Некоторые участники долевого строительства изначально рассматривают покупку строящейся недвижимости как возможность впоследствии продать квартиры в новостройках. В этих случаях законодательство позволяет как продать квартиру в строящемся доме в рамках процедуры уступки, так и продать ее после владения. Однако пока дом находится в стадии строительства, такая необходимость может возникнуть у тех, кто не планировал избавляться от жилья.
Причина продажи может существенно повлиять на условия и факт продажи.
Причинами продажи квартир с переходом права собственности могут быть:
Гражданин не может производить регулярные платежи по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на акционера могут быть наложены денежные штрафы, пени вплоть до полной утраты ранее внесенных денежных средств.
Причиной продажи могут быть проблемы акционеров, такие как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в подарок или по наследству, а также другие семейные обстоятельства.
Продажа квартиры с передачей прав долевого участия может быть связана с длительными сроками строительства, репутацией учредителя и банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, связанных с девелопером или строительным проектом, акционер может попробовать продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.
Эта причина более характерна для тех акционеров, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они попадают в DDU на этапе раскопок. Дождавшись момента, когда основные риски, связанные со строительством сооружения, перестанут быть актуальными и квартира существенно подорожает, инвестор ее продает. Это позволяет ускорить получение прибыли, минуя этапы приема и переезда квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.
Благодаря передаче по закону нет необходимости ждать завершения строительства и переходить в права собственности.
Правовая база переуступки
Закон не позволяет стать владельцем квартиры в доме, строительство которого еще не завершено. Юридическое оформление данного вида недвижимости осуществляется путем заключения акционерного договора. Одна его сторона — разработчик или его представитель. Второй — физическое или юридическое лицо. Последний не имеет права собственности, но имеет право требовать владения.
Даже не являясь собственником, собственник прав на недвижимость может распоряжаться ими по своему усмотрению: продать или передать другому лицу. В юридической практике сделка по уступке прав на кредит на квартиру называется уступкой.
Основными законодательными актами о передаче прав являются:
Гражданский кодекс Российской Федерации определяет основания уступки, нюансы и ответственность сторон сделки. Федеральный закон регулирует сам порядок долевого участия в строительстве, договор о котором является основанием для передачи прав.
Как продать квартиру по ДДУ: основные этапы
По закону операция по продаже активов проходит в несколько этапов.
Прежде всего, необходимо определиться, на каких условиях будет осуществляться продажа. Сделку легче осуществить, если обязательства по DDU выполняет первоначальный акционер. В этом случае разработчик не участвует в сделке, а только информируется. Если оплата по контракту оплачивается частично, требуется согласие застройщика. Это связано с тем, что новый участник сделки может не соответствовать требованиям, быть неплатежеспособным.
Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:
- контракт DDU и все оригинальные приложения,
- документ о платежах сторон,
- согласие застройщика (если оплата по договору производилась частично),
- согласие супруги акционера,
- согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных фондов),
- паспорта / реквизиты сторон сделки.
После сбора всех документов составляется сам договор передачи. Согласно закону, он оформляется письменно и заверяется нотариально.
Основанием для заключения переуступки является договор о владении акциями, заключенный между владельцем уставного капитала и учредителем. Акционер выступает в нем покупателем. Документ регулирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.
Часто сам DDU содержит условия передачи прав третьим лицам или даже запрет на такие действия. Если в дошкольном образовательном учреждении прописан запрет на передачу, передача прав на недвижимое имущество невозможна, продажа имущества может быть осуществлена только после регистрации права собственности на него.
Поскольку одна из сторон DDU является клиентом, о назначении сообщается в обязательном порядке. Часто это требование содержится в самом DDU. Однако необходимо сообщить застройщику о скорой передаче права на подачу жалобы, даже если это условие не оговорено. Об этом необходимо сообщить разработчику в письменной форме.
Основное изменение в соглашении — смена акционера. При этом начальные условия DDU не могут быть изменены. Это касается финансовых договоренностей, обязательств и ответственности сторон.
Договор уступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой документ дает право застройщику передать готовую вещь новому акционеру. Первоначальный акционер не присутствует при оформлении акта приема-передачи.
Если передача прав происходит в пользу физического лица, закон не регулирует момент выплаты передачи. Требование закона об оплате операции после ее регистрации устанавливается только для первоначального DDU, заключаемого между организатором и акционером. Перевод денежных средств от одного акционера к другому может быть осуществлен в любой момент по соглашению сторон.
Время оплаты необходимо указать в договоре. Покупателю выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.
Юридические тонкости
Чтобы не было проблем после оформления поручения, необходимо учитывать основные нюансы юридической процедуры.
Договор уступки прав может быть признан недействительным, если:
Поэтому при сборе документов необходимо учитывать права всех заинтересованных сторон. Сюда могут входить: девелопер, банк, ссудивший акционеру, супруга и т.д.
Потенциальные риски этой сделки в значительной степени несет конечный акционер. За банкротство застройщика, долгосрочное строительство, отсутствие разрешений на ввод в эксплуатацию и т.д. Первоначальный акционер ответственности не несет.
Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома
Чтобы продать квартиру посуточно максимально выгодно, следует правильно выбрать время. Во многом это зависит от этапа строительства дома.
- найти покупателя на раскапываемую квартиру сложно, так как в это время интересные предложения поступают от самого застройщика. Если в этот период вам нужно срочно окупить вложения, вам поможет снижение цены. Однако вы должны быть готовы потерять часть своих инвестиций.
- В процессе строительства продажа может быть произведена в любое время, когда акционер считает, что квартира достаточно выросла в цене с момента подписания им DDU и до тех пор, пока дом не будет завершен и квартира будет зарегистрирована как собственность.
- Покупателя найдут быстрее, если строительство близится к завершению. На этом этапе транзакция кажется самой безопасной. Основные предложения по продаже квартир инвесторами появляются на рынке после регистрации объекта недвижимости в собственности. Если объект не сдан, конкуренция в этом сегменте намного ниже.
Важно! После передачи дома, приема квартиры с передаточным актом и до момента ее регистрации уступка прав законодательно запрещена.
Как найти покупателя
самостоятельно продать права требования на строящуюся недвижимость довольно сложно. С начала строительства квартиры в нем продали многие игроки рынка недвижимости: сам застройщик, основной инвестор, риэлтерские компании. Акционер проигрывает на их фоне.
Следующее может помочь в реализации права на подачу жалобы:
Возможные риски
Акционер, решивший продать квартиру путем передачи, сталкивается с двумя основными рисками: отсутствием покупателя и потерей пакетов акций или их части.
Если до сдачи дома в эксплуатацию подходящий клиент не явится для переуступки, квартира может быть продана только после регистрации в собственность. Процесс может занять много времени, а прибыль будет отложена.
Прогнозы акционера о росте стоимости объектов могут не сбыться, и в этом случае часть вложенных средств придется пожертвовать в качестве скидки тем, кто согласится оформить продажу.
Правильный покупатель рискует гораздо больше:
Знание распространенных схем мошенничества и массовых поручений обанкротившихся разработчиков может стать весомым аргументом в пользу отказа.
Грамотный подход к юридической сделке, такой как продажа квартиры по переуступке, позволяет без риска и финансовых потерь передать право подачи жалобы другому лицу.
