Подсказки о том, как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке

К сожалению, вторичный рынок жилья — излюбленное место обитания квартирных мошенников. Решившись на покупку такой недвижимости, покупатель должен быть предельно бдительным и внимательным.

Оптимальный вариант проверки юридической чистоты сделки — полный контроль документации, относящейся к предмету продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверит все документы перед закрытием сделки.

Однако желательно, чтобы покупатель имел четкое представление о том, как проверять квартиру перед покупкой и сколько он платит комиссию агентам.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если купленное жилье будет юридически чистым, никто после сделки не сможет оспорить его законность. Этот тезис верен только в том случае, если точно установлено: предыдущий владелец получил права на недвижимость в полном соответствии с законом, и квартира не имеет так называемого залога.

В процессе проверки могут возникнуть различные подводные камни. Покупателю лучше всего узнать об этом заранее, потому что он расстается со значительной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры — пошаговая инструкция

Чтобы избежать лишних переживаний и возможных судебных издержек, шаг за шагом изучите шаги, необходимые для проверки юридической чистоты объекта. Основная задача — четко понимать, какие документы нужно проверить перед покупкой квартиры.

1. Право собственности

Первый шаг проверки, который должен предпринять покупатель или агент, представляющий его интересы. Это может быть договор дарения, обмена, купли-продажи, аренды или справка, подтверждающая право наследования.

Подводные камни: Иногда собственник в срочном порядке продает квартиру, которая, по документам, недавно была ему завещана или подарена посторонним лицом — это серьезный повод для настороженности.

не исключено, что продавец продемонстрирует эффективное судебное решение. В каждом из этих случаев уделите время тщательной проверке подлинности всех документов.

Исправления и отмены в них недопустимы, и подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предоставить выписку из ЕГР. Также перед покупкой вы можете самостоятельно проверить квартиру через Росреестр, написав заявление, оплатив таксу и предъявив удостоверение личности.

Подводные камни: расширенное заявление с подробной историей предмета можно получить только у владельца, поэтому лучше попросить у него документ.

Данные об объектах недвижимости до 1998 года могут не появляться в базе Росреестра — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры.

Если по каким-то причинам у вас есть сомнения, отправьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

3. Проверка квартиры по БТИ

Это технический план и кадастровый паспорт, в котором отражены параметры жилья и указаны все юридические перепланировки.

Подводные камни: Согласие на реорганизацию выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются незаконными, что может создать массу проблем для новых владельцев.

4. «Пробивка» продавца

При покупке необходимо проверять не только квартиру. Человека, выставившего его на продажу, тоже следует проколоть. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Проколоть человека можно по его паспортным данным на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни: Важным моментом при проверке продавца является информация об его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить своих соседей, хотя подходящий человек сам подготовит серию таких документов, чтобы обеспечить прозрачность сделки.

5. Проверка прав третьих лиц

Запросите подробную выдержку из домовой книги. Например, органы опеки и попечительства несут ответственность за защиту прав детей. Интересы пациентов, находящихся на длительном стационаре в доме престарелых или исправительном учреждении, также находятся под защитой государства. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, вы должны убедиться, что другой супруг не возражает против сделки.

Подводные камни: иногда люди, пропавшие без вести, внезапно заявляют о праве собственности на недвижимость после ее продажи. Если такая информация появится, стоит внимательно ее проверить или даже продолжить поиск более чистого варианта с юридической точки зрения.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

Проверяя юридическую чистоту любой сделки, всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке.

Если вам попался вариант по явно заниженной стоимости, подумайте несколько раз, стоит ли участвовать в таком приключении.

Будьте вдвойне осторожны, если в процессе общения с продавцом вы заметите, как постоянно он развлекается, избегая ответов на простые вопросы и торопясь закрыть сделку поскорее.

Истории из жизни

Давно искали «копеечку» для детей, и вот появился выгодный вариант. Владелец сказал, что семь месяцев назад похоронил своего отца и продает квартиру по цене ниже рыночной, только чтобы как можно скорее избавиться от болезненных воспоминаний. У нас с женой нет опыта в юридических вопросах, поэтому мы обратились за помощью к специалистам по недвижимости.

Юрист МИЭЛ «Чистые пруды» посоветовал взять паузу в переговорах, а пока проведет несколько расследований. И не зря! Выяснилось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в СИЗО. После возвращения из тюрьмы он имеет право на жилье.

хорошо, что перешли в профи! Сейчас моя дочь и ее зять живут в красивой, юридически чистой квартире, которую нам нашло агентство.

Вам нужно проверить квартиру перед покупкой, но мир и безопасность — ваш главный приоритет? Приходите в МИЭЛЬ Чистые пруды! Проанализируем документы на право собственности, раскроем историю квартиры (проанализируем документацию о происхождении и передаче прав), проверим информацию о наличии залогов в виде непогашенной ипотеки, коммунальных долгов , аресты, жалобы и другие неблагоприятные факторы.

Если проверка юридической чистоты объекта недвижимости прошла успешно, наши специалисты быстро и грамотно подготовят необходимый пакет документов для сделки. Обычно агентам по недвижимости удается договориться с продавцом и получить снижение цены, так что разница полностью покрывает услуги агентства.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой?

Покупка квартиры всегда сопряжена с риском нарваться на мошенников. Чтобы уменьшить эту вероятность, необходимо уточнить все ключевые моменты, касающиеся юридических аспектов. В статье мы расскажем, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой и на что обратить внимание в первую очередь.

Нужна ли проверка юридической чистоты квартиры?

Правовой уборкой квартиры называется отсутствие препятствий к осуществлению операции купли-продажи, а также гарантия того, что проведенная операция не может быть оспорена в суде другими лицами.

Когда дело доходит до потенциального мошенничества, продажа и покупка недвижимости — самый рискованный поступок. Мошенники весьма изобретательны в разработке схем «черного» обмана. В результате покупатель может столкнуться со следующими неприятными последствиями:

1. Утрата права собственности на приобретаемый объект и денег, уплаченных за его покупку.
2. Появление других людей, претендующих на владение.
3. Значительное время потрачено на устранение неполадок.

Контроль за юридической чистотой квартиры необходим всегда. Не стоит упускать из виду, даже если недвижимость приобретается в ипотеку.

Очевидно, кредитная организация, с которой осуществляется гарантийная сделка, заинтересована в проведении проверки. Однако на самом деле для банка это простая формальность.

Если внешне вся документация в порядке, банк не станет вникать в историю возникновения прав собственности и наличия других лиц, претендующих на объект.

Нередки ситуации, когда через короткий промежуток времени появляется другой человек, который намеревается оспорить операцию в суде. Избежать этого позволит тщательная проверка юридической чистоты.

Как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой самостоятельно?

Для проверки чистоты с точки зрения закона необязательно обращаться в специализированные фирмы или пользоваться услугами агентов по недвижимости. Вы можете самостоятельно проверить сопроводительную документацию к сделке.

Это не займет много времени, если за всю историю у квартиры был только один собственник, но если за все время существования собственности сменилось несколько владельцев, потребуется более тщательный осмотр.

Прежде всего, у продавца запрашивают правоустанавливающие документы. Может быть:

Запросите оригиналы документов. Документы не должны содержать исправлений, опечаток и исправлений. При необходимости необходимо проверить, удостоверены ли исправления подписями сторон и нотариально.

Следующим шагом будет проверка истории квартиры. Для этого необходимо получить расширенную выдержку из ЕГРН. В этом документе прописываются сведения о собственнике, наличии ограничений на право собственности и судебных разбирательств, предметом которых было данное имущество.

Если вы обнаружите какие-либо споры, вам следует посмотреть на дату и оценить, сколько времени прошло с того времени. По закону срок давности составляет три года. Если в течение трех лет не было никаких судебных разбирательств в отношении квартиры, нет никакого риска появления другого претендента на имущество. Если было — требуйте предоставления решения суда.

Важный момент! При получении квартиры по наследству в течение трех лет право собственности и поселения могут быть оспорены другими наследниками. В некоторых случаях срок давности наследства может быть продлен.

Для выяснения обстоятельств принятия наследства необходимо обратиться к нотариусу, который занимался этим делом о наследстве. Если помимо продавца были другие наследники, они должны были составить письменный отказ от своих прав. Если есть наследники, но отказа с их стороны нет, откажитесь от такого приобретения.

Не менее важно уточнить наличие залогов. Квартира может быть предметом аренды, ипотеки, аренды или судебного ареста. Очень часто, если есть беспорядок, Росреестр не ведет транзакции. Однако в некоторых случаях это возможно, и новый владелец не сможет полностью распорядиться недвижимостью.

Продавец может обязаться снять обременение в кратчайшие сроки. В этом случае попросите документ об отсутствии претензий к вам со стороны плательщика. Также продавец должен исключить данные ограничений из ЕГРН и получить новую декларацию.

Операция может быть оспорена, если одна из сторон будет признана недееспособной. Самый простой способ узнать, зарегистрирован ли продавец в PND или ND, — это попросить его предъявить водительские права. Если их нет, необходимо получить справки из диспансеров или пройти медицинское обследование в день отчуждения квартиры.

Саму квартиру следует проверить на предмет незаконной перепланировки. Для этого нужно сверить технический план с тем, что он есть на самом деле.

Для проверки лиц, зачисленных на жилую площадь, необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги. Это необходимо для того, чтобы не было жильцов, которых нельзя быстро выселить. Например, в квартире может быть прописан родственник, отбывающий наказание, или военнослужащий.

Если продается дом, в котором один из владельцев является несовершеннолетним, для завершения сделки потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Еще один немаловажный нюанс — задолженность по оплате ЖКХ. Убедиться в отсутствии задолженности можно, запросив выписку со своего лицевого счета у продавца. Если в договоре купли-продажи есть задолженность, прописывается обязанность продавца оплатить все долги за коммунальные услуги.

Полная комплексная проверка не может быть проведена удаленно через Интернет. На официальном сайте Росреестра получить выписку можно только из ЕГРН (госпошлина — 200 рублей). И этого явно недостаточно.

Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой специалистами

Самоконтроль занимает много времени, поэтому многие покупатели жилья предпочитают обращаться к специалисту. У них есть необходимый опыт и знания, и они знают, что искать.

Агент по недвижимости сможет проверить все необходимые документы и обстоятельства намного быстрее, чем покупатель. Специалист самостоятельно исследует необходимые инстанции и получит все сертификаты.

Практически все юридические фирмы предоставляют услуги по контролю за уборкой квартир. Это может быть в дополнение к полной поддержке транзакции или носить одноразовый характер. В зависимости от региона и сложности проверка юридической чистоты обойдется покупателю от 7000 до 50 000 рублей.

Некоторые граждане обращаются за проверкой к нотариусу. Мы расскажем, почему не стоит этого делать.

Минусы нотариальной проверки на чистоту

Нотариальное заверение — это не обязанность, а право. Практикующие юристы рекомендуют отказаться от этого метода по нескольким причинам.

1. Нотариальная проверка не будет иметь доказательной силы в случае возникновения спора. Можно сказать, что это не обязанность нотариуса, а дополнительный способ заработка.
2. Дополнительные сборы. Вся проверка документов осуществляется Росреестром в момент фиксации сделки. Нотариальный контроль осуществляется по той же схеме, только если Росреестр исходит из всех данных, касающихся объекта недвижимости, нотариус оформляет только документы, предоставленные продавцом.
3. Невозможность идентифицировать подделку. Нотариальное заверение не защищает от бумажного мошенничества.
4. Проблема с получением страховки. Частные нотариусы должны страховать риски и компенсировать ущерб, понесенный из-за своего непрофессионализма. Ведь доказать наличие страхового случая, как и вину нотариуса, сложно.
5. Нотариусы редко привлекаются к ответственности. Доказать факт умышленного повреждения или непрофессионализма крайне сложно. В судебной практике большинство дел с нотариусами заканчивается оправдательным приговором.
6. Нотариус не сможет оценить риски. На рынке недвижимости много мошенников, и выявить дурные намерения может только специалист, непосредственно занимающийся операциями купли-продажи. Чего нельзя сказать о нотариусе. Его род занятий не обязывает его вникать в специфику рынка.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что проверить квартиру на предмет юридической уборки целесообразнее самостоятельно, предварительно проконсультировавшись с юристом, либо доверить процедуру агентам по недвижимости.

9 нюансов проверки квартиры перед покупкой на вторичном рынке

Покупая дом в новостройке, можете быть уверены, что никаких препятствий не возникнет. Другое дело — вторичный рынок жилья. Мы расскажем, на что обратить внимание в первую очередь.

1. Цена. Если он уступает аналогичным товарам на рынке, следует быть настороже и более тщательно проверять юридическую чистоту и законность продажи.
2. Задайте продавцу как можно больше вопросов об истории квартиры. Это поможет понять, насколько осведомлен и правдив хозяин.
3. Запросите оригиналы документов. Копии не могут служить доказательством наличия или отсутствия обстоятельств. Сравните информацию в газетах с реальностью.
4. Закажите расширенную выдержку из ЕГРН. Это можно сделать в Росреестре или МФЦ. До получения выписки не вносите залог за квартиру.
5. Узнайте, есть ли среди домовладельцев инвалиды или несовершеннолетние, а также состоит ли продавец в браке. Обязательно поговорите с ними и получите письменное нотариальное согласие на сделку. Согласие органов опеки и попечительства также потребуется, если в сделке участвует несовершеннолетний.
6. Проверьте, не было ли судебных разбирательств. Сделать это можно на официальном сайте территориального отдела суда по месту нахождения квартиры. Так же вы можете проверить участие продавца в имущественных спорах.
7. Проверьте, не объявлены ли продавец или его супруга банкротом. Это позволит понять, есть ли у хозяина долги и обременения по квартире.
8. Обязательно запросите выписку из расширенной домовой книги и справку об отсутствии задолженности по счетам за коммунальные услуги.
9. Проанализируйте полученную информацию. Обратите внимание, что самый ненадежный способ приобретения права собственности с точки зрения возможного спора по сделке — это наследование квартиры.

Надо сказать, что все транзакции и обстоятельства разные и невозможно дать универсальный рецепт, чтобы не нарваться на мошенников и мошенников. При покупке квартиры рекомендуем проконсультироваться с юристом. Специалист сможет проанализировать ситуацию и подскажет, как проверить юридическую чистоту квартиры перед покупкой.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, следует спросить продавца:

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. В этом случае вы можете заказать как «простую» декларацию, так и ее расширенную версию.

Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляется информация о документах на право собственности или «истории» квартиры с момента ее первой регистрации в едином государственном реестре.

Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться одной выдержкой из ЕГР. Обязательно обратите внимание на следующие моменты. Часто квартиры продаются по доверенности, и собственник в сделке практически не участвует.

Такие объекты можно отнести к категории риска, потому что очень часто такие доверенности получают мошенническим путем. В этом случае покупатель может перестраховаться, связавшись с непосредственным владельцем недвижимости у уполномоченного лица, а затем связавшись с ним для подтверждения продажи квартиры.

Или, например, квартира выставляется на продажу сразу после получения наследства. В этом случае лучше быть осторожными, ведь не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право оспорить куплю-продажу наследственного имущества в суде.

Кроме того, в квартире могут быть неписаные арендаторы или жилье принадлежит нескольким людям. В выписке из Единого государственного реестра юридических лиц особое внимание следует обратить на графу «Обязательства». Указывает, находится ли квартира в ипотеке.

Так бывает, что невыплата по ипотеке — это небольшая сумма, и поэтому продавец может погасить задолженность из внесенного покупателем депозита, что позволит обеим сторонам спокойно завершить сделку.

К сожалению, даже если вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда есть вероятность, что вы потеряете имущество. Например, если гражданин может доказать, что его права были нарушены при продаже квартиры, то теперь ваше. Кроме того, вы можете иметь дело не с продавцом, а с владельцем квартиры до него.

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

проверить квартиру перед покупкой довольно просто. Необходимо с помощью действующего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при покупке объектов недвижимости (собственник получает документы лично или поручает эти действия представителю с доверенностью).

Список документов, необходимых для проверки недвижимости:

Документы, указанные в пунктах 1-3, можно получить в «Едином центре государственных услуг». Согласно пунктам 4 и 5 необходимо обращаться в центры обслуживания населения, паспортные столы или в управляющую компанию по месту нахождения объекта недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Защита себя без привлечения юриста — это только частично выполнимая задача, если у объекта изначально хорошая история, и перед другой стороной не стоит задача ввести в заблуждение другую сторону. Но каждый может проверить основные моменты и вовремя понять, что вещь покупать не стоит.

Текущие рыночные тенденции таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату за будущую сделку. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, а при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные — в анонсе.

По адресу квартиры любой желающий может заказать выписку из ЕГР через органы МФЦ или Росреестра. Этот отрывок содержит большую часть данных, необходимых для первоначальной проверки объекта.

Если в декларации все «чисто» и владельцы подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте УФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения предоплаты вы получите все документы, необходимые для более тщательной проверки приобретенного имущества. По выписке из домовой книги, а также из выписки из финансового и личного счета вы можете увидеть всех зарегистрированных жильцов в квартире, а также, есть ли у собственности задолженность по счетам за коммунальные услуги.

Если у вас есть информация о собственнике, вы также имеете право проверить наличие споров и исполнительных производств в отношении собственности или самого владельца. Это делается через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не обнаружено и история объекта не содержит сомнительных переходов закона, в 99% случаев объект можно приобрести.

Продавая квартиру, собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своего имущества и насколько это законно. Препятствием является соглашение сторон сделки.

Возможны разные способы оплаты: аккредитив, индивидуальный сейф, оплата наличными при подписании договора купли-продажи.

Что касается последнего, то это небезопасно для покупателя, так как риск отдать деньги и не дождаться перехода прав в пользу покупателя чрезвычайно высок. Банковские платежи намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание на то, каковы условия доступа к деньгам.

Это зависит от того, у кого есть ключ при расчетах через депозитарий и в какое время выписывается квитанция о поступлении денежных средств за счет продажи недвижимости.

Для начала следует узнать историю квартиры, которую вы выбрали для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке указаны случаи ареста, существующие ограничения на распоряжение активами и т.д.

В российском законодательстве установлен общий срок давности в три года, поэтому необходимо следить за тем, не возникали ли конфликтные ситуации, связанные с этим жилым помещением в течение этого периода. Серьезным фактором риска является то, что квартира несколько раз меняла владельцев, особенно если сделки совершались по доверенности.

Во-вторых, нужно узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

Последние два документа являются наименее распространенными. Однако все вышеперечисленное должно быть оригинальным и не содержать пятен.

также необходимо внимательно изучить договор, по которому производилась государственная регистрация прав собственности. В договоре могут быть указаны условия, при их несоблюдении он подлежит расторжению. Следовательно, необходимо проверить, соблюдены ли эти условия.

Например, покупатель (в настоящее время собственник, продающий жилую площадь) должен был оплатить полную стоимость квартиры через некоторое время после покупки.

Если это условие не выполняется, договор должен быть расторгнут, а значит, есть риск затянуться в длительный спор с непредсказуемым исходом.

Также немаловажным моментом является дата вступления договора в силу. Под подозрением является поспешная продажа квартиры, недавно переданной по наследству или подаренной лицом, не являющимся родственником.

В-третьих, стоит обратить внимание на документы продавца. Вы можете подтвердить свою личность, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, действующем по доверенности, то важно, чтобы он был нотариально заверен.

В-четвертых, необходимо отслеживать наличие третьих лиц, которые могут претендовать на недвижимость, а также регистрацию в квартире несовершеннолетних детей.

Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и попечительства, и в случае несоблюдения интересов несовершеннолетних сделка будет признана недействительной по решению суда.

Также, если владелец квартиры был женат на момент покупки, он должен предоставить согласие супруга или супруги на продажу имущества.

С покупкой квартиры связано много рисков. На каждом этапе необходимо учитывать множество факторов и фактов, проверять даты и документы и перепроверять их.

Чтобы упростить задачу и сделать покупку недвижимости менее проблемной, лучше обратиться к профессионалам.

Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

Главное знать, какие 5 шагов нужно выполнить, чтобы пропущенная при транзакции мелочь в дальнейшем не превратилась в большую неприятность. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам понравилась квартира на вторичном рынке, то вам нужно начать изучение истории проблемы с проверки документов, на основании которых возникла собственность продавца.

Наиболее распространенные варианты — договоры купли-продажи, обмена, дарения; реже — вступившие в законную силу судебные решения, свидетельства о праве наследования, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, стираний и т.д.

Если в тексте есть исправления, они должны быть заверены подписями всех сторон договора. Если договор нотариально удостоверяется, исправления скрепляются печатью и подписываются нотариусом, пишет собственник.

«Проверить факт надлежащей государственной регистрации договоров», — советует адвокат Penny Lane Realty Сергей Поправка.

— Если условия изложены в документах, на основании которых возникло право собственности, несоблюдение которых является основанием для совершения сделки, убедитесь, что эти условия выполняются.

Таким условием может быть, например, обязанность покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает продавцом) оплатить стоимость квартиры через некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данного обязательства договор может быть расторгнут».

Важный нюанс: если вы обнаружите, что квартира кому-то подарена или завещана по наследству (при этом новый хозяин не является родственником), и сразу после этого новый хозяин начинает быстро продавать эту квартиру, то этот факт должен вас насторожить.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переход права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГР, чего вполне достаточно для вашего спокойствие духа.

«Если из этого отрывка вы увидите, что квартира в последнее время очень часто перепродавалась и меняла собственника, и на самом деле в ней давно никто не проживал, то вполне вероятно, что сделки с этой недвижимостью были« не чистыми » и таким образом кто-то пытался «подставить» добросовестного покупателя », — предупреждает Ольга Рыкова, директор юридического департамента Panorama Estate. В этом случае специалисты советуют проявить осторожность и лучше — поискать более надежный объект.

Также из выписки будет видно, была ли квартира эпицентром спора, были ли на нее наложены аресты и т.д. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо разногласия, обратите внимание, сколько лет прошло с их появления.

Согласно российскому законодательству, максимальный срок исковой давности для блокирования сделок, в том числе сделок с недвижимостью, составляет 3 года. Поэтому, если последние три года перед предложенной покупкой не было споров с квартирой, то можно не переживать, что предыдущие собственники вдруг предъявят свои права.

Но если вы понимаете, что в последние 3 года были споры, попросите собственника предоставить решение суда, по которому можно будет сделать окончательные выводы о законности владения данной квартирой. Если решение еще не принято, то есть смысл дождаться его, прежде чем заключать сделку.

правда, бывает, что квартира не числится в едином госреестре. Как правило, это происходит с недвижимостью из старых объектов недвижимости.

Если такой квартиры нет в реестре, значит, после приватизации с ней не было сделок, то есть это идеальная квартира с юридической точки зрения, абсолютно «чистая».

Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики для проверки истинных прав собственника. Больше ничего делать не нужно.

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у хозяина документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: есть ли ремонт или реконструкция, не согласованные юридически.

Согласно ст. 26 ТК РФ, почти все реорганизации и перепланировки требуют согласования с местным самоуправлением и, если они проводятся «спонтанно», подпадают под категорию административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность.

Любой ремонт квартиры, не одобренный компетентными органами, считается незаконным.

Шаг 4 – проверка продавца

Не менее пристально следует проверить самого хозяина. Во-первых, убедитесь, что ваш паспорт подлинный. Сделать это можно с помощью специализированной службы на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ.

Информация, полученная таким образом, конечно, носит скорее справочный характер.

Для получения официальной юридически значимой информации создатели сайта рекомендуют обращаться в территориальное подразделение УФМС (кратко — в местный паспортный стол).

«Нужно быть предельно осторожным, если договор подписывает продавец с доверенностью», — отмечает в поправке Сергей. — Вы должны знать, что доверенность, выданная физическим лицом, должна быть нотариально удостоверена.

Следует убедиться, что доверенность не отозвана, а также четко понимать перечень полномочий уполномоченного лица: имеет ли он право только подписывать договор аренды или может, например, получать оплату по договору.

В целом нужно понимать, что подписание договора уполномоченным лицом создает дополнительные риски».

Разобраться в правоспособности продавца будет намного сложнее.

Но это нужно делать (сколько бы доверия ни внушал человек), чтобы быть уверенным, что на момент заключения договора хозяин не находится в запланированном ежемесячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите хозяина предоставить вам выписку из расширенной домовой книги. Это позволит вам проверить, кто прописан в квартире по месту жительства и сохраняют ли эти люди по закону право проживать в квартире при ее продаже.

Дело в том, что одним из существенных рисков при покупке дома является возможное оспаривание прав на квартиру третьим лицом. Споры могут возникнуть, например, если в квартире пропал без вести пропавший член семьи.

«Никто не гарантирует, что этот пропавший без вести человек не появится через несколько лет и не будет оспаривать договор. Есть такие случаи, — говорит Ольга Рыкова. «Люди сидят в тюрьме, они не хотят сообщать своим родственникам, а потом их отпускают и заявляют о своих правах».

Поэтому при покупке квартиры, в которой прописан пропавший без вести член семьи, временно оставленный в длительной командировке в Арктику, на длительное лечение (например, в психоневрологическом или наркологическом диспансере) или в тюрьмах, вы находитесь брать на себя некоторый риск.

Как вы думаете, стоит ли поискать другой вариант?

В группе риска также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых необходимо уважать. А если в ходе сделки были ущемлены права детей, убедитесь, что у вас есть соответствующие разрешения органов опеки и попечительства.

«Кроме того, необходимо обратить внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или квартира куплена в браке, договор должен содержать согласие супруга на продажу», — говорит Ирина Шугурова, депутат. Генеральный директор ООО «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

В бизнесе купли-продажи квартиры, конечно, важны все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс перечисления денег за квартиру, правильное написание квитанций продавцом, контроль за Фактическая передача квартиры — все это составляющие всего понятия «сделка». Главное — помнить, что при покупке квартиры не следует верить (на слово), бояться (обмана), спрашивать (документы).

Как самостоятельно проверить юридическую чистоту квартиры?

Вторичный рынок жилья — излюбленное направление деятельности квартирных мошенников.

Как убедиться, что транзакция безопасна и чиста? Покупая квартиру на вторичном рынке, граждане могут быть уверены, что им не придется иметь дело с недобросовестными застройщиками и в будущем им не придется сталкиваться с такой проблемой, как строительство в долгосрочной перспективе.

Но это не повод терять бдительность, ведь вторичный рынок жилья — излюбленное направление деятельности квартирных мошенников. Единственный способ обезопасить себя от них — проверить юридическую чистоту квартиры.

можно запросить такую ​​услугу в агентстве недвижимости, но это не даст 100% гарантии безопасности сделки, ведь бывают случаи, когда сотрудники этих агентств оказываются мошенниками. Поэтому, даже доверив выполнение сделки специалистам, лучше не полениться и разобраться в некоторых проблемах самостоятельно.

Первое, что нужно сделать, это попросить продавца предъявить документы, на основании которых возникло право собственности.

Это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве наследования, договор обмена, договор ренты. Иногда продавцы выносят окончательное решение суда.

Документы необходимо внимательно изучить лично, проверить на предмет подделок, исправлений, не заверенных подписью всех сторон, аннулирования.

2. Проверить госрегистрацию договора и историю объекта

Выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним можно запросить у продавца или взять самостоятельно, узнав кадастровый номер объекта.

Чтобы получить выписку USRR самостоятельно, вам необходимо предоставить письменное заявление, удостоверение личности и квитанцию ​​об оплате счета за выписку USRR.

Но поскольку подробное расширенное заявление с полной историей предмета может взять только сам владелец, лучше всего попросить его выдержку.

Выписка содержит информацию об объекте и зарегистрированных правах на квартиру. Также расскажем о действующих ограничениях, требованиях, юридических претензиях на право собственности.

В USRR хранится история всех жилых объектов с 1998 года. Есть информация об изменениях собственника, запретах на сделки, конфискации имущества, имущественных спорах.

Если есть споры или аресты, нужно смотреть срок давности. Жилищные сделки могут быть признаны недействительными на срок до трех лет.

Конфликты и споры, срок давности которых еще не истек, могут обернуться проблемой для нового владельца.

Однако это не всегда повод отказываться от хорошей сделки — вы можете попросить продавца предъявить решение суда, чтобы проверить, является ли он законным владельцем.

Если предмет часто перепродавался или в квартире долгое время никто не проживал, об этом также следует известить покупателя.

Старые квартиры не могут быть зарегистрированы в ЕГР. Это говорит о том, что предмет юридически чист. Но если у вас остались сомнения, вы можете отправить запрос в Департамент жилищной политики.

3. Просмотрите контракт

Обязательно стоит обратить внимание, если в договоре есть условия, которые приводят к его расторжению. Если да, то необходимо выяснить, соблюдены ли эти условия. Также стоит посмотреть, когда договор вступил в силу. Если квартира недавно была подарена или завещана человеку незнакомцем и он хочет срочно ее продать, это повод задуматься.

4. Узнайте, проводились ли какие-либо ремонтные работы

Следующим шагом будет проверка документов из БТИ. Вы должны спросить их у продавца. Это гарантирует, что квартира не была незаконно перепланирована или перестроена.

5. Проверьте продавца

Изучая все о недвижимости, не стоит забывать и о самом продавце. Мошенники нередко продают хорошее, чистое и качественное для всех намерений и целей, но не чужое жилье. Необходимо проверить подлинность паспорта (это можно сделать на сайте ФМС РФ, а также в территориальном управлении ФМС).

Если собственник продает квартиру через представителя, необходимо убедиться в подлинности доверенности и нотариальном заверении документа. Также необходимо изучить доверенность и узнать, какими полномочиями обладает представитель — достаточно подписать договор или даже получить деньги.

Еще один важный момент — дееспособность продавца. Чтобы гарантировать, что транзакция не будет признана недействительной, к этому вопросу следует отнестись более внимательно. Часто на помощь могут прийти информированные соседи.

1. 6. Проверьте права третьих лиц
2. Для этого нужно взять у хозяина развернутую выписку из домовой книги.
3. Он содержит всю информацию о том, кто зарегистрирован в квартире, а также указывает, имеют ли эти люди право жить в квартире после ее продажи.

Никто не обрадуется, если к нему домой неожиданно явится незнакомец, отсидевший несколько лет в тюрьме, и объявит, что будет здесь жить.

А когда выяснится, что он имеет на это полное право, ситуация станет еще более неприятной.

Следовательно, вам необходимо убедиться, что третьи лица (обычно люди, отбывающие тюремный срок, иногда люди, уехавшие на длительный уход) не могут претендовать на права на жилье, которое вы собираетесь приобрести в будущем.

также обязательно обращать внимание на то, что в квартире прописаны несовершеннолетние дети, ведь при несоблюдении их интересов сделка аннулируется. Кроме того, если продавец женат, необходимо убедиться, что супруга не возражает против сделки. Это должно быть подтверждено нотариальным согласием.