Поскольку выделение доли на квартиру или земельный участок в натуре в долевой собственности, по закону имеет право любой совладелец недвижимости, такой вид раздела пользуется большой популярностью. Это связано с тем, что при оформлении единоличного владения частью имущества снимаются ограничения, накладываемые на совладельцев недвижимости.
Без их согласия невозможно:
продать свою часть имущества,
регистрировать жильцов в квартире (доме),
арендовать свою часть помещения,
сделать ремонт и так далее
Учет мнения совладельцев связан с тем, что совместная собственность — это совместное пользование недвижимостью по соглашению сторон. Кроме того, как совместная собственность, так и совместная собственность не закрепляются за каждым из собственников определенных помещений. В долевой собственности закон распределяет жилую площадь на «идеальные» доли (1/2, 1/3 и так далее). Такого разделения совместной недвижимости нет.
Юридически уступка доли предусматривает передачу реальных квадратных метров единственному собственнику. Площадь объекта эффектно разделена и теряет состояние общности. Следовательно, собственник сможет распоряжаться отведенной частью без нарушения прав третьих лиц.
Выделение доли: законодательная база
Анализ правовой базы поможет понять права долевой общей собственности.
Законы, регулирующие размещение акций, устанавливаются:
Они определяют порядок раздела общего имущества, уточняют условия для недвижимого имущества и нюансы оформления в зависимости от разделяемого объекта.
Порядок проведения процедуры
Процесс уступки доли по закону может быть двух видов: с согласия всех совладельцев и по решению суда. В последнем случае основанием для разделения является постановление суда.
Независимо от того, планируете ли вы выделить долю в натуре в квартире, на земельном участке или в частном доме, последовательность действий одинакова.
По оглашению сторон
Если все собственники объекта пришли к соглашению, необходимо его задокументировать и приступить к собственному разделу помещения.
Разделить можно только то имущество, которое соответствует всем условиям, установленным правовыми нормами. Различия в требованиях обусловлены категорией недвижимости. Если актив признан неделимым, уступка доли от него невозможна по закону. То же касается и объектов, разделение которых может нанести серьезный материальный ущерб или фактически снизить стоимость недвижимости.
Соглашение об уступке одной или нескольких акций должно быть оформлено в письменной форме и нотариально удостоверено.
Содержание документа:
-
Подробная информация обо всех владельцах.
-
Данные правоустанавливающих документов на недвижимость и причины возникновения права собственности.
-
Описание объекта (адрес места, общая площадь, качество и назначение).
-
Полный пакет документов по тематике раздела (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, данные БТИ).
-
Указание действий каждого участника операции до и после раздела.
-
Схема сечения.
-
Документы, подтверждающие, что объект соответствует всем разрешенным разделом условиям (экспертное заключение о возможности передачи доли).
-
Способ зачета площадей, если в результате операции уменьшилась доля одного из собственников.
Желательно дополнить договор отсутствием взаимных претензий и порядком содержания общего помещения.
После подписания документ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Поскольку с лета 2016 г сертификаты собственности не выдавались, можно получить выписку из USRN по каждой присужденной акции.
Через суд
Если стороны не согласны, следует искать судебную систему. Соответствующее лицо подает жалобу на остальных владельцев, и судья принимает решение о возможности передачи акций в соответствии с законом.
Последовательность действий:
-
Получить оценку объекта на предмет возможной уступки долей.
-
Собрать документы на недвижимость (технический паспорт, кадастровые данные, выписка из ЕГРН).
-
Составьте жалобу.
-
Обратитесь в суд и обоснуйте свою позицию.
-
Если судья принимает решение в пользу истца, внесите изменения в закон.
Если объект не может быть разделен, судья откажет в присуждении доли, но может присудить компенсацию в пользу истца. Владелец может потерять свою долю собственности, а остальные владельцы увеличат размер своих частей собственности. Это решение особенно актуально, когда доля актера незначительна. В этом случае суд может приговорить истца потребовать компенсации от совладельцев и потерять право на имущество независимо от желания.
Условия, предъявляемые к объекту раздела
Чтобы произвести натуральное выделение доли в частном доме или квартире, помещение должно соответствовать ряду требований.
Основные условия:
возможность разделения объекта на изолированные жилые зоны исходя примерно из доли каждого из собственников,
создание отдельных входов для вновь формируемых помещений,
закрепляя свои коммуникации в каждой отдельной комнате,
недопустимость изменения назначения новых объектов по сравнению с первоначальным,
соблюдение правил, позволяющих жить в каждой из вновь созданных частей,
недопустимость снижения стоимости объекта в результате модификаций,
недопустимость причинения серьезного ущерба вещам при внесении изменений.
Соответствие вышеперечисленным требованиям должно подтверждаться экспертными заключениями.
Заключения экспертов должны содержать выводы:
о возможности технического разделения объекта,
о вариантах раздела недвижимости,
о соразмерности предлагаемых частей жилого дома / квартиры имеющимся долям,
по степени износа конструкции,
от рыночной стоимости помещения,
затраты, связанные с процессом разделения и т д
В случае добровольного соглашения оценка является гарантией операции. Без его присутствия передача акций в натуре и заключение договора невозможны. В суде оценка играет ключевую роль, так как на основе оценки принимается решение о законности раздела недвижимого имущества.
Тонкости процедуры в зависимости от объекта раздела
В зависимости от объекта, который будет делиться на доли в натуре, базовая процедура дополняется отдельными условиями.
Квартира
Судебная практика показывает, что разлучение изолированной стороны в квартире — сложный процесс и зачастую исход таких претензий отрицательный. На существующем рынке недвижимости редко можно встретить квартиры, которые можно разделить на несколько отдельных комнат. Поэтому в отношении этой категории недвижимости решения о размещении акций часто заменяются комиссией, если обе стороны согласны.
Если отойти от юридических терминов, то выделение квоты можно назвать:
определение порядка использования квартиры,
определение долей общности имущества,
передача «идеальной» доли квартиры, принадлежащей единоличному собственнику, третьему лицу.
Во всех этих случаях право собственности будет разделено.
В первом варианте каждому из собственников закреплено право проживания в определенной комнате, а также условия использования общих помещений, таких как кухня, ванная, туалет и коридор.
Общность активов, сложившаяся, например, между супругами во время брака, изначально не делится на доли. Поэтому в случае развода или во время брака можно назначить «идеальную» долю каждому из супругов. В данном примере это – ½.
Единоличный собственник недвижимости имеет право распоряжаться частью площади квартиры: продать, подарить и т.д. Поэтому определяется «идеальная доля» и оформляется покупателю или работодателю.
Частное домовладение
Что касается частных домов, то у распределения доли больше шансов на успех. При этом к семьям предъявляется ряд дополнительных требований:
требует разрешения властей на реорганизацию,
все расходы, связанные с реконструкцией, распределяются между совладельцами дома, исходя из доли каждого из них (в исключительных судебных решениях — исходя из финансового положения сторон),
закон не распространяется на постройки собственной постройки или перепланировку собственной постройки (при желании осуществить процесс разделения жилого дома на доли необходимо легализовать любые изменения, отличные от проектной документации).
Когда часть семьи разделена по натуре, собственник обязан зарегистрировать новый объект в земельной книге, и жилому дому будет присвоен новый адрес.
Земельный участок
Выделение доли в натуре на землю происходит в общем порядке. Важно учитывать, что отведенная часть земли не может быть меньше установленного в регионе минимального размера отвода. На подразделение земли также может влиять мнение совладельцев и ее предполагаемое использование.
Дополнительные условия при отчуждении части земельного участка из общей собственности:
участки, образованные после раздела, должны соответствовать первоначальной категории земель,
в процессе обследования территории не могут быть затронуты земли за пределами первоначального участка,
границы новых участков должны проходить по местности (невозможно формировать границы под постройками),
если на земле есть постройки, «идеальные» квоты в них должны быть назначены заранее или одновременно с разделом земли,
раздел не должен причинять вред другим владельцам и нарушать их права.
Перед назначением квоты следует провести аграрное обследование, определив границы новых назначений. К работе допускаются только авторизованные специалисты. Если на исходный объект получено разрешение на строительство, то оно будет актуально и для сформированных им участков.
Важно! Земельные участки, образовавшиеся в результате раздела, собственники должны одновременно зарегистрировать в кадастровом реестре.
Передача части участка в натуре происходит на основании квот, прописанных в актах. Исторически сложившийся порядок землепользования не может повлиять на увеличение доли одного из собственников.
