Пример договора аренды нежилого помещения: на какие пункты следует обратить особое внимание

По соглашению сторон сделка может быть заключена не только в письменной форме, заверенной через нотариальную контору, но и в простой.

Этот документ не типичен, законодательство не предусматривает четкого содержания и его структуры.

Форма договора свободная, но при этом есть несколько основных моментов, в которых необходимо прописать основные условия и нюансы договора. Количество дополнений может варьироваться в зависимости от ситуации и воли сторон.

Этот документ является согласованным: он вступает в силу не при передаче объекта в пользование арендатору, а только после того, как стороны сделки достигнут согласия по всем вопросам. Кроме того, он возвратный, то есть предусматривает плату за пользование нежилым помещением.

Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

Содержание
  1. Стороны сделки – участники
  2. Период действия
  3. Примерный перечень необходимый для составления договора
  4. Договор аренды нежилого объекта: особенности
  5. Договор с правом выкупа: особенности
  6. Договор аренды нежилого помещения
  7. Как составить договор аренды нежилого помещения в 2018 году?
  8. Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
  9. Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения
  10. Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2018 году
  11. Резюме
  12. Договор аренды нежилого помещения
  13. Условия договора аренды
  14. Срок договора аренды нежилых помещений
  15. Общие требования к договору о найме нежилых помещений
  16. Следует убедиться в наличии следующих документов:
  17. Приложения к договору аренды помещения
  18. Список приложений:
  19. Приложения для аренды прилегающего участка:
  20. Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом
  21. Что влияет на стоимость аренды
  22. Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы
  23. Важные пункты договора аренды нежилого помещения
  24. Существенные условия договора аренды нежилого помещения
  25. Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание
  26. Есть способы обойти требование о регистрации договора
  27. Сумму компенсации коммунальных затрат стоит указать отдельно
  28. Зачет арендной платы в счет выкупной стоимости добавит проблем

Стороны сделки – участники

Участники — собственник, объект недвижимости и арендодатель. Субъектами являются все физические и юридические лица.

Плата за регистрационные услуги, а также перечень документов, необходимых для ее осуществления для юридических и физических лиц, различаются.

В случае если арендатором выступает государство, возникают дальнейшие обязательства!

Период действия

В карточках этого типа может быть указан период, либо он не установлен вовсе. При аренде помещения менее года регистрация не производится.

Таким образом, во избежание ненужных бюрократических обременений и затрат стороны сделки заключают договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев, который может быть продлен на такой же срок.

Если договор продлен, то согласно закону арендатор имеет преимущественное право; В целях безопасности этот момент можно записать в отдельный пункт документа.

Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

При отсутствии срока действия договора регистрация также не предусмотрена, но только в этом случае стоит предварительно установить правила его расторжения.

Если срок договора превышает 365 дней, днем ​​его регистрации считается момент его подписания, прежде чем он утратит юридическую силу.

Примерный перечень необходимый для составления договора

Регистрация договора осуществляется в ФРС. Законодательством предусмотрены следующие документы для регистрации:

  1. Договор обычно составляется в нескольких экземплярах: по одному на каждую из сторон операции, в письменной нотариальной форме — 1 оригинал и заверенная копия со всеми приложениями.
  2. Заявление одной стороны на сделку или двух сторон. Его может предъявить не только лично арендатор или арендодатель, но и нотариально, если акт нотариально удостоверен.
  3. Если заявитель — простое лицо — это форма идентификации, если компания, то личность ее представителя.
  4. Если интересы одной из сторон представляет третье лицо, то доверенность, подтверждающая его полномочия как законного представителя.
  5. Для юридических лиц: полный пакет учредительных документов.
  6. Квитанция об уплате государственной пошлины.
  7. Кадастровый паспорт нежилого объекта.

Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

Договор аренды нежилого объекта: особенности

  • Документ этого типа является частью обычных бумаг, и его составление в любой форме запрещено.
  • Образец формы можно скачать в Интернете или воспользоваться помощью юриста.
  • При формировании позиции этой ценной бумаги учитываются интересы сторон сделки и ее экономические характеристики.
  • В тексте документа должны быть отражены:
  • правовой статус сторон;
  • вид налогообложения собственника имущества;
  • срок аренды и возможность его автоматического продления;
  • возможность изменять размер арендной платы;
  • способы и условия оплаты коммунальных услуг;
  • необходимость получения гарантийного платежа;
  • права сторон на субаренду недвижимого имущества;
  • расходы на улучшение внешнего вида нежилого помещения;
  • права третьих лиц;
  • страхование;
  • ограничение на использование собственности;
  • наличие некачественной недвижимости;
  • ответственность сторон в случае возникновения чрезвычайной ситуации;
  • и более.
  • При составлении договора указанные детали отражаются в письменной форме.

    Позже вы можете внести некоторые изменения. Поэтому при составлении документа следует учесть все нюансы.

    Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

    Договор с правом выкупа: особенности

    При составлении формы договора нужно обратить внимание на некоторые моменты:

  • необходимость указания подробной характеристики сдаваемого в аренду нежилого помещения;
  • документ должен быть оформлен в письменной форме, если срок действия карты превышает один год, если арендатор или арендодатель является юридическим лицом, то есть независимо от него;
  • если срок превышает один год, это соглашение требует регистрации.
  • По стоимости:

  • сумма выкупа включена или не включена в арендную плату;
  • если выкупная стоимость фиксирована;
  • если цена индексируется.
  • Договор аренды нежилого помещения

    Для предоставления пустующего объекта недвижимости или помещения во временное владение предусмотрен порядок заключения договора аренды.

    Исходя из этого, арендатор получает законную возможность пользоваться недвижимостью, а также всем находящимся в ней оборудованием.

    Как составить договор аренды нежилого помещения в 2018 году?

    Договор о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ составлен в простой письменной форме. Особое внимание стоит уделить пунктам, касающимся размера арендной платы и условий ее увеличения.

    При постоянном или бессрочном контракте повышение ставки фиксируется не чаще одного раза в год. Если договор временный или краткосрочный (на срок менее 1 года), нет возможности увеличить арендную плату, если не согласовано между сторонами.

    Для заключения договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь при себе документы на право собственности.

    Типичный пример документа включает следующие условия:

    1. Если договор заключен между физическими лицами, указываются паспортные данные. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), начинайте с полного наименования организации (без сокращений и сокращений).
    2. Приведены подробные характеристики здания с указанием месторасположения и номера кадастрового паспорта. Следует отметить, на основании какой документации у арендодателя находится здание.
    3. Эта стандартная договоренность обычно дополняет протокол приема и передачи собственности. Здесь отмечаются все технические дефекты и неисправности. Акт составляется лизингополучателем с лизингодателем, его подписывают все стороны сделки.
    4. Эти модули актуальны на время, согласованное сторонами, или выдаются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения действует до тех пор, пока стороны соблюдают его условия.
    5. Здесь обычно отмечают график выплаты денег и размера арендной платы, устанавливают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;
    6. Они подтверждают вступление в силу документации.

    бланк аренды нежилого помещения можно скачать в Интернете, но лучше всего обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.

    Объект недвижимости должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    В некоторых случаях подрядчики подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Этот модуль используется для объектов, которые еще не полностью построены.

    Договор подтверждает намерения сторон и действует до момента оформления основного документа.

    Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

    Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре

    Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

    Оформление таких документов осуществляется в территориальном управлении Росреестра или МФЦ. Должна быть предоставлена ​​типовая документация:

  • заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
  • акт сдачи-приемки;
  • паспорта сторон;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • учредительная документация для юридических лиц;
  • письмо из статистики для юридических лиц;
  • ИНН для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;
  • бланк выписки из Реестра юридических лиц единого государства (если заявитель является организацией);
  • заявление Госкомимущества;
  • распоряжение о назначении директора;
  • квитанция об оплате пошлины.
  • Если срок аренды нежилого объекта превышает 1 год, он должен быть зарегистрирован в Росреестре.

    Сроки действий по регистрации будут зависеть от выбранного варианта приложения:

  • через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
  • при использовании услуг МФЦ — не более 9 дней.
  • Обращение напрямую в службу Росреестра позволяет сократить максимальный срок регистрационных действий на несколько дней.

    После юридической экспертизы представленной документации сотрудники Росреестра выполняют следующие действия:

  • внести информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и залогов в реестр ЕГРН;
  • оформить выписку из ЕГРН и поставить отметку о регистрации на бланках договоров;
  • передать готовые документы сторонам сделки.
  • Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения

    Чтобы официально зарегистрировать договор в Росреестре, вам придется внести обязательную пошлину. Сумма определяется с учетом положений Налогового кодекса РФ:

  • при обращении одной стороны в регистрирующий орган размер налога составляет 2 тысячи рублей для физических лиц и 22 тысячи рублей для организаций;
  • при посещении службы Росреестра с обеих сторон фиксированная плата делится пропорционально количеству участников;
  • если между юридическим лицом и субъектом заключено соглашение, указанные суммы также делятся пропорционально составу участников.
  • Сбор оплачивается в соответствии с данными местного регистрационного органа, в который подает заявитель.

    Срок, на который можно сдать недвижимость, оговаривается индивидуально с собственником помещения.

    При заключении договора аренды нежилого помещения на срок менее 1 года регистрировать договор не нужно. Именно поэтому при аренде недвижимости собственники предпочитают не превышать указанный срок.

    Типовой договор составляется на определенный срок, по истечении которого правоотношения сторон автоматически прекращаются. Однако на практике возможно досрочное расторжение сделки.

    Прекращение действия происходит:

  • по соглашению сторон;
  • в одностороннем порядке.
  • Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она должна уведомить партнера в письменной форме не менее чем за 90 дней.

    Договор аренды нежилого помещения может быть расторгнут в одностороннем порядке, но только при нарушении его условий.

    По желанию арендодателя договор может быть расторгнут раньше, чем предполагалось. Например, если:

  • предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора или при установлении фактов повторных нарушений;
  • качественные характеристики объекта недвижимости существенно ухудшаются;
  • арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд;
  • арендатор не выполняет обязательства по проведению капитального ремонта, пока это предусмотрено условиями договора.
  • Если инициатором прекращения правоотношений аренды является арендодатель, другая сторона вправе потребовать от последнего конфискации. Если арендатор желает расторгнуть договор, ему не нужно будет ничего платить.

    Резюме

    Аренда нежилого помещения — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (арендодатель) соглашается передать нежилое помещение другой (арендатору) во временное владение и пользование либо только в аренду, временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась закрытой, необходимо соблюдать основные условия соглашения.

    Если договор заключен на срок менее 1 года, регистрировать его в Росреестре не нужно.

    Договор аренды нежилого помещения

    При аренде нежилого помещения согласно законодательству необходимо заключить договор, отражающий права и обязанности сторон, а также порядок использования помещения.

    Текст договора должен содержать полные данные об объекте аренды (адрес, местонахождение, площадь), а также условия, сумму и способы оплаты. Кроме того, включены пункты о порядке управления арендуемым нежилым помещением, об ответственности сторон и о порядке разрешения споров и внесения изменений в договор.

    Условия договора аренды

    Условия договора определяются сторонами по своему усмотрению в соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ. При необходимости стороны могут включить в текст договора дополнительные пункты, определяющие их намерения и правила эксплуатации помещения.

  • Существенным моментом при составлении договора аренды нежилого помещения является указание размера арендной платы, обратите внимание, что при отсутствии данного пункта в тексте договора он не заключается (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
  • Еще один существенный момент, который необходимо включить в текст договора, — это точное описание сдаваемого в аренду имущества и указание его местонахождения.
  • В тексте договора обязательно должна быть указана точная сумма платежа, а также способы и условия проведения платежей; по соглашению сторон могут быть предусмотрены дополнительные условия для регулирования взаимных сделок.
  • Размер и форма вознаграждения устанавливаются сторонами и не ограничиваются законом.
  • Отсутствие в тексте договора аренды пункта, содержащего размер и условия аренды, приведет к отказу в регистрации.

    Пример договора аренды нежилого помещения: на что следует обратить особое внимание

    Обратите внимание, что в случае последующего подписания соглашения об изменении контракта, заключенного на срок от одного года и более, изменения суммы и условий оплаты, это соглашение также должно быть зарегистрировано.

  • Условия содержания и ремонта арендуемого нежилого помещения определяются сторонами по своему усмотрению. Как правило, капитальный ремонт объекта недвижимости является обязанностью арендодателя, при этом арендатор выполняет текущее обслуживание и мелкий ремонт помещения.
  • Если арендатор произвел отделимые улучшения помещения, это его собственность, и по истечении срока договора арендатор имеет право их демонтировать и забрать. Если улучшения являются неотделимыми и их стоимость согласована с арендодателем, после прекращения аренды арендодатель обязан возместить арендатору потраченные деньги.
  • Напоминаем еще раз, что это стандартные условия договоров аренды нежилых помещений, стороны вправе указать другие на свое усмотрение.

  • Стандартная форма аренды коммерческого помещения включает описание и указание места нахождения объекта, размера, сроков и порядка оплаты, ответственности сторон, условий форс-мажора, а также порядка разрешения споров.
  • образец краткосрочной аренды нежилого помещения в порядке справки.
  • Договор может быть составлен в простой письменной форме с подписями сторон или заверен нотариусом.
  • При аренде помещения с установленным оборудованием для ведения коммерческой деятельности, например, магазинов, ресторанов, кафе или офисов, договор аренды включает пункты, описывающие оборудование и оборудование, передаваемое с нежилыми помещениями, порядок его эксплуатации, использования и обслуживания.
  • Срок договора аренды нежилых помещений

    1. Срок аренды нежилого помещения не распространяется на обязательные условия при заключении договора и не регулируется законодательством.
    2. Договор, заключенный сроком на один год и более, должен быть зарегистрирован в государственных территориальных органах.
    3. Подробнее о порядке государственной регистрации аренды нежилого помещения.
    4. Срок действия договора определяется сторонами и является дополнительным условием.

    При заключении договора на срок менее одного года прохождение процедуры государственной регистрации также не требуется. По истечении срока действия договора его можно продлить на тот же срок (менее одного года), при этом государственная регистрация не требуется.

    Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, но предусматривающий автоматическое продление при отсутствии споров между сторонами, также не подлежит регистрации.

    Общие требования к договору о найме нежилых помещений

    Договор о передаче сданного в аренду нежилого помещения может быть заключен в установленном законодательством порядке только при отсутствии ограничений на сдаваемое в аренду имущество и возможность предоставления собственником полного пакета документов, подтверждающих его право распоряжаться данным помещением.

    Следует убедиться в наличии следующих документов:

    1. Сдаваемое в аренду нежилое помещение необходимо поставить на учет в кадастровой палате, что подтверждается кадастровым паспортом, в котором указано точное местонахождение объекта и возможность его эксплуатации;
    2. Собственник помещения имеет право заключить договор аренды, в этом случае предоставляется свидетельство о праве собственности. Договор может заключить уполномоченный представитель собственника объекта недвижимости, в этом случае помимо свидетельства о праве собственности предоставляется нотариальная доверенность, в том числе право передачи арендуемого помещения;
    3. Договор аренды может быть заключен путем сдачи помещения в субаренду, в этом случае для передачи помещения в субаренду требуется официальное согласие собственника имущества;
    4. В случае, если сдаваемое в аренду нежилое помещение было приобретено в браке, для заключения договора необходимо письменное согласие супруги собственника. Это согласие подлежит нотариальному удостоверению.

    Приложения к договору аренды помещения

    Приставки к основному корпусу являются неотъемлемой частью договора аренды.

    Заявки должны быть составлены в соответствии с условиями контракта и подписаны обеими сторонами сделки.

    Список приложений:

  • Акт приема-передачи Помещения и оборудования в эксплуатацию
  • Акт возврата Помещения и оборудования по истечении срока действия договора
  • План аренды нежилого помещения
  • План помещения
  • Кадастровый паспорт объекта (при сдаче объекта в аренду)
  • Если в договоре аренды предусмотрено право пользования прилегающим земельным участком, также должны быть составлены приложения, относящиеся к земельному участку.

    Приложения для аренды прилегающего участка:

  • Акт приемки прилегающего земельного участка
  • Акт возврата земельного участка по истечении срока договора
  • Земельный план передан
  • Кадастровый паспорт переданного земельного участка
  • Кадастровый паспорт объекта аренды должен содержать в пометках точный размер площади объекта недвижимости и другую информацию, описывающую объект или часть объекта, указанную в договоре.

    Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом

    На первый взгляд может показаться, что арендовать коммерческое помещение проще простого. Ну что тут сложного? Взял, открыл рекламную газету, нашел подходящее предложение, перезвонил по указанному номеру телефона, встретился с хозяином, осмотрел помещение, подписал договор и можно приступать к работе. Теоретически все кажется легко и просто, но на практике…

    так получилось, что я лично испытал все «удовольствия» от нахождения коммерческого места на своей шкуре. В этой теме много подводных камней, о которых я хочу вам сейчас рассказать.

    Что влияет на стоимость аренды

    Следует понимать, что в каждом городе есть сформированная рыночная стоимость арендной платы за квадратный метр некоторых нежилых площадей. Эти цены, очевидно, хорошо известны владельцам и арендаторам.

    На рынке аренды недвижимости идет определенная игра: арендодатель пытается «продать» свое помещение по более высокой цене, а арендатор ищет наиболее удачный и дешевый вариант.

    На стоимость аренды влияют следующие факторы:

  • Назначение комнаты. Аренда магазинов обходится в несколько раз дороже, чем аренда офисов и производственных цехов. А теперь внимание, вопрос: «В каком месте вы собираетесь продавать товары?» Почему-то многие зациклены на магазинах. Все ищут торговые точки. Если есть деньги на аренду магазина в центре города, то снимайте в центре. Если нет, то сдают на окраине. Я как-то спросил друга: «Вася, а зачем тебе розетка на окраине города?» Он ответил: «Ну, это же магазин! Да, прибыли это мало! Ничего страшного, я немного развернусь и подойду ближе к центру! »Я понимаю, что сложно включить мозг и посмотреть на ситуацию под другим углом. Но, в конце концов, и другие люди включают! Посетив офисный центр, я увидела вывеску: «Семена и средства для переработки растений». Офис находится на третьем этаже. Я поднимаюсь по лестнице, захожу в офис и вижу витрину с некоторыми товарами женщина в офисе, который продает семена и другие товары для сада. Стоимость аренды квадратного метра помещения в этом офисном центре была примерно такая же, как в магазине моего друга Василия. Но у Васи почти не было покупателей, и мне пришлось стоять в очереди чтобы увидеть эту женщину, чтобы купить у нее средство для ухода за деревьями. Это правда жизни, друзья.
  • Позиция. Здесь нет ничего нового: чем ближе клубы к центру, тем дороже аренда. В то же время следует отметить, что: Безрассудные усилия центра иногда приводят не к успеху, а к банкротству. Две недели проницательный домовладелец уговаривал меня снять у него дорогую комнату в центре города. Он рисовал мне графики моих будущих продаж, каждый день угощал кофе и печеньем, водил в сауну, восхищался моим умом и предпринимательскими качествами, пел песни на аккордеоне и танцевал «Цыганку с выходом» .. Я был тогда молод и глуп — у меня мозг почти не работал, но чуйка подсказал, что тебе не стоит принимать это «заманчивое» предложение. В общем, доверился Чуйке и отказался. И что ты думаешь? Через неделю я нашел отличный бюджетный офис в центральном спальном районе. Бизнес стартовал с первого дня, клиентов было много. Благодаря тому, что аренда стоила копейки, я смог за три месяца выйти на приличный уровень дохода. Понятно, что все сложилось бы иначе, если бы я записался в рабство к более хитрому предприимчивому трактирщику, который предлагает мне дорогой офис в центре города.
  • Наличие подогрева. Этот пункт в основном актуален для производственных площадей. Среди них часто встречаются помещения как с отоплением, так и без отопления. Понятно, что аренда отапливаемого помещения обходится дороже, но у помещений без отопления есть свои проблемы. Во-первых, нужно решить вопрос с отоплением. Устанавливать электронагреватели не выгодно, обычно устанавливают дровяную печь Бюлер. Во-вторых, вам придется как-то решить проблему установки дровяной печи с пожарным инспектором. В-третьих, о спокойном сне можно забыть — вся ответственность за это помещение лежит на вас.
  • Техническое состояние. Если помещение в ремонте не нуждается, если к нему подключены все необходимые коммуникации, если установлены новые окна, то, конечно, стоимость аренды будет стоить дороже, чем аренда соседнего помещения такой же площади, но с потрепанным стены, старые окна и протечки. Хотя однажды мне на полном серьезе предложили снять комнату в плохом техническом состоянии по рыночной цене. Более того, хозяин даже обиделся на меня, когда я предложил ему снизить цену как минимум вдвое.
  • По сути, это основные факторы, влияющие на стоимость аренды нежилого помещения. Далее хочу обратить ваше внимание на расходы, которые должен понести собственник.

    Какие расходы арендатора можно засчитать в счёт арендной платы

    Это нормально при аренде полезной комнаты. Он переехал и работает на ваше здоровье. Но часто хозяева предлагают какие-то «полуфабрикаты» — помещения, требующие незначительной доработки.

    Например, мне однажды предложили хороший вариант под офис, но в комнате было: два входа (одну дверь нужно было замуровать кирпичом), старая деревянная дверь (нужно было установить металлическую) и обшарпанные стены (косметический ремонт). «плакал» над ними).

    На фоне этих недостатков я увидел следующие плюсы: низкая арендная плата, хорошее расположение (недалеко от центра), хорошая посещаемость (в здании было много малых коммерческих предприятий), наличие двух лифтов (офис находился на 3 этаж), вменяемый хозяин (менеджер серьезный и договорный).

    Я смотрел на эту грязную, убогую комнатушку и уже ясно представлял, как она выглядела после того, как ее привели в порядок. В целом для этого требовался небольшой бюджет. Можно было бы засучить рукава и приступить к работе, но…

    Вы знаете, я с детства не люблю выбрасывать деньги на ветер. Нет, я не прочь убрать эту комнату за свой счет. Но меня остановил один аргумент:

    Каждый арендатор является временным жителем помещения, и поэтому безвозвратное вложение денег в свое родовое устройство является признаком слабоумия и близорукости.

    В целом, я договорился с менеджером, что затраты на замену двери и устранение лишней двери будут полностью компенсированы арендной платой, а затраты на ремонт стен помещения мы разделим пополам и собственнику также будет компенсировать свою долю арендной платой.

    Кроме того, мы договорились, что договор аренды помещения вступит в силу через две недели (на этот раз мне было поручено устранить указанные недостатки). Оказывается, я фактически начал оплачивать уже сданное в эксплуатацию помещение.

    В результате я привел в порядок свой будущий офис и около полугода вообще не платил за аренду (оказалось, что я понес расходы, эквивалентные полугодовой арендной плате за офис). Вот такая история, друзья.

    Но и в этом случае не все так просто — есть свои нюансы. Не все расходы можно засчитать в арендную плату. Кроме того, иногда возникают ситуации, когда одни и те же расходы в одних случаях компенсируются, а в других — нет. В общем, я стремлюсь детально разобраться в этой проблеме. И начнем с важной ключевой концепции:

    Имеет смысл договориться с собственником о возмещении только тех расходов, которые связаны с обустройством капитального его помещения.

    Проще говоря, он будет готов возместить вам затраты на то, что он сам давно бы сделал. Например, мой домовладелец посмотрел на эти два входа в одно и то же помещение и подумал: «Мы должны заполнить дверь и поставить новую. Я как-нибудь сделаю это ». Подумал, но не стал. Затем я подошел и предложил ему взять эти заботы на себя, на что он с радостью согласился.

    Теперь перейдем к деталям. Таким образом, в арендную плату можно учесть следующие расходы:

  • Ремонт. Если арендуемое помещение требует ремонта, вы можете вычесть его стоимость из арендной платы. Однако помните, что ваше видение конечного результата должно соответствовать видению владельца. Например, вы хотите наклеить в офисе детские «мультяшные» обои и сделать деревянный пол с подогревом. Какой смысл собственнику возмещать эти затраты? Через месяц вы решаете переехать в другое место, оставив после себя стены с «Винни-Пухом» и теплые деревянные полы. Новому арендатору все равно придется переклеить обои и обычное недорогое напольное покрытие ему подойдет. Другое дело, когда вы детально согласовываете с хозяином предстоящий ремонт. Достигайте общего решения по всем вопросам, включая: оценку стоимости, используемые материалы, выбор подрядчика и окончательный внешний вид офиса. При таком подходе вы можете рассчитывать на полную или частичную компенсацию затрат на ремонт помещения.
  • Двери и окна нельзя привезти с собой, поэтому их замену следует учитывать в счете за аренду. Но здесь есть нюанс: это текущее состояние имеющихся окон и дверей. Если предлагаемое вам помещение уже оборудовано хорошими окнами и дверями, эффективно выполняющими свои функции, собственник по праву откажется компенсировать вам стоимость их замены. Если окна и двери в плачевном состоянии, можно смело договариваться о компенсации. Но помните: при замене дверей владелец не возмещает стоимость установленных в них замков. Новые арендаторы первым делом меняют замок в помещении. Следовательно, этот узел не имеет значения владельца.
  • Перепланировка помещения, если интересует арендодателя. Например, мой домовладелец был заинтересован в том, чтобы кто-то убрал лишнюю дверь, поэтому эти затраты на перепланировку были компенсированы. Если же вы хотите разделить свой офис на две части, создав перегородку, не удивляйтесь, если вам откажут в возмещении этих расходов.
  • Обобщение необходимых коммуникаций. Собственники, как правило, легко компенсируют затраты на установку электропроводки, покупку и установку счетчика электроэнергии, подведение итогов систем отопления, покупку и установку радиаторов отопления, систем водоснабжения и канализации. В целом все эти работы однозначно связаны с улучшением технического состояния помещения, что позволит в будущем больше зарабатывать на аренде.
  • Затем мы рассчитали возмещаемые затраты. Далее я хотел бы сказать несколько слов об аренде.

    Вы нашли подходящее недорогое место для своего бизнеса и готовы заключить договор аренды. Как правило, у собственников есть свои типовые формы договоров. Однако перед подписанием настоятельно рекомендую внимательно ознакомиться с соглашением, уделяя особое внимание следующим моментам:

  • Общая площадь помещения и цена за м2. В договоре должна быть указана общая площадь арендуемого помещения и конкретная цена квадратного метра.Это очень важный момент: именно на основании этой информации рассчитываются ежемесячные арендные платежи. В ваших интересах убедиться, что цифры, указанные в контракте, соответствуют действительности.
  • Контрактное время. Убедитесь, что в договоре аренды указан период, в течение которого обе стороны гарантируют выполнение своих обязательств. В большинстве случаев договор аренды заключается до конца года. В следующем году подписывается новый контракт. Он может быть точной копией прошлогоднего, а может содержать некоторые изменения, например, повышение стоимости аренды 1 кв.м.
  • Кто гарантирует получение всех необходимых разрешительных документов для ввода завода в эксплуатацию. Запрещается эксплуатировать нежилые помещения без разрешений ряда контролирующих органов, таких как пожарная инспекция, СЭС, электрические сети и т.д. Конечно, получение таких разрешений связано с финансовыми затратами и хлопотами. Некоторые арендодатели берут на себя «разрешительную» работу, а некоторые — перекладывают выполнение этой миссии на плечи арендатора. Конечно, стоимость аренды первого намного выше, чем второго, и договор аренды должен содержать информацию о том, кто несет ответственность за ввод завода в эксплуатацию.
  • Акт передачи помещения. Этот документ подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора. В акте купли-продажи может содержаться не только информация о помещении, но и перечень передаваемого вместе с ним имущества (офисная мебель, сейфы, оборудование и т.д.). Ставя свою подпись на передаточном акте, вы соглашаетесь с тем, что вы получили все, что указано в списке… Конечно, при выходе из этой локации вам придется сдать полученное имущество согласно описи. Перед подписанием передаточного акта убедитесь, что в этом списке нет случайного имущества, которое вы фактически не получали.
  • Собственно, это все, что я хотел вам рассказать об особенностях аренды нежилого помещения для ведения бизнеса. В следующей публикации мы рассмотрим типы потребителей товаров и услуг.

    Законность: — договор аренды нежилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

    Договор аренды, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение условий о форме договора аренды нежилого помещения влечет его незаключение (ст. 651 ГК РФ).

    Особенности государственной регистрации.

    Сложившаяся практика в сфере арендных отношений позволяет ответить на ряд спорных вопросов, в частности:

    1. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, не требует государственной регистрации, при этом содержит пункт о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до заключения договора (в если продолжительность таких отчетов составляет год и более).

    2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года и продленный сторонами на новый срок на тех же условиях, не подлежит государственной регистрации (если в договоре есть соответствующий пункт или стороны подписывают дополнительное соглашение).

    3. Если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, необходимо также заключить дополнительные соглашения, изменяющие или дополняющие условия договора (изменение срока действия договора, размера арендной платы, уступка прав, субаренда) зарегистрирован).

    Объект аренды нежилого помещения

    Правовая норма: — предмет аренды должен быть индивидуализирован, отсутствие этого условия в договоре влечет его незаключение (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 ГК РФ).

    1. Признаки и характеристики объекта, которые необходимо указать:
    2. — наименование (нежилое помещение);
    3. — точный адрес здания, в котором находится номер;
    4. — этаж, площадь, комнаты / помещения здания.
    5. Документы, подтверждающие информацию об объекте:
    6. — свидетельство о государственной регистрации права собственности;
    7. — технический паспорт помещения, поэтажный план, пояснение к поэтажному плану.
    8. Арендовать

    Правовое правило: — размер арендной платы или метод ее определения должны быть четко указаны в контракте. При отсутствии в договоре пункта о цене передаваемого нежилого помещения договор не заключается. При этом невозможно определить стоимость аренды в размере, обычно взимаемом при аналогичных обстоятельствах (статья 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

  • Размер арендной платы.
  • При определении размера арендной платы, который вы хотите установить, необходимо решить ряд задач, а именно:
  • — порядок и условия оплаты арендатором коммунальных услуг помещения;
  • — порядок и условия оплаты арендатором за содержание и ремонт общего имущества в здании;
  • — способы и условия оплаты арендатором услуг связи (телефон, интернет, спутниковая связь).
  • Изменение размера арендной платы.
  • Во избежание конфликтных ситуаций с арендатором и судебных споров в договоре аренды нежилого помещения необходимо предусмотреть возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Также необходимо указать, на какой срок допускается такое изменение — не чаще одного раза в год, один раз в шесть месяцев, при определенных обстоятельствах и т.д.

    1. Ответственность арендодателя
    2. Устанавливая определенные условия в договоре, арендодатель может исключить или минимизировать собственные финансовые риски и избежать необоснованных претензий со стороны арендатора.
    3. Для этого достаточно договориться с арендатором и предусмотреть в договоре решение следующих проблем.

    1. Техническое состояние, качество и ремонт арендуемого помещения.

    По общему правилу арендодатель не несет ответственности за недостатки сдаваемого в аренду нежилого помещения, которые были согласованы на момент заключения договора аренды или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором при осмотре i помещения при заключении договора или передаче арендуемого помещения (п. 2 ст. 612 ГК РФ).

    В связи с этим рекомендуется максимально подробно прописать техническое состояние помещения при передаче его арендатору. Сделать это можно прямо в Акте приема-передачи или в отдельном документе.

    Разделение ответственности сторон за капитальный и текущий ремонт в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации следующее: капитальный ремонт является обязанностью арендодателя; техническое обслуживание является обязанностью арендатора.

    Поскольку данные положения Гражданского кодекса Российской Федерации являются диспозитивными, сторонами договора может быть предусмотрен иной порядок ремонта и благоустройства арендуемого помещения.

    В этом случае необходимо обязательно зарегистрироваться, за счет кого и чьими силами будет производиться ремонт.

    2. Права третьих лиц в нежилом помещении.

    Закон дает арендатору право требовать уменьшения суммы арендной платы или прекращения аренды и компенсации убытков, если арендодатель не сообщил арендатору всех прав третьих лиц на арендованное помещение.

    Учитывая, что передача арендованного помещения не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на эти активы, откажитесь от ответственности перед арендатором и укажите в договоре аренды все обременения прав на помещения.

    3. Неразделимые улучшения сдаваемого в аренду имущества.

    Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ неотъемлемые улучшения помещения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, подлежат возмещению арендодателем. Однако в то же время законом разрешается устанавливать в договоре аренды условие, что такие неотделимые улучшения не подлежат возврату. Не забудьте об этой возможности при заключении договора аренды.

    Расторжение договора аренды нежилого помещения

    Заключая договор аренды нежилого помещения, никогда нельзя однозначно сказать, как отношения с арендатором будут развиваться в будущем. Обязательно укажите в договоре аренды возможность одностороннего расторжения договора во внесудебном порядке по инициативе арендодателя.

    Укажите, какие нарушения арендатора станут основанием для расторжения вами договора.

    К таким нарушениям могут относиться: невыполнение арендатором своих обязательств по арендной плате, содержание помещения, в том числе невыполнение текущего ремонта, использование арендатором помещения для других целей и т.д.

    Следует отметить, что право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор не может быть связано с каким-либо нарушением со стороны арендатора. Следовательно, правомерно указать в договоре условие, что арендодатель имеет право отказаться от него, уведомив арендатора за 30 дней до предполагаемой даты расторжения.

    Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

    По распространенности договор аренды недвижимости сопоставим только с договором купли-продажи. На самом деле не все крупные компании могут позволить себе иметь собственную штаб-квартиру, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель и наиболее выгодным для него способом.

    Но условия договора напрямую влияют на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать против конкретного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали более сговорчивыми.

    Далее поговорим о том, какие условия арендатор должен запросить для добавления в аренду, а какие, наоборот, следует исключить.

    Сначала поговорим о подготовительных шагах, которые следует предпринять перед изучением текста аренды. Прежде всего, необходимо убедиться, что лицо, у которого вы планируете сдавать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 ГК РФ).

    Поэтому спросите у потенциального арендодателя документы о праве собственности на помещение. Если он не является владельцем понравившейся вещи, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от владельца.

    В нем должно быть четко указано, что представитель имеет право сдавать помещение в аренду.

    Следует отметить, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочной, с субъектами, не являющимися собственниками объектов, не так уж редки.

    Об этом свидетельствуют многочисленные пояснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитываться в расходах (например, письма Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04 / 1). / 288, ФНС России по Москве от 18 апреля 2006 г. № 20-12 / 31083).

    Аналогичного мнения придерживаются и суды (решения ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2008 г по делу № А56-52896 / 2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. № F04-2117 / 2007 (33186-А27). -31)).

    Если есть возможность выбрать собственника, то лучше отдать предпочтение компаниям. Особенно, если в помещении может потребоваться ремонт.

    Дело в том, что Налоговый кодекс позволяет учитывать затраты на ремонт амортизируемого арендуемого имущества (п.2 ст. 260 Налогового кодекса РФ).

    Из этой формулировки регулирующие органы делают вывод: если помещение арендует физическое лицо (в том числе индивидуальный предприниматель), стоимость ремонта не может быть учтена.

    Ведь у физических лиц не может быть амортизируемого имущества по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06 / 1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому поводу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06 / 1/470). Но, если есть возможность, даже лучше не рисковать и найти организацию-собственник.

    Есть способы обойти требование о регистрации договора

    Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Конечно, выполнение этого условия потребует временных и финансовых затрат.

    Но если долгосрочная аренда не оформлена, контролеры будут считать, что она не заключена. А это чревато тем, что налоговые органы снимут расходы в виде арендной платы. Это то, что предлагают инспекторам специалисты Минфина России (например, письма от 12.07.2011.

    Однако требование о государственной регистрации можно обойти. Для этого достаточно установить, что срок аренды составляет менее одного года (например, 11 месяцев), и в то же время прописать условие для автоматического продления договора на такой же срок.

    Несмотря на то, что общий срок аренды со временем превысит один год, регистрировать договор не обязательно. Соответствующее объяснение предоставил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ (п.

    10 Ревизии практики разрешения споров по применению Федерального закона «О государственной регистрации прав собственности и сделок с ней», приложенной к информационному письму от 16.02.01 №. 59, далее — обзор).

    Есть еще один законный способ не выполнять требование о государственной регистрации — вообще не указывать срок ее действия в договоре аренды (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Даже это соглашение, согласно пояснениям, приведенным в пункте 11 журнала, не требует регистрации.

    правда, у этого способа есть один недостаток — расторгнуть бессрочный договор аренды можно в любой момент по инициативе одной из сторон. Просто сообщите об этом другому участнику за три месяца. Стороны могут установить более длительный срок уведомления в соглашении (п.

    2 ст. 610 ГК РФ).

    Сумму компенсации коммунальных затрат стоит указать отдельно

    Часто препятствием между арендаторами и налоговыми органами является стоимость коммунальных услуг. Сложность здесь в следующем.

    С одной стороны, арендатор должен нести расходы по содержанию сданного в аренду имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ). С другой стороны, собственник заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг.

    Это означает, что счета за потребленные услуги будут выставляться на его имя, а также ему придется переводить деньги в ЖКХ.

    Таким образом, в договоре аренды предусмотрен механизм возмещения расходов арендодателя.

    хорошо бы настоять на том, чтобы эта сумма указывалась отдельно от арендной платы и называлась непосредственно компенсацией коммунальных услуг арендодателя.

    Эта процедура является наиболее «прозрачной» для инспекторов, а значит, и самой безопасной. Кроме того, он полностью соответствует нормам ГК РФ и давно одобрен Минфином России (письмо от 19.01.06 № 03-03-04 / 1/43).

    Еще одной проблемой для бухгалтера может стать условие аренды по порядку проведения ремонта. Если предполагается, что договор аренды будет действовать более года, то зачастую от арендатора требуется выполнить не только текущий, но и капитальный ремонт.

    Это условие не противоречит ГК РФ (ст. 616 ГК РФ), поэтому юридическая услуга может отсутствовать. Но для бухгалтера это может создать дополнительные проблемы, к которым нужно быть готовым. Особенно, если работа велась своими силами, без привлечения подрядчиков.

    У многих бухгалтеров возникает вопрос: нужно ли взимать НДС с таких работ? Ответ будет отрицательным: НДС не взимается, так как затраты на ремонт учитываются при налогообложении прибыли (п. 2 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

    Ну а если ремонт проводил подрядчик, то представленный им НДС можно принять к вычету обычным способом (п.2 ст. 171, п.1 ст. 172 НК РФ).

    Зачет арендной платы в счет выкупной стоимости добавит проблем

    И, наконец, остановимся на условии договора, которое может предполагать необходимость пересчета налогов на весь срок аренды.

    И хотя применительно к объектам недвижимости это условие часто не выполняется на практике, говорить о нем стоит в связи с глобальным характером налоговых последствий. Речь идет о выкупе арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ).

    Точнее, о виде выкупа, при котором арендная плата полностью или частично включается в выкупную стоимость сдаваемого в аренду имущества.

    Подумайте, как эта компенсация повлияет на налоговые обязательства арендатора. Передача объекта аренды в собственность арендатора является, по сути, реализацией (п. 1 ст. 39 Налогового кодекса РФ). А поскольку мы говорим об амортизируемом имуществе, стоимость такой покупки должна амортизироваться за счет амортизации.

    Но эти суммы уже включены в такие расходы, как аренда. Следовательно, арендатор-покупатель должен будет полностью пересчитать налоговые сборы за весь период аренды. Зарегистрированная сумма арендной платы должна быть исключена из других расходов, необходимо уплатить дополнительный налог на прибыль и штрафы.

    В дальнейшем эта сумма сформирует первоначальную стоимость приобретаемой недвижимости и будет восстановлена ​​в качестве расходов путем амортизации.

    Также возникнут трудности с вычетом НДС при аренде. По основным средствам, по сути, декларировать вычетом можно не до регистрации самого объекта. А в нашем случае это произошло намного раньше. Затем необходимо будет пересчитать НДС на весь срок аренды, уплатить дополнительный НДС и штрафы.

    можно ли избежать таких последствий? Да, ты можешь. В договоре аренды необходимо четко указать, что право собственности на арендованный актив переходит к арендатору после выплаты выкупной стоимости имущества.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: