Многодетные семьи, в которых вместе живут несколько поколений и делят жилплощадь между всеми детьми и членами семьи, давно стали архаичными и канули в Лету. Тенденция к покупке отдельного жилья, иногда небольшого по размеру, действительно приобрела массовый характер в городах. Молодые люди часто обращают внимание на предложения, в которых относительно низкая цена квадратных метров обусловлена тем, что желанная квартира до сих пор существует только на бумаге, в проекте. Сейчас это такое же распространенное явление, как участие в долевом строительстве.
К сожалению, реальность такова, что соблазнительный рекламный текст от разработчиков не всегда отражает истинное положение дел. Чтобы понять эту сложность и при этом не оказаться в числе обманутых инвесторов в недвижимость, проще всего воспользоваться услугами специалистов. Все-таки никто не позаботится о человеке лучше, чем он сам, поэтому нужно иметь представление об основных подводных камнях предстоящего бизнеса по поиску долгожданной квартиры.
Из всего многообразия схем приобретения жилья мы рассмотрим здесь, пожалуй, самую популярную и часто применяемую на практике — передачу прав по договору долевого участия в строительстве. Но сначала следует вспомнить, что такое договор владения капиталом и какие нюансы следует учитывать при его подписании.
Договор долевого участия: на что нужно обратить внимание
В редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иного недвижимого имущества и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, принятой в июле 2016 г., определено понятие: акционерный договор (ДПД) достаточно четко и недвусмысленно… Субъект дошкольного образования согласно этому закону признает участие акционера или организации в строительстве объекта, для чего гражданин должен предоставить равные по объему средства в размере окончательная стоимость части строящегося дома (доли). На эту долю, по сути, покупатель приобретает права собственности в момент строительства дома.
Принятие новой редакции Федерального закона n. 214-ФЗ позволил существенно снизить риски при заключении операции по покупке квартиры в строящемся доме. Поэтому первое, что нужно сделать при покупке, — это выбрать застройщика, который работает по указанному закону. Обычно такая информация указывается разработчиком в основном в информационных проспектах и на сайтах, в случае ее отсутствия обязательно стоит прояснить этот момент.
Правительство нашей страны разработало нормы и правила, которые являются обязательными для всех сторон соглашения об участии как при его подписании, так и при его последующем исполнении. Основные требования:
- Начало действия договора долевого участия признается с момента его обязательной государственной регистрации в виде письменного документа,
- обязательно наличие описания дома, в котором приобретается квартира в дошкольном образовательном учреждении. Необходимо наличие плана, чертежа или схемы приобретаемого объекта, его положения на полу, наличия или отсутствия балконов, лоджий или террас с их размерами и расположением в осях здания. Обязательно указать материал стен и полов, а также другие основные характеристики постройки,
- В DDU также должен быть указан определенный период, в течение которого объект будет передан акционеру. Надо быть готовым к тому, что юристы девелопера в любом случае могут не объявлять конкретные даты и сроки завершения строительства. Им нужен этот трюк, чтобы избежать риска единовременной выплаты в случае нарушения этих сроков,
- Важнейшим пунктом договора долевого участия является цена объекта строительства, в которой указывается срок и условия оплаты,
- обязательно указать наличие и объем гарантийного срока на квартиру, приобретенную дошкольным образовательным учреждением,
- Важно то, как застройщик будет выполнять контракт. Они обязаны полностью соблюдать всю проектную документацию, которая существовала и была юридически действительной на момент заключения DDU между акционером и учредителем. В случае несоответствия одного с другим договор может быть расторгнут,
- Также оговаривается право наследования обязательств и прав, вытекающих из договора, а также любые риски случайного повреждения или даже разрушения объекта, который должен быть застрахован, а также риск любого незавершенного строительства.
Несмотря на надежность схемы заключения договора долевого участия, обязательность его регистрации, исключающую возможность двойной продажи, целую систему штрафных санкций при нарушении застройщиком сроков строительства и сдачи дома, а также невозможность Одностороннего изменения суммы договора DDU не исключает ситуаций, в которых страдает даже самый сознательный акционер. Вот некоторые из тех, которые всегда могут появиться внезапно:
Банкротство застройщика
?
Переуступка права требования по ДДУ, или договор цессии
При заключении договора уступки ДДУ количество нюансов, которые могут увеличить риск покупки квартиры, увеличивается. Однако такой способ приобретения квартиры не у застройщика, а у акционера, уже заключившего договор долевого участия и получившего право на объект долевого строительства, все чаще выбирает покупатель. Ведь стоимость жилья в строящемся доме намного ниже, чем квартира в уже построенном и арендуемом доме.
Договор о передаче своих прав третьим лицам (латинское слово cessio означает «уступка», «передача») может быть заключен покупателем дома с инвестором здания или предпринимателем, которому клиент продал часть квартир к оплате. При этом регистрация ДДУ в данном случае согласно законодательству уже проведена, однако новый договор о переуступке кредитного права также подлежит обязательной регистрации в Федеральном реестре. Передача права требования по соглашению о владении акциями в такой транзакции должна быть подготовлена с той же тщательностью, что и первоначальная регистрация DDU непосредственно у учредителя.
Как происходит передача права на квартиру?
Процесс заключения соглашения о передаче права на подачу жалобы должен начинаться с проверки наличия у клиента необходимых разрешений и документации по планированию строящегося многоквартирного жилого дома. Проверьте следующие документы:
Разрешение на строительство с регистрацией
Особое внимание стоит обратить на уведомление строительной компании о предполагаемой смене правообладателя на квартиру. Вы должны письменно уведомить разработчика и получить письменное разрешение на транзакцию, в противном случае соглашение о продаже может быть объявлено незаконным. Разработчик обычно взимает плату за выдачу такого разрешения.
Кроме того, вам потребуется нотариальное согласие второго супруга на покупку квартиры и разрешение банка, если у вас есть ипотека. Обязательно наличие документа, подтверждающего от застройщика об уплате первым акционером полной суммы, указанной в договоре о долевом владении. Также вам понадобится квитанция об оплате госпошлины и удостоверение личности.
Из чего состоит договор цессии
Договор уступки должен содержать всю информацию о сделке: предмет договора, номер DDU и описание объекта, условия передачи кредитного права, сумму, порядок и условия платежа, обязанности стороны, их обязанности и меры по обеспечению договорных обязательств. Необходимо очень тщательно проверять правильность паспортных данных, дат и географических названий, а также наличие прописки на оригиналах всех приложений и дополнений к указанному в них договору уступки.
Квартира или проблемы?
Порядок передачи права требовать исполнения обязательств застройщика по ЗДУ регулируется Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве», поэтому это достаточно безопасная сделка. Однако осмотрительный покупатель всегда стремится минимизировать риск и тщательно проверяет все возможное, чтобы в дальнейшем избежать проблем.
Риск банкротства компании-застройщика вкупе с риском нарушения сроков строительства, вероятностью нарваться на преждевременный ввод дома в эксплуатацию или несоответствие квартиры заявленному плану, проблемы с оформлением права собственности жилья — есть много нюансов. Именно поэтому необходимо внимательно проверить наличие у продавца полного пакета документов от застройщика, не пренебрегать советами юристов и, возможно, даже заверить у нотариуса уже подписанный договор передачи.
