Люди, владеющие собственным домом, часто хотят знать, как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры, потому что в жизни могут возникать ситуации, которые делают эту проблему актуальной. Чтобы получить ответ, необходимо сначала узнать, что такое кадастровая стоимость квартиры, как она рассчитывается, из чего состоит кадастровая стоимость, где может быть произведен этот расчет и от чего зависит, изменится ли этот показатель.
Понятие
Какова кадастровая стоимость квартиры, как лучше всего охарактеризовать это определение и откуда оно взялось?
Это специальная цена на недвижимость, которая действует на рынке, определяется и формируется государственной кадастровой службой и кадастровой палатой.
Как правило, кадастровая цена представляет собой полный эквивалент цены любой единицы недвижимости. Чтобы узнать, как рассчитывается кадастровая стоимость дома, и чтобы сделать это правильно, необходимо учитывать основные значения, используемые в таких расчетах.
Кадастровая стоимость квартиры: из чего она складывается
-
Год постройки здания. Чем старше сам дом, тем ниже стоимость квартиры, а значит, уменьшится в земельной книге. Самые дорогие категории — новостройки. Цена жилплощади зависит также от проведенного капитального ремонта при замене всех старых коммуникаций.
- Размер жилплощади. Цена рассчитывается исходя из цены квадратного метра.
- Инфраструктура вокруг. Учитываются все общественные места рядом с домами, ситуация с общественным транспортом, магазинами, торговыми центрами и так далее. Это сильно влияет на способ определения кадастровой стоимости.
- Средняя цена квадратного метра жилой площади в этом районе. Например, в центре Москвы или Санкт-Петербурга квартира будет стоить намного дороже, чем в центре провинциального города, а значит, изменится и стоимость в земельной книге.
Территориальный коэффициент очень значителен: в границах определенного региона цена квартир может варьироваться, но стоимость в земельной книге не равна стоимости на рынке, потому что в первом случае текущая экономическая ситуация не принимается во внимание. Рыночная цена сильно зависит от спроса и предложения в конкретной области, и этот показатель чрезвычайно волатилен.
Когда изменяется
Изменение кадастровой стоимости дома может произойти в следующих ситуациях:
Для чего она нужна
Индикатор цены квартиры в земельной книге нужен для расчета суммы налоговых платежей за нее. Этот показатель рассчитывается через Федеральную автоматизированную кадастровую службу. Расчет производится на основании информации о недвижимом объекте, имеющейся в кадастре, а также на основе специальных алгоритмов.
Не так давно в России практически все операции с недвижимостью совершались на основе рыночных цен и акций. Формирование первого никак не зависело от государства, а второе было полностью детерминировано таким образом, что было очень далеко от реальности. Поэтому было введено понятие кадастровой стоимости.
Он также используется в ситуациях, когда квартира передается по наследству, когда берется кредит в банке, когда необходимо определить платежи, необходимые для обмена или передачи предмета в дар.
Описанный параметр является основой для расчета всех его характеристик, которые выражаются в финансовом эквиваленте, связанном с квартирой.
Кадастровая стоимость земли или другой собственности — нестабильный показатель, который систематически изменяется в сторону увеличения.
Кадастровая и инвентаризационная – в чем разница
Кадастровая стоимость квартиры — это цена объекта, формируемая уполномоченным органом посредством официальной оценки в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими процедуру оценки.
Сметные резервы определяются федеральными законами и всевозможными постановлениями правительства о кадастровой оценке.
Привычная для населения страны, но устаревшая и далекая от современности инвентарная цена полностью заменена кадастровой стоимостью квартиры: она близка к рыночной цене недвижимости и используется для расчета размер уплаты налогов.
Расчет
При расчете данного вида стоимости объекта недвижимости используются конкретные индивидуальные нюансы и факторы:
Как рассчитывается кадастровая стоимость земли или другого объекта? Для этого используется специальная формула для установления стоимости квартиры, а также других коэффициентов. При использовании методов массовой оценки учитывается не столько отдельная жилая площадь и даже не улица, а несколько районов одновременно.
Регулярность выполнения сложных расчетно-оценочных работ также различается по участкам, но они проводятся не реже одного раза в три года. Информация о проделанной работе находится в открытом доступе и публикуется на официальных сайтах исполнительных органов.
После завершения работы результаты отправляются заказчику, то есть в орган. Как только показатели кадастровой стоимости квартиры утверждены, они отправляются в налоговые органы. Здесь рассчитывается налог на недвижимость для каждой единицы недвижимости. Принимая во внимание особенности формирования стоимости в Госкомимуществе, можно утверждать, что результаты расчета являются сильно усредненными значениями, не отражающими фактическую стоимость жилья.
На основании изучения кадастровых ценовых показателей в разных регионах сам вывод говорит о том, что они значительно превышают цену жилья на рынке, что вызывает неприятные последствия:
Практически сразу с момента вступления в силу кадастровой стоимости недвижимости собственники квартиры начали обращаться в суд, чтобы оспорить эти цифры. Консолидированная практика обязала государство предусмотреть процедуру оспаривания стоимости собственности в земельном кадастре в соответствии с законом.
Процедура оспаривания
Основная цель оспаривания кадастровой стоимости земли, частного дома или квартиры — привести эту цену в соответствие с реальной ценой данного объекта на рынке. Это снизит размер налоговых платежей.
На сегодняшний день законодательством предусмотрено два метода оспаривания неверных значений:
Важно! Если оспариванием стоимости квартиры в земельной книге занимаются юридические лица, они должны пройти два этапа подачи иска. Граждане не обязаны обращаться в уполномоченную комиссию, они могут сразу обратиться в суд.
Для оспаривания ошибочных показателей кадастра необходимо продемонстрировать судье, что кадастровая стоимость объекта не соответствует его рыночной стоимости. Для этого необходимо нанять независимого оценщика, который отчитается о рыночной стоимости квартиры или проведет кадастровые работы на объекте недвижимости, вызвав кадастрового инженера.
Если в представленной документации четко указано, что кадастровая и рыночная стоимости существенно не совпадают друг с другом, судебный орган принимает решение о признании равенства этих двух показателей. Это решение применяется конкретно к определенным объектам недвижимости, а к другим участкам многоквартирного дома существующая стоимость в земельном кадастре будет действительна до тех пор, пока не будет оспорена.
После вступления судебного акта в силу он направляется:
Оспаривание стоимости недвижимого имущества в земельной книге не имеет обратной силы, поэтому установленный в судебном порядке показатель будет установлен только с начала нового расчетного периода. При дальнейшем расчете налоговых платежей ФНС обязана использовать новое значение цены.
При расчете стоимости квартиры в земельной книге используются очень приблизительные и поверхностные математические модели, не отражающие действительность. Даже если в возбуждении иска по этому поводу будет отказано или истец получит уведомление об отказе удовлетворить заявление, может быть подано заявление о признании незаконности решения. При второй ревизии можно ожидать снижения кадастровой стоимости земли в 2019 году.
