Порядок оформления покупки квартиры: со всеми вопросами разберемся вместе

Договор о недвижимости — не редкость, наверняка все знают, что это такое и когда это необходимо. При покупке квартиры важно соблюдать все установленные законом правила, иначе вы легко можете стать жертвой мошеннических манипуляций. Разберемся, какие документы нужны для покупки квартиры.

Документы покупателя

Соответствующий договор необходимо заключать только с нотариусом, который подтвердит подлинность и законность предстоящей сделки. Существует определенный пакет документов, который потенциальный покупатель должен иметь при себе при покупке квартиры:

заграничный пасспорт;

идентификационный код;

согласие жены / мужа на покупку, представленное в письменной форме и предварительно нотариально заверенное, либо личное присутствие супругов;

свидетельство о браке или расторжении брака.

С таким комплектом документов покупатель должен явиться к нотариусу.

Документы продавца

Следовательно, продавец должен заранее организовать сбор этих документов:

паспорта всех существующих собственников квартир;

их идентификационные коды;

письменное согласие мужей / жен собственников, нотариально заверенное, или их присутствие с указанными выше документами;

свидетельство о браке, смерти супруга, свидетельство о разводе в зависимости от ситуации;

свидетельство о рождении ребенка — совладельца продаваемой квартиры;

письменное решение совета директоров;

веское подтверждение его выполнения.

Только после просмотра и изучения вышеуказанной документации и дополнительных документов, о которых пойдет речь ниже, нотариус приступает к оформлению покупки квартиры.

Документы на квартиру

Личных документов участников исполнения договора недостаточно, необходимо также предъявить документы, относящиеся к имуществу, нотариусу. Итак, при продаже квартиры у продавца должен быть следующий пакет документов:

оригинальное название;

выписка о регистрации права собственности;

технический паспорт;

об отсутствии задолженности по телефонной связи;

справка об отсутствии коммунальных платежей;

справка из жилищно-коммунального хозяйства, по форме № 3;

об отсутствии задолженности за электроэнергию;

решение совета директоров в случае, если в квартире прописаны маленькие дети;

об отсутствии запрета на продажу недвижимого имущества или на изъятие объекта продажи, факт которого удостоверяется непосредственно у нотариуса;

запрет на продажу квартиры нац персон (продавец).

Проверка юридической чистоты

При покупке квартиры важно убедиться, что сделка действительно законна и законна. Необходимо заранее позаботиться об информации, подтверждающей чистоту продавца и имущества с юридической точки зрения.

Итак, вам следует перепроверить следующие факты:

Право продавца продать квартиру в наследство. Если предмет продан, но со дня смерти предыдущего владельца не прошло шесть месяцев, сделка считается незаконной. Также необходимо выяснить, является ли продавец единственным владельцем квартиры.

Психическое и физическое здоровье продавца. Обязательно посетите психоневрологический диспансер и нарколога, проверьте, зарегистрирован ли продавец. В таком случае сделка позже окажется незаконной, родственники продавца могут «забрать» квартиру через суд.

Право продавца на квартиру, установленное постановлением суда в таком

в этом случае важно выяснить, продолжается ли судебный процесс, можно ли обжаловать решение суда в апелляции.

Количество собственников. Если при продаже квартиры выясняется, что часть собственников, о которых вы не знаете, не согласны с продажей, договор можно оспорить в суде. Особенно, если у одного из владельцев есть преимущественное право отказа.

Наличие детей-владельцев, не указанных в документах. В случае их наличия факт продажи квартиры будет обжалован в суде, поскольку права несовершеннолетних строго охраняются законом. Обязательно посетите органы опеки и попечительства.

Отношения продавца с правоохранительными органами. Если владелец выставленной на продажу недвижимости находится под следствием, это может создать проблемы после покупки дома. Также может оказаться, что купленная квартира подлежит конфискации.

Кроме того, покупатель должен убедиться в чистоте самого объекта:

Необходимо выяснить, подвергался ли дом сносу, реконструкции и перепланировке. Информация о состоянии электропроводки и коммуникаций не будет лишней;

Если квартира заложена финансовыми учреждениями;

Подлинность всех документов, представленных на квартиру.

Составление договора купли-продажи

Помните, что договор должен состоять в основном из 2-х частей:

Позиция проданного объекта;

Цена объекта.

Есть интересная особенность. Известно, что при заключении договора купли-продажи необходимо заплатить в государственную казну определенный процент в виде налога. Сами продавцы часто советуют покупателям указывать более низкую цену в контракте, чтобы им приходилось платить меньше налогов. Конечно, это хороший вариант.

Но не стоит рисковать. Помните, если возникнут проблемы или, как это часто бывает, сделка окажется незаконной, вам честными глазами вернут точную сумму, которая будет указана в договоре. Поэтому вы заведете себя в угол.

Порядок и правила оформления документов при покупки недвижимости

В договоре купли-продажи квартиры есть хорошо известные юристам тонкости. В зависимости от конкретной ситуации требуются некоторые документы в дополнение к вышеупомянутым.

Покупка квартиры в новостройке

Застройщик (застройщик) должен иметь при себе документы, которые вы вправе проверить:

разрешение на строительство;

кадастровые документы (обратите внимание на сроки, если они истекли);

инвестиционный договор, в котором право собственности на помещение четко указано определенным покупателям (сторонам договора);

акт внедрения и сдачи конструкции в эксплуатацию.

Напомним, что авторитетные застройщики работают в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214, что гарантирует покупателям законность покупки жилья. Такие девелоперы обычно работают с солидными агентствами недвижимости, что только подтверждает их профессионализм.

Далее вы узнаете, как без лишних проблем оформить квартиру в новостройке и на что нужно обратить внимание.

Оформление документов при покупке квартиры в ипотеку

Для покупки квартиры в ипотеку вам понадобится следующий пакет документов:

заграничный пасспорт;

идентификационный код;

письменное согласие супруга;

свидетельства о рождении детей-владельцев;

свидетельство о браке или его расторжении;

договор о кредите;

взаимный;

справки из психоневрологического диспансера и нарколога;

справки о трудоустройстве;

свидетельство о составе семьи.

Кроме того, банк имеет право запросить некоторые другие документы, о которых вам сообщат заранее. Обычно финансовые учреждения сами внимательно следят за всеми сторонами договора, поэтому можно не беспокоиться о законности сделки.

Документы для оформления доли в квартире

Ситуации, когда один или несколько владельцев хотят перерегистрировать свою долю дома, не редкость. Часто это происходит после смерти наследодателя. В этом случае потребуются следующие документы:

свидетельство о смерти наследодателя;

заграничный пасспорт;

документы и справки, подтверждающие родство с умершим;

юридические документы о платеже, если таковые имеются;

будет, если составлен;

документы на квартиру.

Оформление задатка

Перед покупкой квартиры обычно вносится задаток, который является своеобразной гарантией безопасности для покупателя. Для этого необходимо обратиться к нотариусу с личными документами, который составит и заверит соответствующий договор. Важно, чтобы у продавца был при себе полный пакет документов на квартиру.

Далее вы подробно узнаете, как правильно оформить залог и квитанцию ​​при покупке жилья, а также узнаете размер вычета и как его оформить.

Стоимость и сроки

Некоторые недобросовестные продавцы пытаются заключить сделку с «заманенным» нотариусом, не имеющим права одобрять незаконные сделки. Покупатель должен быть осторожен, чтобы не последовать примеру продавца. Обратитесь к независимым нотариусам, которых не интересует следующий договор.

Следовательно, стоимость обычно зависит в основном от закупочной цены. Например, если квартира стоит около 100000 долларов, то 1% от этих денег пойдет в Пенсионный фонд, около 16000 рублей — за нотариальные услуги, еще нужно немного (около 2000 рублей) заплатить госканцлеру за квартиру и за регистрацию собственности.

Сроки напрямую зависят от скорости сбора всех необходимых документов. Некоторые квартирные сертификаты имеют срок действия около месяца, поэтому в крайнем случае их следует брать в жилищно-коммунальном хозяйстве. На заполнение документов обычно уходит около 2-3 недель. Если оформить процесс через агентство недвижимости, сроки могут занять 2-3 месяца, так как эти офисы тщательно проверяют все документы.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Покупка жилья в новостройке имеет множество преимуществ. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистый лист.

В новой квартире нет истории собственника и, следовательно, нет документальной истории, что исключает возможность судебного разбирательства с предыдущими владельцами. Опытные и проверенные застройщики возводят добротные дома, с квартирами удобной планировки, с ухоженной территорией.

К тому же такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать их во время строительства.

Но это касается лишь части строящихся в стране многоэтажных домов. На российском рынке много малых и крупных предприятий, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если этого требует закон.

Например, есть такой вариант — человек покупает дом, а потом обнаруживает, что в доме проблемы с коммуникационной связью. Или в доме построили между квартирами такие тонкие перегородки, что от соседей доносится малейший шум.

Конечно, все это можно предусмотреть, и вы сможете найти именно то жилье, которое порадует хозяев на все сто процентов. Кроме того, мы предоставим подробную инструкцию по покупке квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в этом процессе.

Пошаговая инструкция

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, строящегося. Осуществляя такое приобретение, человек должен понимать, что фактические условия возможного соглашения очень расплывчаты. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к согласованному сроку, а во-вторых, ему все равно придется потратить какое-то время на то, чтобы не ремонтировать, ведь очень часто квартиры продаются без внутренней отделки.

Чтобы не ошибиться в выборе и избежать возможных проблем с разработчиком, лучше действовать таким образом:

1. тщательно изучить объект;
2. заключить договор с застройщиком;
3. получить ключи и квартиру согласно акта приема-передачи;
4. зарегистрируйте квартиру и зарегистрируйтесь.

Однако гарантий, что дом будет сдан, никто не даст: у застройщика может просто не быть средств, или может не получиться получить разрешение на строительство (это может произойти после постройки одного, второго, других этажей), следующих из которых процесс остановится… Может быть, на время, а может навсегда.

Даже домашние дела, которые вот-вот должны быть завершены, в принципе могут быть заморожены по разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший купить квартиру в новостройке, — это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя это не исключает возможных проблем.

Сначала проверим в Интернете. Ищем информацию, статьи, в которых упоминается разработчик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, на форумах, в группах людей, пострадавших от действий злополучных или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки — обратиться в банк с просьбой о выдаче кредита на покупку квартиры в строящемся доме. Кредиторы всегда внимательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются оформить кредит только в том случае, если дом зарегистрирован и документы на него в порядке.

Оформляем договор

Если документы в порядке и репутация застройщика безупречна, а человека устраивает расположение дома, цена, планировка, можно заключить договор. Правда, желательно заключать договор с привлечением независимого юриста.

Есть три варианта покупки квартиры в новостройке:

1. На основании договора о передаче прав. Этот договор заключается в том случае, если квартира приобретается соинвестором или предыдущим владельцем, который перепродает жилье. Эта процедура регулируется несколькими законодательными актами и поэтому может привести к спорам. В этом случае стороны могут заключить договор, который предусматривает возможность покупки готового дома в будущем или участие в капитале в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. В руках покупателя договор передачи, подтверждение соглашения, согласие клиента, акт передачи документов должны оставаться в руках покупателя.
2. По договору долевого участия в строительстве, который заключается напрямую с застройщиком. Ни при каких обстоятельствах вы не должны соглашаться заключить так называемое предварительное соглашение о долевом участии, что противоречит федеральному закону. Само предложение о заключении такого договора должно вызвать сомнения у покупателя, поскольку это, скорее всего, свидетельствует о том, что компания не может заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова брать на себя обязательства. Хотя застройщики тоже обещают значительные скидки, они не могут с этим согласиться — единственный приемлемый вариант — это полноценный договор на участие в долевом строительстве.
3. По договоренности с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании договора будущих домовладельцев. Покупка квартиры осуществляется путем уплаты пошлины, данная процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, даже если законной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же, рекомендуется, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может быть выплачена только часть суммы, а остальная часть выплачивается постепенно.

Для оформления договора вам понадобится следующий пакет документов:

договор участия в долевом строительстве;

декларация проекта;

свидетельство о праве собственности на земельный участок под строительство;

гражданские паспорта сторон договора;

заявления сторон договора;

оригинальный кадастровый план;

этаж объекта с указанием адреса, этажности, количества комнат;

разрешение на строительство, выданное государственными органами;

В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы.

В любом случае при подписании договора в первую очередь необходимо будет обратить внимание на установленные сроки завершения строительства и передачи квартиры и документации на регистрацию, сроки расторжения договора и обязательства стороны (что грозит их нарушением). Обязательный пункт договора должен содержать положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу будут выставлены счета. По закону, оплата коммунальных услуг необходимо производить только после создания ТСЖ или подписания договора с управляющей компанией, но обычно это происходит не сразу после поселения, а через некоторое время. До этого затраты ляжут на плечи девелопера, поэтому арендаторы обычно обязаны оплачивать коммунальные услуги за несколько человек, не более чем за четыре месяца вперед.

Переезжать в новое жилье и уж тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о праве собственности. Перед этим помещения могут быть осмотрены специалистами БТИ, при обнаружении несоответствий с состоянием помещения после ввода в эксплуатацию могут попросить вернуть помещения в прежний вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной палате, это намного дешевле, но требует много времени и сил, либо через юриста. Для регистрации потребуется акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию.

После получения справки вы можете сразу зарегистрироваться в квартире, обратившись в УФМС. При себе необходимо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, заявление о регистрации и выписку с предыдущего места жительства.

Подводные камни

Покупая квартиру в новостройке, любой желающий может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают из-за халатности или правовой неграмотности человека, но есть проблемы иного характера, которые не может предсказать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

оформление контракта, в котором не прописаны обязательства промоутера;

оформление договора на квартиру, уже проданную другим людям;

замораживание строительства дома;

долгое и продолжительное строительство дома;

низкое качество жилья;

несоответствие планировки метражу квартиры;

отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это некоторые траты, но они позволяют избежать более серьезных проблем.

Общие советы:

Не спешите выбирать застройщика и покупать квартиру. Сегодня рынок недвижимости хоть и нестабилен, но и не хаотичен. Люди часто опасаются, что цены вырастут очень скоро, но, как правило, процесс роста редко идет большими скачками, и рост часто сопровождается периодами падения цен. Лучше всего внимательно оценить свои силы и возможности, выбрать направление, определиться с застройщиком и тщательно проверить его надежность.

Проверка разработчика — это не один день. Отсутствие негативной информации в Интернете не означает, что репутация разработчика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная компания, которая не будет соответствовать всем требованиям законодательства. Даже если документы компании в порядке, есть косвенные доказательства ее надежности, от компании следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор о владении акциями, то есть нарушает федеральный закон.

Не перепрофилировать помещение до получения акта собственности на недвижимость, чтобы потом не корректировать его согласно требованиям БТИ. Кстати, обмер помещения специалистами БТИ может привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру площадью 70 квадратных метров. А еще пять метров специалисты посчитают. В этом случае застройщику придется доплатить. Вполне возможно, что люди не могут платить сразу, потому что они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди могут даже сослаться на то, что они не договорились о «лишних» счетчиках. Конечно, все это приведет к спорам с застройщиком.

возможна покупка квартиры в новостройке в ипотеку. Для этого вам необходимо обратиться в банк, где будет выбран удобный для клиента вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Как правильно оформить покупку квартиры?

Выбор квартиры — дело сложное, но гораздо больше волнует потенциальных покупателей вопрос, как правильно организовать покупку квартиры и не допустить лазеек для мошенников. Знание процедуры оформления документов и государственной регистрации прав поможет полностью ответить на вопрос, как правильно организовать покупку квартиры.

Что проверить перед покупкой квартиры

Когда, казалось бы, бесконечный показ вариантов закончился и выбор в пользу одной из квартир уже сделан, однозначно возникает вопрос, на что следует обратить внимание перед началом сделки.

1. Убедитесь, что дом принадлежит продавцу. Обязательно ознакомьтесь с документами, подтверждающими право собственности на квартиру. Данный документ является свидетельством о праве собственности, выданным территориальным управлением Росреестра. Но стопроцентной гарантии он дать не может, поэтому самым надежным документом будет выписка из Единого реестра прав государства на недвижимое имущество (ЕСРН), выданная не позднее, чем за неделю до того, как покупатель узнает об этом. Чем ближе число к отображаемой дате, тем меньше вероятность того, что вы столкнетесь с недобросовестным продавцом. А о зарегистрированных правах на интересующий объект недвижимости лучше узнать в Росреестре. Таким образом, вы можете не только убедиться, что жилье куплено нужным лицом, но и узнать о наличии залогового права на квартиру и прав третьих лиц на нее.

   

2. Убедитесь, что в квартире нет пользователей, эвакуация которых будет невозможна или затруднена. В эту категорию входят несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей. Для выселения вам нужно будет подтвердить, что вы предоставляете им жилье. Также будет невозможно выселить людей, добровольно отказавшихся от приватизации купленной квартиры. Один из доступных вариантов — потребовать от продавца предоставить расширенный отрывок из домашней книги (см. Где и как получить отрывок из домашней книги (образец)?). Такой запрос подается в управляющую компанию, где есть информация о тех, кто имеет право проживать в квартире.
3. Проверьте продавца и человека, действующего от его имени. Первым делом нужно проверить свой паспорт. После написания паспортных данных вы можете проверить, выдан ли такой документ и кому пользуется онлайн-сервис официального сайта Федеральной миграционной службы. Сейчас все чаще можно вообще не встречаться напрямую с продавцом, так как все действия от его имени осуществляет представитель. Одним из основных шагов при знакомстве с представителем должно быть ознакомление с доверенностью. Вы можете попробовать проверить его подлинность, обратившись в нотариальную контору, заверившую этот документ. Наличие конторы и наличие в ней нотариуса, подписавшего доверенность, уже будет хорошим знаком, поскольку получить информацию из нотариальной книги вряд ли удастся.

Как оформить покупку квартиры

Результатами проверки остались полностью довольны, а это значит, что можно переходить к выпуску регистрации покупки квартиры.

Изначально следует отметить, что квартира является недвижимостью и на нее распространяются требования законодательства о регистрации сделок с недвижимостью.

Перед заключением основного договора можно оговорить предварительный (подробнее см. Как заключить предварительный договор купли-продажи квартиры?).

Передача права собственности происходит на основании соответствующего договора купли-продажи. Часть 2 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает требования к заключению настоящего договора в простой письменной форме с угрозой недействительности.

Нотариальное заверение не обязательно, но нотариальное заверение договора не будет противоречить закону и не приведет к его недействительности, а наоборот, может упростить процедуру регистрации передачи прав. Договор могут составить сами стороны или обратиться за помощью к специалистам.

Но в любом случае он должен полностью соответствовать закону.

Переход прав на квартиру подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке. Регистрация осуществляется уполномоченным органом — Росреестром. Информация о правах на квартиру вносится в ЕГРН. После регистрации выдается документ, подтверждающий передачу прав — выписку из ЕГРН.

Требования к содержанию договора купли-продажи

1. Информация по теме. Согласно требованиям части 2 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, объект договора должен быть описан таким образом, чтобы его можно было идентифицировать и четко отличать от других подобных. При подписании договора следует обратить внимание на указание адреса места нахождения квартиры, которое должно быть полным. Также обязательно указать другие индивидуализирующие характеристики квартиры, например, кадастровый номер, присвоенный БТИ. Также обратите внимание на особенности квартиры.
2. Информация о ценах. Часть 2 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает информацию о цене недвижимого имущества как обязательное условие заключения договора. Цена определяется соглашением сторон — продавца и покупателя и может быть любой. Часто продавец предлагает снизить цену, указанную в контракте, для снижения налогов, но это не выгодно покупателю. Об этом следует помнить, так как сумма возврата налога для покупателя также будет зависеть от цены, указанной в договоре.
3. Информация обо всех лицах, которые сохранят свои права на использование дома в случае продажи. Перечень этих предметов, а также указание сохраняемых прав должны содержаться в договоре.

Именно перечисленные условия являются обязательными и на них, в первую очередь, следует обращать внимание при подписании, но это не означает, что следует игнорировать другие положения договора. Соглашение необходимо прочитать полностью. Данные сторон договора, порядок и способ передачи недвижимости следует проверять на соответствие действительности. Покупатель вправе участвовать в заключении договора и попросить исключить объекты, которые ему не подходят, или заменить их (Подробнее см. Как заключить договор купли-продажи квартиры (скачать форму, образец)?).

Передача квартиры

ГК РФ определяет особые условия передачи квартиры, при которых необходимо оформить документ, подтверждающий передачу недвижимости.

Чаще всего продавец и покупатель составляют акт приема-передачи и взаимно подписывают его.

Подписание договора играет важную роль и подтверждает согласие покупателя с тем, что приобретаемая квартира соответствует требованиям к качеству жилой площади.

Такой документ можно заменить аналогичным, что подтвердит принятие квартиры покупателем и ее передачу продавцом. Какой это будет документ, можно оговорить в договоре.

В последнее время все чаще используется пункт в договоре о приеме квартиры и согласии обеих сторон. Поэтому у сторон один документ вместо двух, полностью соответствующих требованиям кодекса.

При этом важным моментом для покупателя является то, что подписание документа о приемке квартиры ненадлежащего качества не освобождает продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Передача денег

Если выбран вариант с денежным переводом, необходимо обязательно соблюдать требования безопасности, чтобы обезопасить себя от возникновения непредвиденных криминальных ситуаций. Время денежного перевода должно быть согласовано партнерами при заключении сделки. После перевода денег лучше всего получить документ от продавца, который его оформит — квитанцию. В этом документе должны быть указаны данные о лицах, которые переводили и получали деньги, а также сумму, а также для чего и когда они были переведены. Необходимо выбрать место для перевода денег, позаботившись о безопасности, также рекомендуется пригласить свидетелей, которые при необходимости смогут подтвердить операцию и перевод денежных средств в суде.

Другой способ — перевести деньги через сейф. Недостатком этого способа оплаты являются дополнительные расходы на оплату сейфа. И несомненное преимущество — безопасность.

В договоре с банком могут быть установлены условия, при которых продавец будет иметь доступ к получению денежных средств (подробнее см. «Нюансы перевода денег с использованием сейфа при покупке квартиры).

также возможно использование безналичных платежей банковским переводом или аккредитивом. Но все договоренности, достигнутые с помощью банков, редко используются при работе с физическими лицами, так как многие не хотят нести дополнительные расходы, связанные с обслуживанием банка.

Купили квартиру? Узнайте, что делать дальше

Нет, конечно, можно отметить открытие дома. Но и расслабляться надолго не стоит. Ведь новому хозяину предстоит много работы.

Однако в любом случае существуют проблемы, с которыми сталкивается домовладелец, независимо от того, как и где он был приобретен. О них и поговорим в первую очередь.

Чтобы не возвращаться к вопросам о документах, скажем сразу: сделайте несколько копий своего паспорта (и паспортов всех остальных собственников, если есть), свидетельства о регистрации, договора купли-продажи.

Вопросы коммунального характера

Агенты по недвижимости советуют сначала уладить все дела с общей квартирой. Ведь арендная плата, задолженность за воду, электричество, газ, содержание и ремонт общих частей начнут расти с момента получения вами свидетельства о регистрации права собственности. Если не перерегистрировать все на себя, будут начислены штрафы. Вы же не хотите переплачивать?

1. Для начала обратитесь в расчетно-кассовый центр и напишите заявку на открытие лицевого счета на свое имя. Таким образом, все платежи теперь будут идти вам, а не предыдущему владельцу квартиры. Также будет полезно взять выписку из личного кабинета — узнать текущее состояние задолженности по коммунальной квартире.
2. Второй шаг — это посещение управляющей компании (или ТСЖ, если в ней находится ваш дом). Здесь вы подписываете договор на обслуживание.
3. Далее необходимо обратиться в энергокомпанию, где заключен договор на электроснабжение вашей квартиры (или переоформить, если жилье было приобретено на вторичном рынке).
4. Так поступаем и в газовом отделении, если в жилом помещении установлена ​​газовая плита или газовый котел.
5. Если в квартире есть счетчики на воду, их тоже нужно прописать. Не забудьте узнать дату последней поверки счетчика — осмотр приборов учета обычно проводится каждые 4-5 лет (счетчик горячей воды традиционно калибруется немного чаще). Если с момента последней проверки прошло больше трех лет, лучше вызвать внеплановых специалистов. Ранняя проверка стоит недорого и позволит вам забыть об этом на несколько лет.
6. Если в квартире установлен городской телефон и вы хотите его оставить, улица находится в абонентском отделении местного филиала ОАО «Ростелеком». Если телефонная линия не предусмотрена, напишите там приложение для подключения к сети.
7. С Интернетом все еще проще: выберите провайдера, который вам больше всего понравился, позвоните и дождитесь визита представителя компании. Уровень сервиса здесь сейчас достаточно высокий; вам даже не нужно выходить из дома, чтобы подключиться к глобальной сети.

Когда дом новый

Все вышеперечисленные проблемы относятся ко всем новым владельцам. Но есть некоторые действия, которые необходимо произвести после покупки квартиры в новостройке.

Чаще всего квартиру покупают напрямую у застройщика по договору долевого владения. Фактически, недвижимость может считаться вашей после подписания договора и уплаты всех налогов. Но до открытия дома еще далеко. Действия с квартирой в новом доме условно можно разделить на три этапа:

1. Подпись акта приема-передачи.
2. Оформление квартиры в БТИ.
3. Регистрация собственности в Росреестре.

Подписание акта приема-передачи

Когда дом введен в эксплуатацию, содержащиеся в нем квартиры начинают отдавать пайщикам. Этот процесс осуществляется путем подписания акта приема-передачи жилья. Только после того, как хозяин получит ключи от жилища.

Подписание акта происходит после осмотра собственником квартиры. И к этой процедуре нужно отнестись со всей ответственностью — ведь потом, когда ваш автограф уже будет в документе, претензии к строительной компании будут безосновательными (за исключением случаев, прямо предусмотренных российским законодательством).

Все специалисты в области рынка жилой недвижимости рекомендуют осматривать квартиру в дневное время, ведь искусственное освещение может скрыть некоторые недостатки. Следует обратить внимание на следующие моменты:

механизмы открывания окон и дверей;

утепление на стыках окон и дверей со стенами;

швы между панелями (их следует проверить на подтекание);

замки на входной двери;

стояки в ванных комнатах и ​​на кухне (необходимо проверить на герметичность, лужи);

работа батарей центрального отопления;

осмотр опорных конструкций на предмет трещин или других нарушений целостности.

соответствие общих параметров дома указанным в договоре уставного капитала.

При отсутствии претензий к застройщику подпишите акт в трех экземплярах: один на вас, второй на застройщика, третий понадобится Росреестру при регистрации жилья.

В случае обнаружения нарушений или несоответствий они должны быть отражены в специальном протоколе, который должен быть приложен к акту приема-передачи.

Помните еще один нюанс: если акционер не явится на приемку квартиры в течение двух месяцев, застройщик имеет право составить акт в одностороннем порядке.

Оформление квартиры в БТИ

Второй этап работы с новой квартирой — промежуточный, но не менее важный. Он заключается в получении кадастрового паспорта. На квартиру, купленную на вторичном рынке, уже есть этот документ. А вот для жилья в новостройках его придется оформлять. Для этого в отдел технической инвентаризации необходимо предоставить следующие документы:

заявление на получение кадастрового паспорта;

паспорта всех владельцев квартир;

договор долевого участия в строящемся капитале;

акт приема-передачи.

Регистрация квартиры

Заключительной частью станет получение свидетельства о регистрации права собственности на жилье. Для этого необходимо посетить Росреестр (записывающую камеру) со следующим пакетом документов (оригиналы и копии):

паспорта всех владельцев квартир;

кадастровый паспорт, полученный в БТИ;

договор долевого участия в строящемся капитале;

акт приема-передачи.

В некоторых случаях регистратор может запросить дополнительную документацию. Например, разрешение на строительство и право собственности на землю застройщиком. Но, как правило, копии этих документов изначально прилагаются к DDU.

В течение месяца проверяются документы и квартира регистрируется в реестре. В назначенный день вам останется только собрать свидетельство о праве собственности. Отныне вы являетесь полноправным владельцем дома.

Прописка, вычеты и прочее

Помимо вышеперечисленных действий, новым владельцам еще предстоит разрешить некоторые дела.

Одна из самых забавных процедур для покупателя квартиры — оформление вычета налога на имущество. По закону вы имеете право один раз в жизни вернуть 13% от стоимости покупки.

Государство не дает вам часть суммы, уплаченной за квартиру. Он возмещает вам собранный вами подоходный налог в размере 13% от стоимости дома. Из всего этого следует несколько правил, которые должен знать получатель удержания:

подать заявление на возврат подоходного налога можно только один раз в жизни;

вычет могут получить только лица, являющиеся плательщиками НДФЛ. То есть вы должны получать официальную зарплату, из которой удерживается 13%, или заниматься другой деятельностью, доход от которой облагается налогом;

налоговый вычет ограничен. Он исчисляется от суммы, не превышающей двух миллионов рублей. То есть, если вы купили квартиру за 3,5 миллиона, вы все равно получите вычет только в два миллиона — 260 тысяч рублей.

в соответствии с последними изменениями в налоговом законодательстве, каждый из собственников квартиры имеет право на вычет. Если вы купили дом с женой на праве совместной собственности, то и она, и вы имеете право получить 260 тысяч рублей;

вычет можно получить двумя способами: в виде суммы отчислений по НДФЛ за один или несколько налоговых периодов или путем снятия бремени по уплате подоходного налога до суммы, равной 13% от накопленной стоимости жилья.

Подробнее о регистрации налогового вычета вы можете узнать на нашем сайте в статье по этой теме.

Если вы купили дом не для вложения денег, а для жизни, получение вида на жительство будет еще одним необходимым действием.

Самым главным правилом здесь является то, что регистрацию по месту жительства необходимо получить в течение семи дней с момента получения свидетельства о праве собственности на жилье. В случае нарушения сроков, установленных законом, вас могут оштрафовать до 2,5 тысяч рублей.

Получить вид на жительство можно по стандартной процедуре. Это делается через местное отделение Федеральной миграционной службы или через многофункциональный центр. Вы также можете запросить регистрацию в квартире, купленной онлайн, через портал госуслуг.

Отдельно стоит упомянуть, что нужно сделать после покупки квартиры в ипотеку. Самый очевидный совет, который можно дать новоселам, — вовремя вносить ежемесячные платежи по кредиту. Но это не единственное, о чем нужно помнить заемщикам.

В первую очередь, как известно, кредитный договор накладывает обременение на приобретаемое жилье. Он находится в залоге у банка, и до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен, владелец не имеет права совершать сделки с недвижимостью.

Поэтому после оплаты ипотеки арендодатель должен снять обременение с квартиры через Росреестр.

Для этого вам понадобится не только стандартный набор документов (базовый договор, свидетельство о регистрации, паспорта собственников), но и банковские документы: кредитный договор, платежные квитанции, справка кредитора о погашении долга и залог можно удалить.

Но этот совет следует отнести к долгосрочным: в конце концов, люди часто заканчивают выплату по ипотеке через много лет после покупки дома. Но есть вещи, которые нужно решать быстрее.

Нередко погашение кредита осуществляется с помощью жилищных сертификатов. Это может быть материнский капитал или субсидия молодым семьям.

Одним из обязательных условий использования средств адресной государственной поддержки для погашения ипотеки является последующий раздел квартиры на всю семью.

То есть даже если вы взяли ссуду в банке вместе с супругом, а в свидетельстве о регистрации права собственников всего два человека, после перечисления средств субсидии в банк-кредитор вы должны передать квартиру в общая долевая собственность в течение шести месяцев.

Родители, дети и другие члены семьи должны быть одними и теми же домовладельцами, если они проживают в ипотечной квартире.

Подводя итог общему результату, несложно сделать вывод: все действия, которые нужно предпринять после покупки квартиры, имеют одну цель: облегчить себе жизнь. Некоторые из них продиктованы законом, некоторые обещают хорошую экономию.

Поэтому не следует упускать из виду эти обязательства и возможности и не следует омрачать радость от покупки.

Покупка квартиры пошаговая инструкция — поэтапное описание процедуры

В Интернете много статей о покупке квартиры. Однако большинство из них написано агентствами недвижимости, которые рекламируют свои услуги.

В следующей статье мы рассмотрим все аспекты покупки квартиры с независимой точки зрения, на какие нюансы обращать внимание на каждом этапе, как избежать возможных сложностей.

Этапы покупки квартиры

Сколько времени нужно, чтобы купить квартиру? Покупка дома, от поиска подходящего варианта до получения документа о праве собственности, может занять от трех до шести месяцев.

Иногда можно удержать его в течение полутора лет или растянуть «удовольствие» до года. Все зависит от того, насколько срочно нужно покупать жилплощадь и продавец должен продать свою недвижимость.

Поиск квартиры — это первый шаг. Куда обращаться? Здесь покупателю предоставляется выбор: провести сделку самому или связаться с посредниками, но тогда в стоимость квартиры будет включена работа агента. Однако в этом случае вы лишите себя множества возможных проблем, связанных с оформлением документов.

Когда начать? Если вы решили искать квартиру самостоятельно, вас ждет большой объем работ. Придется «перелопатить» множество источников — от печатных материалов (как рекламных газет, так и специализированных каталогов) до всевозможных сайтов — бирж недвижимости в Интернете. Преимущество последнего — большой выбор квартир и объявлений, которые постоянно обновляются.

Осмотр квартиры

В конце концов, выбор сделан, вы нашли свой будущий дом, и что дальше? Следующим шагом будет осмотр квартиры.

Для начала необходимо связаться с продавцом и уточнить следующее:

Значение операции (возможно, квартира уже продана);

Стоимость (если цена в объявлении совпадает с реальной ценой);

Если все в порядке, заранее договоритесь о встрече для осмотра квартиры.

В установленный для просмотра день стоит еще раз связаться с продавцом и уточнить время.

Если квартира продается через агента по недвижимости, они могут захотеть встретиться с вами, прежде чем показывать квартиру, чтобы убедиться в ваших намерениях (а также уберечь продавца от подозрительных людей).

Посредник может попросить подписать контрольный лист, чтобы исключить проведение сделки купли-продажи без ведома агентства.

Непосредственно при просмотре жилья нужно обращать внимание на следующее:

1. Подъезд — хоть и не является частью квартиры, но по нему можно получить общее представление о соседях и жилищно-коммунальных услугах в доме.
2. Этажность в квартире — если это первый этаж, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, так как здесь возможна влажность. Если квартира находится на последнем этаже, убедитесь, что на стенах нет полос. Новые обои или коврики на стенах также должны бросаться в глаза.
3. Расположение объекта, если квартира расположена в углу дома, особое внимание следует уделить качеству утепления.
4. Ремонт: Если квартира в хорошем состоянии (особенно при невысокой стоимости проживания), необходимо тщательно проверить ее качество.
5. Коммуникации и водопровод особенно важны для «второстепенных домов». Обязательно проверьте состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда запах сточных вод исходит из сливных отверстий раковин и ванн и появляется через определенные промежутки времени. Поэтому не помешает общаться с соседями и выяснять с ними всевозможные скрытые «сюрпризы».
6. Вид из окна — если рядом с домом есть свалки или другие нежелательные объекты. Поэтому лучше осматривать квартиру днем.

Ведение переговоров

Итак, вас все устраивает, пора договариваться с продавцом. Выявленные дефекты могут убедить продавца удешевить стоимость квартиры. Обычно вы можете сбросить от 10 до 15 процентов.

Будь настороже! Крайне настораживает снижение стоимости жилой площади более чем на 15%, чаще всего это происходит при наличии неявных дефектов в квартире, которые покупатель может обнаружить только в процессе эксплуатации или юридических проблем — вышел из строя пакет документов, есть ограничения на операции с этим имуществом и так далее.

Задаток

1. Если покупатель готов купить квартиру после переговоров с продавцом, для гарантии своих намерений стоит заключить предварительный депозитный договор.
   Данное соглашение не только показывает серьезность намерений покупателя, но и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей, поскольку в случае изменения продавцом условий сделки (даже отказа от продажи) это обяжет его выплатить сумму депозита в двойном размере.
2. В случае нарушения покупателем условий будущей сделки сумма депозита остается у продавца.
3. Депозит при покупке дома — не единственный вариант «заморозить» квартиру, альтернативой могут быть методы обеспечения обязательств, такие как предоплата или предоплата, но затем, если сделка отменяется, сумма возвращается в покупатель в любом случае, то есть такие способы менее надежны, чем залог.

Проверка документов

Если вы знаете, какие документы нужны на момент покупки, то пора о них позаботиться (хотя ничто не мешает сделать это при первой встрече с продавцом). Однако настоятельно рекомендуется проверить весь пакет у независимого эксперта.

При проверке документов нужно убедиться в следующем:

Подлинность документов, устанавливающих право собственности на квартиру продавцом (договор купли-продажи, договор дарения, решение суда и т.д.). Если собственник предоставляет копии вместо оригиналов документов, об этом следует сообщить.

Никаких обременений — есть судебные запреты, аресты на жилье и т.д.

Записи в домовой книге об уволенных квартиросъемщиках.

Если собственников квартир несколько, наличие документа, по которому остальные арендаторы принимают продажу. По закону этот документ должен быть нотариально утвержден.

Разрешение органов опеки и защиты, если один из домовладельцев является несовершеннолетним.

Страхование сделки

Страхование продаж и покупок — не самая распространенная практика в нашей стране, но она существует. Этот вид страхования называется собственником и защищает собственника квартиры (покупателя) в случае утраты недвижимого имущества. Проще говоря, в случае признания договора недействительным покупателю выплачивается страховая сумма.

Мы рекомендуем заключить договор страхования сделки в следующих случаях:

1. Продавец не является собственником квартиры (например, он продает дом по доверенности). Купля-продажа может быть отменена, если владелец отказался покупать и продавать до заключения договора, а доверительный управляющий все же совершил сделку.
2. вовлечен несовершеннолетний. Если орган опеки и попечительства докажет, что после подписания договора жизненное положение ребенка ухудшилось, договор будет расторгнут.
3. Цена квартиры ниже рыночной. Часто бывает, что во избежание уплаты дополнительных налогов продавец указывает в контракте низкую стоимость, а покупатель оплачивает остаток в «конверте». Впоследствии сделка может быть отменена, и покупателю будет возвращена только сумма, указанная в контракте.

Регистрация купли-продажи

Процедура покупки квартиры невозможна без государственной регистрации сделки, которая проводится в Росреестре. Срок регистрации может составлять до 1 месяца, хотя официально он не должен превышать 20 календарных дней.

Ключи передаются новому владельцу после завершения регистрации и оплаты покупателем суммы, указанной в договоре.

Опытные покупатели недвижимости, а также сотрудники агентств недвижимости настоятельно рекомендуют брать с собой квитанцию ​​об оплате полной стоимости квартиры за подписью продавца.

Что делать после покупки

Даже после покупки квартиры этапы сделки для покупателя еще не завершены.

Первое, что необходимо, — это согласовать с продавцом порядок входа / выхода из квартиры. Этот процесс обычно занимает не более 2 недель, хотя время может быть согласовано в индивидуальном порядке.

Продавец больше не участвует в дальнейших процессах. Действия продавца продиктованы его интересами. Что он должен сделать?

1. Обойти все муниципальные органы (ЖЭК, Водоканал и др.) Для перерегистрации лицевых счетов в этих организациях на свое имя и заключения нового договора с каждой организацией.
2. Зарегистрироваться по новому месту жительства. Это делается в паспортном столе. Этот пункт пропускается, если квартира приобреталась не для проживания, а, например, для инвестиций.
3. Получите налоговый вычет в налоговой инспекции..

Также рекомендуется заранее сделать несколько копий всех правоустанавливающих документов.

Прописка после покупки жилья

Для регистрации в новой квартире необходимо подготовить следующие документы:

Паспорт (при наличии несовершеннолетних — свидетельство о рождении);

Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи);

Свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом нужно обратиться в паспортный стол по месту новой регистрации и подать его вместе с заявлением о регистрации, которое необходимо заполнить непосредственно в учреждении.

Сотрудник паспортного стола возьмет паспорт (и вышеуказанные документы) и назначит дату его получения при новой регистрации. Обычно этот период длится не более недели (максимум две).