Вторичный рынок жилья таит в себе множество «сюрпризов», о которых рядовой человек даже не подозревает, поэтому выяснять, какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо, как только появляется такое намерение. Иногда найти подводные камни и спасти покупателя от необдуманного шага может только юрист или агент по недвижимости.
Риски
В чем главная опасность? Казалось бы, алгоритм купли-продажи жилья на вторичном рынке нужно проработать, но он разный и у каждого жилого помещения есть ряд характеристик, не всегда приятных для потенциального покупателя.
Как нужно смотреть на понравившееся жилье:
Каждый из перечисленных выше пунктов важен. Нельзя останавливаться на достигнутом и останавливаться на достигнутом, игнорируя отсутствие гарантий в других сферах. Давайте посмотрим на несколько примеров.
- Жилье имеет идеальное соотношение цены и качества, расположение, планировку и степень освещения, а также чистый подъезд и неконфронтационные соседи. Кроме того, может оказаться, что в квартире есть скрытый беспорядок, например, от лица, выписанного из нее на период отбывания наказания в местах лишения свободы. Эти люди сохраняют за собой право пользоваться жилой площадью, что обернется проблемой для нового хозяина.
- Все документы в порядке, капитального ремонта не требуется, но посредник отказывается устраивать встречу между покупателем и реальным владельцем квартиры. Альтернативный вариант: посредник — мошенник, незаконно получивший доверенность, например, если домовладелец — пожилой человек с психическими расстройствами, наркоман и т.д.
- Продавец и жилая площадь не вызывают сомнений, документация в порядке, но после выясняется, что здание долгое время не подвергалось капитальному ремонту: может обрушиться балка перекрытия, здание потеряет мощность и т.д.
- Осмотр объекта проходил летом, на подъезде было тихо и спокойно, но после въезда новых хозяев вернулись сварливые и неприятные соседи-алкоголики.
Подробнее о том, как узнать о планировке квартиры, читайте здесь.
Проверка документации
Выбор квартиры сделан и теперь вам нужно закрепить ее за собой. Это можно сделать, заплатив продавцу определенную долю от общей стоимости дома, но этот процесс должен быть оформлен в соответствии с законом.
Игнорирование существующей формы может стать причиной потери внесенных средств. Избежать этого можно, заключив договор купли-продажи квартиры.
Он содержит следующие данные:
Залог отличается от предоплаты по способу погашения. Сумма возвращаемого депозита увеличивается вдвое, и факт его перечисления необходимо зафиксировать в квитанции от лица, получившего его.
Кроме того, документы необходимо проверять при покупке квартиры на вторичном рынке. Подумайте, какие документы вам нужно проверить.
- Договор о покупке. Лучше всего, если он будет составлен юристом или агентом по недвижимости из компании с хорошей репутацией. Вы должны прочитать соглашение. Если какой-либо из пунктов неясен, следует обратиться за разъяснениями к компилятору. Соглашение можно исправить вручную, но для этого требуется согласие всех сторон сделки.
- Паспорт продавца. Важно, чтобы данные из него и информация, прописанная в договоре, совпадали, иначе они могут вызвать проблемы.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности. Необходимо проверить, взята ли квартира по ипотеке: ссылка на договор займа указывается в пункте «основа выдачи». Также следует сравнить описание жилого помещения с его реальным состоянием (особенно документальными и фактическими размерами).
- Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
- Справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и перед налоговой службой.
- Технический паспорт на проживание.
- Буклет дома, в котором вы можете найти подтверждение о разгрузке зарегистрированных лиц в квартире. Лучше всего проверить его перед осмотром жилплощади, обратившись в паспортно-визовый контроль. Если кто-то не хочет, чтобы его выписали добровольно, дело придется решать в суде.
- Согласие попечителей по социальным вопросам. Это необходимо в ситуациях, когда в квартире проживают дети до 18 лет.
- Документ, подтверждающий право собственности на жилище.
- Документы, подтверждающие получение продавцом права собственности на квартиру от предыдущих владельцев.
К документам собственности относятся гражданско-правовые договоры и взаиморасчеты — дарение, купля-продажа, наследование. Способ перехода права собственности на квартиру требует дополнительных документов:
необходимо уточнять даты выдачи документов, закрепляющих право собственности на квартиру. Если этот срок больше трех лет и превысил срок исковой давности по заявке, риски, связанные с приобретением жилой площади, снижаются.
Жилищное законодательство стремительно меняется, поэтому за всеми изменениями нужно постоянно следить.
Важно! Позаботьтесь о сохранении копий документов. Каждый должен быть доступен в случае возникновения спора о правах третьих лиц на приобретаемую жилую площадь. В ситуации, когда речь идет о судебном разбирательстве, покупатель будет защищать свои права и продемонстрирует, что он проявил осторожность при проверке недвижимого объекта, а полученная документация не содержит информации о правах третьих лиц.
Вопросы, которые стоит задать продавцу
При покупке недвижимости нужно задать продавцу вопросы, связанные с покупкой квартиры. Сюда должны входить вопросы:
Продавцы, не являющиеся мошенниками, ведут себя открыто и уверенно, подробно отвечают на любые вопросы, стремятся правильно оформить сделку и заключить сделку.
Напряженность в ответах должна насторожить и заставить вас детально исследовать предмет покупки или отказаться от нее. Если альтернативы жилплощади нет, к делу придется привлечь юристов.
