Приобрести квартиру можно, заключив договор с дошкольным учреждением или жилищным кооперативом, разногласия которых регулируются Законом № 214, п. 215, утвержденный на федеральном уровне в 2004 году.
Способы покупки жилья
Договор участия в капитале (DSA) подразумевает, что клиент вкладывает собственные деньги и имеет право в будущем потребовать от застройщика квартиру в размере оплаченных квадратных метров.
Заключение договора с жилищным кооперативом (ЖКК) является более рискованным способом, поскольку внесенные деньги являются паевым взносом для вступления в этот кооператив и не гарантируют, что квартира будет получена в нем после завершения строительства.
Договоры с жилищными кооперативами или дошкольными учреждениями имеют только одно сходство — это желание подписавших их граждан получить собственную квартиру.
Характерные признаки договоров
Существенное различие между договором с жилищным кооперативом и дошкольным учреждением заключается в последствиях, которые наступают после его подписания: присоединение к случайно выбранному кооперативу увеличивает риск для акционера стать жертвой мошеннической системы. Эти соглашения также различаются по другим параметрам:
Соглашение акционеров |
Соглашение акционеров |
Регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214 | Регулируется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 215 |
Он должен быть зарегистрирован в ФС ГРКК | Регистрация в ФС ГРКК только после сдачи дома в эксплуатацию |
Стоимость квадратного метра не меняется | Возможное увеличение стоимости квартиры |
Установите даты начала и окончания строительства | Сроки строительства четко не указаны |
Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома | Санкция за нарушение сроков строительства законом не предусмотрена |
Рассрочка покупки квартиры возможна только до сдачи жилого дома в эксплуатацию | Рассрочка требуется по закону на срок, не зависящий от стадии строительства жилого сооружения |
Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора холдинга, не является обязательным. Перед заключением договора с жилищным кооперативом следует убедиться, что промоутер прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.
Особенности долевого и паевого строительства
Плюсы и минусы приобретения жилья в статусе акционера или акционера:
-
Регистрация договора в Росреестре до начала строительства — длительный процесс, однако он исключает возможность продажи квартиры в руки нескольких акционеров. Наличие двух и более собственников — частый случай при заключении договора через жилищные кооперативы.
-
Итоговая цена за 1 м2 для члена не отличается от начальной, но превышает стоимость квартиры того же района, принадлежащей члену кооператива.
Назначив цену за 1 м2, девелопер не имеет права изменять ее по условиям долевого строительства. Предложение от него о подписании дополнительного соглашения, предусматривающего повышение цены на 1 м2, может быть отклонено акционером в законном порядке. Кроме того, в этой ситуации лицо, подписавшее DDU, имеет право потребовать расторжения основного контракта, возврата уже внесенных средств и уплаты штрафа.
По условиям договора с жилищным кооперативом, его президент может увеличить цену за 1 м2 на любом этапе строительства дома по согласованию с остальными членами жилищного кооператива.
-
Нарушение сроков ввода дома в эксплуатацию финансово невыгодно для учредителя на момент подписания DDU, так как это дает акционеру право требовать уплаты штрафа за каждый день просрочки. Закон предусматривает только 2 месяца сверх срока, оговоренного в договоре, в течение которого застройщик обязан решить все юридические вопросы и предоставить собственникам свою квартиру. Подписание дополнительного соглашения о продлении срока сдачи дома — право акционера, а не его обязанность.
В этом вопросе долевое участие лучше вступления в жилищный кооператив, поскольку в договоре с жилищным кооперативом нет четких сроков начала и окончания строительства дома. В результате застройщик даже не несет никаких финансовых затрат в виде единовременных выплат.
-
Разница между акционером и акционером также заключается в том, что хорошие жилищные кооперативы предоставляют своим членам рассрочку, которая не зависит от того, арендуется дом или строится. Акционер ограничен в этом праве и обязан выплатить полную сумму после завершения строительных работ.
-
На момент строительства многоквартирного дома проект был согласован в соответствии с DDU и получены все разрешения. Это гарантия того, что при сдаче дома в эксплуатацию этажность и наличие / отсутствие пристроек будут соответствовать заявленным изначально условиям.
Какой будет кооператив, его члены решают голосованием. Однако, если возникнет необходимость в привлечении дополнительных акционеров, в результате дом может стать на один этаж выше или на один подъезд больше, чем было согласовано изначально.
-
В акционерном договоре четко прописаны обязательные условия его расторжения и возврата денежных средств, что затрудняет прекращение отношений акционером с застройщиком. При заключении договора с жилищным кооперативом возникают и другие «подводные камни»: перепродажа этой собственности обременительна, так как вынуждает нового собственника вступить в этот кооператив.
Дополнительные метры
Перед получением свидетельства о праве собственности необходимо провести контрольный обмер квартиры с участием сотрудника БТИ. В случае с партнером дополнительные квадратные метры должны быть оплачены строго.
Если квартира получена по договору раздела, то при наличии отличий в оплаченных и полученных квадратных метрах возможно:
Основные моменты в договорах
Перед подписанием договора долевого строительства жилого дома важно:
в форме указана вся информация о разработчике, которую лучше проверить,
соглашение называлось исключительно «Договор о капитале»,
в нем записывались месяц и год ввода объекта в эксплуатацию,
текст документа содержал реквизиты, характеризующие объект строительства: этажность, площадь, занимаемую домом, общая и жилая площадь квартиры,
внесен пункт, определяющий гарантийные обязательства клиента,
сумма договора была указана не только цифрами, но и прописью.
Следует внимательно изучить как договор, который подписывается с жилищным кооперативом, так и сам кооператив. Важная информация:
его реквизиты, которые помогут познакомиться с другими объектами управления, результатами работы кооператива и непосредственно его участниками,
количество объектов, которые одновременно выполняет президент: чем их больше, тем больше риски,
найти кооператив в состоянии финансового оздоровления или на грани банкротства,
имеет разрешение на ведение строительных работ на этой территории,
исчерпывающая информация о земельном участке под застройку,
право первого отказа общего собрания в голосовании по вопросу увеличения стоимости 1 м2,
особенности объекта: этажность, площадь квартиры,
размер ежемесячного взноса на содержание кооператива,
последствия для акционера незавершенного строительства.
На любом этапе возможен переход от соглашения о долевом участии к соглашению о совместном использовании, основной причиной которого, в большинстве случаев, является провал компании-разработчика. Выход из кооператива и вывод дошкольного образовательного учреждения на одно и то же учреждение происходит крайне редко.