Покупка апартаментов в Москве: за и против, средняя стоимость и возможность сдачи в аренду данного вида недвижимости

Москва и Санкт-Петербург переживают бум спроса на квартиры. Количество новых проектов и объемы продаж бьют рекорды. На пике популярности — аренда служебных квартир. Давайте разберемся, действительно ли в них стоит вкладывать деньги или лучше выбрать другой объект.

Служебные квартиры представляют собой полностью отделанные и меблированные комнаты, предназначенные для краткосрочной и долгосрочной аренды. Они отличаются от гостиничного формата тем, что в них есть кухонная зона. От традиционных квартир — статус законный, так как формально они являются коммерческими помещениями, а не жилыми.

Сейчас этот формат недвижимости более востребован. Частные инвесторы предпочитают вкладывать средства в служебные квартиры. В некоторых проектах количество инвестиционных сделок достигает 90%. Аргументы обычно звучат: низкий порог входа, прибыльность, ликвидность, простота управления и надежность. Действительно? Рассмотрим каждый из пунктов.

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

Порог входа

Первый вопрос для любого частного инвестора — это порог входа. Какова стоимость объекта недвижимости для инвестиций? Стоит сразу отметить, что квартиры стоят на 15-20% дешевле, чем квартира того же района в том же районе.

По оценкам аналитиков, средневзвешенная цена квадратного метра квартир в городе составляет 135 тысяч рублей. Теперь вы можете купить квартиру в апарт-отеле в центре города за 3,9 миллиона рублей. По этой стоимости однокомнатная квартира площадью 19 кв.м с отделкой и мебелью в апарт-отеле YE’S на улице Социалистической. Цена включает полную отделку и меблировку. Небольшой видеоролик находится в руках инвесторов. Компактные студии наиболее востребованы арендаторами и при низком пороге входа показывают самую высокую доходность.

Кстати, если мы говорим о центре города, то особенно стоит подумать о квартирах. Новостройки, где можно было бы найти небольшие квартиры в этом месте, практически нет. Кроме того, вам придется доплатить за последние штрихи, и ни одна из них не предлагает полную меблировку с техникой.

Доходность

Второй аргумент частных инвесторов в пользу квартир — это доходность. По мнению аналитиков Knight Frank, от аренды квартиры в апарт-отеле можно получить от 8 до 15% годовых.

Это в 1,5-2 раза выше доходности традиционных квартир.

Также стоит учесть, что за последние два года цены на жилье росли медленнее, чем инфляция, поскольку на них сильно влияют большой объем предложения и высокий уровень конкуренции.

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

Ставки аренды на квартиры выше, чем на квартиры в аналогичном месте. При этом спрос, особенно в центре города, постоянно высок, что позволяет арендодателям повышать арендную плату. В прошлом году рост составил 8%, а средняя ставка аренды студии достигла 35,8 тыс. Руб. В месяц. В успешных апарт-отелях средняя заполняемость составляет 90%, поэтому вам не нужно беспокоиться о простоях.

Кроме того, к достоинствам можно отнести дизайнерское оформление холлов и мест общего пользования, рецепцию в зоне входа, качественную мебель и технику. Повышается ликвидность служебных квартир и тот факт, что, перепродав недвижимость, собственник предлагает практически готовый арендный бизнес, что привлекает потенциальных покупателей.

Самая дорогая экспозиция и готовность арендаторов платить диктует формат объектов. В отличие от традиционных жилых комплексов апарт-отелей, резидентам предлагаются гостиничные услуги и обширная внутренняя инфраструктура. Напоминаем, что стоимость квартир ниже, чем квартир.

Полезный бонус — возможность рассчитать рентабельность при покупке. В служебных квартирах управляющая компания предлагает инвесторам программы дохода, по которым гарантирует стабильный ежемесячный доход.

Помимо дохода от сдачи квартиры в аренду, инвестор зарабатывает за счет роста стоимости объекта: при строительстве стоимость квартир часто увеличивается на 20-25%, а после ввода в эксплуатацию продолжает расти.

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

Ликвидные активы

Можно ли будет выгодно продать квартиру в случае необходимости? Служебные квартиры обычно находятся в спальных районах города с развитой торговой и транспортной инфраструктурой. Внутренняя инфраструктура включает зоны для работы, ресторан, фитнес-клуб, химчистку и др.

Помимо возможностей реализации широкого спектра дополнительных услуг, от клининговых единиц до покупки авиабилетов. Все это привлекает арендаторов. Сервисные квартиры — это проверенный бизнес по аренде.

И инвесторы, уже купившие апартаменты в апарт-отелях, не спешат с ними расставаться: найти служебные квартиры на вторичном рынке практически невозможно; в некоторых апарт-отелях очереди даже составляют желающие их приобрести. Поэтому, если вы захотите продать недвижимость на вторичном рынке, проблем с этим не возникнет.

В короткие сроки можно будет продавать квартиры по высокой цене, о скидке не может быть и речи, в отличие, например, от встроенных бизнес-помещений, которые часто рассматриваются частными инвесторами.

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

Простота управления

При планировании инвестиций стоит учитывать не только денежные затраты, но также собственные усилия и время, которое вам понадобится для инвестирования в управление капиталом. Инвестор, купивший квартиру в апарт-отеле, может арендовать ее самостоятельно или через управляющую компанию.

Предлагаемые в апарт-отелях программы управления позволяют инвестору получать гарантированный доход при минимальном участии. Важно, чтобы управляющая компания следовала стандартам гостиничных сетей. В этом случае качество обслуживания будет гарантировано.

Это знаменательный момент, ведь управляющей компании придется делегировать все заботы: от поиска арендатора и заключения с ним договора до решения всех бытовых вопросов. С профессиональной управляющей компанией для собственника квартиры аренда становится настоящим источником пассивного дохода.

Единственная забота инвестора — это уплата налогов. Владельцам служебных квартир рекомендуется зарегистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей, чтобы снизить подоходный налог с 13 до 6%.

Кроме того, необходимо платить ежегодный налог на имущество, который по размеру аналогичен налогу на квартиру — 0,1% от кадастровой стоимости. Таким образом, служебные квартиры позволяют получать высокий доход, не опасаясь налоговых претензий.

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

Надежность

При покупке квартиры в апарт-отеле, а также при покупке квартиры необходимо обращать внимание, прежде всего, на надежность застройщика и его опыт работы. В сегменте служебных квартир есть успевшие зарекомендовать себя крупные игроки, объекты которых успешно работают на рынке уже несколько лет.

Как и выбор отеля для отдыха, проекты сети заслуживают доверия. Такие комплексы реализованы по хорошо разработанным стандартам, и тиражирование демонстрирует их эффективность.

Кроме того, всегда есть возможность посетить или даже заселиться в уже действующий апарт-отель, чтобы погрузиться в будущий арендный бизнес.

При выборе квартиры особое внимание следует уделить локации, инфраструктуре проекта и тому, насколько он отвечает интересам инвесторов, в том числе с точки зрения программ доходов. Сетевые объекты в центре города — самый безопасный вариант.

Стоит отметить, что квартиры, как и квартиры, продаются в соответствии с 214-ФЗ о долевом строительстве, поэтому вложения полностью защищены.

Пример

В Санкт-Петербурге еще не так много проектов квартир с обслуживанием, на примере которых можно наглядно увидеть все тонкости инвестирования в этот формат недвижимости. Одним из первых таких проектов в городе стал апарт-отель YE’S на улице Хо Ши Мина группы компаний Pioneer. Объект построен в Выборгском районе   —

в пешей доступности от метро «Проспект Просвещения» — введен в эксплуатацию в ноябре 2014 года. С момента начала проекта цены за единицу в нем значительно выросли. Например, на старте продаж квартира площадью 27 кв.м продавалась за 2,3 миллиона рублей, а сейчас уже 3,8 миллиона рублей. Минимальная стоимость аренды квартиры в этом апарт-отеле на сегодняшний день составляет 29 тысяч рублей (без учета счетов), то есть доход собственников начинается от 354 тысяч рублей в год.

В январе 2017 года Группа компаний «Пионер» открыла продажи второго проекта сети YE’S в Санкт-Петербурге: апарт-отеля YE’S на Социалистической. Объект строится в центральном районе Санкт-Петербурга, в месте с развитой инфраструктурой, в шаговой доступности от трех станций метро.

Застройщик отмечает, что квартиры в комплексе пользуются спросом — уже продано около 50% квартир. Стоимость начинается от 3,9 млн руб. Инвесторам предлагаются программы доходности, которые позволят им получать стабильный гарантированный доход (например, при покупке объекта площадью 26,5 кв.

м, доход инвестора от сдачи в аренду составит 34 тысячи рублей в месяц).

В заключение следует отметить, что рынок еще не сформировал четкую сегментацию по данному виду недвижимости. Иногда квартиры называют комплексами, которые практически ничем не отличаются от традиционного жилья. Внимательно изучите предложение и стоит выбирать апарт-отели с гостиничным сервисом и профессиональную управляющую компанию.

Не покупайте недвижимость, чтобы ее сдавать

Не покупайте себе квартиру, лучше снимайте! Это совет ведущих экспертов по инвестициям в недвижимость, от профессора Йельского университета и лауреата Нобелевской премии Роберта Шиллера до аналитиков компаний по недвижимости и девелопменту в нескольких странах, отмечая беспрецедентный рост цен на недвижимость и снижение прибыльности. Что делать российскому инвестору?

Инвестиционная привлекательность наших квартир за рубежом

Лучший и самый простой способ определить, являются ли цены на недвижимость слишком высокими, — это рассчитать соотношение цены и арендной платы (соотношение P / R) или валовое соотношение арендной платы (Gross Rent Multiplier). Например, квартира стоит 5 миллионов рублей, можно арендовать ее за 25 тысяч рублей в месяц, т.е. 300 тысяч рублей в год. P / R = 5 000 000/300 000 = 16,67. Проще говоря, на окупаемость квартиры без учета убытков уйдет 16,5 лет.

Этот индекс показывает не только привлекательность инвестиций в жилую недвижимость, но и в целом желательность ее покупки. В мире многие эксперты советуют не вкладывать деньги даже в свой дом, если он продается по чрезмерно высокой цене.

Спрос на аренду жилья в столице в августе вырос вдвое

В Соединенных Штатах в 70-х, 80-х и 90-х годах P / R колебался от 10 до 14. В последние годы он составляет в среднем по стране 20, в Вашингтоне — более 20, в Бостоне, Нью-Йорке, Лос-Анджелесе. — более 25, в Калифорнии — более 35.

В то же время специалисты по недвижимости в США считают, что если P / R будет выше 20, то расходы собственника превысят расходы арендатора, то есть арендовать дом выгоднее, чем покупать.

 Расчет коэффициента P / R для всех штатов показал, что в 40 из 50 крупных городов сегодня выгоднее сдавать недвижимость в аренду и вкладывать в нее деньги категорически не нужно.

Аналитики Trulia дают более подробные рекомендации по P / R:

Если P / R составляет от 1 до 15, цены на недвижимость привлекательны, и гораздо лучше покупать, чем сдавать в аренду; если от 16 до 20 — как правило, лучше покупать, если больше 21 — цены на недвижимость завышены и гораздо лучше сдавать в аренду, чем покупать Некоторые аналитики считают, что если P / R выше 25, то рынок будет сильно перегреваться и образовывать «мыльный пузырь».

По данным Globalpropertyguide, в Европе P / R значительно варьируется от страны к стране.

Молдова = 10, Украина = 11, Черногория = 13, Румыния = 16, Венгрия = 17, Хорватия = 17, Латвия = 18, Болгария = 21, Германия = 23, Италия = 26, Россия = 26, Франция = 28, Финляндия = 28, Австрия = 28, Мальта = 31, Швейцария = 32, Греция = 35, Великобритания = 48, Андорра = 49, Монако = 53! Самый низкий показатель в Европе — в беднейших или развивающихся странах.

Рекордсмены — Молдова, Украина, Черногория и Румыния имеют хорошие показатели. В этих странах недвижимость лучше покупать, чем сдавать в аренду, но спрос ограничен, а риски достаточно высоки. Никто не торопится вкладывать большие средства в квартиры, например, в Молдове или Украине. Привлекательный коэффициент P / R обусловлен низкими ценами покупки жилья и относительно высокими ценами на аренду.

В то же время в наиболее развитых и благополучных странах Европы цены на недвижимость завышены, а в некоторых — непомерно высоки. Россия также попадает в эту категорию, но, к сожалению, не из-за ее исключительных экономических показателей, а из-за долгосрочного роста цен на нефть, за которым следуют рынки акций и недвижимости.

В 2000-х пузыри на рынке недвижимости обрушились на многие страны мира: США, Англию, Австралию, Новую Зеландию, Францию, Израиль, Грецию, Болгарию, Норвегию, Южную Корею, Китай. The Economist писал: «Мировой рост внутри страны цены — самый большой пузырь в истории ». P / R также ясно демонстрирует привлекательность инвестиций в недвижимость, например

если стоит покупать в аренду. Однако результат покажет соотношение более точно, с учетом затрат на содержание квартиры (налоги на имущество и НДФЛ, коммунальные платежи, необходимый ремонт), которые называются коэффициентом P / E дома и равны стоимости дома имущество (числитель), разделенное на годовую арендную плату за вычетом годовых расходов (знаменатель).

Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Годовая арендная плата — 300 тыс. Руб., Годовые расходы 100 тыс. Руб., P / E = 5 000 000 / (300 000 — 100 000) = 5 000 000/200 000 = 25. То есть вложения в квартиру полностью окупятся за 25 лет. Годовая чистая рентабельность квартиры будет равна 200 000/5 000 000, умноженная на 100%, или 0,04 * 100% = 4%.

Однако чаще используется валовой доход от аренды, то есть без учета расходов. Он равен годовой арендной плате, деленной на стоимость собственности и умноженной на 100% .Учет политических и экономических рисков.

В России средняя доходность жилой недвижимости составляет 3,8%, а инвестиционная привлекательность очень низкая. Для сравнения: Германия — 4,42%, Франция (Париж) — 3,63%, Монако — 1,9%, Испания — 3,92%, Англия (Лондон) — 2,09%, Болгария — 4,66%, США — 4,29%.

Самые высокие показатели доходности наблюдаются в Молдове, Египте, Ямайке, Украине и Панаме (9-10%), но только в Панаме условия для инвестиций были признаны отличными, так как Панама активно развивается, тысячи иностранных специалистов работают над проект расширения канала… Страна безопасная, экономика растет, инвестиции активно привлекают банковский и строительный секторы. В Панама-Сити можно купить квартиру за 180000 долларов (в центре или на престижном побережье), которая будет сдаваться за 1500 долларов в месяц и принесет валовую доходность 10% годовых или чистую доходность (включая расходы) 7-8%.

Что скажут эксперты

Приблизительные расчеты показали, что в России, особенно в Москве, цены на недвижимость значительно завышены, а инвестиционная привлекательность квартир невысока. Но поверхностный расчет не может учесть все факторы и нарисовать подробную картину.

Пытаясь разобраться в ситуации, мы обратились к наиболее опытным из наших экспертов с вопросами: выгодно ли сегодня покупать квартиру в Москве для последующей сдачи в аренду, о какой рентабельности можно говорить и какой сегмент наиболее привлекателен?

«Нет, невыгодно по сравнению с другими простыми вложениями, например, с банковскими вкладами. Рентабельность рублевых вложений в недвижимость в Москве при сдаче в аренду общеизвестна: в среднем она составляет 4-6% в год в рублях. При этом достаточно надежные и стабильные банки дают от 6 до 8,5% годовых по вкладам в рублях с «капитализацией» (ежемесячная прибавка процентов к сумме вклада) или от 7 до 10% годовых без «капитализации». Скорее всего, не стоит учитывать ежегодный рост цены в рублях на квартиру, приобретенную на вторичном рынке, так как она незначительна (1-2% годовых в лучшем случае) и полностью исчерпывается расходами собственника на текущий ремонт и поддержание квартиры в хорошем состоянии».

Экономисты объясняют, что имеет смысл вкладывать деньги в структуры с минимальными рисками, то есть не подверженные сильным колебаниям цен, которые предлагают небольшой, но фиксированный и ликвидный доход, то есть те, которые можно быстро продать в случае необходимости.

Сегодня, как отметил Вадим Лященко, самые низкие риски у банковских вкладов. Проблема только в одном: недоверие к российским банкам. Вспоминая дефолты, обнуление вкладов в новейшей российской истории, нынешнюю разруху, человек среднего класса подсознательно боится положить для себя крупную сумму на банковский счет.

также высказывает отрицательное суждение: «Нет, есть много способов лучше вложить деньги. Самый прибыльный — это экономичный сегмент. Там доходность достигает 7% годовых. В остальных сегментах доходность еще ниже — 3-5% годовых».

В своих расчетах мы приводили данные по другим странам, где картина зачастую не более радужная, чем в России. Может, все-таки есть смысл обратить внимание на европейскую недвижимость и поискать там интересный вариант? Покупать что-то и сдавать в аренду — и капитал остается надежным, а доход идет.

Налоговая служба Москвы заработала на арендованном жилье миллиард рублей

«Инвестиции в европейский сектор недвижимости подразумевают инвестирование не в рублях, а в евро.

Здесь картина иная: доходность арендного бизнеса в Европе те же 4-6% годовых, но уже в евро, что существенно выше 2% доходности по банковскому депозиту (в евро, в РФ).

Кроме того, в ряде стран россиянам доступна ипотека под 4-5% годовых. Но минимальная рекомендуемая сумма инвестиций выше, чем в Москве, и начинается не от 100–150, а от 300 тысяч евро».

Владимир Яковлев согласен с общим уровнем европейской рентабельности, но придерживается более осторожной точки зрения: «Если говорить о европейской недвижимости, то там средняя доходность 3-5% в зависимости от страны, но есть более тонкости, операционные возможности контроля ниже… Многие россияне уже купили иностранную приманку — теперь они пытаются выбросить иностранную убыточную деятельность…».

«2-3 года назад инвестиции в зарубежную недвижимость набирали обороты, интерес к этому виду недвижимости очень быстро рос. Однако сегодня, учитывая ситуацию в Украине и европейский курс на введение санкций и их ужесточение, интерес к зарубежной недвижимости резко упал».

Мы идем своим путем?

Для консервативного и малоподвижного по натуре русского человека недвижимость — это не просто оптимальный инвестиционный выбор, а заветная мечта и показатель успеха.

Если он сможет заработать больше, подумайте о второй собственности, традиционно рассматривая, например, квартиру в Москве, как гораздо более разумное вложение, чем открытие банковского счета, опасаясь, что банк может лопнуть, рубль может обвалиться, и квартира всегда «в цене».

Рассуждения экономиста о «перегреве» рынка недвижимости, «мыльных пузырях» и низкой рентабельности не могут поколебать его уверенности в квартире как самом надежном и прибыльном капитале.

Чиновники нашли способ понять «серых хозяев

«… Инвестиции в недвижимость всегда были одним из способов сэкономить и приумножить деньги. «Сдам — ​​кормить», т. Е

эти деньги идут на ежемесячное потребление; позволяют повысить комфорт жизни, повысить самооценку человека и улучшить моральный климат.

Аренда жилья эконом и коммерческого класса дает в среднем 6-7% в год; премиум-класс — 5-6%».

Анатолий Юрьевич Пысин, генеральный директор центрального управления агентства недвижимости, анализирует ситуацию с учетом психологии россиянина: «Прибыль от сдачи жилья в аренду всегда оставалась одним из самых стабильных источников финансового благополучия семьи. Вопрос покупки «дополнительной» квартиры приобрел сегодня особую актуальность, чего не было за всю историю современного рынка недвижимости в России. Однако с учетом нынешнего финансового положения трудоспособного населения не менее актуален другой вопрос: выгодно ли покупать такое жилье в кредит? Поскольку преимущества приобретения квартиры «за собственные деньги» неоспоримы и не требуют оценки всех плюсов и минусов, считаю целесообразным рассмотреть варианты приобретения квартиры за счет привлеченных ресурсов».

Анатолий Юрьевич хорошо оценивает перспективы сдачи в аренду, особенно «для тех, кто давно снимает квартиру и стоит перед выбором формы покупки своего первого дома», рассрочку и ипотеку при покупке квартиры как вложение.

«Сначала может показаться, что выплата процентов по ипотеке резко снижает потенциальный доход инвестора, но, учитывая такие явления, как инфляционные процессы, курсы валют, стабильность рынка недвижимости и так далее, покупка квартиры в аренду с использованием Ипотечный кредит не такой уж и абсурдный.

На мой взгляд, ипотека с последующей сдачей в аренду будет выгодна только в том случае, если она станет событием в ближайшие 15-20 лет. Через 20 лет ипотека будет погашена, и инвестор получит «чистую» квартиру, полностью оплаченную ». Однако, как отмечает Анатолий Юрьевич,« важно оценивать перспективы. Конечно, ипотека, как и любая другая другой заем, должен работать эффективно.

Основным инструментом оптимизации кредитных обязательств является размер первоначального взноса ». В целом, «чем выше первоначальный взнос, тем выгоднее снимать ипотечную квартиру».

Я доверяю тебе свою квартиру

Во многих странах услуга «доверительного управления» предлагается тем, кто купил недвижимость для сдачи ее в аренду. После заключения договора собственник квартиры передает агентству недвижимости ключи и все полномочия для ведения переговоров с арендатором, сбора налогов, мелкого ремонта в квартире и т.д.

Все, с чем придется иметь дело домовладельцу, — это получение арендной платы на его или ее банковский счет (за вычетом корпоративных сборов и расходов). Мы обратились к нашим специалистам с вопросами: «Перспективна ли услуга« управление недвижимостью »Агентства недвижимости? Насколько он востребован на российском рынке?».

Вадим Лященко: «Услуга доверительного управления жилой недвижимостью для физических лиц существует давно на московском рынке, но по моим наблюдениям не пользуется большим спросом.

Большинство собственников предпочитают сотрудничать с работодателем самостоятельно и далеко не всегда принимают полностью безналичные платежи.

Кроме того, существуют определенные сложности с предоставлением такой услуги и агентств — в зависимости от выбранной ими налоговой системы налоговой базой может быть не только комиссия агентства (которая варьируется от 10% от арендной платы и более), но и все суммы платежей, которые проходят через агентство… Есть и другие нюансы бухгалтерского и налогового учета этих операций, которые делают их достаточно трудоемкими для Академии наук. На мой взгляд, в гораздо большей степени услуга доверительного управления нужна россиянам, покупающим недвижимость за рубежом».

Владимир Яковлев: «Хотя услуга управления представлена ​​на нашем рынке, она не развита… Минимальное вознаграждение составляет 10% от входящих платежей. В основном его используют клиенты, проживающие за рубежом».

Анатолий Пысин: «Услуга« управление недвижимостью »в экономическом сегменте, так как она развита за рубежом, в нашей стране не прижилась. Это связано с менталитетом россиян, им проще спросить у соседей, друзей живущим поблизости, заботиться о квартире, а не платить комиссию агентам по недвижимости.

В моей практике эту услугу используют только те клиенты, у которых нет людей, которых можно попросить «охранять» квартиру. Или, как вариант: домовладелец сдает квартиру для ознакомления чуть ниже рыночной, главный фактор при выборе арендатора — взаимная симпатия и доверие».

По вопросу о доверии. Как осторожно отметила Елена Кондрашева, имея в виду то, что на российском рынке услуга «управление недвижимостью» пока не востребована или мало востребована: «Люди должны доверять агентствам, и это следующий шаг в развитии бизнес недвижимость ». Надеюсь, что развитие пойдет в этом направлении.

Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается квартирное строительство. Квартиры юридически являются нежилыми помещениями, но реально в них можно жить или сдавать в аренду. Постоянно прописаться в квартирах нет возможности, нет мест в детском саду, школе и поликлинике. Но, в отличие от квартир, квартиры дешевле и, поскольку нет социальных обязательств, они расположены в более удобных местах недалеко от центра. Жилой дом возле Кремля построить нельзя, а в квартире тихо.

2. Аренда ежемесячно или посуточно

Квартиры — самый дешевый вариант для сдачи в аренду: они дешевле квартир, часто продаются с отделкой, нет необходимости «прописывать» жильцов, нет или гораздо меньше проблем с соседями при посуточной аренде.

Вы можете арендовать его самостоятельно. Это достаточно просто сделать ежемесячно, но в течение дня это становится очень утомительным — кто-то должен заселяться в гости, убирать комнаты, стирать одежду, ремонтировать сантехнику, принимать платежи и т.д. Посуточная аренда самообслуживания — это секунда работа или деятельность, но не инвестиции.

Чтобы избавить хозяев от забот, есть управляющая компания (менеджер, консьерж-служба). Часто эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, построившего квартиру. Но если застройщик не предоставляет такие услуги, найти честного менеджера проблематично.

Обычно за свои услуги менеджер берет 20-30% от выручки от аренды помещения. Кроме того, собственник оплачивает расходы на содержание квартиры: бронирование, уборку и т.д., а также коммунальные услуги по счетчикам.

Ежемесячная аренда квартир менее выгодна, чем посуточная: ежемесячная цена примерно равна арендной плате за квартиру, а посуточная аренда в 2-3 раза выше. При аренде посуточно честность управляющего имеет первостепенное значение: чтобы он не сдавал квартиру тайно от хозяина.

Некоторые менеджеры не только работают ради интереса, но и предлагают программы, приносящие доход. Управляющий сдает квартиры и сдает их столько, сколько хочет, а собственник платит фиксированный процент от стоимости квартиры или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить квартиру через 5 лет.

3. Посуточная аренда в формате отеля (апарт-отель)

В этом формате квартиры (т.е комнаты) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (гостиницы). Владелец лишен возможности самостоятельно сдавать их в аренду. Управляющая компания предлагает собственнику работать за% от выручки (25-30%) или в рамках доходной программы.

Доход

Подъезды зависят от расположения апарт-отеля. Желательно, чтобы он находился в 5-10 минутах ходьбы от центра или метро (недалеко от центра станций).

Сезонность влияет на выручку. Например, в Санкт-Петербурге самые высокие цены и заполняемость с мая по июль.

Но не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость выше (например, 90%), а в низкий сезон ниже (например, 30-60%). В среднем от 60% до 80% в год, в зависимости от отеля и усилий менеджера.

На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м — это очень маленький номер эконом категории, от 20 кв.м комфорт уже идет. Категория предполагает адекватный ремонт и подготовку помещения.

Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) От аренды комнаты до 20 кв.м в Санкт-Петербурге может составлять 40-55 тысяч рублей. Ниже для расчетов берем комнату до 20 кв.м.

Затраты

Расходы должны быть вычтены из выручки. В них входит эксплуатация помещения (например 200 руб / кв.м), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тысяч рублей в год.

Обращаем ваше внимание, что при посуточной аренде помещение подлежит ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно ремонтировать каждые 5-7 лет. Ремонт может занять 300-600 тысяч рублей и больше. Эти суммы необходимо распределить по годам при расчете окупаемости инвестиций в комнату.

Не будем забывать, что аренда нежилых помещений — это, безусловно, бизнес. В налоговой инспекции о вас обязательно узнают из данных Росреестра. Поэтому необходимо зарегистрировать индивидуального предпринимателя или ООО.

Если выручка небольшая (менее 700-900 тысяч рублей), то лучше платить 6% от выручки. Если больше, в том числе при аренде большего количества комнат, лучше взять патент на аренду (около 50 000 рублей в год).

Помимо налога в размере 6% необходимо уплатить страховые взносы в размере 28 000 руб. + 1% на прибыль свыше 300 000 руб.

И . самое главное: 25% от дохода управляющего. Но он не обидится: сначала он заберет свою награду, потом оплатит эксплуатационные расходы и только потом заплатит вам.

Рентабельность

После оплаты всех расходов рентабельность аренды комнаты может составлять от 8% до 15% в месяц. Это намного больше, чем при аренде квартиры (3-4%).

Но не забывайте про увеличение стоимости комнаты. От котлована до ввода в эксплуатацию он растет на 20-30%. А затем он растет по всему рынку. Я предвижу рост инфляции, которая сейчас составляет 3.

С учетом меньшего роста стоимости номера общая рентабельность инвестиций в гостиничный номер в квартире может составить до 12% в год.

Это намного лучше депозита и сопоставимо с некоторыми акциями на бирже.

С выходом на рынок квартир вложения в квартиры становятся менее привлекательными: кто хочет получать 3-4% в год на квартиру, если на квартирах доходность в разы выше и без проблем.

Многие граждане путают вложение в квартиру с психологическим спокойствием. Если вы покупаете квартиру так, чтобы она была (но она была надежной, стабильной и не пропадет во время кризиса) и не учитываете окупаемость инвестиций, то это уже не вложение. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.

Но оставим психологию психологам. Наша цель — получить больше прибыли с меньшим или таким же риском, легко разбогатеть. Для этого больше подходят квартиры.

Цены

Я не буду публично говорить, где и у кого покупать квартиру, так как я не агент и мне не платили за рекламу. Я предоставил своим клиентам подробные расчеты по предмету для обзора.

На этапе строительства возможна покупка небольших студий (14-16 кв.м) за 2,5 млн рублей, 20-22 кв.м — 3-3,5 млн рублей. Где-то может быть дороже, но диапазон ясен.

Подводные скалы

Покупка квартир в Москве: плюсы и минусы, средняя стоимость и возможность аренды данного типа недвижимости

Это главный риск. Мы помним обманутых инвесторов в недвижимость.

  1. 2. Неудачное расположение жилого комплекса
  2. Будет мало гостей и заработка.
  3. 3. Недобросовестная управляющая компания

Нечестность может выражаться в том, что управляющая компания будет сдавать свои квартиры в аренду, а ваша будет бездействовать. Для защиты от таких ситуаций существуют компьютерные программы, которые бронируют номера «единообразно». Но давно доказано, что человеческий фактор лучше любого компьютера.

Я уже писал о тайной сдаче квартир в аренду.

4. Халатный прием гостей: плохая чистота, грубость и т.д.

5. Завышенные ставки за обслуживание в номере

Как не остаться без дохода. См. Обзоры существующих объектов управляющей компании.

Как не застрять:

  • при покупке квартиры нужно тщательно выбирать, делать сравнительный анализ и подробные расчеты самостоятельно, не слепо верить расчетам застройщиков
  • проверить управляющую компанию
  • Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит

    Из-за высоких процентных ставок по кредитам не работает и с квартирами. Да, возможно, что ваш ежемесячный доход от аренды превышает выплаты по кредиту.

  • Но есть проблемы:
  • 1,2 года ожидания строительства
  • Деньги вернете, ипотеку будете платить каждый месяц, но дохода не будет
  • 2. При покупке ипотеки первоначальный взнос будет не 15%, а 40-50%
  • В целях безопасности многие застройщики делят цену квартиры на 3 договора: строительство, отделка и меблировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от общей стоимости квартиры. Ипотечный кредит будет выдан только на строительство. Отделку и меблировку придется оплачивать отдельно.

    Поэтому вы вложите свои средства в ипотеку под 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосакэ по бесплатной покупке недвижимости в кредит.

    Позвольте мне пояснить: Кийосаки вкладывает 10% -ный депозит, арендная плата покрывает выплату по ипотеке и снимает депозит, рефинансируя ссуду.

    То есть делает ремонт, увеличивается стоимость имущества и увеличивается сумма кредита на сумму увеличения стоимости. Увеличение кредита списывается со счета.

    Поэтому, если вы думаете, что ваш доход от аренды покрывает ипотечный платеж, не радуйтесь! Не забывайте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят. Их можно было инвестировать в качестве альтернативы. Поэтому на них надо рассчитывать рентабельность. Очевидно, что никакая бесплатная недвижимость работать не будет, скорее, вы мало заработаете.

  • квартиры — современный формат инвестирования в недвижимость с доходностью до 12% годовых
  • квартиры намного выгоднее квартиры и склада
  • дешевле, когда управляющая компания будет сдавать квартиры за вас
  • тщательно выбирайте квартиры и делайте расчеты самостоятельно
  • купить квартиру по схеме Кийосаки бесплатно не получится
  • покупайте квартиры самостоятельно, иначе доходность вашего вложения будет ниже, вы не заработаете достаточно
  • Двойное дно: почему дешевые апартаменты в Москве хуже квартир

    Первые жилые комплексы появились в Москве еще до кризиса 2009 года. С тех пор формат достаточно широко распространился на карте столицы, поскольку присущие ему противоречия, которые объясняются нежилым состоянием квартир, имеют была компенсирована более низкой ценой. Но есть нюансы, которые ставят под сомнение это преимущество.

    Престижный район, недорого

    По данным компании Metrium, на начало второго квартала 2018 года на первичный рынок квартир выставлено 122 проекта на 10,8 тыс. Лотов.

    Географически формат наиболее широко представлен в ЦАО и ЦАО (соответственно (26,7 и 25% от первоначального предложения), часть квартир строится и продается в САО и ЗАО (18,6 и 14,5).

    Доли остальных районов существенно ниже, а в менее престижных ВАО и ЮВАО квартир почти нет (0,6 и 0,5% от общего предложения).

    Главное преимущество квартир — цена: «под жилье» на 10-20% дешевле сопоставимых квартир в том же месте. Самыми дешевыми предложениями среди новостроек Москвы являются квартиры. В начале апреля 2018 г минимальные цены в сегменте были зафиксированы в следующих жилых комплексах:

  • Север (СВАО, Северный район): студия площадью 26,2 кв.м за 2,05 млн рублей;
  • CleverLand (СВАО, р-н Марфино): однокомнатная квартира площадью 16,03 кв.м за 2,3 млн рублей;
  • Citimix (ЗАО, р-н Тропарево-Никулино): студия площадью 22,4 кв.м за 2,7 млн ​​руб.
  • Для сравнения: в базе ЦИАН на дату публикации материала стоимость однокомнатных квартир в Северном районе начинается от 3,7 млн ​​рублей, в Марфино — от 2,9 млн (правда, на вторичном рынке можно покупают «авто-пр-ва», переоборудованные из более просторных квартир-студий от 2,2 млн), в Тропарево-Никулино — от 11,4 млн руб.

    Обратная сторона

    Квартиры — это хорошая возможность поселиться в одном из приличных районов Москвы за разумные деньги. Но, поскольку речь не идет о жилье, во-первых, на квартиры не распространяются некоторые правила (например, по обеспечению инфраструктуры и по инсоляции), а во-вторых, они облагаются налогом не так, как налог на имущество. Счета тоже рассчитываются иначе.

    Наконец, владельцы квартир не могут получить постоянную регистрацию. С одной стороны, временная регистрация незаметно продлевается каждые пять лет.

    С другой стороны, обладатели постоянной регистрации имеют приоритет в использовании социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники).

    «Нам пришлось создать инициативную группу и договориться с муниципалитетом, чтобы решить проблему пристроек к школам и детским садам», — говорит Ирина, жительница одного из первых жилых комплексов Москвы.

    Справедливости ради, отсутствие инфраструктуры и свободный подход к инсоляции — это в основном проблемы первых кондоминиумов, сейчас отсутствие законодательного регулирования этих моментов с лихвой компенсирует рынок.

    Проще говоря, никто не станет покупать темные квартиры (только с огромной скидкой) — поэтому в интересах застройщика сделать их комфортными.

    А стандарты пожарной безопасности, говорит Юрий Стурин, директор по развитию Lofts and Apartments, даже выше, чем у жилья.

    Что действительно имеет значение, так это сумма ваших счетов за коммунальные услуги и будущий налог на недвижимость на недвижимость.

    По словам Стурина, в среднем счета собственникам квартир будут на 20% выше, чем владельцам квартир. «Но все зависит от конкретного комплекса», — поясняет эксперт.

    «Муниципальная служба шокирует», — говорит Елена, жительница многоквартирного дома на севере Москвы. — Мы платим за жилье от 40 метров больше 10 тысяч в месяц. На мой взгляд, это как-то круто».
    «У меня есть счета: 3800 в месяц плюс счетчики», — говорит Игорь, владелец 33-метровой квартиры в Северо-Западном административном округе. «Нормальные цены, они меня не беспокоят».

    В целом, сейчас девелоперы квартирных комплексов знают, что покупателей волнует вопрос будущей совместной квартиры. Поэтому некоторые из них размещают эту информацию на сайте объекта.

    Старикам тут не место

    Еще один животрепещущий вопрос — налог на имущество. Поскольку квартиры относятся к категории коммерческой недвижимости, ставка налога выше, чем у квартир.

    Точная сумма зависит от типа недвижимости (офисы, отели, магазины и т.д.

    ) относится к конкретной квартире, разброс значительный — от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости объекта. Для квартир ставка 0,1-0,3 процента.

    При этом, как отмечает Юрий Стурин, кадастровая стоимость самой квартиры может быть ниже, чем у жилья, поэтому налог будет сопоставим с тем, который будет взиматься с собственника аналогичной квартиры.

    Но гарантии этого нет: некоторые покупатели квартир в этом году получили оценочное уведомление на 60-80 тысяч, а в следующем году цифра вырастет еще больше, так как понижающие коэффициенты перестанут действовать.

    По словам Стойрина, если состояние московского жилого комплекса с квартирами является коммерческим и офисным (это всего лишь налог на недвижимость в размере 2% от кадастровой стоимости), вы можете попробовать снизить его до 0,5 процента.

    Это возможно, если объект внесен в городской реестр. Правда, добиться этого удается далеко не всем: Ирине и другим жильцам ее многоквартирного комплекса это, например, не удалось, несмотря на многочисленные обращения.

    Кстати, владельцы квартир также не получат налогового вычета. Вы даже не сможете использовать единовременную выплату по беременности и родам.

    «Это не вариант для семьи», — соглашается Марина, недавно купившая квартиру своей дочери-студентке. — Но мне кажется, это понятно. Квартиры — молодежные и мобильные».

    Также квартиры — хороший вариант для арендного бизнеса, — отмечает Юрий Стурин:

    «Например: 26-метровые лофт-квартиры на Тульской спокойно сдают за 70 тысяч в месяц, на Бауманской 70 метров — за 140».

    Игорь, владелец 33-метровых квартир на Северо-Западе, сдает их за 60 тысяч в месяц:

    «Купил за 4 миллиона, еще миллион вложил в ремонт: нормальная экономия», — делится расчетами он.

    5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

    1. Почему апартаменты дешевле квартир?

    Цена на квартиры может быть до 30% ниже, чем на квартиры с аналогичными характеристиками. Это связано с сочетанием одновременно нескольких факторов, которые напрямую влияют на стоимость и, следовательно, на ценовую политику.

    Во-первых, застройщики несут меньшие затраты на получение всех разрешительных документов. Во-вторых, у квартирных проектов нет таких жестких требований к инфраструктуре, как к жилой недвижимости.

    В-третьих, благодаря разным стандартам инсоляции, застройщик может включить в проект больше квартир, тем самым увеличив свой потенциал прибыли.

    2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

    Сумма коммунальных услуг для собственников квартир выше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, водоотведение на 8%, на отопление на 25%, на электроэнергию на 36% (из расчета среднего тарифа 2,5 руб. / КВтч). Однако первоначальная экономия на стоимости объекта покрывает самую дорогую коммунальную квартиру на десятки, а то и сотни лет.

    3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

    Налоговые платежи для собственников квартир также выше, чем для собственников квартир. Налог на недвижимость, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости недвижимости. Однако есть два принципиальных различия в налогообложении этого типа собственности.

    Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов примерно в 1,5 раза ниже, а во-вторых, ставка налога на имущество для них выше. Ставка варьируется от 0,5% до 2%, а для квартир — 0,1%. При этом вычеты и налоговые льготы на квартиры, как и на нежилые помещения, не действуют.

    То есть собственник квартиры не может уменьшить налоговую базу (на 20 квадратных метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права возвращать часть уплаченного налога на доходы физических лиц при покупке.

    Однако, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников квартир будет покрываться за счет сэкономленных на покупке денег.

    Еще одна налоговая разница между квартирами и квартирами — это обязанность платить земельный налог. До 2015 года он входил в налог на имущество собственников квартир. С 2015 года эти налоги разделены на два отдельных налога: на квартиру и землю.

    Владельцы жилой недвижимости (квартир) сегодня платят только первый налог. Собственники квартир, как и владельцы других помещений, обязаны платить налог на имущество.

    Земельный налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земли, соответствующей площади жилища.

    Стоит ли покупать апартаменты для сдачи в аренду?

    Квартиры являются коммерческой недвижимостью, поэтому вы не можете там зарегистрироваться. Но вы можете жить в них и оформить временную регистрацию. Средняя площадь квартиры 30-40 квадратных метров.

    Инфраструктура — это первое, что отличает апарт-отель или жилой комплекс, в котором расположена квартира, от других объектов недвижимости.

    На первом этаже обычно есть все необходимое: отделение банка, ресторан, фитнес-центр и круглосуточная аптека.

    Электрик и сантехник при необходимости двое суток к вам не приедут. Если что-то сломается или забьется, они вернутся в течение часа.

    Как правило, на момент продажи квартиры укомплектованы мебелью и техникой.

    Года два назад продавались только с дизайнерским ремонтом, в том числе с картинами на стенах, чтобы в квартире можно было жить сразу после покупки.

    Сегодня их уже можно купить только с чистовой отделкой. При этом разница в цене символическая, поэтому покупатели часто выбирают вариант с мебелью.

    Поскольку квартиры не относятся к недвижимости, счета здесь стоят на 30% дороже. Они платят за счет дополнительных услуг управляющей компании, которые мы обычно оплачиваем за воду, электричество и так далее.

    Он также предоставляет владельцам квартир различные виды консьерж-услуг.

    Это удобно, ведь чаще всего этот вид недвижимости приобретают люди, которые собираются сдавать ее в аренду туристам, или те, кто привык к комфортному проживанию в гостиницах.

    Сколько можно заработать?

    Доход, который можно получить от сдачи квартир в аренду, покрывает высокую стоимость обычной квартиры. Апартаменты расположены в центре города. Сам апарт-отель также является центром инфраструктуры, поэтому квартиры сдают дороже, чем студия, однокомнатная квартира или квартира в евро.

    Говоря о клиентах, стоит отметить, что в основном это люди, приезжающие в длительные командировки, например, топ-менеджеры крупных зарубежных или региональных компаний.

    им удобнее жить не в отеле, а снимать квартиру, чтобы готовить. В квартирах для этого есть кухня.

    Они также обеспечивают уборку квартиры со сменой постельного белья и типичный сервис отелей.

    В мае и июне абитуриенты с родителями могут снимать квартиры. Но чаще всего это туристы, которые прибывают большими группами. Апарт-отели в Москве и Санкт-Петербурге в туристический сезон на 80% заселены китайцами.

    Стоимость аренды варьируется в зависимости от месяца и продолжительности проживания. Долгосрочная аренда дешевле, а квартиры дороже, чем обычно, в часы пик. Их сдают в центре Петербурга примерно за 60 тысяч рублей в месяц. В Москве цены могут колебаться от 60 тысяч до 120 тысяч и даже выше.

    Поиск клиента

    Обычно хозяин нанимает агента по недвижимости или сам ищет клиента и подписывает с ним договор, после чего самостоятельно следит за тем, чтобы дом не был разрушен и что там не разместились 50 цыган с лошадью.

    У собственника квартиры также есть возможность заключить договор с управляющей компанией, чтобы он разместил там людей, обслужил их как в гостинице и проверил безопасность проживания.

    Комиссия за это составляет не более 20% (обычно 10-15%).

    Условия аренды через управляющую компанию различаются. В квартирах они чаще всего проживают непродолжительное время. Если они сдаются топ-менеджерам, их командировки длятся 6-8 месяцев. Туристический сезон длится не круглый год, поэтому квартиры могут оставаться пустыми по 4-5 месяцев. И в этом случае перед хозяином остается выбор:

  • получать деньги за каждый месяц аренды квартиры, но за вычетом комиссии управляющей компании, т.е только около 80% дохода;
  • получать 50-60% дохода, но круглый год.
  • Инвестиционная привлекательность

    В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани и других крупных городах осталось очень мало мест под строительство жилой недвижимости, но есть коммерческие площади.

    купить квартиры в стадии строительства в центре Санкт-Петербурга, прямо на Невском проспекте, можно примерно за 3,4 миллиона рублей. Когда апарт-отель будет достроен, они будут стоить 6-7 миллионов рублей. В Москве цены начинаются в среднем от 6 миллионов и выше.

    Есть варианты подешевле, но они будут дальше от центра.

    Если взять такую ​​же площадь, снять квартиру будет выгоднее, чем квартиру. Например, мы тратим около 3,4 миллиона рублей и начинаем снимать квартиры за 60 тысяч в месяц. Рента вернет нам вложенные средства примерно через пять лет, после чего начнет приносить чистую прибыль.

    Конечно, как и любая недвижимость, квартиры — это актив сами по себе. Если вы купите их в стадии строительства, вы сможете потом заработать, продав их по более высокой цене.

    Но россияне еще не привыкли иметь дело с такой недвижимостью, поэтому на поиск покупателя уйдет больше времени, чем в случае продажи стандартного жилья.

    Покупка апартаментов: за и против

    Вместе со специалистами мы оценим плюсы и минусы квартир и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

    Что такое апартаменты

    Квартиры представляют собой нежилую коммерческую недвижимость, внешне не отличающуюся от квартиры. Есть все необходимое для проживания: вода, электричество, санузел, место под кухню.

    Однако из-за особого статуса такое помещение не может быть зарегистрировано постоянно, только временно. В результате мы имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

    В некоторых случаях застройщик, чтобы привлечь внимание к своему объекту, обещает помочь покупателям в будущем переселить квартиры в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на самом деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

    «Прежде всего, необходимо привести квартиры в соответствие с санитарными правилами. Например, обеспечьте достаточный уровень облучения: солнечный свет должен проникать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно из-за конструктивных особенностей здания », — сказал Дмитрий Задорожный, управляющий партнер ONgrad.

    Почему так дешево?

    Поскольку квартиры относятся к категории коммерческой недвижимости, жилищные правила не распространяются на кондоминиумы.

    «Застройщик может не соответствовать установленным требованиям к жилью, таким как теплоизоляция, инсоляция или удаленность от промышленных объектов.

    Кроме того, застройщик не обязан обеспечивать жителей жилого комплекса детскими садами, школами, магазинами и прочей инфраструктурой.

    Все это значительно снижает стоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и невысокая цена », — пояснил управляющий партнер ОНград Дмитрий Задорожный.

    Он отметил, что именно поэтому квартиры часто строят там, где невозможно построить жилые дома по техническим и другим нормам.

    Продажа квартир могла осуществляться по договору участия в капитале (ДАК), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение DDU для нежилого помещения — это только право, а не обязанность промоутера.

    Поэтому многие строительные организации вполне законно переходят на другие более выгодные для них договорные отношения: предварительные DDU, договоры соинвестирования и другие. Такие схемы довольно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

    Поэтому при покупке квартиры был риск встретить недобросовестного застройщика.

    С 1 июля 2019 года в этой сфере произошли существенные изменения: застройщики квартир юридически приравнены к застройщикам жилых кондоминиумов. В связи с переходом на проектное финансирование им приходится переводить деньги в банк на эскроу-счета.

  • «Девелопер больше не сможет привлекать средства граждан какой-либо« серой »схемой, минуя ограниченные счета — например, по инвестиционным сделкам», — сказала Анастасия Пятова, президент Москомстройинвеста.
  • Однако, по ее мнению, покупатель не должен забывать, что квартиры не приравниваются к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при покупке квартиры квартира.
  • Условия ипотеки на квартиры и апартаменты также различаются.
  • «Получить ипотеку на коммерческую недвижимость намного сложнее по ряду причин: не все банки выдают ссуды на покупку нежилой недвижимости, есть сложности с оценкой объекта, большой первоначальный взнос и процентные ставки интерес увеличился.

    Социальные гарантии

    Из-за состояния коммерческой недвижимости счета за квартиры в среднем на 15% выше, чем за квартиры.

    «Если жилищное законодательство предполагает государственное регулирование — управляющие компании будут иметь примерно одинаковые цены, то в случае с квартирами государство не имеет никакого влияния.

    По его словам, налог на имущество на квартиры также значительно выше. Если за квартиру с кадастровой стоимостью 10 миллионов рублей вы платите 10 тысяч рублей налога в год, то для аналогичных квартир налог составит около 50 тысяч рублей.

    Еще один минус — при покупке квартиры невозможно получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и воспользоваться социальными льготами, например, материнским капиталом.

    «При покупке квартир для жилья лучше выбирать дома, в которых также продаются квартиры. В противном случае может оказаться, что соседями по квартире станут офисы, магазины или даже ночной клуб, так как нежилые помещения не подпадают под действие закона о тишине»,

    Плюсы апартаментов

    Список минусов довольно внушительный, но спрос на квартиры с каждым годом растет. И цена играет в этом немаловажную роль.

    Отсутствие необходимости выполнять множество формальностей при строительстве значительно снижает стоимость такой недвижимости. В результате покупатель должен платить за квартиру гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только купить относительно дешевое жилье, но и заработать на его аренде.

    «Очень часто квартиры строят в очень интересных местах: бывшие промышленные зоны, красивые районы с видом на Москву-реку.

    Девелоперы стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными.

    По ее словам, второй важный плюс — свободное расположение пространств.

    «Поскольку квартиры не являются жилыми, то и ограничений на них меньше. В результате на отведенном пространстве можно делать все: организовывать санузлы там, где удобно, убирать или вставлять перегородки », — сказал он.

    Большинство строений имеют удобное расположение: недалеко от метро и основных бизнес-центров. В проектах высокого класса обязательным условием будет улучшенная планировка, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и планировка помещений (например, террасы или чердак).

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: