться оспорить продажу общего имущества, ссылаясь на параграф 3 статьи 157, параграф 1 Гражданского кодекса, который гласит: «В предварительном согласии на сделки, предмет сделки должен быть определен, согласие дано”.

Как правило, суды в таких спорах отказывают в распространении действия статьи 157 (1) Гражданского кодекса до согласия супруга и продолжают урегулирование.

Дело в том, что данная статья применяется, если для заключения сделки по закону требуется согласие третьего лица и суды не признают супругов «третьими лицами» (в конце концов, они являются совладельцами) и исходят из факт, что «искусство.

35 СК »не предусматривает обязательного указания в согласии супруга на заключение операции по отчуждению активов конкретного недвижимого имущества, на отчуждение которого оно передается, не содержит запрета на передачу одному из супругов другой супруг дает согласие на отчуждение принадлежащего ему имущества без указания конкретного перечня »(Постановление Президиума городского суда Санкт-Петербурга от 25.07.2018 N 44г-128/2018).

правда, есть и другая практика, согласно которой ст. 157 (1) ГК признается общей, а ст. 35 ГК — специальной. Здесь уже работает следующая логика. В пункте 1 статьи 157, пункте 1 Гражданского кодекса сказано, что «если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом, применяются положения настоящей статьи”.

Статья 35 СК «Иное» (которая с согласия супруга может быть опущена) не предусмотрена. Таким образом, некоторые суды применяют правило п. 3 п. 1 ст. 157 ГК РФ о необходимости указания объекта операции в нотариальном согласии супруга и не признают «общее» согласие супруга.

Последствия совершения сделки без нотариального согласия супруга

Следует сразу сказать, что операции, совершенные без нотариального согласия супруга, могут быть оспорены. То есть они действительны до тех пор, пока суд не признает их недействительными (поэтому их регистрация в Росреестре часто проходит без проблем).

Что касается проблемы этих операций, то здесь все не так просто и практика судов на данный момент неоднородна.

Есть три нормы, о применении которых можно сказать:

1. В отношении операций, проводимых без согласия третьего лица — пункт 2 статьи 173 пункта 1 Гражданского кодекса:

«Если иное не предусмотрено законом, оспариваемая сделка, совершенная без согласия третьей стороны, требуемого законом .. может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать, что необходимое согласие этой третьей стороны стороны не существовало лицо на момент совершения сделки …”.

1. Что касается долевого владения в целом (неважно — супруги или нет) — пункт 3 статьи 253 ГК РФ:

«Операция, проведенная одним из участников долевой собственности по распоряжению общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию других участников в связи с отсутствием необходимых полномочий у участника, который осуществлял только операцию если было продемонстрировано, что другая сторона знала об этом в сделке или должна была знать об этом сознательно”.

1. Что касается общего имущества исключительно супругов — пункт 3 статьи 35 СК:

«Супруг, чье нотариально заверенное согласие на сделку не было получено, имеет право потребовать признать сделку недействительной в суде в течение одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке”.

Как видно, первые два положения Гражданского кодекса добросовестно защищают интересы покупателя. По их словам, если собственник, зарегистрированный в ЕГРН, продаст квартиру без необходимого нотариального согласия супруга, но установлено, что покупатель не мог знать о супруге продавца, суд оставит сделку в силе. В этом случае супруг может пострадать от этого.

Однако третье правило (ст. 35 СК) ничего не говорит о фигуре добросовестного покупателя.

Возникает вопрос: как соотносятся все эти три правила друг с другом, какие и когда их следует применять?

Первое правило (статья 173.1 Гражданского кодекса Италии) касается согласия «третьей стороны». И, как упоминалось ранее, большинство судов не считают супруга «третьей стороной» другого супруга. Суды считают их равноправными собственниками.

Кроме того, первые правила аналогичны по содержанию вторым (статья 253 Гражданского кодекса). Таким образом, первое правило можно исключить из нашего анализа, и сравнивать можно только статью 253 Гражданского кодекса (которая защищает добросовестного покупателя) и статью 35 SK (которая не обеспечивает такой защиты).

Существует общее правило — особое правило имеет приоритет перед общим правилом, общее правило применяется к части, не регулируемой специальным правилом.

С этих позиций статья 35 Уголовного кодекса имеет приоритет перед статьей 253 Гражданского кодекса. Но вот вопрос: статья 35 СК полностью вытесняет статью 253 ГК РФ или нет?

Есть две интерпретации:

1. В этих статьях говорится о другом — пункт 3 статьи 253 ГК РФ говорит о необходимом условии признания операции недействительной (если доказано, что другая сторона операции знала или должна была сознательно знать об отсутствии согласия), а в статье 35 Гражданского кодекса, в дополнение к этому, говорится, как долго супруг может подать иск о признании сделки недействительной.

Такое толкование добросовестно защищает интересы покупателя.

Сразу скажем, что в юридической литературе такой подход более распространен, чем в судебной практике. Возможно, потому, что непонятно, почему в данном случае законодатель должен был установить конкретный срок давности в один год для таких случаев, если такой срок уже установлен в пункте 2 статьи 181 ГК РФ. То есть при таком подходе особая норма не устанавливает ничего нового, что странно.

1. Пункт 3 статьи 35 СК полностью отменяет статью 253 Гражданского кодекса, поскольку только в этом случае в особом правиле статьи 35 СК можно найти значение.

При таком толковании интересы добросовестного покупателя абсолютно не защищены, и именно такой подход доминирует в судебной практике.

В этом случае последствия операции без нотариального согласия супруга принципиально различаются в зависимости от того, когда была проведена операция по распоряжению общим благом — во время брака или после его расторжения.

Если сделка была совершена во время брака, применяется статья 35 СК: супруг, не давший нотариального согласия на сделку, может оспорить ее и получить право собственности даже у добросовестного покупателя.

Если мировое соглашение с общей собственностью было заключено после расторжения брака, статья 35 СК уже не может применяться, поскольку на момент мирового соглашения участники общей собственности не являлись супругами. Следовательно, не было необходимости получать нотариальное согласие от бывшего супруга. В этом случае арт.

253 cc, согласно которому предполагается согласие второго участника совместной собственности, операция может быть оспорена только в том случае, если будет доказана недобросовестность покупателя, то есть он знал или должен был сознательно знать, что другой участник Участник общности имущества (бывший супруг) выступил против мирового соглашения (Постановление Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 16-КГ17-4).

Выводы для добросовестного приобретателя общего имущества супругов

Приобретение активов, приобретенных в браке у бывшего супруга (т.е после развода), вполне безопасно.

Однако приобретение имущества, нажитого в браке одним из супругов во время его брака, сопряжено с большими рисками.

Даже если продавец предоставляет покупателю нотариально заверенное заявление о том, что он не состоит в браке, а также свой паспорт без отметки о браке, это ничего не значит. Второй супруг, чье нотариальное согласие на сделку не получено, может «явиться» и добросовестно забрать имущество даже у покупателя.

В этом вопросе российский законодатель отстаивает интересы супруга в ущерб стабильности гражданского движения.

Практический пример: гражданин Азербайджана Алиев Т.И. На родине зарегистрировал брак с гражданкой России Яничкиной Е.В., в связи с чем приобрел российское гражданство. Поэтому он решил продать свою долю в ООО, которую он приобрел в браке. Алиев Т.И подал нотариусу заявление об отсутствии режима долевой собственности в отношении доли в ООО (т.е.

намеренно скрыл наличие брака) в российском паспорте не было отметки о семейном положении. Яничкина Е.В появилась после мирового соглашения и успешно оспорила мировое соглашение (Определение Верховного Суда РФ от 17.05.2018 N 305-ES17-20998). Добросовестный покупатель, конечно, может получить решение суда о взыскании от Т.И. Алиева.

особую осторожность следует проявлять, когда транзакция осуществляется через прокси-агента. Желательно попросить у него заверенную копию паспорта клиента, чтобы проверить его семейное положение хотя бы на основании паспорта.

Полностью исключить эти риски невозможно.

Да, Единый реестр актов гражданского состояния уже создан и проходит апробацию, что значительно снизит риски. Но из него вы еще не узнаете о наличии вашего двойника от иностранного брака. Примером этого является дело Т.И. Алиева.

Как продать квартиру, купленную в браке? Схемы продажи, какие нужны документы, для чего согласие на продажу

Считается, что если квартира приобретается после регистрации брака, согласие второго супруга на ее продажу является ключевым моментом сделки.
Действительно, бывают ситуации, когда недвижимость можно продать без разрешения мужа или жены. Рассмотрим подробнее, в каких случаях это возможно и как действовать в этом случае.

○ Понятие совместно нажитого имущества

1. Имущество, приобретенное супругами во время брака, является их общим достоянием.
2. Активы, приобретенные супругами во время брака (общая собственность супругов), включают доход каждого из супругов, полученный от работы, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, пенсии, получаемые ими пособия, а также другие денежные выплаты не имеющие специального назначения (размер материальной помощи, суммы, выплачиваемые в качестве компенсации за ущерб, причиненный инвалидностью вследствие травмы или иного ущерба здоровью и др.). Совместной собственностью супругов также является движимое и недвижимое имущество, приобретенное за счет совместного дохода супругов, ценные бумаги, акции, вклады, доли капитала, переданные кредитным учреждениям или другим коммерческим организациям, а также любое другое имущество, приобретенное супругами во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов или на имя кого или кем из супругов были внесены денежные средства (ст. 34 НК РФ).

Как явствует из этого закона, вступление в законный брак дает каждому супругу равные права на все имущество, приобретенное после брака, включая квартиру. В этом случае не имеет значения, кому он будет выпущен.

При этом не имеет значения, какая доля доходов в общем бюджете приходится на каждую половину. Даже если один из них не работает по причине ухода за ребенком или ведения домашнего хозяйства, он вправе рассчитывать на то, что его интересы будут полностью учтены при продаже квартиры.

○ В каких случаях приобретенная в браке недвижимость не является общей?

Однако законодатель предусматривает случаи, когда квартира, полученная одним из супругов после регистрации брака, не делится. Это включает:

✔ Получение одним из супругов наследства

Если квартира была получена одним из супругов в порядке наследования, она является его личной собственностью и разделу не подлежит (п. 2 ст. 256 ГК РФ).

В этом случае не имеет значения, на каком основании было получено имущество — по завещанию или по закону. Главное — соблюдать все требования по оформлению наследства и регистрации собственности.

✔ Покупка жилья на денежные средства, заработанные до брака

Чтобы имущество считалось совместным, оно должно быть приобретено за счет паевых инвестиционных фондов. Следовательно, если квартира была приобретена на деньги, полученные до свадьбы, она будет считаться собственностью только того супруга, который ее купил.

Однако факт использования только личных средств необходимо документально подтвердить. Например, если квартира была куплена на деньги, полученные от недвижимости, проданной до свадьбы, необходимо предоставить договор купли-продажи и финансовую документацию.

✔ Получение жилья в дар на имя одного из супругов

Как и в случае наследства, полученная в дар квартира является личной собственностью дарителя (п. 2 ст. 26 ГК РФ). В этом случае домовладелец может проводить с ним любые операции без согласования их с мужем / женой.

○ Как продать квартиру, купленную в браке?

Важным условием продажи является согласие второго супруга. Однако бывают ситуации, когда уведомление и авторизация не требуется.

✔ Продать по согласию супругов

Этот вариант является наиболее простым и прибыльным, поскольку он гарантирует отсутствие риска оспаривания сделки. В противном случае покупатель рискует остаться без жилплощади, а продавец — без полученных денег.

Кроме того, в пакет документов, необходимых для оформления недвижимости, входит нотариальное согласие супруга на продажу. Без него регистрация не состоится, если не будут представлены веские причины.

✔ Продать без согласия

Продажа квартиры без разрешения супруга возможна в следующих случаях:

1. Супруг уклоняется от согласия. Чтобы принять к сведению этот факт, необходимо отправить ему письменное сообщение о планируемой продаже и дате явки к нотариусу заказным письмом. Если он не появится в течение одного месяца после отправки письма, транзакция будет записана без вашего разрешения.
2. Супруг не проживает по месту регистрации и его фактическое местонахождение неизвестно. В этом случае требуется решение суда о признании его исчезновения.
3. Предлагаемая квартира является личной собственностью одного из супругов, о чем есть документальные подтверждения (договор дарения, завещание, акт о разделе имущества и т.д.).

○ Как обезопасить себя?

Есть несколько способов, которые позволят вам управлять имуществом самостоятельно, без согласия второго супруга.

✔ Брачный договор

Если это соглашение заключено до свадьбы, это может дать некоторую свободу в возможности совершения сделок с недвижимостью.

Для этого необходимо прописать в нем право супруга продать квартиру без получения согласия мужа / жены или передачи жилья в полную собственность одной из сторон в случае развода. В этом случае продажа квартиры не потребует участия в сделке второго супруга.

✔ Покупка квартиры с оговоркой.

В этом случае предполагается, что на момент покупки недвижимости заключается договор с условием, что второй супруг не претендует на приобретенную недвижимость. Это означает, что квартира становится полностью принадлежащей только одной из сторон, и согласие другой стороны для продажи не требуется.

✔ Разделение на доли

Для разделения квартиры на доли необходимо составить специальный договор, согласно которому будет определен размер частей, которые достанутся каждому из супругов. После этого будет проведена государственная регистрация права собственности на отдельные акции.

✔ Купили с мужем квартиру, после развода муж ее продал и не возместил мне половину ее стоимости, можно ли оспорить сделку?

Вы можете оспорить это, если квартира признана вашей общей собственностью (нет брачного договора, завещания, договора дарения и т.д.). Для этого нужно обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной, приложив доказательства того, что квартира была разделена.

✔ Муж до брака купил квартиру, но выплачивала кредит я, так как он не работал. После развода он продал ее, имею ли я право на часть от суммы этой сделки?

Вы имеете право на получение части суммы, даже если кредит не был бы выплачен вами, потому что долг был погашен совместными деньгами супругов. Вам необходимо обратиться в суд с требованием о выплате половины суммы продажи квартиры. К заявке должны быть приложены все кредитные квитанции.