Порядок выкупа земли из аренды определяется соглашением сторон или локальными актами муниципального образования. Для аренды с выкупом допустимы нормы ГК РФ, регулирующие особенности сделки купли-продажи недвижимого имущества.
Для регистрации права собственности на землю, полученную государством или муниципалитетом, требуется процедура проведения аукциона, после того, как аукцион выигран, победитель получает право заключить договор аренды.
Законодательство России
Земельный кодекс Российской Федерации определяет состояние объектов землепользования, основные принципы их использования. Закон регулирует отношения между арендаторами и землевладельцами, которые наносят ущерб общественным интересам. Частный интерес выходит за рамки земельного права и регулируется положениями гражданского кодекса.
- Основные правила аренды земли установлены в ст. 22-24 ТК РФ.
- необходимо заключение договоров аренды земельного участка без права выкупа в собственность с учетом ГК РФ — гл. 34.
- Для выкупа применяются правила договора купли-продажи недвижимости — ст. 548-559 ГК РФ.
Приобретение земель сельскохозяйственного назначения и оформление бессрочной аренды должно осуществляться в соответствии с главами 2-3 Федерального закона от 25.07.2012 г. 101, принята в 2007 году. Выкуп может быть произведен путем передачи объекта из государственной (муниципальной) собственности в собственность коммерческих и частных лиц.
- Порядок приватизации земельного участка регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 178 от 21.12.2001 г.
- Правила уплаты земельного налога устанавливаются Налоговым кодексом РФ — ст. 397-398.
- Разрешение споров по договору аренды осуществляется в соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 73 от 17.11.2011.
- Лизинговая операция регулируется положениями ст. 153-165.1 ГК РФ.
- Если спорные ситуации затрагивают коммерческие интересы сторон, применяются правила Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В остальных случаях судебное разбирательство проходит по правилам Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Чтобы оспаривать государственные и муниципальные нормы, нужно руководствоваться положениями КАС РФ.
в Москве
Земельный участок находится в аренде
Земля из аренды может быть приобретена в юридическую собственность при наличии согласия самого собственника. Дизайн зависит от правового статуса объекта недвижимости и ее законного владельца.
Стороны должны соблюдать положения ст. 22-24 ТК РФ. Возможна аренда всех земельных участков, за исключением объектов, указанных в п. 4 ст. 27 ТК РФ. Размер вознаграждения за право пользования земельным участком устанавливается сторонами добровольно или муниципальными актами.
Как правило, арендатор земли вправе передавать свои права другим лицам, если в договоре не предусмотрен запрет на передачу. Допускается возможность оформления земельного участка в субаренду.
Это требует уведомления владельца. Правовые отношения между собственником и арендатором могут быть установлены на фиксированный срок или не иметь временных ограничений.
Для аренды земельного участка с правом выкупа недвижимости необходимо:
Перед согласованной покупкой арендованного земельного участка в собственность стороны должны соблюдать правило приоритетности аренды. Это установлено Гражданским кодексом Российской Федерации — ст. 621.
Арендатор может обратиться в суд за ущерб, причиненный необоснованным отказом от продления договора.
По истечении срока действия соглашения и при молчании обеих сторон оно продлевается на неопределенный срок. Изменения в документ могут быть внесены только с согласия сторон или по решению суда.
Условия предоставления
Есть несколько способов оформить договор с правом покупки земли после сдачи в аренду.
Земля может быть передана:
Для выкупа благоустроенного земельного участка с недостроенным объектом ИЖС из права аренды в собственность эта земля должна быть освобождена от прав третьих лиц и использоваться по прямому назначению.
Порядок выкупа муниципальных земель устанавливается уполномоченными органами. Зарегистрировать земельный участок можно, если цель использования земельного объекта достигнута: дом построен, регулярно выращиваются посевы, строение реконструировано.
При заключении срочного договора аренды с правом выкупа учитывается расположение зданий и сооружений на участке. Обычно они также сдаются в аренду, если в договоре не оговорены другие условия.
Права и обязанности
Российское гражданское право предусматривает свободу договора, за исключением случаев принуждения к заключению сделки с ранее взятыми на себя обязательствами.
Сами стороны вправе определять права и обязанности в соответствии со ст. 22-24 ТК РФ и гл. 34 ГК РФ. Но при покупке земельного участка учитываются следующие права сторон.
Арендатор имеет право:
В обязанности арендатора входит:
Перед выкупом контрагентами арендованной земли также определяются права и обязанности арендодателя.
Права включают:
Целевое назначение земельного участка устанавливается на основании земельного законодательства и технической документации. Его нельзя произвольно изменить.
Размер арендной платы и выкупа определяется по усмотрению сторон. Арендодатель вправе получить продукцию или иные ценности арендатора в качестве оплаты аренды и (или) выкупа.
Когда можно выкупать землю
Срок выкупа земельного участка в собственность оговаривается в договоре. Передача права собственности происходит в конце срока аренды и после выплаты выкупной стоимости.
Стороны могут договориться о поэтапной выплате выкупной цены, включая зачисление части арендной платы на ваш счет.
Возможна договоренность при условии, что после предоплаты всей выкупной цены арендатор освобождается от арендной платы и переходит в собственность земельного участка.
После прекращения аренды может быть разрешен любой период времени для выплаты выкупной цены в зависимости от соглашения и интересов сторон.
Порядок выкупа земли из аренды
это предусмотрено в договоре аренды или аренды земельного участка с правом покупки жилого помещения и объекта землепользования. Сами стороны вправе определять время, место, порядок перечисления суммы возврата. Главное условие — срок действия договора, который необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Арендатор и арендодатель вправе воспользоваться услугами нотариуса, в присутствии которого может быть передана выкупная стоимость земельного участка и расположенных на нем объектов (жилой дом, бизнес и т.д.).
Процедура покупки начинается после окончания аренды:
Москва и область
В Москве и Московской области регистрации земельных участков в частной собственности, на которых расположены постройки, встречаются довольно редко.
Для таких случаев существует закон от 14 мая 2003 г. 27 «О землепользовании в Москве», который предусматривает порядок оплаты аренды земельного участка.
Как и в других регионах России, в Москве очень часто земля, на которой расположена недвижимость, используется на основании заключенных договоров аренды.
Для Московской области покупка земельных участков в частной аренде с наличными постройками — явление широко распространенное.
Санкт-Петербург
Для СПБ закон 2010 г. 59-19, который регулирует покупную цену сдаваемых в аренду земельных участков в собственность.
В нем описаны различные ситуации по приобретению земли, но суть в том, что вы должны заплатить (в нашем случае) — 25% от суммы оценки кадров.
Необходимый пакет документов
Документы, необходимые для покупки земли, включают:
Размер государственной пошлины определяется ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. Это 2 тысячи рублей для физического лица и 22 тысячи рублей для гражданина (п. 22).
За оформление права собственности на объект землепользования, предназначенный для огорода, огорода, личного хозяйства и дачного хозяйства, строительства индивидуального жилья, необходимо заплатить 350 рублей.
Причины отказа по выкупу
Отказ возможен при нарушении условий аренды: участок используется не по назначению, арендатор портит землю, отказывается платить.
Передача права собственности не состоится, если суд признает недействительным договор аренды в пользу пострадавшего лица — совладельца земли (пайщика), законного представителя собственника — когда объект землепользования принадлежит несовершеннолетнему или взрослый признан недееспособным.
Выкуп может быть отменен, если будет установлено, что земельный участок передан с нарушением правил проведения публичных торгов.
Арендатор вправе потребовать перехода права собственности в суд. Затем следует доказать законность сделки и полное выполнение всех ее условий.
Стоимость услуги
Цена выкупа земли в собственности в 2017 году берется из расчета процента от кадастровой стоимости участка. Процентная ставка колеблется от 1,5% до 15%.
