Понятие доли в квартире что это такое? - Скорая юридическая помощь

Чаще всего люди покупают квартиру целиком, но бывает, что нужно купить только ее часть.

Скорее всего, причина кроется в нехватке средств или доля приобретается для дальнейшей покупки оставшихся акций.

Квартиры в долевой собственности доставляют своим владельцам массу проблем, поэтому так важно знать механизмы реализации прав, возможности и последствия их прекращения.

В данной статье рассматривается понятие долевого участия в квартире — что это такое и каковы риски приобретения такой недвижимости.

Содержание

Общая долевая собственность на квартиру
Как она возникает?
Процесс выкупа
Проблемы и трудности
Стоит ли покупать долю в квартире?

Общая долевая собственность на квартиру

Если квартира принадлежит 2 и более людям, то она принадлежит им по общему праву собственности. В случае, если доля каждого не определена, можно говорить о совместной собственности, если доли определены — о совместной доле.

Рекомендуем прочитать статью о оформлении квартиры в собственность в новостройке.

Собственники общей собственности должны четко указать свои доли в праве на общую собственность.

Распределение акций может осуществляться на основании законодательства (например, при переходе квартиры по наследству доли всех наследников признаются одинаковыми в соответствии со статьей 532 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо стороны создаются как взаимно согласованы.

При отсутствии указаний квартира делится между всеми собственниками поровну. Если один из собственников провел ремонт и улучшил жилищные условия, согласно ст. 245 куб.см, имеет право увеличить свою долю.

Не будем забывать, что квартира, даже если она разделена на части, принадлежит всем собственникам.

На основе ст. 288 ГК РФ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой по прямому назначению.

Особенности правового регулирования долевой собственности:

если условия раздела имущества ничем не регулируются, то доли делятся поровну (п. 1 ст. 245),

каждое действие собственника всегда согласовывается с остальными совладельцами (п.1 ст. 246),

любые споры между совладельцами разрешаются в судебном порядке (п.1 ст. 247),

каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей по своему усмотрению, однако, если он решит продать свою долю, то в первую очередь он обязан предложить другому совладельцу выкупить ее, и только в случай отрицательного ответа на предложение третьим лицам (п. 2 ст. 246, п. 1, ст. 250) — это называется правом преимущественной покупки доли,

в случае нарушения этого права совладелец может передать права покупателя себе в течение 3 месяцев (п. 3 ст. 250),

прибыль, которую совладельцы получают от квартиры, распределяется пропорционально доле каждого (статья 248),

любые расходы делятся согласно размеру доли каждого совладельца (ст. 249).

Здесь вы можете скачать шаблон формы согласия на отказ.

Как она возникает?

Причины возникновения квоты могут быть следующие:

Соглашения между физическими или юридическими лицами. Это включает:

дарение — бесплатная передача жилплощади,
купля-продажа — сделка, при которой одно лицо передает право собственности другому за определенную плату,
обмен — одна сторона передает и получает от другой равноценное имущество,
аренда — соглашение, по которому одна сторона передает право собственности другой при условии постоянной выплаты этой стороной согласованной суммы денег.

Наследование квартиры осуществляется двумя способами:

по воле
в соответствии с законом.

Приватизация — это бесплатная передача квартиры государством частному лицу.

Признание права собственности через суд. Квартира становится собственностью человека только с момента государственной регистрации, для чего требуется определенный комплект документов.

При отсутствии документов собственник не может зарегистрировать свой дом, поэтому подан иск.

Передача доли в квартире регулируется ст. 244 ГК РФ. Это делается по нескольким причинам:

Передал долю квартиры супругу (бывшему супругу),

Передал долю в квартире родственнику (брату, дяде, бабушке и т.д.),

Квоты выделены в детской квартире и т.д.

Самый известный вид наследования — это доля в приватизированной квартире. При условии, что наследодатель оставил завещание, ситуация становится намного проще.

Но даже в этом случае право наследника может быть оспорено лицами, имеющими право на обязательную долю наследства:

несовершеннолетние и дети-инвалиды наследодателя,

родители, если они пенсионеры или инвалиды,

бывший супруг на иждивении наследодателя.

Наследники обязательной доли сохраняют право на наследство, даже если наследодатель оставил завещание только на одного наследника. Супруг или супруга умершего также имеют право на супружеский сбор.

Пример договора купли-продажи доли.

Процесс выкупа

Покупка доли в квартире регулируется ст. 250 ГК РФ.

Собственник, который собирается продать свою долю, обязан письменно уведомить совладельцев по первому отказу. В уведомлении о продаже, которое должно быть отправлено всем совладельцам, должны быть четко указаны цена и условия сделки.

Скачайте образец формы уведомления о продаже доли в квартире.

Если по истечении одного месяца ни один из совладельцев не ответил, собственник имеет право продать долю кому угодно.

Собственник может передать часть квартиры в дар без уведомления совладельцев.

Эта схема используется для сокрытия факта оплаты, однако при раскрытии мошенничества это чревато потерей скрытых денег и проданной доли.

Этапы покупки доли в квартире:

После того, как совладельцы квартиры проинформированы о продаже доли, можно приступать к оформлению документации:

документ, подтверждающий право долевой собственности,
выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и свидетельство о регистрации прав Росреестра,
заключение БТИ,
технический паспорт,
отрывок из домашней книги,
паспортные данные участников сделки.

Составление договора купли-продажи. Договор составлен в соответствии с требованиями законодательства. Все необходимые документы, приложенные к нему, должны быть доступны и достоверны,

Свяжитесь с Росреестром для регистрации прав. Сертификат выдается в течение 18 дней,

Определение правил использования жилой площади. Обычно проводится среди оставшихся акционеров,

Передача денег и жилплощади на основании акта сдачи-приемки.

Рекомендуем посмотреть видео о трудностях, которые могут возникнуть при продаже доли в квартире:

Проблемы и трудности

Продать долю квартиры непросто, но перепродать ее по более высокой цене совершенно невозможно. Есть риск, что продажу проблемного пакета могут затянуть остальные акционеры. Дав свое формальное согласие, они могут сознательно откладывать дела, не позволяя посторонним приобретать долю.

Чтобы избежать этого, продавец акций отправляет уведомление, и, если в течение месяца не будет ответа, он может продать акции третьей стороне.

Бывает так, что один из совладельцев, ранее отказавшийся от покупки, попытается расторгнуть договор в судебном порядке. В этом случае новый владелец может запросить у продавца все документы, подтверждающие законность сделки.

При приобретении доли в собственности необходимо выяснить причины продажи, возможно, она находится в конфликтующих соседях или большом количестве жителей, также необходимо выяснить, является ли продавец дееспособным человеком.

Стоит ли покупать долю в квартире?

Для начала нужно выяснить, зачем покупать долю в квартире.

не исключено, что сделка закроется за оформление регистрации.

Но следует помнить, что для регистрации у человека должно быть не менее 6 квадратных метров.

Если доля покупается для проживания, то нужно понимать, что не всегда можно претендовать на отдельную, запираемую комнату. Все владельцы будут использовать жилье в равной степени.

Ведь человек переезжает в общежитие, где все качество дальнейшей жизни будет зависеть от отношений с соседями.

Если совладельцы докажут в суде, что они не получали уведомление о продаже своей доли или что некоторые данные были представлены неверно, высока вероятность того, что сделка будет признана недействительной.

Если продавец предлагает подписать договор дарения, но доля фактически продана, совладельцы могут подать в суд, и сделка снова будет признана недействительной.

доля вряд ли будет полностью жилой, чаще всего ее приобретают для дальнейших манипуляций с жилым пространством.

У простой покупки акций даже больше минусов, чем плюсов. Покупателя доли в квартире может ожидать множество споров, судов и разногласий в процессе использования своей покупки.