Пошаговая инструкция для покупки комнаты в коммунальной квартире

В статье объясняется, как купить комнату в обычной квартире, и даны подробные инструкции для покупателей недвижимости.

Основные моменты

Вы можете купить комнату самостоятельно или обратиться к агенту по недвижимости. Есть право преимущественной покупки комнаты в совместной квартире (правило предусматривает часть 6 статьи 42 Жилищного кодекса).

Важно! Владелец недвижимости обязан сообщить своим соседям по коммунальной квартире о продаже жилья. В извещении указывается стоимость номера и срок принятия решения. Если соседи не договорятся о покупке комнаты в течение месяца, недвижимость может быть продана.

Когда в квартире живут соседи, уведомления могут быть доставлены лично. Если они ушли, необходимо отправить заказное письмо с уведомлением о получении.

Недвижимость может быть продана только через месяц после отправки уведомления. Этот период может быть сокращен, если будут получены сообщения об отмене покупки.

Стандартный договор купли-продажи можно заключить в письменной форме. Для покупки паев недвижимого имущества установлено другое правило: требуется нотариальное заверение, т.е договор необходимо принести в нотариальную контору для заверения.

Пошаговая инструкция

необходимо действовать последовательно и вопрос, как купить комнату, перестанет быть проблемой.

1. Знайте документы на недвижимость и основание для приобретения жилплощади.
2. Попросите владельца предъявить справку о том, что он не зарегистрирован в ПНД (это избавит от сомнений в дееспособности гражданина).
3. Запросите выписку из домовой книги: Проблемы могут возникнуть при нарушении интересов несовершеннолетних (сделки с несовершеннолетними должны быть одобрены специалистами по опеке).
4. Попросите справку о том, что квартира не арестована, не находится под залогом.
5. Требовать нотариально заверенного согласия на сделку от второго супруга — распоряжение общим имуществом происходит только с согласия законной половины.

Акт приема-передачи — документ, подтверждающий передачу квартиры. В нем указано, в каких условиях передается квартира и написано, что претензий нет.

Что нужно знать при совершении сделки

Есть условия, при которых сделка действительна. Они указаны в главе 9 Гражданского кодекса.

1. Продавец осознает суть своих действий. На момент подписания договора он не должен находиться на учете в диспансере, находиться в состоянии алкогольного и наркотического опьянения.
2. Форма сделки была соблюдена. Заключен письменный договор. В случае продажи акций требуется нотариальное заверение.
3. Регистрация производилась через подразделение Росреестра. Выписка из ЕГРН подтверждает его право собственности.
4. Интересы несовершеннолетних и других субъектов данных соблюдаются. Интересы детей не должны ущемляться, поэтому требуется разрешение опеки.
5. Уведомления были отправлены другим владельцам комнат в общей квартире, соблюдено право покупки квоты в общей квартире.
6. В договоре указаны условия — цена и объект. Они являются обязательными согласно ст. 454 Гражданского кодекса.

Если вы приобретете комнату в общежитии с нарушением установленного порядка, будут основания для оспаривания сделки.

Как купить комнату в общежитии

Существуют правила покупки общежития и совместной квартиры. Общежития предназначались только для временного проживания, но с 2007 года обстоятельства изменились.

Вы можете купить только ту жилую площадь, которая приватизирована. Для подтверждения права собственности необходимо ознакомиться с выпиской ЕГРН или свидетельством о праве собственности. Отдельный вопрос — как купить комнату, если жилье используется по договору социальной аренды.

Вы не можете купить комнату в каждом хостеле. Продажа жилья в ведомственном или студенческом общежитии не осуществляется.

При покупке комнаты важно знать, как правильно оформить документы. Вы должны уведомить других владельцев о продаже и ждать ответа 30 дней. Уведомления можно отправлять через нотариуса.

Нельзя недооценивать цену. Продажа должна происходить точно по цене, указанной в уведомлении.

Некоторые пытаются обойти закон и оформить сделку подарком. Однако соседи могут подать в суд и вернуться, чтобы преследовать обе стороны.

Акт дарения признается фиктивным, если он составлен для покрытия реальной сделки — продажи жилья. В обход собственника лучше не пытаться продать недвижимость.

Документы для продажи комнаты

Базовый набор:

Бытует точка зрения, что комната в общей квартире — это самостоятельный объект, поэтому нотариальное разрешение получать не обязательно. Но необходимо знать: в искусстве. 250 ГК РФ гласит, что при продаже части долевого имущества необходимо уведомить других собственников. Статья 3, ст. 250 ГК РФ позволяет обратиться в суд за защитой своих прав в течение 3 месяцев.

Судебная практика

Спор о том, что необходимо для покупки комнаты в квартире, рассматривал Рязанский областной суд (дело № 33-2092 / 2017 от 13.09.2017).

Собственник доли в квартире направил другому совладельцу предложение о покупке. Было предложено купить 25/113 акций на сумму 1 129 306 руб. Уведомление было отправлено через нотариальную контору, положительный ответ — через нотариуса. Но продавец ответа не дал, имущество не было продано ни истцу, ни другим лицам.

Тогда второй собственник обратился в суд с просьбой о восстановлении справедливости. Он утверждал, что уведомление было письменным предложением о продаже дома.

Суд подтвердил отсутствие оснований для подписания договора купли-продажи. Предварительный документ не подписан, условия не согласованы, нет оснований принуждать ответчика продать свою долю.

Итог

Недостаточно знать, какие документы нужны для покупки комнаты — необходимо разбираться в нюансах законодательства.

Решая, как купить комнату в общей квартире, пошаговая инструкция поможет сориентироваться и не нарушить закон.