Порядок продажи квартиры с прописанным ребенком или несовершеннолетним собственником: основные ситуации, риски

Несовершеннолетний в силу возраста не полностью дееспособен, то есть не может полностью реализовать свои права и нести обязанности. Поэтому при покупке и продаже недвижимости с их участием необходимо придерживаться некоторых нюансов.

1. Родители — являются его законными представителями и имеют право осуществлять весь спектр полномочий в интересах ребенка.
2. При отсутствии родителей представитель несовершеннолетнего (до 14 лет) является его опекуном, в период от 14 до 18 лет — опекуном.
3. Компетентным органом по соблюдению прав детей является орган опеки и защиты.
4. Юридический анализ сделки осуществляется нотариусом на этапе удостоверения денежно-кредитной политики.

   

В то же время несовершеннолетний может быть владельцем дома, недвижимость может быть приобретена на его имя, и от его имени может быть совершена продажа.

Процедура проходит с некоторыми особенностями, которые выражаются в сборе дополнительных разрешений и в заверении контракта.

Все зависит от того, является ли ребенок собственником (или имеет долю) в квартире, или просто прописан в ней, то есть имеет право пользования.

Нельзя просто продать квартиру, владельцем которой является несовершеннолетний. Ребенку должна быть предоставлена ​​пропорциональная доля (или личное имущество — в зависимости от того, какое право он имел в предыдущей квартире) в другом доме.

Если ребенок – собственник

Если несовершеннолетний является собственником, либо одним из собственников (т.е имеет долю), продажа квартиры осуществляется только с согласия органа опеки и попечительства. При даче согласия орган опеки и попечительства проверяет, не были ли нарушены права ребенка.

Перед заключением договора купли-продажи квартиры продавец должен обратиться в охранный орган по месту жительства:

1. Соберите пакет документов, необходимый для обращения в отдел. В каждом месте список документов может быть разным.

Обычно в него входят:

свидетельство о рождении,

выписку из ЕГРН на квартиру (которая продается и которая покупается взамен);

справка о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги),

технический план купленных и проданных домов,

справка о стоимости БТИ.

Если вы уже купили новое жилье, вам необходимо предоставить соответствующие документы.

1. Составьте и подпишите заявку на получение разрешения на продажу. В этом вопросе необходимо подробно указать обстоятельства продажи квартиры, а также прописать характеристики помещения, в котором будет проживать несовершеннолетний после сделки.
2. Подать заявление и собранные документы в орган опеки и попечительства. Комиссия рассмотрит ситуацию индивидуально, чтобы выяснить, нарушаются ли права ребенка в конкретном случае.
3. Оформление разрешения может занять до месяца. В разрешении отдел укажет, какие требования необходимо соблюдать при продаже квартиры. Их следует строго придерживаться, иначе есть риск, что сделка будет признана недействительной в будущем.

Доверенность органа опеки и попечительства необходимо будет передать в Росреестр при предъявлении документов для регистрации права собственности нового собственника квартиры.

Оформление договора: образец

Порядок заключения договора купли-продажи с участием несовершеннолетнего также специфичен.

DKP должен быть нотариально заверен (статья 54 Закона о государственной регистрации недвижимости), как и в случае продажи доли.

Для этого сторонам сделки необходимо обратиться к любому нотариусу, представив:

квартирные документы;

паспорта участников и свидетельство о рождении ребенка;

разрешение надзорного органа.

Нотариус может также запросить другие документы для проверки законности операции. Сотрудники нотариальной конторы самостоятельно готовят проект договора, который впоследствии заверяется. Стоимость нотариального заверения договора — 5000 рублей.

Если ребенку не исполнилось 14 лет, договор за него подписывает представитель. Если несовершеннолетний возраст от 14 до 18 лет, он подписывает договор сам с письменного согласия родителей. Это согласие выражается в простой письменной форме: в разделе с подписями после подписи ребенка родитель пишет собственноручно, например «С согласия матери Ивановой И.И. / Подпись матери/».

Затем нотариальный договор необходимо будет передать в Росреестр для регистрации прав покупателя. Сделать это можно через МФЦ или с помощью нотариуса, заверившего сделку.

Если ребенок – прописанный

Если несовершеннолетний не является собственником квартиры, а только прописан в ней, он не является стороной договора. При заключении договора достаточно просто снять ребенка с регистрации; согласие органа опеки и попечительства для этого, как правило, не требуется.

При этом закон строго защищает права детей, поэтому просто выгрузить ребенка при продаже квартиры невозможно. Обязательно зарегистрировать его по новому месту жительства:

несовершеннолетние до 14 лет регистрируются по месту жительства родителей;

ребенок от 14 до 18 лет может жить с близкими родственниками (бабушка, дедушка, тетя, дядя и т д).

Для покупателя риск того, что ребенка не снимут с регистрационного учета в проданной квартире, состоит в том, что после покупки такой квартиры ее можно будет записать только через суд — а это пустая трата времени, а иногда и даже деньги. Хозяину дома придется подать жалобу. При этом, чтобы решение было принято в пользу покупателя, необходимо будет выяснить, есть ли другое место постоянного проживания.

Как правило, продавец обязуется аннулировать всех проживающих в квартире. Соглашение об этом должно содержать отдельный пункт, например:

«Продавец обязуется удалить из реестра всех лиц, зарегистрированных в квартире, в том числе несовершеннолетних, до . даты. В подтверждение этого продавец предоставляет покупателю справку о зарегистрированных лицах (выписку из домовой книги)».

Если продавец не выполняет свои обязательства, покупатель может потребовать компенсацию убытков, которые были причинены ему в будущем.

Согласие органа опеки и попечительства на отмену в любом случае потребуется, если он является несовершеннолетним, находящимся под опекой (попечительством). Поэтому покупателю лучше всего перед заключением сделки проконсультироваться с местным органом опеки и попечительства, чтобы узнать, назначен ли опекун.

Если ребенок – покупатель недвижимости

В случае приобретения квартиры на имя ребенка получение согласия органа опеки и попечительства не требуется. Особенность сделки заключается только в том, как покупатель подписывает договор:

для молодых покупателей младше 14 лет договор подписывают их законные представители: родители, опекун или попечитель;

несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет ставят собственноручную подпись под договором с письменного согласия родителей (опекуна, попечителя). В этом случае письменное согласие может быть выражено прямо в договоре, в разделе с подписями. Достаточно после подписи ребенка зарегистрироваться «С согласия матери Петровой А.А. / подпись матери/».

После государственной регистрации имущество будет зарегистрировано на несовершеннолетнего.

1. При продаже имущества ребенка убедитесь, что вы получили разрешение органа опеки и попечительства. Без него сделка была бы незаконной.
2. Текст ДКТ на квартиру, принадлежащую несовершеннолетнему, составляется и заверяется нотариально.
3. Если ребенок не является собственником, но прописан в квартире, перед регистрацией права покупателя в Росреестре убедитесь, что он выписан.
4. При покупке квартиры на имя ребенка нет необходимости получать разрешение на опеку или нотариально заверять DCT.

Как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети?

Регистрация сделок с недвижимостью всегда сопряжена с риском для обеих сторон, так как продавец может хранить молчание о различных характеристиках жилья, а покупатель может потерять свои средства, если окажется, что купля-продажа была оформлена вне закона. Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми — самая сложная и распространенная проблема, с которой сталкивается покупатель жилья.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетними детьми?

Не запрещено продавать квартиру несовершеннолетним детям. Правила отчуждения регулируются Жилищным и Гражданским кодексами Российской Федерации. Однако это непростая процедура. Сложность заключается в обеспечении законности сделки.

Государство мстительно защищает права детей. Поэтому в некоторых случаях продажа может происходить только с согласия государственных органов. А это требует дополнительных документов и времени.

Многое также зависит от имущественных прав ребенка. Может быть:

арендодатель;

собственник доли продаваемой квартиры;

заявлено в нем, но не имеет права собственности (в данном случае единственное право — проживание);

его наследник.

В каждом из этих случаев механизм продажи квартиры неодинаков. На порядок и условия сделки также влияют другие обстоятельства, такие как:

1. основание для покупки квартиры (дарение, обмен, договор купли-продажи и др);
2. способы продажи (наличные, не наличные);
3. наличие жилищных ограничений;
4. возраст ребенка.

Последний пункт имеет особое значение. Согласно статьям 26-28 ГК РФ возраст ребенка влияет на его дееспособность. Просмотры:

1. полный (от 18 лет и в некоторых других случаях легализованный);
2. ограниченный (от 14 до 18 лет);
3. частичный (от 6 до 14 лет).

До шести лет ребенок недееспособен.

Проблемы с продажей не возникают с наступлением полной дееспособности, что дает право беспрепятственно вступать в правоотношения и нести обязательства по сделкам. Однако это не всегда требует достижения восемнадцатилетнего возраста.

Вы можете получить полную дееспособность с шестнадцати лет:

После свадьбы. При этом развод не является основанием для ограничения дееспособности. Единственное исключение — фиктивные супружеские отношения.

В результате раскрепощения. Это легализованный процесс, в результате которого человек становится дееспособным в результате начала работы по трудовому договору или осуществления предпринимательской деятельности.

При возникновении этих обстоятельств процедура продажи квартиры упрощается и проходит на общих основаниях.

В случае ограниченной или частичной дееспособности (а также при ее отсутствии) потребуется разрешение органов опеки и попечительства. Для его получения необходимо предоставить информацию, подтверждающую, что новый жилой массив не хуже предыдущего. При этом учитывается:

1. размер новой квартиры, ее площадь;
2. положение относительно учебного заведения (школы или детского сада);
3. корпус;
4. техническое оборудование;
5. соблюдение санитарных правил, утвержденных законом;
6. другие обстоятельства, принимаемые во внимание в интересах ребенка.

Основная задача органов опеки и попечительства — защита прав ребенка. Новые жилищные условия не должны ущемлять его имущественные права. Кроме того, все транзакции происходят с согласия родителей или опекунов.

Можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок?

Возможна продажа такой недвижимости, если ребенку некуда деваться.

А у покупателя жилплощади в этом случае есть смысл заранее поинтересоваться, где будет прописан выписанный из покупаемой им квартиры ребенок.

Важно! Дети до 14 лет регистрируются на одном месте с их родителями / усыновителями / опекунами (ст. 20 ГК РФ), а подростки от 14 до 18 лет имеют право проживать с близкими родственниками (например, с бабушкой), дядя, тетя или взрослые братья / сестры).

Ребенок в этой сделке купли-продажи жилой площади не является владельцем, но имеет все права пользователя. В договоре купли-продажи он не обозначен как участник.

Однако отдельным пунктом в договоре следует указать обязанность продавца снять с регистрации всех членов семьи (ст. 292 ГК РФ).

При продаже жилого помещения с ребенком, который не является зарегистрированным в нем собственником, основной риск для покупателя заключается в том, что заставить ребенка в дальнейшем покинуть купленную квартиру довольно сложно.

Это может быть сделано только по решению суда, а также при наличии у ребенка возможности проживать со своими близкими родственниками по месту их регистрации.

Важно! Суд может принять решение об увольнении всей семьи бывшего собственника (включая маленьких детей) после принудительной продажи квартиры, если это оговорено в договоре и если действительно есть другое жилое пространство для детей.

В этом случае будут учтены параметры нового жилья для ребенка (услуги, площадь), которые не должны быть хуже предыдущих.

Совет! Покупая квартиру, убедитесь, что из нее выписаны все члены семьи хозяина.

Бывает, что продавец не может выгрузить детей из квартиры до сделки, так как на тот момент это их единственный дом и выписывать просто некуда.

Получается, что на момент сделки по отчуждению квартиры все, включая ребенка, остаются в ней прописанными и выписываются и регистрируются по новому адресу через некоторое время после окончания сделки.

Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребёнок?

Если в квартире, которую намереваются продать, зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, до начала процедуры отчуждения его необходимо исключить из регистрационного реестра и зарегистрировать в другом месте.

В статье 20 ГК РФ указано: местом проживания ребенка до 18 лет является дом родителей или место жительства опекуна.

Если нет возможности сразу зарегистрировать ребенка в новом доме, наиболее распространенный выход — временно зарегистрировать ребенка у бабушек и дедушек или других близких родственников.

Важно! Процесс продажи квартиры намного сложнее, если собственник несовершеннолетний. Для отчуждения имущества несовершеннолетнего требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Можно ли при продаже квартиры выписать ребёнка в никуда?

При этом новые места для регистрации не подойдут. Помещения должны быть оборудованы для детей с соблюдением всех правил техники безопасности.

желательно, чтобы новые жилищные условия были лучше предыдущих.

Куда выписать ребенка:

До 10 лет несовершеннолетний ребенок может проживать только с родителями / опекунами. По другому адресу по закону дети просто не регистрируются.

Возраст от 10 до 14 лет: дети могут жить с ближайшими членами семьи, такими как бабушка и дедушка, взрослые братья и сестры.

От 14 до 18 лет: ребенок может быть зарегистрирован по адресу, отличному от адреса родителей или родственников.

Важно! Если ребенок находится под опекой и не воспитывается близкими родственниками, без участия органов опеки выпустить ребенка не получится.

Может ли собственник продать квартиру, если в ней прописан ребёнок?

Владелец имеет право распоряжаться своим имуществом и запрашивать выписку у жильцов. Но иногда выписать несовершеннолетнего ребенка невозможно даже через суд.

Рассмотрим эти случаи:

Новое место жительства ребенка намного хуже по условиям, чем предыдущее.

Прописать малыша просто негде. Если у родителей нет постоянной регистрации, ребенку будет негде зарегистрироваться. А по закону в «бланке» писать нельзя.

Порядок заключения договора

Оптимальный вариант — отпустить ребенка до подписания контракта.

Если продавец планирует отменить регистрацию ребенка после заключения сделки, рекомендуется включить это обязательство в договор, указав сроки.

В дальнейшем данный пункт контракта может быть полезен в суде для того, чтобы в случае необходимости оспорить сделку за несоблюдение условий.

В договоре также указывается наличие разрешения органов охраны на продажу квартиры (при необходимости), которое прилагается к договору.

Если ребенок зарегистрирован и является собственником квартиры или ее части, он становится стороной сделки и указывается в договоре при перечислении частей. Кроме того, в договоре должен быть указан законный представитель ребенка.

Родитель / опекун ставит подпись за ребенка младше 14 лет. С 14 лет подросток вправе собственноручно подписать договор с приложением письменного согласия на операцию по отчуждению от законного представителя.

Права ребенка на проданную квартиру после осуществления сделки

Часть 2 ст. 292 cc четко указано, что если право собственности на квартиру или жилой дом переходит к другому лицу, право пользования членами семьи бывшего владельца немедленно прекращается.

Поскольку ребенок был зарегистрирован только в квартире для продажи, но не имел ее доли, он имел только право пользования, что означает, что он будет расторгнут в соответствии с этим нормативным положением.

Внимание! Часть 4 ст. 31 ЖК-дисплей в этом случае не применяется. То есть, по мнению суда, восстановить право ребенка на использование квартиры, проданной по инициативе любого заинтересованного лица, невозможно, так как в этой части речь идет именно о сохранении права пользования за бывшим членом семьи собственник в отсутствие этого члена, например, другого дома.

В нашей ситуации семейных отношений между ребенком и новым хозяином квартиры практически не было.

Продажа квартиры, если там прописан несовершеннолетний ребенок

Несовершеннолетние всегда регистрируются по месту жительства — эта ответственность возлагается на родителей, поэтому возникают договоренности о продаже жилья с зарегистрированными арендаторами.

С точки зрения закона на момент заключения договора продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним ребенком не допускается, недвижимость должна быть «чистой».

Особенности сделки

Получение разрешения, если ребенок просто зарегистрирован в жилом районе, не требуется, однако, если ребенок зарегистрирован, возникает другая проблема: обязательство аннулировать.

На 2019 год невозможно удалить регистрацию несовершеннолетнего из дома, в котором он зарегистрирован, без выполнения регистрационных действий в другом доме.

При перерегистрации учитываются особенности оформления регистрации несовершеннолетнего, поэтому регистрироваться нужно только у родителей, с четырнадцати лет — у родственников и друзей, но не обязательно у представителей или одного из них.

Законодатель дает четкий ответ на вопрос, можно ли продать квартиру с зарегистрированными лицами, поэтому заключение такой сделки вполне законно, но для покупателей такая новость может стать неприятным сюрпризом с еще более неприятными последствиями. При этом, при продаже квартиры с несовершеннолетними, продать недвижимость не удастся.

Договор заключается в стандартной форме с привлечением для этого всех необходимых документов.

Документы

Перед продажей квартиры, если зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо провести процедуру перерегистрации.

Для этого вам понадобятся:

Подать заявление в миграционную службу о необходимости новой регистрации для вас и вашего ребенка;

Подать необходимые документы;

Дождитесь регистрации и получите справку о том, что в квартире больше никого нет и дети не зарегистрированы.

К общему пакету документов прилагается выписка из жилищной книги и книги социального страхования, подтверждающая, что дом «пуст» и готов к заселению.

Риски

Чаще всего проблема возникает из-за невозможности зарегистрировать ребенка в другом доме. По российским законам родителям дается всего 7 дней для регистрации несовершеннолетнего на новом месте. При этом в зависимости от возраста может потребоваться регистрация одного из родителей или близких родственников.

Извлечение несовершеннолетнего, если вы согласны с отсроченным изъятием зарегистрированного ребенка, будет возможно на добровольной основе с согласия родителей. Если родители не сдержат слово, новому владельцу квадратных метров придется обратиться в суд — а это дополнительные временные, финансовые затраты и испорченное настроение.

Важно! Если сделка не кажется покупателю подозрительной, он может защитить свои права с помощью дополнительного пункта об освобождении несовершеннолетнего в договоре купли-продажи.

Отдельной строкой в ​​обязанностях продавца является требование отстранения ребенка от регистрации в указанные сроки. Советуем вводить не «после покупки квартиры», а конкретную дату. Таким образом, новому владельцу будет проще доказать свою правоту в суде.

Как видно, наличие в квартире несовершеннолетнего ребенка на самом деле связано с определенными рисками для покупателя. Проще всего заключить сделку, если у покупателя есть где зарегистрировать ребенка.

В ситуациях, когда проданное жилье оказывается единственным, покупателю и продавцу приходится идти на компромисс. Советуем подтвердить сделку с обязательством выпустить ребенка в будущем и подписать только в том случае, если юридическая чистота квартиры и честность продавца не вызывают сомнений.

Помните, что дети до десяти лет могут быть зарегистрированы только у родителей, в возрасте от 10 до 14 лет — у родителей или близких родственников, и только подростки от 14 лет имеют возможность проживать отдельно.

Риски по сделки для продавца и покупателя

1. При реализации любой договоренности есть риски, однако в случае заключения договора купли-продажи квартиры с несовершеннолетним все немного сложнее.
2. При невыполнении всех условий для выдачи разрешения на опекунство проданное имущество может быть возвращено в собственность несовершеннолетнего и изъято у покупателя, даже если он добросовестно выполнил свои обязательства.
3. к таким соглашениям необходимо относиться с особой осторожностью и вниманием, так как любое несоответствие интересам ребенка может повредить договор и прервать его подписание.

Продажа квартиры зарегистрированному ребенку или ребенку-собственнику — сложный процесс, который может отвлечь потенциального покупателя от покупки дома. При выполнении такого договора есть риски, на которые нельзя закрывать глаза, так как есть вероятность потерять не только приобретенное жилье, но и все сбережения.

В случае нарушения прав ребенка может быть привлечена уголовная ответственность, которая коснется не только родителей, но и специалистов органов опеки и попечительства, а также всех причастных к этому.

Законодательная база

Особенности совершения сделок с размещением несовершеннолетних в Российской Федерации регулируются следующими нормативными актами:

Конституция Российской Федерации;

Гражданский кодекс;

Семейный кодекс Российской Федерации;

Закон о защите и защите (Федеральный закон от 24.04.2008 № 48.);

Жилищный кодекс РФ;

Возможные последствия покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Перспективных покупателей недвижимости на вторичном рынке беспокоят риски, связанные с приобретаемым жильем, в частности, какой будет покупка квартиры с несовершеннолетними детьми, прописанными в 2019 году. В ней обсуждаются последствия покупки захламленной жилой площади статья.

Обремененная недвижимость

При поиске подходящего жилья покупатели беспокоятся о таких моментах, как площадь, этаж, площадь, расположение комнат, доступность ремонта и очень часто забывают убедиться, что не осталось «лишних» арендаторов в собственности.Покупаемая жилая площадь.

Чтобы в этом убедиться, достаточно запросить у продавца подробную выписку из домовой книги, в которой будут указаны все зарегистрированные по этому адресу лица.

Обычно продавец часто предлагает хорошую скидку на недвижимость с следом в виде зарегистрированных лиц, из-за чего покупатель в спешке может не тщательно проверить всю документацию и обнаружить наличие ненужных арендаторов только после того, как факт будет совершен купить квартиру.

Добыча зарегистрированных в большинстве случаев не составит для нового владельца особых сложностей. Согласно статье 292 Гражданского кодекса Российской Федерации зарегистрированные лица теряют все права на проданное жилье с момента смены собственника, однако есть некоторые категории исключений, которые нельзя просто записать, даже если недвижимость была переданы новым владельцам на основании юридической сделки.

Что делать

Если, став полноправным собственником, покупатель обнаруживает, что на купленной жилплощади находятся посторонние лица предыдущих собственников, ему следует сначала попытаться решить проблему мирным путем. Например, возможна ситуация, когда в проданном имуществе зарегистрировано несколько членов семьи, один из которых не проживал с другими и не был проинформирован о продаже имущества. Возможно, уведомленный гражданин проведет процедуру выписки по собственному желанию. Если вы не можете найти зарегистрированных людей или не хотите добровольно менять их регистрацию, оставайтесь или разбирайтесь с текущей ситуацией или ищите истину в суде. В случае, если новый собственник во избежание бюрократии не обратится в суд с просьбой о принудительном расторжении договора, ему следует помнить, что из-за дополнительного количества людей ему придется нести завышенные счета. Хотя в доме установлены приборы учета, некоторые коммунальные услуги предоставляются в зависимости от количества жителей, поэтому новым владельцам придется нести дополнительные расходы для «муниципалитета».

Проблемные жильцы

Как было сказано, если после покупки недвижимости новый собственник вдруг обнаружит, что на приобретенную жилплощадь зарегистрированы люди, в большинстве случаев их не составит труда записать. Однако в некоторых ситуациях это будет проблематично и даже невозможно, если зарегистрированные в купленной квартире граждане относятся к следующим категориям:

зарегистрированы в соответствии с отказом от завещания;

не осуществлять свое право на приватизацию, подтвержденное письменным отказом в пользу других лиц;

участники жилищного кооперативного товарищества;

инвалиды, лица, признанные инвалидами;

дети младше совершеннолетия.

Поскольку из-за общего демографического роста в стране подавляющее большинство российских семей имеют детей, вероятность того, что они также являются продавцами жилья, довольно высока. Напоминаем покупателю, что если в квартире будут обнаружены несовершеннолетние зарегистрированные, то просто удалить их из реестра даже в судебном порядке не удастся.

Судебная практика показывает, что судьи в основном руководствуются защитой интересов несовершеннолетних, поэтому в суде отмена самой операции более вероятна, чем принудительное увольнение несовершеннолетнего.

Но даже если, исходя из того, что в приобретаемой недвижимости есть зарегистрированные арендаторы моложе 18 лет, суд может отменить продажу, для покупателя это вовсе не означает, что она не закончится убытком.

Так, даже если суд решит признать сделку недействительной и обяжет продавца вернуть полученные деньги, может случиться так, что обанкротившийся собственник не получит их обратно, если к тому времени они уже были потрачены продавцом, и с имуществом и доходом, соизмеримым с запрошенной суммой, не имеет.

Если в покупаемой квартире живут дети

При покупке дома следует заранее позаботиться обо всех нюансах, которые доставляют проблемы новым хозяевам. Если в квартире живут дети, необходимо выяснить, какие права:

фактически живу, пока идет запись в другом месте;

зарегистрированы, но являются собственниками;

имеют долю от проданного жилья.

Вы можете уточнить эту информацию, запросив расширенную выписку из домашнего реестра и выписку из ЕГР. Если возникает первый вариант, то есть ребенок указан по другому адресу, для покупателя нет никакого риска, поскольку ребенок не имеет никакого отношения к проданному жилью.

Прописаны в продаваемой квартире

По закону граждане в возрасте до 10 лет должны быть зарегистрированы и проживать по месту жительства своих родителей. Данное положение вытекает из статьи 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Люди, достигшие 10-летнего возраста, могут быть зарегистрированы у других родственников, например, у бабушек и дедушек.

Подростки в возрасте от 14 до 18 лет регистрируются по фактическому адресу проживания. Кроме того, невозможно зарегистрировать молодых людей, проживающих в условиях, не соответствующих санитарным нормам.

Будущий собственник должен убедиться, что собственники зарегистрировались по новому адресу всей семьей в оговоренный срок.

Важно! Если ребенок в выставленной на продажу квартире проживает не с родителями, а с опекунами, или когда есть возможность нарушения его прав, для отмены потребуется согласие органов опеки и защиты.

Несовершеннолетний собственник

Если выясняется, что при покупке квартиры доля проданного имущества принадлежит гражданину, не достигшему 18-летнего возраста, ситуация для покупателя значительно усложняется. В соответствии с изменениями в законодательстве, в 2019 году необходимо будет заключить договор купли-продажи у нотариуса, а также любой другой договор, направленный на отчуждение недвижимого имущества, в случаях, если:

1. Среди собственников жилплощади есть несовершеннолетние.
2. Дом принадлежит нескольким людям в совместном предприятии.

Помимо того, что договор должен быть оформлен нотариусом, необходимо также получить согласие органов доверия и защиты на саму операцию. Для этого владельцы объекта продажи должны обратиться в Tutela с конкретным запросом, также предоставив следующий пакет документов:

1. Паспорта законных представителей (родителей, опекунов).
2. Свидетельство о рождении.
3. Выписка из домовой книги.
4. Копии технического и кадастрового паспортов жилого объекта.

Очень часто предполагается, что покупка новой недвижимости будет осуществляться одновременно с продажей. При этом важно, чтобы интересы молодых граждан не ущемлялись, то есть чтобы новый дом был равен или лучше во всех отношениях по сравнению с той долей, которой владеет ребенок.

В этом случае вместе с заявлением на авторизацию законные представители несовершеннолетнего должны предоставить взамен копию технического паспорта приобретаемого имущества. На рассмотрение уходит от двух до четырех недель.

Если опека дала свое согласие на сделку, потенциальный покупатель может быть уверен: дети будут зарегистрированы по новому адресу, и весь процесс будет контролироваться соответствующими органами.

В некоторых случаях при продаже имущества несовершеннолетнего владельцы не намерены приобретать другое жилое помещение, например, если уже есть другое жилое помещение, где проживает ребенок, или сама продажа связана с отъездом семьи за границу.

Опекунство рассматривает каждый случай индивидуально.

Например, возможно, что доходы от сделки, пропорциональные доле, принадлежащей миноритарному держателю, будут депонированы на банковский счет, который можно использовать после достижения 18-летнего возраста.

Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником — Про сад и дом

Однако это не означает, что из квартир, в которых только лицо до 18 лет является владельцем долей, нужно «убегать как от огня». Просто следуйте нашему совету.

Почему сделки такого рода опасны

Наличие ряда рисков для покупателя связано с тем, что несовершеннолетние не обладают полной гражданской правоспособностью.

Следовательно, согласно части первой ст. 28 ГК РФ, в отношении несовершеннолетних (т.е лиц моложе 14 лет) сделки должны совершаться родителями (от имени самих несовершеннолетних и в их интересах).

Но несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет уже могут самостоятельно продавать квартиры и другую недвижимость, но только с письменного согласия своих родителей, усыновителей или других законных представителей.

Поскольку несовершеннолетние до 18 лет являются наиболее уязвимыми с юридической точки зрения, суды в спорных моментах обычно встают на сторону ребенка.

Возможные разновидности сделок

Итак, сделка может быть совершена:

1. с несовершеннолетним (от имени его законных представителей);
2. или с лицом в возрасте от 14 до 18 лет (в этом случае операция проводится самим несовершеннолетним, но с согласия родителей).

Кроме того, гражданин в возрасте до 18 лет может:

быть собственником отчуждаемого имущества (или единоличным собственником, или иметь долю) — согласие органов охраны не требуется, если собственником является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (это не предусмотрено статьей 26 Гражданского кодекса) Российской Федерации), за исключением случаев, установленных законом (см ниже), а если собственнику не исполнилось 14 лет, то это необходимо в обязательном порядке (аб. 2 ч. 1 ст. 28, ч. 2 ст. 37 гос. Гражданский кодекс Российской Федерации);

o не являться собственником (т.е просто «прописан») — разрешение органов опеки и попечительства требуется только в случаях, установленных законом (независимо от возраста ребенка).

Кто должен подавать заявку на разрешение в органы опеки и как это сделать

Согласие органов защиты выдается в порядке, установленном ст. 21 Федерального закона от 25.07.2012 г. 48 от 24 апреля 2008 г. «О защите…» (далее — Федеральный закон № 48).

Для получения разрешения опекун, попечитель, родитель или иной законный представитель несовершеннолетнего должен обратиться в органы опеки и попечительства (ст. 6 Федерального закона № 48) с письменным запросом о выдаче (бланк можно получить непосредственно в органе опеки и попечительства).

Обращаем ваше внимание, что покупатель не сможет участвовать в данной процедуре, так как не обладает соответствующими полномочиями. Это должен сделать продавец квартиры.

Чтобы оформить разрешение в обязательном порядке, несовершеннолетний должен приобрести другое жилое помещение с аналогичными характеристиками. В противном случае согласие не будет дано опекуном (в связи с ухудшением жилищных условий гражданина, не достигшего 18-летнего возраста).

К заявке должны быть приложены:

1. паспорт родителя;
2. свидетельство о рождении ребенка (если несовершеннолетний) или паспорт несовершеннолетнего (если возраст от 14 до 18 лет);
3. правоустанавливающие документы на продаваемое имущество;
4. правоустанавливающие документы на приобретенное взамен имущество;
5. технический и кадастровый паспорта на обе квартиры;
6. также для обеих квартир — выписки из домовой книги и лицевого счета по оплате проживания и коммунальных услуг;
7. реквизиты текущего счета, открытого на имя ребенка (если деньги зачисляются на его счет вместо покупки дома).

Оформление разрешения (или отказ в его выдаче) должны быть предоставлены органами опеки и попечительства не позднее 15 дней со дня подачи заявления. В случае отказа в нем должны быть указаны причины этого решения.

Отказ можно обжаловать в суде, но вряд ли покупатель так долго будет ждать.

Действия сторон после получения разрешения

В договоре органы опеки и попечительства пропишут, какие условия сделки необходимо соблюдать, чтобы права ребенка не были нарушены.

в интересах покупателя недвижимости следить за соблюдением этих правил.

Примерные требования выглядят так:

если продается доля ребенка, например 1/3, необходимо купить долю в другой квартире, не менее этой 1/3 (на площадь);

момент продажи доли в квартире и покупки другой квартиры должен полностью совпадать по времени, то есть осуществляться «изо дня в день”.

Важнейшее требование — чтобы стоимость имущества несовершеннолетнего не уменьшалась в результате всех этих торговых операций.

Другая ситуация, когда покупатель покупает жилье, но там нет мелких «дольщиков». Но у ребенка есть прописка, то есть постоянная регистрация по месту жительства.

В этом случае согласие защиты будет запрошено только в единственном случае, предусмотренном ч. 4 ст. 292 ГК РФ. Там сказано, что согласие обязательно, если у вас есть квартира, где проживают несовершеннолетние:

1. или оставшиеся без попечения родителей;
2. либо под опекой или попечительством.

Однако есть еще одна проблема. Дело в том, что после завершения транзакции ребенок может оставаться «зарегистрированным». Особенно часто это происходит, если ребенку от 14 до 18 лет (так как в соответствии с ч. 2 ст. 20 ГК РФ на учет у родителей должны быть только несовершеннолетние, старше этого возраста — не обязательно по адресу регистрации родителей).

Как правило, стороны указывают в ДКП — в течение какого срока бывший собственник и все члены его семьи должны быть списаны. Однако это требование выполняется не всегда.

В этом случае следует попробовать выпустить ребенка в суд. На основе ст. 304 ГК РФ собственник вправе требовать любого нарушения его имущественных прав, даже если такие нарушения не связаны с лишением имущества.

Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности влечет за собой утрату права пользования жилым помещением бывшим собственником и всеми членами его семьи (за исключением случаев, предусмотренных законом). Именно на эти нормы права следует опираться при защите своих прав в суде.

Участие несовершеннолетнего ребенка в приватизации

При заключении договора о приватизации приобретенного жилья покупатель обязан проверить, входил ли ребенок в число совладельцев.

Если по сведениям в домовой книге у несовершеннолетнего на момент приватизации был вид на жительство, но он не входил в число собственников, и при этом не было разрешения органов опеки и попечительства на такой отказ , от покупки недвижимости лучше отказаться.

Также не стоит покупать жилье, если ребенок выписан за полгода и менее до подписания договора о приватизации. Судебный орган по требованию заинтересованных сторон может принять решение об отмене продажи, посчитав увольнение несовершеннолетнего умышленным нарушением его прав и ухудшением его финансового положения.

Продается квартира, ранее купленная за счет средств материнского капитала

На основании ч. 4 ст. 10 федерального закона n. № 256 от 29 декабря 2006 г. «В дальнейшем…» жилье, приобретенное за счет основных средств, должно быть зарегистрировано в долевую собственность:

жены;

муж;

все дети (1, 2, 3 и все последующие).

В этом случае размер самих долей определяется по соглашению сторон.

Положения об отправке . утверждено постановлением Правительства РФ п. 862 от 12 декабря 2007 г. «О Положении…» говорится, что вместе с заявлением об отчуждении средств, представленным в ПИФ, письменное обязательство лица, владеющего сертификатом, выдать не позднее, чем через шесть месяцев после передать в Пенсионный фонд средства продавцу недвижимости (а в случае ипотеки — не позднее чем через полгода после снятия залогового права с жилья) жилья в долевую собственность.

Следовательно, если бы этого не было сделано, для текущего покупателя возникли бы большие риски, потому что отсутствие дочерних акций является веским основанием для суда признать операцию несоответствующей закону.

Иск может быть предъявлен, если констатируется несоблюдение закона:

1. самими детьми, достигшими 18-летнего возраста;
2. законные представители несовершеннолетних до 18 лет;
3. прокуратура;
4. Пенсионный фонд;
5. орган опеки и попечительства;
6. родственники ребенка;
7. другие заинтересованные стороны.

интересно, что проверить факт выдачи или невыпуска материнского капитала практически невозможно (если это не указано в предыдущей денежно-кредитной политике или кредитном договоре). Есть вероятность, что ПФР ответит на запрос покупателя об этом, но это слишком мало.

Вы можете на себе убедиться в возможном факте выдачи материнского капитала. Например, посмотрите в паспорте продавца — на детях до 14 лет должны быть отметки (п.

5 Положения . утверждено Постановлением Правительства № 828 от 8 июля 1997 г).

Если им два года и им меньше 11-12 лет, скорее всего, они имели право на материнский капитал (учитывая, что он выдается тем, у кого после 2007 года родился второй ребенок). Но применялся он или нет, об этом можно сказать только в ПФР.

Итак, при покупке жилого помещения, в котором прописан или имеет долю несовершеннолетний гражданин, необходимо комплексно проанализировать все риски. В случае сомнений лучше отказаться от договора.

Купила квартиру с прописанным несовершеннолетним

Выписка ребенка из квартиры чаще бывает добровольной, чем обязательной (иначе судебной). Для добровольного аннулирования несовершеннолетних до 14 лет требуется только согласие их представителей (родителей или опекунов), а несовершеннолетние старше четырнадцати лет отправляют заявление от своего имени.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Серьезное заболевание ребенка, при котором ему требуется дорогостоящее лечение или реабилитация. В таких ситуациях органы охраны принимают факт болезни как веский повод для покупки новой квартиры меньшей площади и менее комфортной площади.

Деньги, полученные от продажи старого дома, используются ребенком для ухода. Однако при этом обязательно сохраняются все платежные документы медицинских учреждений.

Состояние ребенка (хроническое заболевание, некоторые виды врожденных аномалий, выраженная аллергия и т.д.

) не позволяет ему проживать по прежнему месту жительства. На это влияет множество факторов: загрязнение воздуха, близость к предприятиям, загрязняющим воздух, аэропортам, вокзалам и т.д. В этом случае органы охраны могут разрешить покупку квартиры в пригороде или небольшого дома в деревне.

Самое главное — это хорошее ребенку.

Ребенку необходимо специализированное учебное заведение (например, закрытого типа, для детей-инвалидов, коррекционная или спортивная школа и т.д.), Которое не находится в городе проживания.

В таких ситуациях допустимо переехать в более крупный город с незначительным ухудшением жилищных условий.

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке

заключение предварительного договора, оформление недостающих документов;

увольнение одного из родителей из квартиры и его прописка по новому месту жительства;

подписать договор купли-продажи, подать документы на государственную регистрацию;

выписка остальных членов семьи из квартиры и регистрация по новому адресу;

денежный перевод согласно договору;

получить новые свидетельства о регистрации прав собственности.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Суть в том, что при переводе жилья из коммунальной собственности в частную (приватизация) все зарегистрированные в нем проживающие становятся собственниками квартиры.

Но взрослые имеют право отказаться от участия в приватизации по своему усмотрению (этот отказ фиксируется письменно), а несовершеннолетние дети автоматически становятся собственниками.

Порядок покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними

Некоторые риски связаны с квартирами, приобретенными в результате приватизации. В этом случае покупателю следует внимательно изучить выписку из домовой книги.

Если на момент приватизации там был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, но не стал собственником, его права были нарушены.

В такой квартире ребенок может сохранить за собой право бессрочного пользования, если обратится в суд.

Процедура продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

До 18 лет все права несовершеннолетних защищены Гражданским кодексом. Именно в нем провозглашается такое понятие, как взрослый и несовершеннолетний.

В первом случае определение относится к людям, которые еще не достигли 18-летнего возраста, во втором — к лицам моложе 14 лет. Эти понятия изложены в статьях 26, 28 и 37 Гражданского кодекса и в статье 60 Семейного кодекса.

Лицо в возрасте от 14 до 18 лет признается законом ограниченно дееспособным, а лицо моложе — недееспособным.

Как продать квартиру, собственник которой несовершеннолетний

Подростки, перешагнувшие порог 14 лет, теоретически наделены правом распоряжаться недвижимостью с письменного согласия опекунов.

Однако на практике инициаторами продажи квартиры выступают родители, которые должны документально подтвердить согласие своего ребенка на сделку.

Подростки, зарегистрированные в выставленном на продажу жилье, участвуют в подписании договора, отправляют свои документы на государственную регистрацию сделки.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми — риски, а также порядок прописки и выписки ребёнка при продаже

Ребенок в возрасте 14 лет и старше имеет право подписать самостоятельно, но в этом случае к договору должно быть приложено письменное согласие представителя. Сделки с участием несовершеннолетнего собственника должны быть нотариально удостоверены.

Как правильно оформить и избежать проблем при покупке квартиры, где прописан несовершеннолетний

В случае отказа попросите его объяснить причины. Если отказ мотивирован объективными причинами, покупатель выбирает между покупкой понравившейся квартиры и поиском нового объекта. Если отзывы продавцов вызывают сомнения, они, скорее всего, откажутся от сделки.

Возможные последствия покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

зарегистрированы в соответствии с отказом от завещания;

не осуществлять свое право на приватизацию, подтвержденное письменным отказом в пользу других лиц;

участники жилищного кооперативного товарищества;

инвалиды, лица, признанные инвалидами;

дети младше совершеннолетия.