В дополнение к долевому владению общей собственностью на имущество, собственники помещения приобретают такой же титул, как и земельный участок, непосредственно прилегающий к дому. Прилегающая территория многоквартирного дома требует документации и может быть использована для нужд жителей.
Понятие придомовой территории
Что такое прилегающая территория многоквартирного дома (далее — МКД) в юридическом смысле? Данный объект представляет собой сформированный земельный участок, на котором расположены МКД и другие подсобные сооружения, необходимые для эксплуатации сооружения и создания благоприятных условий проживания граждан.
Границы этой территории устанавливаются земельными и градостроительными документами, которые могут быть составлены на этапе реализации МКД или в отдельной процедуре.
Все физические характеристики земельного участка подлежат отражению в кадастровом паспорте по результатам учета и регистрации в органах Росреестра.
Законы РФ
Общие и особые принципы использования и содержания территории вблизи МКД регулируются следующими нормативными актами:
В рамках установленных законодательством правил собственники помещений МКД вправе самостоятельно определять перечень дополнительных работ, направленных на содержание участка, а также распоряжаться ими.
Такие положения можно сформулировать в условиях договора управления МКД, который граждане вправе заключать с управляющей компанией.
Размеры участка
Как рассчитать площадь прилегающей территории многоквартирного дома, если идет процедура оформления документов на участок? Законодательством регулируется минимальный размер земельного участка для многоквартирного дома, который может равняться площади самого дома.
Для определения конкретных размеров земельного участка, занимающего данный участок, используется формула, утвержденная Приказом Минземстроя № 290.
Значения этой формулы включают два фактора:
Индекс этой доли рассчитывается начиная с даты ввода объекта в эксплуатацию и учитывает ряд факторов: этажность, год постройки и т.д. Следовательно, при расчете прилегающей территории кондоминиума, начиная с в этом году будут определены правовые стандарты 2017 года.
Существующая система расчета по указанной формуле несовершенна. Если сегодня подсчитывается прилегающая территория, то формально ТК РФ не допускает ее использование, так как Приказ Минземстроя № 290 содержит концепцию МКД, но жилой дом.
Что касается расчета прилегающей территории многоквартирного дома, Жилищный кодекс РФ не содержит единой нормы.
Чтобы узнать, сколько метров от дома находится прилегающая территория, необходимо сформировать отвод, установив границы, а также внести его в земельный кадастр с органами Росреестра.
Оформление документов
После постройки дома есть два варианта оформления документации на прилегающий земельный участок:
Второй вариант характерен для ситуаций со старыми домами, введенными в эксплуатацию до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.
На стадии завершения строительства составляется техническая документация на здание, а земельные измерения должны проводиться относительно прилегающего земельного участка в ходе кадастровых работ.
Для установления того, сколько метров от дома имеется в виду прилегающая территория, будут использованы данные градостроительного регламента и управленческой документации территории населенного пункта.
До тех пор, пока территория, прилегающая к многоквартирному дому, не будет зарегистрирована, Жилищный кодекс и другие нормативные акты разрешают использование технического или стационарного плана для этого участка.
На участке будут расположены расположенные на нем объекты, предназначенные для нормального функционирования здания и создания благоприятных условий для проживания граждан. По этой причине, когда границы устанавливаются в результате действий на границах, они могут выглядеть как прерывистые линии, которые не образуют четкую геометрическую фигуру.
Если определение границ территории осуществляется застройщиком, он учитывает все необходимые расходы в стоимости строительства и включает их в стоимость продаваемого помещения. Если работы ведутся по отношению к зданию, которое какое-то время эксплуатировалось, все расходы должны нести граждане, владеющие прилегающей территорией многоквартирного дома.
Этапы межевания
Для официального оформления земель, прилегающих к МКД, проводятся приграничные работы, которые выполняет кадастровый инженер на основании трудового договора.
Для начала процедуры обследования при начале строительства здания предъявляются разрешение на строительство и проектная документация.
Изучив представленную техническую документацию, инженер выполняет следующие действия:
План разграничения может быть составлен в электронном или письменном виде. Именно по результатам приграничных мероприятий территория возле сооружения будет включена в кадастровую информацию ERGN и получит кадастровый номер.
Если проведено землеустройство и в графической части карты разграничения прослеживается прилегающая территория многоквартирного дома, сколько метров будет на каждого собственника? Поскольку этот участок является частью совместной собственности MKD, он будет принадлежать всем владельцам помещений пропорционально занимаемой ими площади.
Как можно использовать участок
Если земельный участок сформирован правильно и его границы прописаны в кадастровом паспорте, земля может быть предоставлена сторонним организациям во временное пользование на платной основе, то есть в аренду.
Поскольку земля находится в совместной собственности МКД, все собственники помещений в здании будут иметь право распоряжаться им.
Чтобы определиться с возможностью заключения договора аренды, возможны два варианта вмешательства:
Деятельность арендатора не должна нарушать права граждан на комфортные условия проживания и не должна угрожать нанесением ущерба территории дома и подсобным помещениям.
