На рынке недвижимости все чаще встречаются предложения о продаже квартир в бывших офисных зданиях. Это новая коммерческая зона, предусматривающая переоборудование нежилых помещений в жилые. Формально такая процедура возможна, но как сделать все быстро и прозрачно применительно к закону? Как и любая другая процедура, связанная с недвижимостью, она имеет свои особенности и тонкости.
Общие правила
Многие юристы и предприниматели сталкиваются с формальными проблемами по поводу того, можно ли перевести нежилые помещения в жилые. Под нежилыми помещениями мы понимаем офисы или производственные цеха и, по идее, справиться с этой задачей проще, чем на практике перевести нежилые помещения в жилые. В основном это связано с тем, что людям гораздо проще купить готовую квартиру, чем заниматься оформлением документов.
Процедура переоборудования офисных помещений в квартиры усложняется высокими требованиями, предъявляемыми к жилому сектору. Это не касается коммерческих объектов, ведь здесь не должно быть условий для комфортного проживания. Часто смене состояния подвержены многоэтажные дома, чего нельзя сказать о частных домах и дачных участках, которые практически невозможно передать в жилой фонд из-за длительных споров, массы документов и дороговизны перепланировки.
Однако закон рассматривает любые варианты, которые касаются перевода нежилого помещения в жилое или наоборот. Здесь важно досконально изучить все особенности и тонкости процедуры, которые помогут ускорить процедуру трансфера и получить участок под перепланировку под квартиру или дом.
Законы жилищного кодекса
Согласно законам Жилищного кодекса жилым помещением признается только обособленная территория, соответствующая требованиям санитарных норм, прописанных в СанПиН 2.1.2.2645-10 и пригодная для круглосуточного проживания.Временно эти условия можно обойти благодаря Статья 22, разрешающая перевод нежилых помещений в жилые с их дальнейшим обустройством для комфортного проживания.
Руководствуясь этими правилами, офисные или производственные помещения легко превратить в жилой фонд, превратив в будущем несколько десятков квартир или частных домов. Дача тоже попадает в категорию жилой, но здесь придется заранее доказать, что это капитальное строение и сменить статус на «частный дом».
Поэтому для перевода нежилых объектов в жилые необходимо соблюдение двух условий:
- Объект должен соответствовать санитарным нормам и иметь условия для внесения изменений в соответствии с установленными требованиями.
- Имущество должно принадлежать заявителю и не должно быть обременено другими физическими или юридическими лицами.
Уровень здоровья и условия жизни контролируются жилищными властями, эпидемиологической службой и Министерством по чрезвычайным ситуациям. Специалисты должны следить за тем, чтобы помещения не представляли опасности для жителей в будущем, и чтобы они также имели основные услуги, включая электричество и отопление.
Канализация, вода и газ не входят в список обязательных условий для получения статуса жилого дома. Здесь ими движут в первую очередь обычные социальные выборы и возможности. Например, в сельской местности канализация — это санузел, расположенный вне дома, а вместо газовой плиты используется электрический агрегат.
Помимо электричества и отопления, у здания должно быть еще одно неоспоримое состояние, позволяющее перенести его в дом. Это фундамент, защищающий от попадания воды в несущие конструкции или от смещения из-за движения горных пород. Фундамент дает гарантию того, что дом не рухнет, особенно в сейсмоопасных районах.
Процедура перевода помещения
Завершающим этапом перевода помещения из нежилого в жилое является получение документов в Росреестре. Для этого подается заявление о государственной регистрации объекта и прилагается документ, подтверждающий и разрешающий изменения. Вы можете получить его в местном правительстве, но вы должны следовать строгим пошаговым инструкциям.
Документы
Региональные законы различаются в зависимости от местоположения объекта, поэтому список документов, представляемых в органы местного самоуправления, может быть другим. Однако в обязательные документы входят:
В качестве дополнительных документов необходимо предоставить план строительства, если объект многоэтажный, и кадастровый паспорт. Оба сертификата заявитель получает по запросу БТИ. В некоторых регионах России чиновники имеют право самостоятельно получать недостающие справки, хотя чаще всего в индивидуальном порядке соискатель собирает весь пакет документов. К тому же по правилам не нужно приносить справки БТИ в случаях, когда здание зарегистрировано в Едином государственном реестре.
Перепланировка жилья
Как уже было сказано выше, нежилые помещения переоборудуются в жилые, если в них выполнены все условия для круглосуточного проживания зимой и летом. В некоторых случаях законодательство разрешает процесс перехода в недвижимость с дальнейшей перепланировкой, но это не всегда так. Если проект перепланировки уже готов, шансов получить разрешение на перевод здания в жилье больше, но зачастую от заявителя требуется заранее создать все условия.
Поэтому в указанные сроки собственник объекта проводит перепланировку, ремонт и установку всех систем, необходимых для нормальной жизни и быта. Запрещается отклоняться от плана, предварительно заверенного проектной организацией. Все заранее согласовано с мэрией. Эти органы утверждают план, но не выдают необходимое разрешение на капитальный ремонт здания. Все документы, разрешающие процедуру перепланировки, получают в МЧС, СЭС и пожарную службу.
собрать все документы и провести ремонт одновременно сложно, но закон не запрещает поручать эту работу агентам по недвижимости, посредникам и сотрудникам юридических фирм. Знания в области права помогут быстрее получить все разрешительные документы.
Подача заявления
После завершения перепланировки и сбора всего пакета документов подается заявка в уполномоченный орган. На примере Москвы оформляется заявка в департамент имущества города, но есть возможность обратиться в МФЦ или отправить документы через портал электронных услуг. В остальных регионах России принятием документов занимается Департамент жилищной политики или уполномоченные комитеты по имущественным отношениям. Все они являются органами, ответственными за поддержание жилищного фонда.
Подача заявки, вопреки пошлинам, взимаемым за все разрешения, изготовление проекта и создание кадастрового паспорта осуществляется бесплатно. После подачи заявления о переводе нежилого имущества в недвижимое, управление муниципального имущества рассматривает заявление и выдает соответствующее заключение в течение 48 рабочих дней. В этот момент придет ответ о разрешении на передачу помещения или отказе. В случае отказа в переводе уполномоченные лица должны обосновать причины отказа. Это может быть нехватка места для жилья или другие юридические причины. Отказ может быть обжалован по указанным причинам через суд в течение трех месяцев с момента получения ответа.
Регистрация жилого помещения
При перепланировке и согласовании заявки на перевод недвижимости в жилье собственник объекта должен получить новые документы от БТИ. Сюда входят кадастровый паспорт, новый документ, подтверждающий право собственности, и план этажа здания. Владелец объекта последним получает новое свидетельство о праве собственности с приложением заявления и копии кадастрового паспорта. Все документы представляются в Росреестр или в многофункциональный центр путем написания электронного заявления, в эту услугу входит оплата госпошлины в размере 350 рублей в 2016 году.
К общему пакету документов прилагается квитанция об уплате госпошлины, хотя сотрудники Росреестра часто самостоятельно проверяют правильность в государственной информационной системе. Не уплачивая госпошлину, Росреестр имеет все основания отказать в государственной регистрации. Срок регистрации от 5 до 10 рабочих дней.
Особенности переоформления недвижимости
Самый простой вариант перевода на недвижимость связан с многоэтажными домами. В статье 22 Жилищного кодекса указано, что жилые дома — это помещения, к которым относятся следующие нормы:
Аналогичные правила распространяются на случаи переселения нежилых помещений (магазинов, офисов), находящихся на первых этажах многоэтажных домов. Но правила все равно нужно соблюдать, даже если раньше помещения уже входили в состав жилого фонда. Дело в том, что при строительстве магазина хозяева проводят перепланировку, которая перестает соответствовать требованиям для постоянного проживания. Кроме того, некоторые помещения можно превратить в склады, а это значит, что они представляют опасность для здоровья.
Перед переездом недвижимости все эти проблемы нужно решить, но в отличие от офисного здания процесс идет быстрее, и большинство заводов уже установлено. Единственная проблема — соседи, у которых нужно заранее получить согласие на проведение ремонтных работ. Особенно это актуально для людей, квартиры которых могут косвенно пострадать при перепланировке.
Дом в садоводческом товариществе
Одна из самых сложных процедур по передаче недвижимости в жилой комплекс — это объекты садоводческого товарищества. Дом полностью оборудован всеми коммуникациями для нормальной жизни, и иногда жить в таких домах комфортнее, чем в квартире. В чем сложность переезда нежилого дома в жилой? Муниципальные власти не признают объекты жилыми, так как они расположены на участках, относящихся к огороду или садовой сфере.
Есть три типа диаграмм, которые классифицируются как специальные:
- Дачные участки, предназначенные для строительства жилых домов.
- Садовые участки, на которых допускается возведение капитальных построек.
- Строительство огорода, подразумевающее возведение некапитальных построек, по техническим параметрам не пригодно для круглогодичной жизни.
Единственный способ решить эту проблему — обратиться непосредственно в суд, но и здесь нередко возникают трудности. Суд может признать объект жилым только в том случае, если он находится в индивидуальном жилищном секторе. Во всех остальных случаях владельцу отказывают.
Практика показывает, что переоформить дом под жилую застройку можно, если соблюдать все правила и знать законодательную сторону вопроса. В некоторых случаях помогает совет специалистов по недвижимости. Главное — достичь поставленной цели и подготовить тему перед отправкой документов на перевод.
