Переуступка прав аренды нежилого помещения

Передача права аренды (далее ППА) нежилого помещения — это договор аренды со сменой арендатора, переходящий от прав и обязанностей предыдущего арендатора. Продажа прав аренды в Москве, на самых престижных торговых площадях столиц и в других привлекательных центрах России — дело распространенное и достаточно прибыльное.

О переуступке прав аренды

Также на этапе строительства «просматриваются» территории. Затем компании, получившие такие объекты аренды, передают возможность найма другим организациям за оговоренную денежную компенсацию. Получается, что арендатор платит за право работать в выбранном торговом центре сумму, равную цене PPA плюс арендная плата. Как правило, администрация таких торговых площадок отбирает кандидатов-арендаторов практически на конкурс. Получается, что PAP занимается не только сторонними организациями, которые на этом зарабатывают, но и самой управляющей компанией.

Так, например, в Москве потенциальный арендатор должен предоставить список адресов своих торговых точек. Тогда, возможно, будет заключен договор аренды помещения известного торгового центра, но только в том случае, если перечисленные в списке магазины также будут столичными и расположены в известных местах.

Или изначально при заключении договора одна из сторон является прямым арендатором муниципального здания. В этом случае арендная плата всегда ниже, чем у коммерческих структур, что объясняет популярность таких операций, особенно в долгосрочной перспективе.

Отличия субаренды от PPA:

  • при сдаче объекта в субаренду арендатор продолжает быть стороной договора и выполнять свои обязательства,
  • с другой стороны, с передачей аренды договорные обязательства первоначального арендатора перестают существовать и переходят к новому арендатору.
  • Передача права аренды нежилого помещения

    Особенности договора по ППА на нежилое помещение

    Предметом договора являются права аренды (лизинга) недвижимого имущества. Договор, подтверждающий наличие правоотношений, составляется на основании существующего договора аренды. Если в документе прописана процедура получения согласия собственника на возможную уступку, получение разрешения будет обязательно.

    Уступка или передача права аренды объекта возможна путем заключения платного договора. Невозможно заключить дарение права аренды, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК РФ).

    Законодатель регулирует правоотношения, указанные в ст. 615 ГК РФ, например:

  • только что заключенное соглашение может быть долгосрочным или краткосрочным,
  • если срок аренды превышен более чем на 12 месяцев, требуется регистрация сделки,
  • менее одного года — правоотношения подтверждены письменным соглашением,
  • при наличии льгот арендатор вправе использовать их в аренду,
  • возможность субаренды, если договором предусмотрено условие передачи объекта (согласно информационному письму Президиума ВАС РФ №66, п.18).
  • Возможны два варианта получения в аренду муниципального помещения:

    1. Участвуйте в аукционе среди множества желающих.

    Правила проведения аукциона по соглашению об уступке права жалобы определяются статьей 477 Гражданского кодекса Российской Федерации и Законом от 25.07.2012 г. 135-ФЗ. Арендатор организует аукцион, устанавливает цену надела, условия пользования недвижимостью и проводит сам аукцион.

    Как правило, победителем становится потенциальный арендатор, предлагающий максимальное вознаграждение за управление помещением в соответствии с соглашением о передаче.

    1. Сделайте уступку прав аренды текущему арендатору, заплатив ему «комиссию».

    Конечно, второй вариант сегодня выглядит более реалистичным. Однако здесь есть свои нюансы. Например, если новый арендатор начинает ремонт, он будет делать это только после того, как домовладелец даст на это разрешение.

    Основные права нанимателя

    ЛПД нежилого помещения влечет за собой ряд ограничений на дальнейшее использование имущества собственником, поэтому требуется его согласие.

    Арендатору предоставляются следующие права:

  • передача нежилого помещения в субаренду по условиям договора,
  • возможность внесения объекта в уставный капитал,
  • я обязуюсь,
  • бесплатное использование.
  • Передача права аренды нежилого помещения

    Требуемая документация для подписания соглашения

    При заключении договора уступки права аренды нежилого помещения требуется стандартный комплект документов — оригиналы и копии:

  • договор аренды / аренды в процессе,
  • акт приема-передачи объекта,
  • договор PPA, согласно основному договору аренды (три экземпляра),
  • акт приема-передачи помещения новому арендатору,
  • документы, подтверждающие оплату, а также отсутствие долгов,
  • разрешение собственника на PPA.
  • Акт приемки можно скачать здесь.

    Договор аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

    Обязательные пункты договора

    Юридический отчет предоставляется в соответствии с действующими правовыми документами. Пункты договора относительно:

  • идентифицирующая информация о сторонах,
  • ЖЕСТЯНАЯ БАНКА,
  • документальное подтверждение государственной регистрации организаций,
  • сведения из Единого государственного реестра юридических лиц,
  • указание предмета договора по соглашению PPA,
  • условия, благоприятные для прекращения сделки,
  • формулы для расчета арендной платы, сумм, ставок, планов амортизации,
  • датированные подписи сторон.
  • Форма договора PPA должна быть такой же, как и у основного договора. Такая же форма договора может быть использована для покупки помещения уже с уже налаженным бизнесом. Если оригинал документа был зарегистрирован в Росреестре, уступка также должна пройти эту процедуру.

    С 2018 года законодатель отменил использование титулов на владение недвижимостью для арендодателей. Росреестр содержит всю информацию о собственниках. Титул не печатается на бланках с печатью с 2016 года. Его заменой является выписка из Росреестра.

    Договор о передаче права аренды нежилого помещения можно скачать здесь.

    Регистрация

    Для регистрации в уполномоченном органе необходимо предоставить следующие документы:

  • заявление (форму предлагает регистрирующая организация),
  • документ, подтверждающий оплату,
  • учредительные документы,
  • протоколы, решения компетентных органов сторон, подтверждающие намерение заключить договор,
  • документы на лицо, уполномоченное на совершение сделки,
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный налоговый код,
  • договор аренды,
  • соглашение PPA,
  • техническая документация: паспорт, план помещения, объяснение помещения.
  • Передача права аренды нежилого помещения

    Налоги

    Закон определяет налогообложение сторон сделки. Ставка налога составляет 13% от полученного дохода. Для расчета корпоративного налога базовая ставка налога определяется, соответственно, исходя из выбранного налогообложения. Авансовый отчет подается ежемесячно (до 30 числа).

    Общественные организации, некоммерческие производственные предприятия, некоммерческие фонды также облагаются налогом при продаже права аренды нежилого имущества.

    Проведение оценки ППА

    Сколько стоит покупка прав на аренду? Для проведения легального аукциона необходимо оценить стоимость сданного в аренду имущества. Специалисты выполняют это действие только при наличии разрешения СРО, выданного компетентной организацией.

    Стоимость, определяемая независимым экспертом, складывается из нескольких критериев:

  • площадь собственности,
  • позиция,
  • подлежащие оплате эксплуатационные расходы,
  • объем прав и обязанностей, переданных по договору,
  • рыночная стоимость основного объекта,
  • возможный доход.
  • Независимая оценка СРП — один из факторов, защищающих работодателей от действий недобросовестных должностных лиц, имеющих право проводить такие сделки.

    Как и любая коммерческая сделка, уступка права аренды нежилого помещения в Москве и других крупных городах требует профессионального юридического сопровождения при регистрации и сопровождения в государственных органах и в суде.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: