Правила землепользования и застройки (ПЗЗ): что это и чем отличается от генплана?

При этом учитываются требования, которые содержат действующие нормы / документы в области территориального планирования (с учетом изменений, внесенных в Гражданский кодекс Законом 342-ФЗ).

необходимо спрогнозировать места, где будут располагаться объекты федерального подчинения (региональные, местные) в ПЗЗ).

Если проект подготовлен не на весь земельный участок, а на его часть, его можно разработать даже при отсутствии соответствующего генерального плана.

Решение о начале разработки ППЗ требует создания специальной комиссии.

Подготовленный проект «Правил» проходит проверку на соответствие нормам действующего законодательства РФ. Если это соблюдается, ППЗ выносится на обсуждение, которое организовано в соответствии с положениями статей 31, 28, 5 Гражданского кодекса.

При необходимости по результатам предыдущих обсуждений предлагаемой разработки вносятся необходимые изменения.

Утверждение ПЗЗ

Подготовленное «Положение» подлежит утверждению уполномоченными органами местных автономий (за исключением случаев, предусмотренных статьей 63 Гражданского кодекса).

Внесение необходимых изменений в действующие «Правила»

Правила предусматривают следующие причины:

Несоответствие действующей ЛЗЗ Генеральному плану населенного пункта (территории, находящегося в ведении муниципального образования), возникшее в результате внесения одного или нескольких изменений в последние акты;

Получение данных предложений, реализация которых потребует внесения изменений в существующий ГР;

Изменения в «Правилах» должны быть незамедлительно внесены при обнаружении несоответствия границ (фактические отличаются от внесенных в ЕГР);

Если будет установлено, что хотя бы один из объектов (земельных участков) из перечисленных в PZZ, который полностью или частично находится на территориях с особым порядком регулирования их статуса, не соответствует ограничениям на развитие этого площадь;

Когда границы таких зон меняются или полностью перестают существовать.

Решение, на основании которого вносятся изменения в PPZ, должно быть принято в течение одного месяца с момента обработки всех рассмотренных предложений (есть случаи, когда такое решение придется официально ждать до 6 месяцев).

Установление видов зон

При определении границ территорий при написании текста ППЗ разработчики должны учитывать следующие факторы:

Возможность совмещения на единой территории разных вариантов использования существующего сайта (реального / планируемого);

Параметры развития некоторых функциональных направлений, определенных Генеральным планом;

Фактически сформированное землепользование в рассматриваемых ТЗ (с обязательным учетом фактической планировки землепользования);

Предстоящие изменения в земельных участках разных категорий;

Исключение повреждений САУ, возведенной на соседних площадках;

Расположение объектов исторического (культурного) статуса, находящихся в региональной или федеральной юрисдикции.

важно понимать, что с большой вероятностью границы таких территорий будут отличаться от установленных местной администрацией (в разрабатываемой ЛЗЗ) для муниципальных территорий.

При зонировании правила, разработанные администрацией, могут предусматривать наличие зон различного назначения. Например, жилые или сельскохозяйственные, промышленные или со специальными режимами защиты, другие.

Градостроительный регламент

ГР устанавливает правовой режим для конкретных участков, в том числе расположенных ниже и выше его поверхности (после использования установленной на нем САУ).

Согласно положениям ГР, сюда входят ГКС и земельные участки, расположенные в границах территории (согласно имеющейся карте зонирования), для которой разработан ГР.

Области, не подпадающие под требования ГР, указаны в пункте 4 статьи 36 Гражданского кодекса. В нем также рассматриваются вопросы, связанные с разработкой документа как GR и его последующим использованием.

Существующие виды земельных участков

Их можно разделить на три группы разрешенного использования.

В первую входят основные. Второй содержит условно разрешенные. А третий обычно называют вспомогательным.

Установка в тексте ПЗЗ предельных параметров, а также определение допустимых отклонений последних в части допустимого строительства (с одной стороны), установленных правилами, размеров конкретных участков (с другой стороны).), подробно рассматриваются в статье 38 Кодекса.

Предоставление разрешения

Для территории, входящей в ПЗЗ, имеющей статус участка с условно разрешенным строительством, порядок получения разрешения на строительство САУ регулируется положениями статьи 39 Кодекса.

Решение принимается в несколько этапов:

Организатор подает заявку в муниципальный орган;

Заявка рассматривается на публичных слушаниях или проводится публичное обсуждение. На это уходит не больше месяца;

По их результатам составляются рекомендации (разрешить / запретить);

На основании этих рекомендаций глава администрации принимает соответствующее решение в течение 3 рабочих дней.

Все расходы, которые должны быть понесены при реализации каждого из упомянутых этапов, в результате чего будет выдано разрешение на строительство, согласно правилам, несет лицо, желающее получить разрешение.

Решение об отказе может быть обжаловано в суде.

Пзз и гпзу

ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка. После внесения изменений в PZZ можно переходить к получению ключевого градостроительного документа: GPZU.

ППЗ достаточно подробно рассматривается действующим законодательством (в частности, статьей 30 Кодекса). ГПЗУ в статье 57.3 того же документа.

Верховный суд признал, что ПЗЗ должны соответствовать генплану

В случае несоответствия — подлежат отмене, могут быть обжалованы в суде

В Обзоре судебной практики Верховного суда № 3 (2018) есть момент, который важен для городских правозащитников. Да, Обзор не является юридическим названием, но это документ, отражающий позицию Кассационного суда по делам, которые Президиум Кассационного суда посчитал важными и включил в рассмотрение. Во многих случаях ссылка на решения, отраженные в обзоре, будет очень важным сигналом для судей первой инстанции.

Таким образом, Верховный суд указал, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану.

В одном конкретном случае это было муниципальное образование, но это не меняет сути: это основополагающие принципы градостроительного кодекса.

57. Правила землепользования и застройки муниципального образования должны соответствовать генеральному плану этого муниципального образования.

Прокурор обратился в суд с административной запиской о признании ее недействительной со дня принятия Правил землепользования и застройки муниципального образования в части определения городского зонирования на карте в границах ряда земельных участков территориального образования зона Ж2 (территория с малоэтажной застройкой сезонного проживания) и в границах ряда других участков земельной зоны Ж1.1 (жилая зона с малоэтажными жилыми домами постоянного проживания с ограниченными или развитыми личными участками).

В обоснование вышеупомянутых потребностей он уточнил, что оспариваемая правовая норма была реализована без учета положений общего муниципального плана обучения, согласно которому указанные земли находятся в функциональной зоне особо охраняемых природных территорий.

Решением суда первой инстанции административный запрос удовлетворен.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации оставила указанное решение суда первой инстанции без изменения по следующим причинам.

Законодательство о градостроительной деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс Российской Федерации), иных федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных нормативных правовых актов акты субъектов Российской Федерации.

В вопросах градостроительства принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Градостроительному кодексу Российской Федерации (статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям ст.

2 Гражданского кодекса Российской Федерации законодательство о градостроительной деятельности и издаваемые в соответствии с ним нормативные акты основываются, в том числе, на принципах обеспечения комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, зонирование градостроительства и землеустройства, сбалансированный учет экологических, экономических, социальных и других факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований по сохранению объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Устойчивое развитие территорий заключается в обеспечении безопасности и благоприятных для жизни людей условий при осуществлении градостроительной деятельности, в ограничении негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду, а также в обеспечении защиты и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст.

9 Гражданского кодекса Российской Федерации, территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования обозначения территорий на основе совокупности социальных, экономических, экологических и других факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерии, транспорта и социальная инфраструктура, обеспечивающая учет интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В силу ч. 3 ст. 9 ГК РФ документы территориального планирования являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при принятии и реализации таких решений.

Поэтому для гармоничного развития территорий задачей органов местного самоуправления при составлении документов территориального планирования является необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами граждан путем гармонизации этих прав и интересов, в том числе в сфере обеспечения проживания условия., благоприятные.

Пункт 2 части 1 ст. 34 ГК РФ устанавливает, что при составлении правил использования и застройки территории границы территориальных зон устанавливаются, в том числе, с учетом функциональных зон и параметров их плановой застройки, определяемых план командующего сельского поселения.

Следовательно, согласно положениям ч. 3 ст. 9, да. 9 и 10 ст. 31 п. 2 ч. 1 ст. 34 ГК РФ должен соблюдаться принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.

Вместе с тем, результаты общественных слушаний не исключают необходимости соблюдения четкого принципа соответствия градостроительных и градостроительных правил генеральному плану сельского поселения как основополагающему документу территориального планирования, из которого вытекает требование что территориальные зоны соответствуют функциональным областям, определенным генеральным планом.

Из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 п. 1, ч. 15 ст. 35 ГК РФ следует, что установление территориальных зон уточняет положения документов территориального планирования с целью определения правового режима использования земель без изменения целевого назначения территории в части функциональных зон.

Принимая во внимание вышеизложенное, оспариваемая правовая норма нарушает предписания градостроительного законодательства, так как была реализована без учета положений генерального плана муниципального образования, согласно которому указанный земельный участок находится в функциональной зоне муниципального образования. Особо охраняемые природные территории.

Ссылка на само дело: № определения. 81-APG18-11

Таким образом, если правительство внезапно попытается изменить PZZ, в то время как изменение таково, что оно противоречит Генеральному плану, тогда это изменение может потребоваться. 

Кризис генерального плана | ИТП Град

Если раньше градостроительство интересовало лишь небольшой круг профессионалов, то сегодня вопросы градостроительства становятся все более острыми. Строительство микрорайонов с высокой плотностью застройки без достаточных транспортных коммуникаций, парковок, детских садов и школ, застройка застройки существующих микрорайонов, реновация домов в хрущевках — это сегодня многих волнует.

Законодательство включает множество инструментов, направленных на обеспечение устойчивого развития российских городов в интересах граждан, но ситуация в этих городах значительно ухудшается.

Все документы стратегического и территориального планирования: стратегия социально-экономического и пространственного развития, генеральный план города, правила землепользования и застройки (LPZ), местные стандарты городского планирования (MNGP), по логике, они должны быть взаимосвязаны и давать комплексные ответы. Однако эта сложная и многоуровневая система документов вызывает массу недоразумений у жителей населенных пунктов.

Считается, что главным документом развития города является генеральный план. Генеральный план — это документ территориального планирования, разработанный для обеспечения устойчивого развития территории.

Генеральный план решает задачи муниципального управления в части определения границ населенных пунктов и планового размещения объектов местного значения, служит основой для разработки правил землепользования и застройки. И может показаться, что они здесь связаны: эти два документа.

Но на самом деле генплан и правила землепользования и застройки могут противоречить друг другу и ЗЗЗ отменит решение генплана, за исключением границ населенных пунктов.

Долгие годы существовала иллюзия, что «хороший» генплан может решить практически все проблемы города, а «плохой» только усугубит ситуацию. Но за более чем пятнадцатилетнюю практику использования документов городского планирования акценты начали смещаться.

Мы поняли, что важнейшим документом для урегулирования являются Правила землепользования и застройки (ЛЗЗ). Устанавливают главное — предназначение той или иной земли и возможность ее использования.

Правила землепользования и застройки разрабатываются на основе генерального плана, однако градостроительный кодекс не устанавливает прямой связи между генеральным планом и РЗЗ с точки зрения зонирования земель! И этот факт часто вызывает непонимание у неспециалистов.

Определение границ функциональных зон не влечет за собой изменения правового режима территорий, за которые отвечает PZZ. Принятие генерального плана не означает, что вся земля будет автоматически приведена в соответствие с его положениями.

Если в генплане завод находится в жилом районе, это вовсе не означает, что завтра он перестанет работать и переедет в другое место. Очевидный вывод состоит в том, что PZZ играет более важную роль, чем генеральный план в вопросах городского регулирования.

желательно иметь заранее разработанный генеральный план создания ППЗ. Разработка генерального плана — дорогостоящая работа с точки зрения материалов и времени. Большую часть времени градостроитель уделяет разработке функционального зонирования.

Кроме того, функциональные зоны являются лишь возможной основой для развития территориальных зон и правил в рамках правил землепользования и застройки. Более того, каждый генеральный план содержит недостатки, которые неизбежно «состаривают» его всего за 3-5 лет при заявленной продолжительности в четверть века.

Муниципалитеты неоднократно вынуждены возвращаться к адаптации или разработке документов территориального планирования за государственный счет.

К причинам, приведшим к «старению» генпланов, относятся: принятие решений о развитии города без учета финансовых возможностей муниципальных властей, наличие нерешенных конфликтов интересов различных слоев населения в площадь, постепенное уточнение пространственных данных (топографические материалы, расположение инженерных сетей и др.). А также частые законодательные, экономические, социальные и политические изменения.

Например, генеральные планы, завершенные до 2008 года во время строительного бума, потеряли свою актуальность во время двухлетнего кризиса.

Иногда «старение» генеральных планов приводит к проведению градостроительных мероприятий с нарушением закона, иногда только по инициативе вновь сменившегося правительства, иногда объекты федерального значения, которые внезапно «падают» на город (объекты Олимпиады 2014 г.).

Генеральные планы теряют актуальность по разным причинам. К сожалению, никто не ведет сводную статистику затрат на материалы для разработки и адаптации генеральных планов в масштабах страны. Думаю, это интересная тема для исследования.

Ожидаются неутешительные выводы, даже самый грамотный и хорошо выполненный генеральный план не может предсказать все возможные изменения за 25 лет. В лучшем случае мы можем прогнозировать ситуацию на 2-3 года. Потому что? Действительно, в обществе существует большой спрос на изменение ситуации в градостроительстве как со стороны властей, так и со стороны общества.

В советском градостроительстве государство определяло смысл, цели и задачи деятельности, а генеральные планы соответствовали плановой экономике. Специалисты по планированию создали документы на основе нормативного и прогнозного подхода, который тогда был более подходящим для ситуации, чем сейчас. Надо признать, что и в современных условиях дизайнеры продолжают работать так же.

В условиях плановой экономики можно было рассматривать город как статичную и более или менее предсказуемую систему, которая обновлялась каждые пять лет. Сегодня все изменились. Нет четко сформулированного запроса, нет поставленной перед планировщиком цели ни со стороны властей, ни со стороны населения.

Город теперь можно воспринимать скорее как динамичный результат деятельности людей, а цели и интересы этих людей часто противоречат друг другу. Считаете ли вы, что вам нужно управлять разнонаправленными целями и интересами?

Теперь проектировщик анализирует и описывает территорию как научный объект (функциональное использование территории, транспортная и инженерная инфраструктуры и т.д.

), игнорируя существующие городские и социальные конфликты из анализа, предполагая, что все население имеет одинаковые требования к качеству урбанизированной среды, без выделения интересов различных групп населения.

Теперь у планировщика нет инструмента для четкого определения этих групп, их требования не сформулированы, а значит, нельзя ставить реалистичные цели.

Не потому ли документы пространственного планирования не могут предсказать социальные явления, такие как массовые городские сады и строительство овощей и фруктов в 1990-е годы, отток населения и поездки в большие города, несмотря на строительство промышленных предприятий в депрессивных районах? Конфликты часто выявляются на публичных слушаниях или уже строятся, иногда администрация старается не замечать конфликт, скрывать его под ковром».

Обычно конфликт заканчивается отменой решения генерального плана или его насильственным исполнением.

Хотя именно в противостоянии неравнодушных групп населения возникает потенциал для развития поселения и согласие участников процесса может стать залогом успеха в реализации решений генерального плана.

Генеральный план сегодня — это статическая модель, разработанная на основе прогноза развития с учетом нормативных документов.

Итак, какой документ нам нужен? Я считаю, что прежде чем приступить к генеральному плану, необходимо провести большую социологическую работу по выявлению групп интересов и, если не всех, то максимальное количество городских конфликтов разрешается в виде договоренностей.

Разработаны многовариантные сценарии развития территории, причем таких сценариев должно быть не два-три, а много. Например, запустив сценарий A, мы получаем варианты следующих сценариев, например A, B и C.

  Поскольку уже очевидно, что городская система в сегодняшних экономических и политических условиях устойчива в среднем в течение двух лет, то следует разработать сценарии на этот период. Сценарий может служить основой для технического задания различных документов территориального планирования.

Генеральный план должен быть увязан с финансовыми возможностями бюджетов, четко отвечать на вопрос о том, как перейти от текущего состояния «базового плана» к составленному «генеральному плану», а администрация должна нести ответственность за выполнение решения приняты. Эту трудную задачу невозможно решить усилиями одного градостроителя.

У дизайнера пока нет методики работы с динамической системой городского планирования. Необходимо взаимодействие разных профессий: градостроителя, социолога, конфликтолога, математика, возможно, даже футуриста, занимающегося развитием территорий.

Инструменты и технологии еще не разработаны, нет единого представления о том, что такое динамическая система городского планирования, как с ней взаимодействовать. Но, глядя на обостряющиеся проблемы регионов и устаревшей по отношению к указанной дате градостроительной документации, складывается ощущение, что планировочные организации часто выпускают «пустые» бумаги.

Высказывая свое мнение, я не претендую на истину в последней инстанции. Сама тема и высказанные мною идеи предполагают обсуждение. Но если игнорировать проблемы разработки градостроительной документации, мы не сможем изменить сегодняшнюю действительность к лучшему.

Генплан первичен по отношению к ПЗЗ

Компания владеет недвижимым активом — автосервисом, расположенным на земельном участке, сданном в аренду компании до 2063 года на основании договора с уполномоченным органом муниципального образования (далее — администрация).

Ссылаясь на положения пп. 6 ч. 2 ст. 39.3 и п. 2 ст. 39.20 ТК РФ компания подала в администрацию заявление о предоставлении права собственности на земельный участок, находящийся в его собственности.

Администрация сообщила заявителю, что запрашиваемый земельный участок не подлежит передаче в частную собственность в силу п. 12 ст. 85 ТК РФ, поскольку в соответствии с генеральным планом муниципального образования относится к зоне общественных зеленых насаждений.

Компания обратилась в арбитражный суд с просьбой признать отказ администрации незаконным.

Решением суда первой инстанции, подтвержденным решениями апелляционной инстанции и окружного арбитражного суда, иск компании оставлен без удовлетворения.

Суды исходили из того, что на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий компании, фактическое использование земельного участка соответствует виду разрешенного использования и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных Положением о землепользовании и застройке Российской Федерации мэрии, и пришел к выводу, что нет оснований отказывать в предоставлении права собственности на земельный участок на основании ст. 85 ТК РФ. Суды также учли, что решением законодательного органа муниципального образования внесены изменения в Правила землепользования и застройки, согласно которым спорная площадка находится в территориальной зоне «муниципальный склад», одном из разрешенными видами использования является расположение мастерских по ремонту и обслуживанию автотранспортных средств. Изменения в правила внесены после принятия генерального плана.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила указанные судебные акты и вернула дело в суд первой инстанции на новое рассмотрение по следующим причинам.

Согласно ст. 18, 23 ГК РФ в генеральные планы включены карты планируемого размещения объектов с указанием или описанием зон расположения названных объектов.

Часть 3 ст. 9, да. 9, 10 ст. 31, лист 1 час 2 ст. 33 п. 2 ч. 1 ст. 34, часть 15 ст.

35 ГК РФ установил принцип верховенства генерального плана над правилами землепользования и застройки как основополагающего документа территориального планирования, определяющего градостроительную стратегию территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития.

Несоответствие правил использования и застройки территории муниципального образования генеральному плану является основанием для рассмотрения вопроса об их адаптации к указанному документу территориального планирования.

Мастер-план, определяющий назначение территорий на основе планов развития территории города в целом, может не соответствовать его фактическому использованию, что допускает возможное изменение назначения территории, поскольку генеральные планы определяют стратегию ее использования развитие и условия формирования среды обитания.

На основании вышеизложенного сделаны выводы судов об отсутствии доказательств отнесения спорного земельного участка к общей территории со ссылкой как на правила использования и застройки земельного участка, так и на его фактическое недействительность использование для указанной цели не может считаться оправданным, соответствующим вышеуказанным законам.

При этом, исходя из содержания понятия общего пространства, содержащегося в п. 12 ст.

1 Гражданского кодекса Российской Федерации, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель государственной собственности направлен на обеспечение общественных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы данной территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Определение границ мест общего пользования согласно ч. 1 ст. 42 ГК РФ происходит при подготовке проектов территориального планирования, основная часть которых включает в себя чертеж или чертежи территориального планирования, на которых, помимо прочего, отображаются красные линии (часть 3) . Согласно ч. 6 ст. 43 ГК РФ красные линии, утвержденные в рамках проекта территориального планирования, или красные линии, утвержденные и измененные проектом землеустройства в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи, также отображаются на рисунки сельскохозяйственного рельефа.

Суды также должны проверить, соответствует ли земля, на которую претендует компания с целью выкупа, требованиям, предъявляемым к земле, необходимой для эксплуатации собственности, принадлежащей компании, в том числе в отношении площади этого участка (статья 39.20 Закона ТК РФ).

В случае если выясняется, что запрашиваемый лот не соответствует всем требованиям, необходимо установить, возможно ли формирование земельного участка в других границах и на другой территории с соблюдением требований к формату или измененные земли, установленные законодательством о градостроительстве, и земли, в отношении которых компания может осуществлять право на приобретение земли в собственность.

ПЗЗ: что это такое, правила землепользования и застройки муниципального образования, выписка из пзз на земельный участок — где взять

Утверждены генеральные планы населенных пунктов.

Площади разделены на зоны.

Строительные проекты утверждены.

Осуществляется контроль за муниципальной территорией.

Выделяю землю для муниципальных нужд.

Вся деятельность по землепользованию регулируется разными нормативными актами. Одним из таких актов является Регламент использования и развития территории.

Так мы постепенно перешли к ключевой концепции нашей статьи: правилам землепользования и застройки.

ПЗЗ — что это такое в землепользовании?

Землепользование осуществляется в разных формах. Например, землю можно использовать в сельскохозяйственных целях, для создания водоохранных зон, для создания национальных парков и заповедников.

Но в нашем случае это вопрос использования земли в градостроительных целях. Другими словами, о развитии природных территорий с целью строительства и развития конкретного поселения. Именно поэтому в правовых актах сочетаются понятия землепользования и застройки. Развитие и развитие земель невозможно вне процесса землепользования.

Правила землепользования и застройки утверждены как своего рода регламент градостроительной деятельности. Основная цель правил — максимально упростить процесс строительства поселения за счет установления четких границ между разрешенными и несанкционированными действиями.

Точный способ регулирования этого процесса описан в Градостроительном кодексе Российской Федерации. Введение некоторых статей кода, в частности Pn. 8 ч. 1 ст. 1, ст. 30-33, позволили четко прописать, какие аспекты градостроительной деятельности регулируются этими нормативными актами.

Согласно ГРК, ПЗЗ — это документ городского зонирования. Определите, как города будут разделены на отдельные зоны. Каждой зоне назначаются определенные правила использования.

Эти правила утверждаются нормативными актами органов местного самоуправления.

По этой причине конкретные правила в каждом городе могут сильно отличаться в зависимости от характеристик местности, условий и планов стратегического развития поселения.

Местные власти разрабатывают правила в соответствии с особенностями конкретного муниципального образования. Они составлены в соответствии с общими положениями о ЗГЗ, содержащимися в Градостроительном кодексе.

Итог: ПЗЗ земельного участка — что это?

Подводя итог: PZZ — нормативный правовой акт, разработанный органами местного самоуправления. Его цель — регулировать использование земель в населенном пункте, установить зонирование территории, план землепользования.

Застройщикам нужно знать о PZZ одно: они регулируют использование конкретного земельного участка.

Прежде чем приступить к строительству любого объекта, застройщик должен знать, какое строительство разрешено на выбранном им участке, возможно ли организовать его застройку, есть ли существенные ограничения? Выбирая площадку для разработки, в первую очередь нужно опираться на ПЗЗ.

При разработке ППЗ местные власти руководствуются:

Градостроительный кодекс;

Кодекс Земли;

Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

Чем полезны ПЗЗ?

Они дают возможность грамотно спланировать развитие поселения с целью сохранения объектов культурного наследия, обеспечения защиты окружающей среды.

Облегчить деятельность бизнес-структур на территории конкретного города: они четко регулируют взаимоотношения бизнеса и власти, защищая интересы населения.

Они создают поток инвестиций, привлекая застройщиков на определенные территории.

Что такое правила землепользования и застройки? Их структура

Правила землепользования и застройки — масштабный документ. Обычно он состоит из 3-х частей: общей, территориальной и специальной. Он дополнен десятками приложений, таких как протоколы общественных слушаний и заключения по их результатам.

В общей или теоретической части описываются основные требования для выполнения правил градостроительства в соответствии с правилами градостроительного кодекса. Определите, какие территории и как их можно использовать, исходя из законов.

Территориальная или графическая часть — карта территориального районирования с подробным указанием зон.

В специальной части описаны правила городского планирования.

Основная часть ПЗЗ

Это основа документа. В нем прописаны все основные правила ведения строительной деятельности на территории города или поселка. Определяет порядок применения правил, то есть регулирует подготовку к строительству и выделение конкретного земельного участка под строительство. На подготовительном этапе разработки правила регулируют:

как физические и юридические лица могут изменить виды разрешенного использования земли и объектов капитального строительства;

как органы местного самоуправления должны разрабатывать документы пространственного планирования;

как проходят общественные обсуждения или общественные слушания по землепользованию и развитию.

Положение о землеотводе включает:

понятия городского планирования

принцип работы комиссии по землепользованию;

описание подготовительных работ перед строительством конкретного участка;

принципы предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам в пользование;

описание выдачи разрешений на строительство и их основных условий;

описания разрешений на ввод в эксплуатацию капитальных товаров.

Графическая часть

Использование графической части должно быть полностью основано на всех условиях, прописанных в основной части. Графическая часть представлена ​​в виде подробной карты. Это графический план землепользования и застройки. В соответствии с пунктом 4 статьи 30 Гражданского кодекса границы территорий устанавливаются на градостроительной карте. К каждой зоне прикреплен определенный участок земли.

Площадь земельного участка определяет тип земельного участка, который ему принадлежит. В связи с этим запрещено совмещать земельные участки из разных территориальных зон.

Видеокарта содержит:

границы конкретного населенного пункта;

границы зон развития и ведения хозяйственной деятельности, масштабы развития;

пределы санитарных, водных, прибрежных и прибрежных территорий;

границы территорий с особыми условиями использования, исторические поселения федерального и регионального значения, объекты культурного наследия.

В графической части возможно создание дополнительных карт.

Специальная часть

В этой части содержатся правила градостроительства. Они определяют правовой режим для каждого участка земли, входящего в определенную территориальную зону. Положение разрабатывается отдельно для каждой территориальной зоны.

Цель постановления — учесть особенности каждого земельного участка, чтобы обеспечить его рациональное использование в будущем. Конкретные правила будут зависеть от типа территориальной зоны, особых правил в ней, например, об охране культурного наследия, окружающей среды, а также от стратегического плана развития.

Регламент определяет:

для каких целей и под строительство можно использовать земельный участок;

размер и границы каждого сайта;

масштаб каждого индивидуального планируемого развития.

Согласно п.6 ст. 36 ГрК, постановление не распространяется:

на земли лесного фонда;

земли, покрытые поверхностными водами;

резервные земли;

земли особо охраняемых природных территорий, за исключением земель

оздоровительные зоны и курорты;

земли сельскохозяйственного назначения в составе земель сельскохозяйственного назначения;

земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития.

Как разрабатывают ПЗЗ

ЗЗЗ разрабатываются органами местного самоуправления. В готовом виде они чаще всего размещаются на официальных сайтах администрации того или иного населенного пункта.

В названии документа указана конкретная территориальная единица, например: Правила землепользования и застройки муниципального образования город Саратов.

Правила землепользования и застройки разработаны в соответствии со ст. 31 грК. При разработке необходимо учитывать:

генеральный план населенного пункта;

специальная техническая документация;

результаты общественных слушаний.

именно местная администрация имеет право инициировать и контролировать развитие PPZ. Глава поселения отвечает за все этапы разработки Правил, следит за порядком их выполнения. Для составления правил назначается специальная комиссия, состав которой утверждает глава муниципального образования.

Информация о начале разработки ППЗ и созыве комиссии в течение 10 дней должна быть опубликована на сайте администрации или на любом носителе. Сообщение должно включать информацию о:

состав комиссии;

каждый этап разработки Положения;

предварительный порядок и сроки разработки проекта PZZ;

правила взаимодействия с общественностью при разработке проекта.

Подготовленный проект ППЗ проверяется на соответствие генеральному плану и техническим нормам. Готовый проект отправляется на проверку руководителю администрации или отправляется на экспертизу, если есть несоответствия с регламентом. В течение 10 дней глава администрации назначит общественные слушания по подготовленному законопроекту. Продолжительность публичных обсуждений составляет в среднем 3 месяца.

В ходе обсуждения комитет может вносить изменения в проект по мере необходимости. После внесения изменений проект снова отправляется на рассмотрение администрации. Решение принимается в течение 15 дней: одобрить или повторно отправить на рассмотрение. Утвержденный PZZ публикуется на веб-сайте муниципалитета или иным образом доступен для общения с населением.

❕ Положения Регламента могут нанести ущерб интересам строительных компаний и организаций по защите окружающей среды. В связи с этим принятие PZZ может затянуться на многие месяцы: проект будет заблокирован на этапе публичного обсуждения.

Можно ли оспорить ПЗЗ

Если разработанные ЗГЗ по-прежнему затрагивают интересы отдельных лиц, их можно обжаловать в суде. В судебный орган могут обращаться лица или организации, чьи интересы были ущемлены. Органы государственной и региональной власти имеют право, но только в том случае, если ЗЗЗ противоречит схемам территориального планирования субъекта или всей страны.

Территориальные зоны

Их различают по типу землепользования. Они делятся на:

спальные районы;

общественные и коммерческие помещения для школ, медицинских учреждений,

спортивные сооружения;

зоны отдыха, такие как леса, пляжи;

производственные площади, такие как муниципальные и частные

производственные предприятия;

транспортные зоны и инженерная инфраструктура — дороги,

железнодорожные пути, зоны расположения инженерных коммуникаций, зоны сельскохозяйственных угодий — сад, дачный участок, крестьянское хозяйство;

специальные зоны, такие как кладбище.

Для определения этих территорий проводится территориальное зонирование.

Выписка из ПЗЗ — что это такое и где взять?

Получить подробную информацию о ПЗЗ в интересующем населенном пункте можно несколькими способами:

в градостроительном управлении местной администрации;

МФЦ;

через сайт Госслужбы.

Сам документ очень объемный, поэтому предоставляется выдержка с конкретной информацией, запрошенной человеком. Выписка может быть запрошена применительно к конкретному участку или территориальной зоне.

В заявлении на получение выписки из ПЗЗ на земельный участок необходимо указать все данные, относящиеся к интересующему земельному участку: кадастровый номер, площадь, адрес.

Выписка будет содержать всю информацию о сайте: технические параметры сайта, правила использования и другую информацию.

Как вносят изменения в ПЗЗ

В некоторых случаях можно внести изменения в PPZ. Эти случаи указаны в ст. 33 ГрК, к ним относятся:

выявление несоответствий между ПЗЗ и планом территориального развития;

обжаловать Правила;

расширение или сокращение территории населенного пункта.

Правоохранительные органы на всех уровнях могут потребовать внесения изменений, если PPZ препятствует строительству или обслуживанию объектов, находящихся под их юрисдикцией.

Частные лица и организации могут вносить изменения в PPZ, если

считать землепользование неэффективным;

собственник пострадал в процессе градостроительства;

в связи с действующим законодательством рыночная стоимость земли снижается;

права собственников нарушены или существенно ограничены.

Заявка подается в Комиссию по развитию ГЧП. Апелляция рассматривается в течение 30 дней, и изменения вносятся или отклоняются.

Генеральный план и правила землепользования и застройки

На первый взгляд кажется, что генеральный план и PZZ — это идентичные документы. Это неправда. Генеральный план определяет границы поселка, его зонирование и размещение различных объектов в будущем. Эти границы подробно отражены в текстовой и графической частях документа. Но в генплане нет правил градостроительства, он не регламентирует градостроительный процесс.

Генеральный план носит скорее описательный характер, в то время как PZZ является нормативным. Генплан учтен в ПЗЗ. Он служит основой для разработки Правил. При этом в Регламенте допускаются исключения из первоначальных положений Мастер-плана.

ПЗЗ — важный документ, согласно которому организован весь процесс градостроительства. Правила определяют: что, как, где и когда можно построить в определенном месте. Грамотно разработанная ПЗЗ позволяет сохранить памятники культурного наследия, природный ландшафт местности, внешний вид города в первозданном виде.

Установление или изменение градостроительного регламента земельного участка. Генеральный план и ПЗЗ

Наш опыт и деловые связи помогут вам минимизировать ваше время и избежать дорогостоящих ошибок.

Представительство в уполномоченных органах

Представление интересов в суде

Взаимодействие с дизайнерами и экспертами

Термин «градостроительное регулирование» обозначает требования к развитию и использованию земельного участка. Соблюдение этих требований является обязательным условием для легального осуществления строительства или ремонта недвижимости.

Следовательно, именно градостроительные нормы и перспективы их изменения определяют экономическую ценность участка. Земля даже в самом выгодном месте, но без возможности застройки, становится неликвидом.

Несмотря на это, многие инвесторы, приобретя земельный участок, считают, что строительство на нем невозможно или существенно затруднено.

Чтобы этого не произошло, необходимо проанализировать существующие правила зонирования (а также выход в границы зон с особыми условиями использования и т.д.) перед тем, как начинать инвестиции в отвод земли или в реализацию строительного проекта.

Кроме того, во многих случаях целесообразно проанализировать возможность изменения градостроительного законодательства (градостроительный аудит) — оценка тех лимитов, в которых с учетом объективных факторов можно обеспечить их пересмотр.

В состав информации градостроительного законодательства обязательно должны входить:

виды разрешенного использования участка и объектов недвижимости (делятся на основные, разрешенные с резервом и вспомогательные).

максимальный процент строительства сайта.

максимальная высота здания.

маржинальная отдача от границ земельного участка на объекты недвижимости.

Также могут быть установлены дополнительные требования, такие как максимальный размер земли, особые требования к определенным видам недвижимости (например, ограничение на площадь коммерческих объектов в жилых районах) и так далее

Градостроительный регламент определяется генеральным планом и правилами землепользования и застройки. А если есть проект по землеустройству — это проект.

Следовательно, если существующие правила зонирования не устанавливают собственника земли, сначала необходимо поднять вопрос об изменении правил землепользования и застройки.

Юридический центр DVA M готов оказать услуги по изменению правил землепользования и застройки в Москве и Московской области. Мы проводим предварительную оценку перспектив изменений, заботимся о сопровождении процедуры, включая как подготовку пакета документов, так и сопровождение рассмотрения вопроса во всех инстанциях, подготовку изменений в проектные организации.

Если изменение правил землепользования и застройки невозможно или нецелесообразно, необходимо оценить все возможности строительства с учетом их существующей редакции. Входит в рамки условно-допустимых или вспомогательных видов разрешенного использования, получение разрешения на отклонение от параметров допустимого строительства.

Даже в этой ситуации альтернативой капитальному строительству может стать размещение некапитальных объектов, которые при современных технологиях строительства способны функционально обнаруживать большинство типов нежилых построек и при этом являются размещены в принципиально ином и упрощенном порядке.

Для целей планирования и получения разрешения на строительство данные указываются в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ). Именно на основании градостроительного плана при выдаче разрешения на строительство определяется, соответствует ли спроектированный объект требованиям градостроительных норм.

Обычно ГПЗУ представляет собой выписку из правил землепользования и застройки и другие документы, и ее получение носит технический характер.

Получение ГПЗУ становится самостоятельной проблемой при отсутствии утвержденных правил использования и развития территории, их некорректности или незавершенности.

Например, если не указана плотность или высота застройки соответствующей территориальной зоны, графическая часть ПЗЗ не соответствует тексту и т.д.

В этом случае получение ГПЗУ с новыми параметрами требует либо подачи дополнительных документов и взаимодействия с уполномоченными органами, либо решения вопроса о его содержании в суде.

Генплан

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки.

Генеральный план принимается на уровне поселка или городского округа (в Москве — единый для всей территории города) и устанавливает основные положения по развитию территории на ближайшую перспективу.

Включено:

границы поселения.

функциональные зоны (жилая, производственная и др.). В том числе территория застройки отремонтирована (с изменением использования или без него) или сохранена.

автомагистрали, метро и железнодорожный транспорт.

Мастер-план (или Мастер-план) — это основной рисунок объекта, который содержит…

Кроме того, генеральный план может содержать границы территорий с особыми условиями землепользования (санитарная охрана, охрана воды, санитарная охрана источников водоснабжения, зоны объектов культурного наследия и т.д.), На которых строительство запрещено или ограниченный. Но в этой части сделана ссылка на информацию в генеральном плане, так как эти зоны установлены другими документами.

Генеральный план является исходным документом для разработки правил землепользования и застройки (что на практике не исключает противоречия этих документов генеральному плану). При этом сам генеральный план не устанавливает предельных параметров постройки, таких как высота или плотность застройки.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) с практической точки зрения являются основным документом, который отвечает на основные вопросы землевладельца: какие объекты, для каких целей, какой площади и высоты могут быть построены на земле.

Эти правила разрабатываются применительно к поселению (городскому кварталу) или (реже) к его отдельным частям.

В Москве правила использования и застройки территории утверждены как для старой, так и для новой территории города.

В Московской области в большинстве муниципальных образований правила землепользования и застройки были утверждены в 2015–2018 годах (после передачи муниципалитетом полномочий по их освоению на региональный уровень).

Таким образом, большинство действующих в муниципальных образованиях Московской области ПЗЗ имеют типичный характер со схожими достоинствами и недостатками.

При этом Московская ПЗЗ и типовая ПЗЗ Подмосковья существенно различаются по своей структуре и порядку регулирования режима застройки, набору территориальных зон и так далее.

Самая значимая часть ПЗЗ — это карта территориальных зон, градостроительные регламенты для каждой из них, а также карты зон с особыми условиями использования территории.

Территориальные зоны определены в ППЗ более подробно, чем функциональные зоны на генплане. Как правило, в пределах города или поселения выделяют следующие зоны, допускающие развитие:

жилые дома различного типа (одно-, средне-низкие и высокие). В жилых массивах с некоторыми ограничениями разрешается размещать коммерческие объекты, офисы, учебные и спортивные сооружения.

общественные и коммерческие, для размещения коммерческих объектов, офисов, государственных учреждений и т д в различных сочетаниях.

промышленные и коммунальные сараи различных типов, также смешанные с общественными и торговыми.

специальные для учебных, спортивных и пр учреждений, различной инфраструктуры.

для садоводства и дачного строительства.

Кроме того, выделяются различные территориальные районы, в которых не допускается строительство: сельскохозяйственные, лесопарковые и парковые и т.д.

Для каждой территориальной зоны должны быть установлены перечни видов разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные) показателей максимального процента здания и его высоты (этажности). Для отдельных категорий объектов могут быть установлены отдельные требования (например, лимиты на площадь магазинов в жилых массивах).

В то же время в Москве большая часть застроенной территории города отнесена к зоне охраняемого землепользования (индекс F), для которой в соответствии с текущей ситуацией устанавливаются градостроительные нормы.

PZZ также устанавливает границы территорий, на которых реализуются меры по комплексному устойчивому развитию территории (KURT), и параметры разрешенного строительства на этих территориях.

Информация о зонах с особыми условиями землепользования в ЗЗЗ, как и в генеральном плане, отражает обобщенное содержание различных документов, устанавливающих такие зоны. В PZZ эта информация носит справочный характер.

Точно так же правила землепользования и застройки воспроизводят положения вышестоящих документов о расположении планируемых транспортных магистралей, других линейных объектов и других объектов федерального, регионального и районного значения.

1. Поэтому при правильно составленных правилах использования и развития территории в муниципальном образовании они содержат полную информацию для заполнения ГПЗУ.
2. В то же время далеко не всегда эти правила составляются правильно.
3. В частности, это может произойти:

неполнота информации о ПЗЗ (отсутствие части или всех обязательных параметров строительства, разрешенных для всей или части территории, графическая часть противоречит тексту и т д).

неоправданное нарушение прав землевладельцев, несмотря на то, что ПЗЗ соответствует формальным требованиям. Например, можно установить нулевые или минимальные параметры для площади и / или высоты объектов, ограниченный список разрешенных типов использования и т.д. Для участков, городская ситуация вокруг которых объективно не требует таких ограничений. Или типы использования, разрешенные в PZZ, могут не соответствовать фактическому использованию территории.

Для Москвы отдельная проблема — отражение в ПЗЗ информации, выпущенной до ее принятия ГПЗУ.