Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков: основные принципы, порядок проведения и нюансы процедуры

Для того чтобы собственники преобразовали индивидуальный участок жилищного строительства в «коммерческую недвижимость», необходимо изменить его текущий разрешенный вид использования (ВРИ) на вид, связанный с коммерческой (предпринимательской) деятельностью.

Например, я напишу о переносе сайта в коммерческий магазин, но инструкция тоже подойдет: для бара, для гостиницы, для парикмахерской, для автосервиса и так далее

Все описанные ниже действия подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности. Если сайт арендуется / принадлежит / используется, утверждение отличается от этого. Как оформить земельный участок в собственность.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые необходимо выполнить перед переводом:

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

лучше сразу определиться с территориальной зоной и ее описанием, ведь от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет инструкция, во втором — в другом. Далее все объясню на примере.

В каждом городе / деревне местная администрация утверждает свой собственный план развития и территории (ДЗЗ), Городскую карту района и городской план территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Предупреждаю заранее: поиск участка сайта на компьютере намного проще. На смартфоне будет очень неудобно.

Например, я распознаю площадь участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, 10. Его кадастровый номер 47: 25: 0109067: 35.

Сначала найдем объект на кадастровой карте и запомним его местонахождение.

Введите кадастровый номер участка на кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска расположена вверху слева в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Ниже я написал, зачем это нужно.

Теперь найдем в Интернете Правила строительства и землепользования (ПЗЗ) города / села.

PZZ обычно находится на сайте муниципальной администрации. Для этого в любой поисковой системе (Яндекс, Гугл, Миля и др.) Необходимо ввести «название города / села, здание администрации области и правила землепользования». Я, например, забил так: «Правила администрации Гатчины Ленинградской области по застройке и землепользованию». Обычно первый сайт будет правильным.

Попадаем на желаемую страницу сайта администрации. Найдите в нем ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать).

Обычно к ПЗЗ также прилагается карта села / города, которую можно называть по-разному: Городская карта, Градостроительство, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.д.

В общем, надо скачать ПЗЗ и карту. Иногда ПЗЗ скачивают из архива, где с ним будет карта.

Если нет карты с PZZ, вам нужно найти Генеральный план города / деревни. Для этого в любой поисковой системе наберите «название города / название страны плана землепользования администрации области». Это было так: «Генплан администрации Гатчины Ленинградской области».

1. Найдите участок на карте или генеральном плане Запомните примерное расположение участка на кадастровой карте. Например, запомнить контуры окружающей местности, расположение дорог и т.д. В общем, никаких особых ориентиров. Используя одинаковые ориентиры, найдите участок на карте или генеральном плане, обычно они совпадают.

   На кадастровой карте

   

   На карте зон

   

2. Распознайте на Карте или Генеральном плане название территориальной зоны участка, каждая зона отмечена определенным цветом и ее название обычно пишется по краям карты. У меня есть желтая зона вокруг области. На краю карты я нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

   

3. Теперь давайте откроем Правила землепользования и застройки (PZZ) и поищем требуемый VRI в описании области сайта.В самих правилах введите полное название области и найдите ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В нем вы также узнаете, какие типы базового или условно разрешенного использования применяются к этой зоне.

   Например, в самом документе я нажал CTRL + F, затем набрал название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Например, мне нужно перенести сайт в магазин. Поэтому ищу необходимую информацию в описании местности. В моем случае желаемое использование называлось «Розничные товары» и было указано как одно из основных. Картинка показывает это.

   

   Итак, в PZZ я уже нашел описание этих «Розничных товаров». Оказалось, что это магазины самых разных товаров.

   

4. Теперь опишу ситуации, возникающие при переводе, и что делать дальше:
5. Если требуемый VRI указан как одно из разрешенных BASIC применений. На моем примере оказалось, что VRI, который мне нужен (для магазина), был одним из основных применений. В этом случае необходимо сначала получить выписку / справку в ИЖСГД, затем перейти из ИЖС в коммерческую в земельном кадастре.
6. Если требуемый VRI указан как одно из ОБЯЗАТЕЛЬНО разрешенных видов использования. Вернемся к моему примеру. Если вам необходимо переместить объект в отель, PZZ сообщает, что отель указан как условно разрешенный вид использования — «Предметы для временного проживания». Изображение ниже показывает это.

   

   В этом случае инструкция по переводу будет следующая: 1) Запросить выписку / справку в ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод в администрации 3) Поменять ИЖС на коммерческий в земельной книге.

7. Если требуемый VRI вообще не указан. Владелец должен будет изменить территориальную зону вокруг участка, например, внести изменения в PZZ страны / города — арт. 33 ГК РФ. Вам необходимо обратиться в местную администрацию и подать заявку. Этот вопрос рассмотрит специальная комиссия, а затем — общественные слушания. В моей практике комиссия очень редко принимает решение об изменении земельного участка в связи с участком. На эту ситуацию напишу отдельную инструкцию позже.

У вас есть вопрос? Опишите свою ситуацию в окне онлайн-консультанта в правом нижнем углу экрана или в комментариях. Это бесплатно. Или звоните по номерам (круглосуточно, без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и область; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и область; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Для подтверждения наличия на территории участка необходимого ВРИ в качестве основного или условно разрешенного, необходимо получить официальный документ на этот счет — выписку / справку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ISCGD).

Выписку необходимо получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в селе, то в поселковой администрации. Если в черте города, то в отделе / ​​комитете градостроительства. В некоторых городах можно получить сертификат ISCGD в МФЦ («Мои документы»).

1. Один из владельцев сайта или доверенное лицо должны связаться с местной администрацией и написать заявку на предоставление информации от ISCGD. Форма заявки везде разная, образец предоставит сотрудник администрации, при себе необходимо иметь паспорт и бумажную выписку ЕГРН на сайт, в которой должны быть указаны координаты сайта. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

   Сотрудник возьмет выписку с выпиской и выдаст квитанцию ​​/ опись квитанции.

   Согласно абзацам а пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 июня 2006 г. 363, госпошлина — 1000 руб. От вас могут потребовать уплату государственной пошлины до или после подачи заявления. В первом случае вам предоставят реквизиты, и вы сможете оплатить в любом банке. Комиссия около 50 рублей. Во втором случае детали будут отправлены владельцу по электронной почте (e-mail).

   Срок получения сертификата везде разный. Если участок находится в поселке, его необходимо предоставить в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 г. 59-ФЗ. На практике они выйдут раньше — на две недели раньше. Если участок находится в черте города, срок устанавливается местной администрацией. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

2. Получите справку в назначенный день. Достаточно предъявить паспорт и квитанцию ​​/ инвентарь.

Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

Получив выписку из ISCGD, нужно решить, что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

В этом случае для перевода участка ИЖС в требуемый ВРИ собственнику НЕ нужно будет получать чье-то разрешение — п. 4 ст. 37 ГК РФ и п. 2 ст. 7 ТК РФ. Можно сразу выполнять последний шаг — переводить участок в кадастре со строительства ИЖС в требуемый ВРИ.

Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

здесь уже сложнее. Владелец должен получить разрешение на перевод в местной администрации — п. 1 ст. 39 ГК РФ и п. 2 ст. 7 ТК РФ. Для этого создана специальная комиссия.

Если участок находится в поселке, нужно обратиться в сельскую администрацию. Если в черте города, то в администрацию города (не районную).

В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы будут отправлены в администрацию.

1. Все владельцы сайта или уполномоченное лицо должны связаться с местной администрацией и предоставить следующие документы (оригиналы и копии):
2. Заявление на получение разрешения на условное использование. Форма заявки везде разная, образец можно запросить у сотрудника администрации. В заявке необходимо указать причины, по которым владельцы хотят поменять VRI сайта на коммерческий.
3. Выписка из ISOGD;
4. Бумажная выписка из ЕГРН для сайта. Он должен содержать координаты границ участка (точек поворота);
5. Земельный договор на сайт. Если земельный участок приобрел собственник, учредительным договором считается договор купли-продажи. Если сайт передается по наследству — свидетельство о праве на наследство и т.д.
6. Несколько фотографий вашего сайта (5-6 штук) и еще парочка соседних. Просто распечатайте их на обычной бумаге;
7. Паспорта владельцев;
8. Нотариально заверенная доверенность по запросу уполномоченного лица.

Данные о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст квитанцию ​​/ опись их получения.

9. Затем владельцы будут проинформированы о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение одного месяца после подачи заявки. Обычно их оповещают по телефону или смс + обязательно по почте.
10. Первое заседание комиссии. Члены комиссии решат, стоит ли решать этот вопрос: признать вопрос о переносе сайта на публичных слушаниях или сразу отказаться от переноса. Встреча обычно проходит в административной комнате. Конечно, только из-за сайта комиссия не взимается. На собрании оцениваются ситуации других заявителей в различных ситуациях. В случае положительного решения держатель будет проинформирован о дате и месте публичных слушаний. Слушания пройдут примерно через 2-4 месяца. Еще через месяц администрация объявит дату общественных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    

    Категории земель

    В законе есть четкое определение категорий земель, и их можно использовать только по прямому назначению, в том числе:

11. Для сельскохозяйственных целей.
12. Земли населенных пунктов или строительство индивидуальных жилых домов, только на них можно строить жилые дома, в том числе частные.
13. Земля под объекты большого значения, особо охраняемые.
14. Территории леса, вода.
15. Земля резервата: находится в государственной собственности и может использоваться для различных нужд. Но только при условии их перевода в другое состояние.
16. Земли специального назначения: на них расположены стратегические объекты, такие как: телерадиовещание, охрана, оборона. Космос, связь, транспорт, промышленность и многое другое.

Возможен ли перевод из одной категории в другую



возможен перевод земель из категории ИЖС под коммерческие нужды, поэтому они очень популярны. Также можно передать землю сельхозназначения под строительство индивидуального дома, а уже потом позаботиться о ее преобразовании в коммерческую.

Таким образом, если территория земли, которая должна быть переведена из одной категории в другую, относительно небольшая, то следует обратиться в органы местного самоуправления. Если размеры будущих площадей и построек впечатляют, то следует обращаться в государственные органы.

Перевод земли из под застройки ИЖС в землю коммерческого назначения будет необходим для строительства на этой территории здания, с помощью которого планируется получать прибыль: это может быть магазин, салон красоты, центр услуг, склад и др.

Под магазин, застройку

Если целевое назначение земельного участка — строительство индивидуального жилья, то по умолчанию его можно использовать под строительство жилого дома. Но в некоторых ситуациях этот факт можно изменить. Сказать, удастся ли продать такую ​​землю в коммерческих целях, конечно же не удастся, потому что это зависит от многих факторов, таких как:

17. Территория, ее инфраструктура — нужна определенная коммерческая структура.
18. Наличие стеснений, ограничений на строительство.
19. Согласие соседей.
20. Сложность согласования с лицензирующими органами, в частности с Водоканалом и Роспотребнадзором.
21. Необходимость проведения дополнительных изысканий земли, если объект не будет занимать всю территорию участка.
22. Нам нужен проект, сдача сооружения.

Перевести землю из одной категории в другую довольно сложно, но поменять тип на другую намного проще. Это происходит потому, что это следует за обращением в низшие инстанции, что позволяет надеяться на меньшую суетливость.

Если цель — использовать сайт ILI для магазина, это можно сделать, но только при соблюдении определенных условий. Одним из наиболее важных является замена разрешительного землепользования под контроль местных муниципалитетов.

После подачи заявления в этот орган назначается дата слушания дела, на которой будет принято решение:

1. Разрешить перевод строительства ИЖС в магазин.
2. Отказ в переводе. Причем отказ обязательно должен быть мотивирован письменно.

Важно! Ключом к принятию решения будет мнение соседей и их согласие на строительство магазина. В этом случае большинство решает, что если хотя бы 51% соседей «за», то высока вероятность принятия положительного решения.

Схема действий



Первым делом необходимо уточнить перечень документов, необходимых для перевода. Более того, специфика заключается в том, что в целом для каждого региона индивидуально. Нет единого целого. С собранным пакетом нужно обратиться в местное самоуправление и дождаться слушания и, соответственно, решения.

Во время одного слушания может быть несколько слушаний. Таким образом, жители ближайших домов имеют право находиться в первичном. Они могут представить свои предложения или мнения. Если от них нет жалоб, проводится основное слушание, на основании которого принимается решение.

Цена перевода и другие важные моменты

Перевести землю под строительство индивидуального дома в коммерческую не получится, затраты не очень высокие, но в числе обязательных будут:

23. Оплата публикации в местной прессе о проведении слушания.
24. Публикация результатов слушания.
25. Оплата услуг главного архитектора, главы по земельным вопросам, других инстанций по мере необходимости.

Когда дело касается сроков принятия решения, часто не стоит рассчитывать на быстрое решение. Иногда на это уходит год и больше.

Из сельхоз земли в ИЖС



Иногда можно купить только сельскохозяйственную землю, возможно, уже в собственности, но как превратить ее в землю коммерческого назначения? Оказывается, можно, для этого нужно действовать в несколько этапов, а именно:

26. Переход от сельскохозяйственного строительства к индивидуальному жилью.
27. Переход от индивидуального жилья к коммерческому.

Последовательность действий во втором случае уже известна, теперь стоит разобраться с первым. Для начала нужно подать заявку в администрацию, в которой мотивировано написать причину, по которой необходимо сделать такой перевод. К заявлению должны быть приложены некоторые документы, в том числе:

1. Список из инвентаря.
2. Копия паспорта владельца.
3. Свидетельство о праве собственности на землю.

В этом случае слушания также проводятся, но их продолжительность составляет примерно 1 месяц. Если решение положительное, соответствующие данные вносятся в инвентарь.

надеяться на передачу земель сельхозназначения под строительство ИЖС можно только в том случае, если этот участок будет расположен недалеко от населенного пункта или может стать его частью в ближайшее время.

Изменение предназначения земли — довольно длительный и сложный процесс. Придется пройти много инстансов, получить много разрешений. И еще долго ждать. Но если цель соответствует ожиданиям, этот процесс достаточно реалистичен для выполнения.

Перевод ИЖС в коммерческую категорию участков – от и до о проведении процедуры — FINFEX.ru

Градостроительный кодекс Российской Федерации и ряд федеральных законов регулируют, что земля в нашей стране должна использоваться исключительно по прямому назначению.

Последний определяется при регистрации земли в соответствующих государственных органах и является категорией, присвоенной участку.

Некоторые из них предназначены для частного строительства, а другие — для коммерческой деятельности.

Но что делать, если вы хотите изменить официальное назначение земли, например, с частного жилого на прямое коммерческое? К счастью, законодательство РФ не запрещает подобную процедуру, и для ее выполнения достаточно прибегнуть к порядку, установленному законом.

Более подробно о процессе перевода земель из одной категории в другую мы расскажем в материале ниже.

Целевые категории земельных участков



Согласно упомянутому Градостроительному кодексу Российской Федерации и некоторым федеральным законам вся территория нашей страны разделена на отдельные части земельных участков, которые разделены по категориям назначения. Такая организация регистрации земли позволяет государству бороться с неправомерным использованием земли и незаконными организациями.

Сегодня в России существуют следующие целевые категории земель:

28. земли сельскохозяйственного назначения, предназначенные для сельскохозяйственной деятельности;
29. земельные участки, принадлежащие и подконтрольные поселениям (имеют подкатегории: строительство индивидуального жилья — для строительства частного жилья и участки частного жилья — для реализации личных подсобных участков, а также ряд других, менее важных и существенный);
30. земли особого значения (заповедники, памятники природы, курорты и т д.);
31. акватории (реки, озера и др.);
32. лесные массивы (леса, рощи и др.);
33. свободная земля, находящаяся в государственной собственности, но временно не используемая;
34. зоны особого назначения (объекты телерадиовещания, космическая сфера и др.).

Земля коммерческого назначения не относится к вышеперечисленным категориям, а является разновидностью (подкатегория, а также индивидуальное жилищное строительство и участки индивидуальной застройки). Фактически это может относиться как к поселениям, так и к фермерским хозяйствам.

В любом случае неправильное использование грунта запрещено.

В противном случае монополисты скупали бы реки и озера Российской Федерации, лишая простых граждан воды и продавая ее по непомерным ценам, что просто недопустимо применительно к концепции нашего государства.

Изменение статуса земли



Смена статуса — это юридическая процедура, в ходе которой целевое использование земли меняется с одного на другое, что попутно фиксируется в соответствующих государственных базах данных и документах, принадлежащих собственнику участка.

В зависимости от того, насколько будет произведена реклассификация, необходимо будет внести изменения в состояние земли.

Следует понимать, что смена категории земель, например, с поселений на земли сельскохозяйственного назначения, будет очень сложной задачей и потребует подключения высшего аппарата правительства России.

При этом изменить тип земли в связи с ее использованием не так уж и сложно, и это вполне под силу любому гражданину нашей страны.

Порядок изменения состояния земель в России определяется Федеральным законом от 25.07.2012 г. 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Согласно положениям этого закона решение об изменении типа земли по целевому назначению принимается органами исполнительной власти, территория которых находится под контролем.

Проще говоря, если объект, категорию которого нужно изменить, относится к федеральной собственности Российской Федерации, то стоит обратиться в Правительство Российской Федерации, если объект страны — в ее органы исполнительной власти, если муниципалитету — его органам самоуправления.

При проверке предоставленных документов уполномоченные государственные органы проверяют:

35. возможность перевода земель из одной категории в другую;
36. наличие потенциального ущерба, который будет причинен кому-либо после реклассификации сайта;
37. другие моменты, которые могут предотвратить изменение состояния земли.

После всех проверок заявителю сообщается вердикт о переводе сайта из одного типа в другой. После этого он может выполнить решение или обжаловать его в компетентных органах.

Порядок перевода участка из ИЖС в коммерческую категорию



Принимая решение о переводе земельного участка под строительство ИЖС (ИЖС) в коммерческую категорию, гражданам задается огромное количество вопросов, ответы на которые зачастую невозможно найти. Чтобы решить эту проблему для читателей нашего ресурса, давайте подробнее рассмотрим процедуру переклассификации земель в Российской Федерации.

Особенности разных случаев

Начнем, пожалуй, с особенностей перевода индивидуального жилищного строительства в коммерческую категорию для различных видов деятельности, поскольку каждый случай имеет свои особенности, несмотря на общий вид процедуры переклассификации. Итак, в большинстве случаев земля продается на «торговлю» с целью:

38. Создание магазина, офиса или гостиницы. Данная ситуация типична из всех возможных и требует обращения в местный муниципалитет (реже в вышестоящие инстанции), а также согласия большинства соседей площадки ИЖС на организацию на своей территории конкретного коммерческого предприятия. Если почти все соседи против организации рядом с ними магазина или гостиницы, то, скорее всего, трансфер не состоится.
39. Коммерческие здания. В этом случае также применяется общая процедура переклассификации земель, однако характеристики каждой процедуры передачи индивидуальны, поэтому было бы неправильно давать какие-либо рекомендации по ее выполнению. В таких условиях лучшим помощником станет специалист по сделкам с недвижимостью или сотрудники земельных органов по месту жительства, которые как минимум проконсультируют по порядку грамотного изменения категории земли.
40. Автосервисные организации или местные СТО. Если причина передачи в вашем случае именно такая, то считайте, что вам повезло, потому что после получения согласия соседей вы можете переклассифицировать землю в упрощенном порядке через Кадастровую палату. То есть обращаться в муниципальные власти не нужно.

Порядок изменения статуса участка



Что касается процедуры перевода отдельной строительной площадки в коммерческую категорию, то во всех представленных выше ситуациях она абсолютно одинакова и заключается в реализации следующего алгоритма:

1. Во-первых, вам нужно подготовить некоторую документацию. Часто в его список входят:
41. справку из земельного кадастра на ваш участок (можно получить в Росреестре);
42. заверенная копия свидетельства о регистрации права собственности на землю, категория которой изменится;
43. заверенные копии кадастрового паспорта и поэтажного плана того же участка;
44. паспорт заявителя, или владельца сайта, или доверительная документация от его имени для выполнения всех процедур перерегистрации другим лицом;
45. заявку на перевод, оформленную по установленной форме;
46. при необходимости — подписи соседей на строительство магазина, гостиницы и так далее.
1. После сбора документов их необходимо предъявить в соответствующие госорганы. Как было отмечено выше, это могут быть как органы муниципального образования или кадастровая палата, так и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и даже правительство нашей страны.
2. После подачи документации остается только дождаться его обследования, слушания решения о переводе и получения результата. В положительном случае для заявителя последнему выдается специальное разрешение, с помощью которого возможен перевод участка из одной категории в другую в Кадастровой палате или Росреестре. В противном случае остается только отстаивать свои права в суде, который зачастую не дает результатов.

Как видите, перевод земель под строительство ИЖС в коммерческую категорию не вызывает особых сложностей. Главное в процессе проведения процедуры — придерживаться описанного выше порядка и действовать, не нарушая законодательства Российской Федерации.

Цена вопроса



В конце статьи мы ответим на часто задаваемый вопрос по обсуждаемой сегодня теме. То есть — «Сколько стоит перевод единого жилого комплекса в категорию земель коммерческого назначения?».

Прежде всего, важно отметить, что в каждом конкретном случае стоимость процедуры может отличаться, так как она будет формироваться по-разному. Например, когда вы откроете автосервис с переклассификацией земли через Кадастровую палату, затраты будут незначительными, потому что они часто связаны с подготовкой документации, изготовлением ее копий и уплатой государственных пошлин.

В остальных случаях стоимость процедуры формируется путем добавления:

47. стоимость организации слушания по передаче земельного участка (от 3000 руб);
48. стоимость оформления документов и изготовления их копий;
49. цены на услуги специалистов, с которыми проходят консультации;
50. и платить государственные налоги.

Как перевести землю из ИЖС в коммерческую



Если вы хотите использовать сайт в коммерческих целях, вам необходимо изменить разрешенный тип использования.

Использование участка не по целевому назначению является нарушением земельного законодательства.

При каких видах деятельности нужно осуществлять смену ВРИ?

Наиболее подходящие для строительной деятельности ВРИ населенные пункты «Для строительства индивидуального жилья» не могут быть использованы для получения прибыли. При этом размер участка позволяет разместить не только жилой дом, но и коммерческое сооружение.

Магазин

В зависимости от размера будущей бизнес-структуры возможны два сценария развития событий:

51. Разделение сайта ИЖС на две части, одна из которых получает подраздел «Магазины» ВРИ «Предпринимательство».
52. Преобразование всего сайта для коммерческого использования.

Новый вид целевого использования позволяет возводить на земле коммерческие постройки площадью до 5000 квадратных метров.

Гостиница



Для строительства гостиницы на землях населенных пунктов необходимо разрешение на ведение строительных работ.

53. ВРИ «ИЖС» на выбранном сайте станет причиной отказа в выдаче запрошенного документа.
54. Как и в предыдущем случае, есть возможность изменить ВРИ части земельного участка под строительство индивидуального жилья или присвоить целому участку коммерческое назначение.

Согласно действующему классификатору необходимо рассмотреть возможность изменения ВРИ сайта, на другой, соответствующий коду 4.7 «Гостиничный сервис».

Автомойка

Вне зависимости от того, какой тип моечного агрегата вы поставите — капитальный или модульный складной, вы не можете не поменять секцию VRI. Будет очень сложно продемонстрировать контролирующим структурам, что использование построенного объекта предназначено исключительно для их собственных нужд.

Выделение разрешенного использования 4.9 «Техническое обслуживание автомобиля» позволит размещать на земле не только автомойки, но и другие сопутствующие объекты:

55. Гараж и парковка.
56. СТО.
57. Шиномонтаж и магазин автозапчастей.

Участок под строительство индивидуального жилья ограничен по площади, поэтому разместить на нем полноценный торгово-развлекательный комплекс не получится. Минимальные требования к такому объекту — площадь застройки 5000 м2.

Кроме того, необходимо будет предоставить гараж или стоянку для автомобилей сотрудников центра и его посетителей. Если все это можно организовать на своем участке, запустите процедуру смены местности ВРИ на код 4.2 «Торговые центры».

Прочие объекты



Согласно классификатору ВРИ на землях населенных пунктов могут возводиться следующие коммерческие объекты:

58. Производственные, торговые, банковские отделения — пункт 4.1 Классификатора.
59. Рынки, ярмарки выходного дня, торговые площадки — код 4.3.
60. Кафе и рестораны, закусочные и столовые — код 4.6.
61. Аттракционы для детей — код 4.8.

Перед тем, как начать процедуру модификации VRI, оцените размер площадки для достижения запланированных целей.

Отсутствие земли для организации минимального обслуживания коммерческой структуры может негативно сказаться на ее прибыльности.

Возможность и условия перевода

Вопрос о передаче земельных участков под строительство ИЖС в целях коммерческого использования регулируется статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 21 декабря 2004 г. 540, а также нормативными актами муниципальных образований.

Правовой статус земельного участка определяется исходя из его принадлежности к той или иной категории в соответствии с зонированием территории. Начиная с районного PZZ, градостроительные планы разрабатываются и утверждаются местными властями (администрациями поселений), поэтому именно здесь вам нужно обнаружить возможность изменения целевого назначения земли.

Градостроительный кодекс РФ гарантирует возможность самостоятельного выбора земельного участка ВРИ для каждого гражданина, при этом следует учитывать, что в некоторых случаях потребуются общественные слушания.

Согласно действующему законодательству, один и тот же земельный участок может иметь основной вид использования, а также условно-разрешенный и вспомогательный. Если ваша недвижимость, помимо основного ВРИ «ИЖС», имеет коммерческие цели, предусмотренные законодательством, внесение изменений в разрешенное использование земельного участка значительно упрощается.

Без проведения общественных обсуждений допускается изменение типа землепользования на вспомогательный, предусмотренный действующей ЛЗЗ. Решение об изменении статуса задания принимает глава поселения.

С публичными слушаниями

Условно разрешенные виды использования участка назначаются главой муниципальной администрации с учетом предложений, поступивших в ходе общественных слушаний. Хорошие отношения с соседями в этом случае могут стать хорошей основой для вашей приверженности.

Порядок процедуры

Если на участке ИЖС расположен жилой дом, дополнительная резиденция в котором не планируется, в первую очередь необходимо перевести здание в категорию нежилых.

В случае, если предполагается раздел участка, а также сохранение состояния жилых помещений для дома, проводится землеустройство с регистрацией полученных частей в кадастровом реестре. Здесь следует учитывать, что требования по минимальному размеру предъявляются к площадям индивидуальной жилищной застройки.

При смене на вспомогательный вид



Если ПЗЗ территории и технический регламент не запрещают отнесение земельной собственности к коммерческому использованию, составляется декларация, которая уведомляет Кадастровую палату о намерении использовать участок для новых целей.

В приложении к декларации будет межевой план. Копия ПЗЗ направляется в отдел администрацией поселения при осуществлении межведомственного взаимодействия.

На условно-разрешенную коммерческую цель

Структурой, ответственной за прием заявлений и решений о разрешении на изменение целевого назначения земель в условно разрешенной форме в границах поселения, является администрация поселения.

Собственники земли, а также арендаторы имеют право подать ходатайство об изменении ВРИ земли при условии использования надела более 5 лет. Арендаторы в обязательном порядке предоставляют письменное согласие собственника земли.

Глава администрации назначает общественные слушания, в которых могут участвовать все собственники соседних земель. В ходе обсуждения предлагаемых изменений выясняется мнение людей, выслушиваются их возражения.

Как показывает практика, очень часто несогласие выражается при планировании размещения на земле объектов, оказывающих негативное воздействие на природу: автомойки, ремонтной мастерской, а также построек, предполагающих массовое скопление людей, из-за возможного нарушения общественный порядок.

Положительное решение главы администрации о внесении изменений в земельный участок ВРИ направляется в Кадастровую палату, которая фиксирует изменение состояния подразделения в Государственном кадастре.

Причины отказа



62. Неправильное выполнение заявки.
63. Неполный пакет необходимых документов.
64. Отсутствие права на возбуждение административного дела.

Все эти недостатки легко устраняются, после чего заявку можно отправить повторно.

Использование земельного участка «ИЖС» в целях получения прибыли возможно только после выделения земельного участка в коммерческое пользование. Будет ли обсуждаться этот вопрос на общественных слушаниях, зависит от того, какие области использования предусмотрены для владения землей в градостроительном плане и ЗЗЗ территории.

Запрос на коммерческое использование сайтов, на которых предпринимательство запрещено муниципальным постановлением, будет основанием для отказа в удовлетворении запроса.

4 этапа перевода земли из ИЖС в коммерческую

Владея земельным участком под строительство жилого дома, хозяин не всегда стремится построить дом для себя. В некоторых случаях он просто еще не собрал достаточно средств для такого крупного предприятия. Может оказаться, что у него уже есть дом и второй дом ему не нужен.

Если он планирует открыть свой бизнес и разместить его на этом участке, то ему придется перевести землю из ИЖС в коммерческую категорию.

Это связано с тем, что земельные ресурсы страны являются достаточно важным ресурсом и для рационализации их использования государство относит их к той или иной категории земель.

Решение принято



Предположим, землевладелец намерен вести бизнес и построить на нем недвижимость. Что делать в такой ситуации?

Прежде всего, вам нужно самому выяснить текущее положение дел. Для этого необходимо выяснить, к какой категории земель относится данный участок и какие виды разрешенного использования находятся. Если торговля не входит в их число, то нужно твердо настроиться на необходимость составления соответствующих документов.

Насколько необходимо



можно ли как-то обойтись без бюрократии и ничего не оформить? Всегда ли невозможно вести бизнес по месту вашего легального проживания? Как ни странно, в некоторых случаях закон позволяет делать это без новой регистрации.

Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

65. он может быть только индивидуальным предпринимателем;
66. проживание в этом месте должно быть в полном соответствии с положениями закона;
67. не должно быть производственных помещений;
68. права людей, живущих вместе, не должны нарушаться.

В подавляющем большинстве случаев необходимость перевода земель в коммерческую категорию сохраняется.

Куда обращаться

Российское законодательство предусматривает семь основных категорий земель. У каждого из них есть одно или несколько разрешенных применений.

Конкретная ситуация на этом объекте в большинстве случаев определяется органами местного самоуправления. Есть и такие категории земель, решения по которым принимаются различными государственными органами.

Поэтому необходимо обратиться к местным властям с просьбой перенести разрешенный вид использования с индивидуальной жилой застройки на коммерческую застройку.

Подготовка документов

Универсального перечня документов, на основании которого принимается такое решение, не существует. Поэтому было бы разумным шагом связаться с местным правительством и уточнить эту информацию.

При этом есть список документов, которые, скорее всего, понадобятся:

69. копия свидетельства о праве собственности;
70. копия кадастрового паспорта;
71. копия кадастрового плана участка;
72. документы, удостоверяющие личность;
73. заявление на получение соответствующего вида разрешенного землепользования.

В последнем из перечисленных документов необходимо не только указать идентификационные данные заявителя, кадастровый номер рассматриваемого участка, но и предоставить обоснование своей заявки.

Процедура



Решение принимается в несколько этапов:

1. Для начала нужно подготовить все необходимые документы для обращения. При этом, если регистрация сайта в собственность не состоялась или не была завершена полностью, необходимо закрыть этот вопрос еще до подачи заявки.
2. Дополнительные документы представляются на экспертизу. Это можно сделать при личном посещении или по почте заказным письмом с описанием вложения. Первый вариант предпочтительнее, так как сотрудник проверяет документы при получении и может оставлять комментарии по ходу дела.
3. Затем в течение двух месяцев местное самоуправление примет решение. Он может быть не только положительным, но и отрицательным. В последнем случае причины отказа должны быть в обязательном порядке мотивированы. Заявитель имеет законное право обжаловать их в суде, если он с ними не согласен.
4. Наконец, слушание состоится. Их цель — узнать мнение соседей о том, что они согласны с запланированными изменениями. Если большинство из них согласны, будет принято положительное решение и будет установлен требуемый тип землепользования, разрешенный для рассматриваемого участка.

Если соседи против, осуществить перенос очень проблематично. Скорее всего, будет принято отрицательное решение.

Финансовая сторона и сроки



Сколько все это будет стоить?

1. Необходимо будет оплатить публикацию слушания в местной прессе.
2. вам также необходимо распечатать результаты слушания.
3. Услуги различных инстанций, которые нужны для решения различных задач. В частности: услуги архитектора, главы по землеотводу и другое.
4. В некоторых случаях может потребоваться дополнительная процедура обнаружения местности. Это возможно в тех случаях, когда коммерческий объект не занимает полностью всю площадь рассматриваемого участка. Расходы, связанные с этим, также придется оплатить.

В зависимости от размера сайта и региона стоимость перевода может достигать десятков тысяч рублей.

Хотя срок рассмотрения заявки определен законом и составляет не более двух месяцев, следует отметить, что документы могут быть возвращены несколько раз для рассмотрения. Вся процедура может занять больше года.

Одна из самых частых причин отказа — подача документов неадекватным лицом или ошибки, возникшие при оформлении поданных документов.

Важные факторы

Коммерческое использование земельного участка затрагивает интересы других людей и может быть связано с интересами определенных учреждений. Например, мнение Водоканала или Санитарно-эпидемиологической станции по этому поводу может быть важным.

Примерный список факторов, которые будут влиять на процесс принятия решения:

1. Характеристики инфраструктуры этого района.
2. Мнение соседей о предлагаемых изменениях.
3. Если на сайте есть ограничения или ограничения. В частности, сайт может быть предметом залога при получении кредита в банке.
4. В некоторых случаях местные или национальные органы власти могут уже иметь определенные планы, несовместимые с запланированными изменениями.
5. В некоторых случаях может потребоваться переговоры с определенными государственными органами (например, с Роспотребнадзором).
6. необходимо учитывать необходимость проведения нового земельного изыскания в случае, если коммерческое здание не занимает всю территорию.

Есть и другие факторы, которые зависят от конкретного сайта и ожидаемого вида деятельности.

Другие вопросы

При этом следует учитывать, что важна не только перерегистрация земли, но и требования, связанные с деятельностью, которая должна здесь начаться.

Так, например, если мы говорим об гостиничном бизнесе, строительство гостиничного здания должно соответствовать соответствующим требованиям законодательства. В частности, необходимо обеспечить водоснабжение, канализацию, электричество, подъездные пути и прочее.

Может оказаться, что для этого потребуются дополнительные разрешения и дополнительные разрешения для ведения бизнеса.

Перевод земли из ИЖС в коммерческую

Многие жители, у которых есть земля под индивидуальное жилищное строительство, хотят переместить ее в коммерческую зону для последующего строительства объекта с целью получения прибыли. Помимо категорий земель, имеющихся в Российской Федерации, каждая из них может использоваться только для определенных типов. Список разрешений огромен, и для каждого из них можно установить несколько разрешений одновременно. Например, участки под поселки или сельское хозяйство могут использоваться как частным лицом, так и под садоводство.

Можно ли из ИЖС землю перевести в коммерческую?

Земля с присвоением категории ИЖС может быть преобразована в коммерческую недвижимость. Поэтому они очень популярны. Точно так же может быть осуществлен перевод с земель сельхозназначения на ИЖС.

Только после этой процедуры можно получить разрешение на переход к строительным объектам для бизнеса. Если указанный земельный участок имеет небольшую площадь, вы можете обратиться за переводом в местные государственные органы.

Если он имеет несколько гектаров и коммерческие объекты будут внушительными размерами, вам следует обратиться в государственные органы для решения этой проблемы.

Нужно ли переводить землю из ИЖС в коммерческую под гостевой дом?

В законодательстве не указано, можно ли на территориях индивидуальной застройки построить пансионат или большую гостиницу. Однако, судя по общепринятым правилам, на таких участках можно начинать малоэтажное строительство. Кроме того, там обязана проживать только одна семья.

В современных условиях малоэтажное строительство можно понимать как нечто совершенно иное. Поэтому перед началом строительства такие нюансы следует уточнить у местных властей. Например, дома общей не более трех этажей могут быть:

74. Индивидуальные объекты для частных домов;
75. Возведен в коммерческих целях (торговые центры, продуктовые магазины, рестораны, гостевые дома и т.д.).

Если вы посмотрите Градостроительный кодекс или закон в статье 48, то совершенно не обязательно иметь проектную документацию на строительство. Речь идет о строительстве индивидуального жилья. Другими словами, дизайнер может, учитывая личные предпочтения, реализовать проект и таким образом получить разрешение от местных властей.

Таким образом, есть возможность передать земельный участок под строительство ИЖС для последующих коммерческих целей, например, под строительство магазина, по запросу.

Кстати, в описанной ситуации может быть полезна статья о том, зачем нужен градостроительный план земельного участка в 2018 году.

Как перевести земельный участок из ИЖС в коммерческую?

Вы хотите изменить цель своего сайта? Правильная процедура потребуется для перевода земли из ИЖС в землю коммерческого назначения. Для этого необходимо заказать в администрации перечень разрешений на использование действующего земельного участка.

Если мы говорим о коммерческой деятельности, то возможно изменение целевого назначения с последующим решением собственника на земельный участок в дополнение к тому, который имеет цель использования.

В этом случае необходимо будет изменить базу в административном порядке.

вам необходимо обратиться в администрацию, чтобы они предоставили список разрешенного использования вашего земельного участка. Если у вас возникли проблемы с земельным участком, вы можете проконсультироваться у юриста.

Как изменить назначение земельного участка из ИЖС в коммерческую?

Разрешенное землепользование может быть изменено в соответствии с правилами застройки и землепользования. Если есть утвержденные изменения, применяются соответствующие правила. Основные условия указаны в статьях 31 и 32 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Он предполагает подачу заявки и изменение правил строительства и землепользования в местную комиссию. После этого могут быть проведены общественные слушания.

Во время задержания владельцы соседних земель должны быть уведомлены. Только после того, как госорган одобрит изменения.

В результате постановления изменяется должность в Государственном реестре недвижимого имущества.

Если решения на этой территории не приняты, эту проблему берет на себя глава местной администрации. Если требуется разрешение на строительство жилья, решение может быть принято без публичных слушаний.

Стоимость перевода земли из ИЖС в коммерческую

Для перевода земельного участка из под индивидуальной застройки в коммерческое жилье необходимо оплатить определенную кадастровую стоимость. У каждого региона своя цена. Все зависит от местных властей. То есть за расчет берется коэффициент определенной области, который умножается на количество соток и на общую сумму на сотку.

Крайний срок изменения целевого назначения территориального участка — 30 дней после подачи заявления и подачи всех необходимых документов. Это также можно сделать через портал электронных услуг.