Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме 2016 - Скорая юридическая помощь

Для хозяйственных построек, помещений общего движения, коммуникаций, средств измерений, дворовых конструкций, которые используются при эксплуатации дома, государством разработаны правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Законодательные требования определяют положения, эпидемиологические, санитарные, гигиенические, технические и строительные нормы и условия эксплуатации, ремонта и обслуживания.

На основе законов и изменений, внесенных в последние годы, дается определение, которое включает такое понятие, как обслуживание общего имущества в многоквартирном доме.

Содержание

Описание общедомовой собственности
Федеральный закон о содержании общего имущества в многоквартирном доме
Действия по содержанию общедомовой собственности в соответствии с законом
Список лиц по обеспечению ухода за совместной собственностью в многоквартирном строении
Текущий ремонт общей собственности
Что входит в технические документы на строение?
Действия застройщика после ввода в эксплуатацию
Участие владельцев помещений в содержании общей собственности
Что входит в оплату и размер перечислений
Осуществление контроля

Описание общедомовой собственности

В состав недвижимости многоквартирного дома входят

собственники квартир и помещений в жилом доме в целях обеспечения обязательности профилактического обслуживания и ремонта,

регулирующие органы для выявления нарушений правил общего обслуживания здания,

услуги местного самоуправления для проведения доступного конкурса по определению управляющей организации.

В перечень общих товаров входят:

помещения, не связанные с поверхностью квартиры и не являющиеся ее частью, но обслуживающие больше, чем нежилое или жилое помещение (лестницы и площадки, лифты и связанные с ними отсеки, чердаки, инвалидные коляски, коридоры, технические этажи, каменные автостоянки и гаражи , мастерские, свалки),

технические подвалы с инженерными коммуникациями, котельные, котельные, лифтовые системы, другие помещения,

кровельные конструкции и крыши,

ограждающие и опорные элементы жилого дома, включая стены, фундаменты, балконы и несущие перекрытия, колонны и другие несущие конструкции,

ненесущие элементы, предназначенные для обслуживания двух и более нежилых или жилых помещений, в том числе парапеты, перила, другие заборы,

техническое, санитарное, механическое, электрическое оборудование и устройства для входа инвалидов в места общего пользования,

земельный участок, на котором построен жилой дом в границах, определенных данными кадастрового учета с зелеными насаждениями и элементами ландшафта,

измерительные и информационные приборы и системы учета потребления государственных ресурсов и услуг, в том числе их агрегированные автоматизированные разновидности в случаях, когда монтаж производился собственниками помещений жилого дома, в том числе в рамках положения о « ‘обязательство по установке измерительных приборов,

прочие системы и подсобные помещения, технологические узлы, пункты обогрева здания, спортивные и детские площадки на территории земельного участка, находящегося в собственности дома.

Информация о составе долевой собственности на дом содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним общего пользования и в Государственной земельной книге. При наличии противоречий в информации приоритет отдается информации реестра.

Имущество включает в себя установленные внутри дома общие инженерные сети для подачи горячей и холодной воды, стояки, ответвления к первому устройству перехвата и первые отводы на входах внутренней сети кондоминиума, установленной на ответвлении. Сюда входят общедомовые приборы учета, другие электрические, механические, технические узлы, обеспечивающие работу этих сетей.

общая канализационная система дома также входит в общую собственность, состоящую из канализационных стоков, фасонных профилей (переходов, изгибов, углов, тройников, ревизий, форточок и т.д.) и понимается от вертикальной стойки до первого стыка и т.д.узел установлен в этой системе.

Система инженерного газоснабжения, размещенная внутри многоквартирного дома и место ее подключения к газовой сети у первого запорного устройства, резервуары или групповые установки баллонов, предназначенные для подачи газа в жилой дом, за исключением сетей внутри жилого дома квартиры. Сюда также входят технические устройства на газопроводах, устройства для регулирования расхода или защиты от аварийных ситуаций, измерительные приборы и различные системы мониторинга.

Система отопления здания, в которую входят стояки, нагревательные элементы, распределительные и входные устройства, система защиты, сеть управления и контроля с расположенными в ней специальными устройствами и приборами учета, принадлежит общей собственности.

Для жилой недвижимости характерно наличие системы электроснабжения многоквартирного дома. Питание включает вводные щиты или шкафы, переключатели, устройства защиты, контроль, управление общими бытовыми приборами учета. В поставку входят шкафы и распределительные щиты на этажах, осветительные приборы на лестницах, коридорах и лифтах, системы вентиляции для отвода дыма, автоматические устройства сигнализации системы пожаротушения.

Внешняя граница всех инженерных коммуникаций в соответствии с законом определяется нормативами содержания общего имущества в многоквартирном доме по внешней границе стены жилого дома. Граница ответственности с установленным общедомовым прибором учета является местом подключения этого контрольного прибора к входящей служебной сети. Для газовой сети эта граница считается подключением первого крана к внешней газовой сети.

для дворника. Как проверить сотрудника по закону

Федеральный закон о содержании общего имущества в многоквартирном доме

Постановление Правительства Российской Федерации от 29.07.2012 г. 491 от 13 августа 2006 г определяет правила обслуживания и ремонта предметов общего пользования, а само содержание включает:

содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями федерального законодательства Российской Федерации, техническим регламентом, защитой прав потребителей,

соблюдение условий безопасности проживания в кондоминиуме,

хранить в безопасности имущество юридических и физических лиц, муниципальное, государственное и иное имущество,

обеспечить доступность для эксплуатации нежилой и жилой части дома, общих помещений, участка двора, принадлежащего дому, это касается также инвалидов и малообеспеченных граждан,

соблюдение интересов и прав собственников жилья, установленных федеральным законом,

обеспечить постоянную доступность для работы всех коммуникаций в здании, других устройств и устройств для оказания коммунальных услуг,

поддерживать внешний вид в соответствии с архитектурным стилем при вводе здания в эксплуатацию или после внесения изменений в экстерьер, признанных законом,

соблюдение федерального закона «О повышении эффективности использования электрической энергии.

Действия по содержанию общедомовой собственности в соответствии с законом

В зависимости от природных условий расположения многоквартирного дома и степени физического износа технических средств связи и ограждающих конструкций осуществляются действия, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации, которые состоят из:

периодическая проверка общего имущества, проводимая собственниками помещения, лицами, уполномоченными на выявление несоответствий в уходе за общим имуществом в многоквартирном доме, установленных федеральными нормативными актами, и отсутствия безопасной эксплуатации помещения,

обеспечивать готовность к работе электрических систем и устройств электрооборудования, находящихся в общем имуществе,

регулярный уход за помещениями общего пользования с поддержанием в них постоянной влажности в соответствии с постановлением правительства,

периодическая уборка, санитария и санитария общих территорий и сельскохозяйственных угодий,

организовать своевременный сбор и вывоз ТБО от деятельности физических лиц и организаций, владеющих жилыми и нежилыми помещениями в этом доме,

выделение специальных мест для сбора и накопления опасных отходов (например, лампы, содержащие ртуть, вышедшие из строя) и передача уполномоченным компаниям для профессиональной утилизации,

соблюдение мер пожарной безопасности, разработанных специальными органами в соответствии с постановлениями правительства,

своевременное обслуживание зеленых насаждений, дворов и элементов благоустройства кондоминиума на земельных участках, находящихся в собственности собственников,

капитальный и мелкий ремонт, подготовительные работы к сезонному использованию бытовых товаров и элементов благоустройства,

соблюдение превентивных мер в отношении совместного владения частями электроэнергетической системы и гарантия экономии в соответствии с федеральными постановлениями и постановлениями правительства,

обеспечить устройство и установку коллективных общих приборов учета воды, тепла и электроэнергии, газа,

техническое обслуживание, периодический осмотр, проверка устройств контроля,

приобретение коммунальных ресурсов для обеспечения безопасной эксплуатации мест общего пользования, устройство рационального отвода сточных вод (кроме тех вариантов, где плата за такое потребление входит в плату за собственное потребление ресурсов в собственной квартире).

Список лиц по обеспечению ухода за совместной собственностью в многоквартирном строении

Правила содержания согласно закону зависят от метода управления жилым домом, который обеспечивается:

собственники помещения после подписания договора с управляющей компанией в соответствии с постановлением правительства,

в соответствии с Жилищным кодексом такие договоры о ремонте общего имущества собственники заключают непосредственно с лицами, оказывающими такие услуги,

домовладелец, жилищный кооператив, МКД или другой потребительский кооператив, став членом собственников этих организаций в соответствии со стандартами Жилищного кодекса,

лица, не являющиеся членами МКД или ЖСК, могут заключать с этими организациями договоры на ремонт и обслуживание бытовых товаров,

промоутеры, то есть юридическое или физическое лицо, строящее высотное здание по отношению к тем помещениям здания, которые не были переданы другим собственникам по передаточному акту или другому документу, с момента заключения акта о внесении дом в эксплуатации,

застройщик может решить это самостоятельными действиями, без заключения договора с компанией, если он имеет право управлять многоквартирным домом,

застройщик может заключить договор на право эксплуатации жилого дома с администрацией в соответствии с государственными и федеральными постановлениями,

физическое лицо, заключившее передаточный акт от клиента после принятия решения о вводе имущества в эксплуатацию путем заключения договора на управление конкретным помещением.

Текущий ремонт общей собственности

Ремонт организуется после принятия собранием собственников помещения решения по предотвращению разрушения или преждевременного износа, цель — поддержание работоспособности на должном уровне без замены несущих конструкций и лифтов.

В перечень работ не входит ремонт столярных изделий (дверей, окон), не относящихся к помещению общего имущества, устранение повреждений и отказов столярных изделий, установленных внутри помещения, ремонт этих конструкций проводится от собственника квартиры.

Если износ общего имущества жителей многоэтажного дома достиг максимальных характеристик, установленных федеральными нормативными актами, что подтверждается приказами государственных служб, то собственники помещения независимо от формы собственности , обязаны немедленно устранять дефекты.

Решение о проверке принимается на собрании собственников помещения для устранения разрушения или предотвращения его либо необходимости замены отдельных элементов общего имущества, пришедших в аварийное состояние.

Степень разрушения конструкций, когда эксплуатация дома перестает быть безопасной, определяется самими собственниками или федеральными органами исполнительной власти на земле, уполномоченными на государственный контроль за сохранностью жилищного фонда в соответствии с постановлениями правительства.

Что входит в технические документы на строение?

В пакет документов входят:

акты технического учета жилья, включающие сведения о состоянии долевой собственности на дом,

документы на общедомовые измерительные приборы в инженерных системах дома, информацию об их обследовании и ремонте, информацию об оснащении всех квартир в доме приборами индивидуального контроля и учета, информацию об их ремонте и замене, сроках осмотра,

акты приема-передачи на ремонтные работы, сметы, описание объемов работ по устранению текущих повреждений, услуг по содержанию общего имущества,

акты периодического обследования и обследования состояния инженерных систем и коммуникаций, средств измерений, электрического, сантехнического, механического и другого оборудования и систем,

отчеты об осмотре крыш, лестниц, площадок, отмосток, фундаментов, стен, полов и других несущих и ненесущих элементов,

акты осмотра на отопительный сезон и выдача паспортов на него,

инструкции о том, как действовать в соответствии с формой, установленной федеральным правительством, которая осуществляется местной исполнительной властью с целью формулирования политики правительства,

правительственные постановления в этом секторе, которые регулируют строительство, городское планирование, архитектуру и социальное жилье с нормативной точки зрения,

инструкция содержит инструкции, рекомендованные заказчиком по содержанию и содержанию общего имущества, рекомендуемое время обслуживания отдельных помещений, частей и конструкций общего имущества проектировщиков, субподрядчиков.

Действия застройщика после ввода в эксплуатацию

Девелоперская компания, завершившая строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома, подает по получении инструкции по эксплуатации дома через месяц после подписания вводного акта для каждого лица или компании в отдельном экземпляре на на бумаге или в компьютерном файле:

копия передается товариществу собственников жилья, организованному в соответствии с Жилищным кодексом, которому принадлежат квартиры строящегося объекта,

второй экземпляр передается первому лицу, подавшему заявку, которое выступает собственником жилой площади в этом доме (если компания еще не учреждена) или гражданину, принятому представителем застройщика после подачи ему разрешение на ввод дома в эксплуатацию посредством передаточного акта или другого передаточного документа,

третий экземпляр направляется в городской архив поселка или района на земельном участке, на котором построен дом.

Участие владельцев помещений в содержании общей собственности

Собственники квартир и других помещений обязаны нести расходы по содержанию общего имущества пропорционально своей доле в общем имуществе путем передачи:

платежи за содержание квартиры или иного помещения в многоквартирном доме — в случае управления управляющей компанией или непосредственно собственниками,

обязательные взносы и трансферты от собственников квартир и помещений, входящих в состав общества собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищных комплексов или целевой группы потребителей. Собственники помещений, не пополнившие ряды данных групп, переводят плату за содержание жилья в соответствии с правилами Жилищного кодекса РФ.

Что входит в оплату и размер перечислений

Сумма расходов на содержание жилья и оплата ресурсов, необходимых для содержания общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платеже путем разделения затрат на отдельные строки.

Содержание общего имущества обеспечивают:

собственники помещения за счет собственных средств,

собственники жилых квартир, имеющие право на получение государственных субсидий — за свой счет с использованием предоставленной им финансовой помощи,

домовладельцы, физические лица, получающие в соответствии с федеральным законодательством компенсацию части стоимости содержания квартиры — за счет собственных материальных средств и компенсационных переводов на оплату квартиры и коммунальных услуг,

собственники жилых помещений, граждане, получившие право на льготы до внесения изменений в федеральное законодательство и другие нормативы в части изменения порядка исчисления льгот физическим лицам при оплате жилых площадей и услуг — за счет своих материальных ресурсов, с учетом полученных скидок, введенных постановлениями правительства, и других нормативных прав, принятых до вступления в силу Жилищного кодекса России, и субсидий, полученных из соответствующих бюджетных средств, на целевые расходы по предоставлению скидок.

Для определения размера платы за содержание общего имущества собственников квартир в доме, находящемся в ведении управляющей организации в многоквартирном доме, организуется собрание собственников квартир в таком доме. Решение собрания действительно не менее одного года с учетом предложений руководства. Установленный размер отчислений на содержание общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме считается одинаковым для всех граждан.

Предложение управляющей компании должно состоять из перечня услуг и работ, их ожидаемого качества, описания конструктивных особенностей дома, определения степени износа здания и нормы износа оборудования, технику указывается статус общего имущества и дается ссылка на климатические и природные условия расположения здания.

Если кондоминиум находится в ведении собственников квартиры, то оплата определяется пропорционально разделенной на каждого суммы за выполненные работы и услуги, подтвержденные договорами, выполненными рабочими актами. Такие документы выдают компании, собственникам помещения на общем собрании собственников, которые принимают непосредственное участие в ремонте или восстановлении изношенных бытовых товаров.

В указанную плату за ремонтные работы не включаются затраты средств на приобретение ресурсов для эксплуатации общего имущества собственников квартир.

Осуществление контроля

Государственный надзор и контроль возложены на федеральные органы исполнительной власти и органы местного самоуправления в пределах их полномочий. Собственники квартир по договору или учредительным документам товарищества собственников помещений, жилищного кооператива или другого общества-потребителя могут получать информацию от руководителей о выполненных работах, услугах, объеме выполненных ремонтов и их периодичности.

Собственники имеют полное право проверять объем и качество произведенных ремонтов, проверять сроки и периодичность, рассчитывать объемы, даже заказав независимую экспертизу. Владельцы имеют право попросить менеджеров устранить дефекты, обнаруженные при осмотре, и проверить своевременность и качество исправления.

Собственники квартир несут ответственность за надежное содержание и своевременный ремонт помещений, находящихся в совместной собственности, в соответствии с постановлениями Правительства РФ и законодательными актами. Управляющие компании и лица, осуществляющие ремонт или реставрацию имущества, несут ответственность перед собственниками жилых и нежилых помещений в желаемом многоэтажном доме. При ненадлежащем качестве оказания услуг и работ они подлежат административной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.