Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании: порядок процедуры и ее базовые нюансы

С точки зрения проекта редевелопмента нежилые помещения делятся на два типа: нежилые помещения, встроенные и пристроенные к жилым домам, и нежилые помещения в одноквартирном доме.

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме в Москве — разрешение на ремонт.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме должна проводиться на основании разрешения Жилищной инспекции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.07.2012 г. 508.

Подробно о дизайне перепланировки такого помещения мы рассказали в этой статье. Там подробно обсуждается порядок перепланировки нежилого помещения.

Здесь мы рассмотрим основные требования к самой перепланировке.

Во-первых, если одна из мероприятий при ремонте есть в перечнях абзацев 2 и 3 приложения 1 к постановлению правительства Москвы (а это актуально для 90% всех ремонтов), то договор необходимо оформить на основу проекта редевелопмента, выполненного проектной организацией при наличии соответствующего согласования СРО… Подробнее о таких проектах можно прочитать здесь. Кроме того, в соответствии с параграфом 1.4.7 Приложения 3 к вышеупомянутой Резолюции 508, проект перепланировки должен быть объединен с техническим заключением. Если при перепланировке пострадали несущие конструкции, техническое заключение о допустимости и безопасности проведения работ необходимо провести в организации — авторе проекта на дому. В других случаях это может быть выполнено любой организацией, имеющей соответствующее разрешение СРО на выполнение этих проектных работ.

Во-вторых, согласно пункту 4.24 * СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения» все входы в помещения с улицы должны быть оборудованы тамбурами или иметь термобарьеры. Согласно СП 59.13330.2012 глубина тамбура должна быть не менее 2,3 м, а ширина — 1,5 м.

При реконструкции здания допускается делать тамбур глубиной 1,5-1,8 м и шириной не менее 2 м. Входные группы помещений, в которые предполагается вход лиц с ограниченными физическими возможностями, должны быть оборудованы пандус. Максимально допустимый уклон этого пандуса соответствует п. 4.1.14SP 59.13330.

2012 год 1:20. При перепаде высоты не более 0,2 метра допускается увеличение уклона до 1:10. Максимальная длина марша пандуса не должна превышать 9 м, а высота 0,8 м. Пандус должен быть оборудован двумя рядами поручней на высоте 0,7 и 0,9 м.

с расстоянием между ними в пределах 0,9-1 м.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме — согласованная планировка.

В-третьих, все нежилые помещения помимо главного входа должны иметь запасной выход.

В-четвертых, по нежилым помещениям, а также по квартирам запрещается проводить мероприятия, описанные в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 декабря 2010 г. 508. В дополнение к пунктам 4 и 5 того же Приложения.

В-пятых, невозможно согласовать такие переделки фасадов, которые нарушают архитектурный облик дома, а также его колористическое решение в соответствии с п. 19.2 Приложения 1 к ЦБК №1. 508.

Если помещение построено в жилом доме и в этой части предполагается повлиять на общую собственность дома (устройство отдельного входа, прокладка или сверление окна и т.д.), То в соответствии с п. 2.5.1.1.1.

9 Приложения 2 Постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2010 г. 508 необходимо организовать собрание всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме так, чтобы не менее 2/3 из них дали согласие на такую ​​перепланировку.

Если в приставной части происходит устройство отдельного выхода или другое поражение внешних стен, то в организации такой встречи нет необходимости.

Также отметим, что не так давно для нежилых помещений в собственности юридического лица штраф за несогласованную перепланировку был увеличен до 350 000 рублей в соответствии с п. 9.12 Кодекса об административных правонарушениях города Москвы.

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирном доме в Московской области

Перепланировка нежилого помещения в Московской области — разрешение на ремонт.

Как и в Москве, в Подмосковье местными администрациями приняты конкретные постановления, регламентирующие порядок перепланировки нежилых помещений. Здесь вы можете скачать пример такого постановления с регламентом, утвержденным в городе Красногорске. В других городах Подмосковья тексты этих указов практически не отличаются, поскольку изданы они «сверху».

В целом порядок оформления перепланировки нежилых помещений в Подмосковье мало чем отличается от соответствующего порядка в Москве. Кроме того, требуется договор с управляющей компанией.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

По таким объектам пока нет нормативных документов, и поэтому перепланировка помещения в нежилое здание проводится просто на основании проекта и технического заключения проектных организаций с одобрения СРО. Впоследствии на основе этой проектной документации технические специалисты БТИ измеряют изменения, произошедшие на объекте, и вносят их в свою базу данных.

Здесь главное, чтобы работа велась не о реконструкции, потому что тогда БТИ потребует разрешение на строительство (реконструкцию).

Детали работ, которые могут быть согласованы в качестве перепланировки, описаны в Постановлении Правительства Москвы № 432 от 27.08.12. Остальные работы, такие как установка антресоли, хозяйственных построек и так далее, связаны с реконструкцией.

Следует отметить, что эта информация актуальна и при перепланировке нежилых помещений в жилые дома.

Перепланировка нежилого здания

Нежилое помещение находилось в нежилом здании, для которого планы этажей нового ITV были получены на основании проекта перепланировки и технического заключения. Вся перепланировка заключалась в демонтаже старых перегородок и установке новых.

Перепланировка в нежилом помещении в жилом доме

Обустройство разборных и монтируемых перегородок.

В данном примере помещение построено в жилом доме. Перепланировка предусматривала довольно большой объем работ: облицовка стен гипсокартоном, демонтаж и установка ненесущих перегородок, устройство нескольких проемов в несущих стенах и т.д.

Чем характерна перепланировка нежилого помещения в нежилом здании

Отделка и благоустройство нежилых помещений играет гораздо более важную роль, чем отделка жилых домов.

Именно поэтому многие собственники регулярно вносят изменения в перепланировку нежилого помещения в нежилое здание, но для этого необходимо правильно понимать специфику данной процедуры в 2019 году.

Главные детали

Действующее законодательство устанавливает довольно большой перечень правил и ограничений, связанных с перепланировкой нежилых помещений, в связи с чем их важно знать и учитывать в процессе проведения ремонтных работ.

Рассмотрение понятия

Если собственник нежилого помещения решил, например, открыть вместо салона красоты булочную или продуктовый магазин, ему придется провести масштабную перепланировку, так как это изменит функциональное назначение помещения существенно.

Функциональность объекта должна полностью соответствовать возложенным на него корпоративным задачам, то есть иметь определенные параметры, необходимые для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом, но эти характеристики должны соответствовать не только целям самого предпринимателя, но и с действующими положениями закона.

На сегодняшний день существует два разных варианта дизайна перепланировки.

Первый не предполагает изменения функционального предназначения помещения, когда собственник просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения за счет расширения площади, создания более комфортных условий работы для персонала и другими способами, а второй В нем уже предусмотрена возможность полного перепрофилирования объекта с привлечением инженерных сетей и различных опорных конструкций.

В итоге последний вариант проекта редевелопмента сложнее для собственника, ведь ему сначала нужно будет получить соответствующее разрешение сразу в нескольких госорганах, а также согласовать масштабный технический проект.

Сама перепланировка включает следующий перечень работ:

увеличить площадь помещений за счет демонтажа перегородок или установки новых ненесущих конструкций;

обустройство оконных и дверных проемов за счет исключения старых рам, а также пробивки входной двери в несущие и ненесущие стены;

вносить изменения в расположение функциональных помещений;

обустройство складских и торговых площадей за счет использования технических помещений и других сооружений.

Все эти работы выполняются только после получения предварительного разрешения контролирующих органов, так как в некоторых ситуациях адаптация нежилого помещения под любые потребности бизнеса может представлять потенциальную опасность, особенно если указанные помещения находятся на первом этаже.

Разрешение на перепланировку — это ключевой документ, дающий собственнику право производить ремонт, а также подтверждающий законность его проведения, и ни один бизнес-объект не может быть отремонтирован на законных основаниях без этого документа.

Если собственник решит провести строительно-ремонтные работы без согласования их выполнения с надзорными органами, это может повлечь для него достаточно высокие штрафы, а также уголовное производство или даже лишение права собственности на указанный объект.

Для получения авторизации необходимо:

разработать эскиз или проект;

получить техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки;

собрать все необходимые документы;

провести процедуру в полном соответствии с действующим законодательством.

важно учитывать, где находится нежилой объект: в отдельно стоящем доме или в большом жилом доме.

Законодательная сторона

Вопросы, связанные с оформлением перепланировки нежилой недвижимости, регулируются следующими правовыми актами:

Виды и отличия проектов

Редевелопмент — это понятие, четко регламентированное жилищным законодательством, и относится ко всем ремонтным работам, связанным с изменением конфигурации помещения, корректировкой его общей площади, а также расположением небольших помещений, которые являются элементами общего. Кроме того, эта концепция также предусматривает устранение небольших помещений путем объединения их в одно, большого размера и площади.

Ключевым условием, которое позволяет сотрудникам ITV сообщать о корректировках, внесенных в эту концепцию, является то, что независимо от того, какие корректировки были внесены в области различных помещений или их параметры, опорные конструкции не должны быть затронуты, и, кроме того, параметры также должны полностью сохранить все используемые схемы связи.

Ключевым отличием перепланировки от реконструкции является степень изменения общей площади помещения. В большинстве случаев это делается за счет расширения внешних границ, а также индивидуальных параметров помещения.

Внешние границы видоизменяются за счет расширения помещения или добавления прихожих с дверьми. Кроме того, еще одним ключевым отличием является то, что при ремонте предусмотрена возможность проведения ремонтных или строительных работ, затрагивающих несущие конструкции.

Пример заявки на перепланировку нежилого помещения:

Обзор акта переустройства

Завершающим этапом проектирования перепланировки нежилого помещения является составление акта о выполненных ремонтных работах.

Приемка помещения, а также подписание настоящего документа подлежат обязательному наличию:

собственник помещения;

держатель баланса здания, в котором находится ремонтируемое помещение;

представители проектной компании, занимающиеся разработкой проекта;

представители компании, ответственной за техническое состояние и эксплуатацию этого здания;

представители пожарных ведомств;

представители строительной компании, выполняющие ремонтные работы.

В процессе приема проделанной работы все приглашенные лица должны проверить:

насколько выполненный ремонт соответствует проекту, на основании которого выдано разрешение на его выполнение;

есть ли доступ к общим коммуникациям;

есть ли акты на проведение скрытых работ, а также правильно ли они составлены;

имеется ли запись о производстве ремонтных работ и велась ли она должным образом.

Сам документ необходимо подписать в трех экземплярах, первый из которых передается собственнику, второй направляется представителям жилищного контроля, которые должны будут передать его сотрудникам БТИ, а третий остается на хранение в архиве этой организации.

Прочие важные моменты

Дизайн перепланировки предполагает множество различных нюансов, и помимо ключевых требований действующего законодательства важно учитывать ряд других не менее важных моментов.

Необходимые документы

Оформление перепланировки нежилого помещения предусматривает необходимость подготовки документов, которые потребуются для согласования в различных муниципальных и государственных органах. Все документы предоставляет правообладатель объекта вместе с заявкой на согласование.

В частности, проектная документация, необходимая действующим законодательством для получения соответствующих разрешений, включает:

эскизы, технические планы и паспорта на объект в целом, а также на отдельные агрегаты и сооружения;

проект перепланировки, в котором будут отражены все возможные конструктивные изменения, внесенные в ходе работ;

техническая документация на объект, в котором расположены нежилые помещения.

Все эти документы должны показывать, как в итоге будет выглядеть перепланировка объекта, и их подготовка может быть осуществлена ​​только после реального обследования самого помещения и всего здания в целом с последующим составлением экспертного заключения.

Последнее осуществляется специализированными экспертными компаниями или частными экспертами, получившими соответствующее разрешение специализированных органов саморегулирования, отвечающих за достоверность данных, указанных в заключении.

После согласования проектной документации правообладатель должен будет подать заявку на получение разрешения на проведение перепланировки. Впоследствии это заявление будет отправлено в уполномоченные органы местного самоуправления, которые должны будут создать межведомственную комиссию для экспертизы этого документа.

Цели, условия и нюансы

В подавляющем большинстве случаев при планировании перепланировки собственники преследуют следующие цели:

установить дополнительное сантехническое или отопительное оборудование;

проложить новый водопровод;

оборудовать отдельную кухню с установкой в ​​ней мощной техники;

разделение больших комнат.

Для получения разрешения на проведение перепланировки необходимо наличие проекта, разработанного компанией, отвечающего определенным требованиям:

наличие допуска к проектной деятельности, срок действия которого не истек;

членство в саморегулируемом органе дизайнеров;

опыт предоставления таких услуг.

Если какое-либо из условий не выполняется, всегда есть риск просто потерять свои деньги без получения разрешения государственного органа.

Получить разрешение на проведение ремонтных работ в нежилом доме несложно, если собственник докажет:

отсутствие нарушений санитарных правил;

отсутствие опасности для посетителей и сотрудников;

отсутствие пожарной опасности в ремонтируемом помещении и в здании в целом.

Получить разрешение на перепланировку в многоквартирных домах уже не так просто, ведь согласование проводится одновременно в нескольких инстанциях, а кроме того, жильцы дома также должны дать свое согласие в письменной форме. Кроме того, контроль проводят специалисты БТИ, которые при осмотре помещений проверяют износ стен, полов и потолков, а также состояние различных инженерных систем.

Еще одним важным условием, на основании которого они могут дать положительный ответ на запрос, является соответствие предполагаемого использования различных помещений и всего помещения в целом тому виду деятельности, который указан в учредительной документации.

Также могут отказаться, если в помещении не оборудован пандус, отсутствует водо- и звукоизоляция и нет отдельного пожарного выхода.

Порядок оформления

Согласование проектной документации на ремонтные работы — обязательное условие для получения дополнительных разрешений. Самостоятельная перепланировка признается незаконной и влечет привлечение к гражданской и административной ответственности ответственного лица.

Стандартная процедура согласования предусматривает необходимость передачи проектной документации в следующие органы:

пожарное наблюдение;

институты санитарно-эпидемиологического надзора;

жилищная инспекция;

специализированная частная практика или эксперт;

другие контролирующие органы.

Если здание относится к категории памятников архитектуры, культуры или истории, то в этом случае необходимо будет пройти процедуру дополнительного согласования в уполномоченных государственных органах.

При этом важно понимать, что регистрация договора подразумевает не только предоставление определенной документации. Но есть еще и актуальное обследование помещения на предмет возможности проведения ремонтных работ, а также возможного повреждения целостности всего здания.

Этапы согласования перепланировки нежилого помещения в нежилом здании

Основными этапами согласования ремонтных работ по перепланировке нежилого помещения являются:

1. Получите всю необходимую документацию в Бюро технической инвентаризации.
2. Разработка проекта перепланировки в специализированной компании, имеющей соответствующее разрешение.
3. Согласование ремонтных работ в госорганах.
4. Подача согласованной документации в органы жилищного контроля.
5. Получить разрешение на проведение ремонтных работ.
6. Непосредственное выполнение отделочных работ и ремонта.
7. Приемка выполненных работ с последующим подписанием акта о завершении реорганизации.
8. Передача акта в БТИ и внесение соответствующих изменений в кадастровый паспорт с последующим получением новых документов с учетом переквалификации.
9. Внести изменения в государственный сертификат, подтверждающий право собственности на указанное помещение.

Цены и штрафы

Стоимость оформления перепланировки зависит от индивидуальных затрат, которые могут составлять:

разработка проектной документации;

услуги экспертной компании по составлению заключения;

ремонтно-строительные работы;

государственная пошлина должна внести соответствующие корректировки в различные документы.

Стоимость конструкторской документации будет напрямую зависеть от нормативного показателя, и, например, в Москве она начинается от 150 рублей за м2. Следует отметить, что общая стоимость всей документации может составлять порядка 20 000-25 000 рублей для нежилых помещений площадью не более 100 м2.

Если перепланировка проводится незаконно, собственник помещения получает административный штраф, а для людей эта сумма незначительна и не превышает 2500 рублей, а юридические лица должны заплатить от 350 000 до 1 000 000 рублей. Также не забывайте, что впоследствии необходимо будет полностью устранить допущенные нарушения или узаконить проведенные ремонтные работы.

Ответственность

Помимо того, что собственник помещения может быть привлечен к административной ответственности за незаконную перепланировку, он также может быть принудительно лишен права собственности или владения указанным помещением. При этом сразу стоит отметить, что такое решение может быть принято исключительно в суде, а для этого нужны действительно веские причины.

Лишение имущества в суде предусматривает необходимость продажи нежилого помещения на публичных торгах с передачей полученных денежных средств предыдущему собственнику за вычетом расходов, необходимых для устранения выявленных нарушений.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом здании: законодательство

Перепланировка нежилого помещения — довольно частая проблема. Например, предприниматель купил помещения под склад, но они совершенно не подходят для хранения продуктов.

Поскольку любые изменения в зданиях должны проводиться в соответствии с законом, важно знать, какие действия по реконструкции разрешены, а какие запрещены.

В статье мы расскажем, как проводится перепланировка нежилого помещения в нежилой дом в соответствии с законодательством.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения: законодательство

Перепланировка в нежилых домах проводится практически так же, как и в жилых. Данная процедура основана на положениях статьи 25 ТК РФ.

Давайте разберемся, что означает редевелопмент в общем смысле. По сути, это любое изменение конфигурации помещения, объема общей площади, планировки комнат, обслуживания. Цель перепланировки — улучшить качество помещения для дальнейшего использования в личных целях.

Когда может потребоваться перепланировка?

1. необходимо увеличить метраж комнаты.
2. окна необходимо демонтировать или наоборот необходимо их вырезать.
3. необходимо изменить существующую планировку комнат.
4. необходимо расширить пространство.

Переоборудование не будет являться эстетическим ремонтом помещения или заменой оборудования на аналогичное. Также не требуется разрешения на обшивку балконов, установку антенн или кондиционирование воздуха.

Согласование перепланировки нежилого помещения требуется в следующих случаях:

1. Если установлены стены или перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие конструкции здания.
2. При переносе ванной или другой санитарной зоны.
3. Если вспомогательные элементы перемещены, снесены или установлены (например, лоджии, лестницы, окна и т.д.).
4. Удаление или установка новых оконных проемов, а также их увеличение или уменьшение.
5. Установка нового оборудования, требующего подключения к коммуникационным сетям (душ и др.).
6. Изменения конфигурации этажей.
7. Монтаж или демонтаж лестничных маршей.
8. Связь связи.

Перечисленные виды работ относятся к перепланировке и требуют разрешения и согласования компетентных органов. Прежде всего, обязательно проконсультируйтесь с инженерами и другими специалистами.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения не требуется, если:

перекрашивать помещения, не затрагивающие несущие конструкции (покраска стен, потолка или пола, обивки и т д.);

замена коммуникаций на аналогичные (например, при изменении размеров и назначения душевой кабины);

демонтаж интегрированных конструкций (предметы интерьера, мебель и др).

В остальных случаях перепланировку необходимо оформить по закону.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения?

Порядок перепланировки нежилых помещений будет проходить по следующему алгоритму:

1. Обратитесь в БТИ для получения необходимой технической документации.
2. Разработка проекта реконструкции. Этим занимаются грамотные специалисты в этом вопросе.
3. Согласование перепланировки. Для этого вам необходимо обратиться в районную жилищную инспекцию и другие государственные органы.
4. После получения разрешения вам нужно будет повторно подать заявление в районную жилищную инспекцию для получения разрешения.
5. Ремонтные работы.
6. Заключение акта выполненных ремонтных работ и акта их завершения.
7. Обратитесь в БТИ для внесения изменений в техническую документацию.
8. Свяжитесь с Росреестром или МФЦ для изменения кадастрового паспорта и информации о праве собственности на недвижимость.

Оформление перепланировки нежилого помещения требует сбора определенного пакета документов:

заявление, отражающее планируемые корректировки характеристик помещения;

документы, подтверждающие наличие недвижимости (справка или выписка из ЕГРН);

технический паспорт нежилого помещения.

Это основные документы, с которых начинается процедура согласования. Они нужны для разработки грядущих изменений. По проекту ведутся ремонтные работы.

Для получения разрешения необходимо предоставить:

декларация;

свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;

квитанции об оплате;

согласие собственника имущества (муниципалитета, государственных органов и т д);

проектная документация;

учредительные документы, если собственником является организация или индивидуальный предприниматель;

согласие на работу управляющей компанией;

договор страхования (в отдельных случаях);

технический паспорт.

важно учитывать, в каком здании находится нежилое помещение. Если это кондоминиум, то помимо вышеуказанных документов необходимо получить согласие всех жильцов. Без подписанного разрешения всех владельцев ремонтные работы будут признаны незаконными.

Этот документ дает человеку, решившему отремонтировать недвижимость, еще одно преимущество. Соседи в дальнейшем не смогут предъявить никаких претензий, так как разрешение на работы они подписали сами.

Если помещение находится в нежилом здании, необходимо обратиться в муниципалитет для получения разрешения на проведение ремонта. Только они вправе решать, разрешен заявленный объем корректировок или нет.

Ни при каких обстоятельствах не приступайте к перепланировке без разрешения. Также обратите внимание, что срок действия всех названий ограничен периодом в один год.

Отдельно стоит сказать о проектной документации. Проект перепланировки готовит уполномоченная компания и выглядит так:

1. Титульный лист содержит название проекта и фактический адрес помещения.
2. В содержании указано, какие изменения будут вноситься постепенно.
3. Информация о том, что ремонтные работы разрешены и в соответствии с положениями законодательства.
4. Договор на подготовку проекта с указанием невозможности отступления от его положений.
5. Пояснения с описанием характеристик конструкции и каждого помещения в отдельности.
6. Перечень инженерного оборудования и сводная ведомость.
7. Требования пожарной безопасности.
8. Общие рекомендации по строительным работам.
9. Справка и перечень нормативных документов, по которым будут производиться работы.

Стоимость проекта рассчитывается индивидуально. Это зависит от сроков и площади объекта недвижимости. Например, на площади 300 квадратных метров проект обойдется примерно в 30 тысяч рублей.

Штраф за незаконную перепланировку

Ответственность за проведение перепланировок, не соответствующих закону, лежит на собственнике помещения. За такие действия предусмотрены штрафные санкции. Размер штрафа может составлять до 350 тысяч рублей для организаций и до 2500 рублей для физических лиц.

Если в результате ремонтных работ пострадало имущество соседей, виновник не только уплатит штраф, но и возместит ущерб пострадавшим.

Когда дело о незаконности переделки помещения доходит до суда, решение властей может заключаться в восстановлении состояния до исходного состояния. Тогда все изменения, не соответствующие действующим документам, придется списывать, что также влечет за собой дополнительные расходы.

Для правильности ремонта рекомендуется своевременно получать разрешение и согласие заинтересованных лиц и уполномоченных органов. Если у вас остались вопросы по перепланировке нежилого помещения, проконсультируйтесь с профессиональным юристом по жилищному законодательству. Они могут помочь вам решить нормативный вопрос в вашу пользу.

Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление | Правоведус

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной частью ведения бизнеса.

Основная цель перепланировки — улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его целевого использования.

Перепланировка или реконструкция необходима для получения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение принадлежит многоквартирному дому, необходимо изначально передать жилое помещение в нежилой фонд.

Изменение конфигурации нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

в отдельно стоящем нежилом доме — при обязательном разрешении БТИ;

на первом этаже многоквартирного дома — по согласованию с местной администрацией в порядке, установленном для согласования перепланировки жилого помещения.

Кроме того, перепланировка нежилого помещения может быть:

сохранить существующие коммуникации и функциональное назначение помещения;

с многократными изменениями и полным профилированием помещения под нужды, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилого помещения включает: изменение (уменьшение или увеличение) площади помещения, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или встраивание дополнительных оконных / дверных проемов, снос внутренних помещений, оформленных в техническом паспорт, обустройство дополнительного места для расширения помещения специального назначения. Официальное оформление перепланировки нежилого помещения потребуется в следующих случаях:

1. возведение дополнительных стен / перегородок, значительно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
2. переустройство или изменение расположения в помещении санитарных зон (ванная, туалет);
3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджии, балконы, окна, лестничные марши), а также изменение их формы и цвета;
4. остекление лоджий и балконов;
5. изменить размеры оконных / дверных проемов или их расположение в несущих конструкциях или перегородках;
6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только приводит к увеличению расхода воды или электроэнергии, но и требует дополнительных инженерных и коммуникационных сетей (санузел, душевая кабина, электрическая кухня и т д) ;
7. изменение конструкции пола, в результате чего значительно увеличивается нагрузка на опорные элементы конструкции (стяжка пола, замена напольного покрытия);
8. ликвидация или реконструкция лестничных маршей и тамбур;
9. установка жалюзи, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
10.   устранение или устройство оконных / дверных проемов в стенах, выходящих на улицу, при сохранении неизменными конструкции, разделяющей холодильные камеры.

Следует отметить, что если перепланировке подлежит отдельное нежилое здание или объект, то в этом случае применяется законодательство о градостроительстве в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Перепланировку или реконструкцию нельзя проводить ни в одном помещении, выбранном для ведения любого вида деловой активности, без получения соответствующего разрешения от государственных структур.

В конце 2018 года были внесены изменения в жилищное законодательство, согласно которым теперь для согласования перепланировки нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, применяется тот же порядок, что и для согласования перепланировки жилых помещений.

Что касается перепланировки и реконструкции нежилых помещений, расположенных не в кондоминиумах, то к данной процедуре применяется градостроительное законодательство или местное законодательство о перепланировке нежилых помещений при отсутствии признаков реконструкции местных нежилых зданий жилыми домами.

Для получения согласования на перепланировку нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, необходимы следующие документы:

заявление о реорганизации или перепланировке;

копии документов, подтверждающих право собственности на имущество, заверенные нотариально;

проект реконструкции или перепланировки;

технический паспорт помещения.

При этом заявитель не может предоставить документы на право собственности на помещение и технический паспорт, так как эти документы могут запросить сотрудники местной администрации.

Срок рассмотрения заявки на получение разрешения на перепланировку помещений в многоквартирном доме — 45 календарных дней.

Органы местного самоуправления должны уведомить заявителя о решении в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения. Заявителю выдается специальный документ, являющийся основанием для перепланировки или реконструкции нежилого помещения.

Отказ в согласовании

Причинами отказа в согласовании перепланировки или реорганизации нежилого помещения в многоквартирном доме являются следующие обстоятельства:

1. не все документы поданы;
2. подача документов в неуполномоченный орган;
3. несоответствие проекта реорганизации и (или) перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства.

Завершение переустройства или перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах

После завершения всех работ по перепланировке или реконструкции нежилых помещений в многоквартирном доме эти работы должны быть приняты приемочной комиссией, сформированной местной администрацией.

По результатам осмотра собственнику помещения выдается акт приемочной комиссии, который будет подтверждением того, что перепланировка или реконструкция проводились в соответствии с действующим законодательством.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Договоров и разрешений на перепланировку помещения, как в нежилом доме, так и в кондоминиуме, не потребуется в случаях, когда:

внутри помещений будет производиться только эстетическая отделка с покраской стен, поклейкой обоев, штукатуркой стен и др;

планируется замена сантехнического оборудования на аналогичные габариты без изменения его положения;

планируется провести работы по монтажу / демонтажу встроенных элементов мебели, не указанных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, проводимой без согласования с соответствующими органами, в судебном порядке.

В этом случае собственнику помещения придется попытаться доказать, что проект перепланировки не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан и не нарушает их законные права и интересы.

Также стоит учесть, что незаконная перепланировка жилого или нежилого помещения исключает возможность свободного распоряжения этим имуществом, или что такие помещения нельзя обменять, продать, унаследовать или заложить для получения кредита в банке.

Чтобы реализовать свое право собственности на недвижимость, вам нужно будет вернуть ей первоначальный вид. Особое внимание органы государственной исполнительной власти уделяют юридическим лицам, на которые составляются протоколы о незаконной перепланировке помещений и налагаются значительные штрафные санкции.

Если собственник незаконно реконструированного нежилого помещения не вернет помещение в первоначальное состояние в срок, установленный местной администрацией, то на основании решения суда такое помещение может быть продано с публичных торгов.

Перепланировка в нежилом доме — усовершенствуйте нежилое помещение согласно букве закона

Основания и цели переустройства

Для более эффективной коммерческой деятельности часто требуется перепланировка нежилых помещений в нежилые постройки. Такие места отличаются от жилых тем, что используются только в коммерческих, административных или общественных целях, не предназначены для постоянного проживания.

Примеры нежилых помещений включают склады, любые офисы и магазины, точки снабжения продуктами питания и другие услуги.

Цель перепланировки — улучшить использование пространства — рационализация при перепланировке.

Первоначальный функционал помещения может не соответствовать текущему качеству или условиям для предпринимательства, поэтому необходимо улучшить основные параметры помещения в соответствии с требованиями как законодательства, так и собственных профильных характеристик.

Удобство и комфорт помещения служат мотивацией к перепланировке, ведь только при интересных условиях можно повысить эффективность работы.

Клиенты обращают внимание на интерьер и меблировку, делают выводы о компании, а сотрудники организации рассчитывают на наличие всего необходимого.

Увеличение функциональности влияет на финансовые результаты предприятия, улучшение которых является целью любой компании.

Законодательные правила и ограничения

Стоит помнить, что перепланировка нежилого помещения подразумевает получение обязательного разрешения на проведение мероприятий. Несоблюдение требований и пропуск любого из этапов формализации процедуры может привести к ответственности. Одно из основных правил перепланировки — полное отсутствие работ, связанных с фасадом здания.

Важно! Необходимы работы по перепланировке, чтобы избежать изменения назначения здания, т. Е. Склад нельзя использовать как парикмахерскую или пекарню.

Если такие изменения необходимо внести, необходимы дальнейшие разрешения в госорганах на основании предоставленной технической и юридической документации (мы писали здесь о том, когда необходимо согласовать перепланировку нежилых помещений в доме и многоквартирном доме и как реализовать это). Вся перепланировка инженерных систем водоснабжения и канализации, вентиляционных каналов, а также несущих конструкций, ликвидация или строительство лестниц, окон, антенн обсуждаются и утверждаются при выдаче разрешения. Конечно, чем тщательнее будут внесены изменения, тем сложнее получить согласование на перепланировку.

Правовые акты, регулирующие переконструирование

Перепланировка нежилого помещения проводится в соответствии с положениями Жилищного кодекса Российской Федерации.

Что необходимо для получения разрешения?

Разрешение на перепланировку — это основной документ, подтверждающий право на ведение ремонтно-строительных работ на законных основаниях.

Для корректного получения данного документа собственник или законный собственник объекта должен вместе с заявкой (с указанием даты начала и окончания перепланировки помещения, перечнем предстоящих работ) предоставить следующие документы перепланировки:

1. оригиналы и копии документов на право собственности (имущество собственника), заверенные нотариально;
2. техническая документация на нежилое помещение;
3. согласие собственника здания или собственников (арендаторов) иных нежилых помещений;
4. документы БТИ (поэтажные планы, технический паспорт);
5. документы на изменение целевого назначения помещения при необходимости.

Вышеупомянутая документация предоставляется только после публикации экспертного заключения, полученного как от частного, так и от государственного органа, при этом они несут ответственность за полноту и достоверность информации в заключении. Эти документы должны в целом подытоживать окончательный результат реорганизации.

Если все документы на дальнейшее проектирование в порядке, правообладатель помещения подает заявление о разрешении в органы поселения.

Комиссия рассматривает поданное заявление в течение 30 дней с момента подачи и принимает решение. Положительный ответ комиссии дает право на проведение перепланировки, поэтому следующим этапом после получения разрешения является начало строительных работ.

Что делать в случае отказа?

Даже если все документы собраны (иначе заявку просто не примут), комиссия может принять отрицательное решение о выдаче разрешения на перепланировку. Причиной неудачи зачастую является проект перепланировки, нарушающий установленные правила, например, планировалась переделка фасада или удар по несущим стенам. Любая реорганизация капитальных структур требует специальных разрешений, поэтому зачастую их отсутствие может повлиять на решение комиссии.

Если было принято решение о демонтаже фасада, то должна быть бумага из службы архитектурного комитета поселка, так как здесь интересует имидж города или села.

перед оформлением проектной документации лучше всего проконсультироваться со специалистами, которые осматривают будущие помещения под перепланировку.

Не стоит паниковать, если вы отказываетесь, но вы должны внимательно выслушать позицию комиссии, досконально понять причину.

Затем вы можете выбрать один из способов решения проблемы:

1. Соблюдение требований жилищной инспекции четко по плану, собрать недостающие документы или исправить существующие, регламентировать работы по перепланировке.
2. Найдите руководителя инспекции, высказывайтесь и обсуждайте свою точку зрения, обращайтесь мягко с уверенностью в собственной правоте.
3. Решить дело в суде, обжаловать решение о банкротстве по законным основаниям двумя первыми способами.

Какие виды работ требуют легализации?

Легализация изменений в помещении необходима при выполнении следующих видов работ:

1. Изменения технических характеристик:
2. высота объекта;
3. площадь комнаты (ов);
4. строительство / демонтаж дверей, выходов, окон, лестниц, лоджий;
5. объединить несколько комнат в одну и наоборот (строительство / устранение стен, перегородок);
6. смена мест инженерного обеспечения (перенос санузла, раковины).
7. Изменение качественных характеристик:
8. замена внутренних потолков (демонтаж стен или перегородок);
9. строительство / модернизация инженерного обеспечения помещений (канализация, водоснабжение, система вентиляции, тепло- и звукоизоляция);
10. изменение конструкции пола.
11. Коммуникационная работа:
12. проводка электричества;
13. водоснабжение;
14. вентиляция.

Перепланировка нежилого помещения в целом подразумевает:

1. изменения габаритов (высота, длина, ширина, площадь);
2. смещение целевых помещений по функциональности (перенос ванной или кухни);
3. разборка или добавление пространственных деталей (окна, двери, балконы, лестницы);
4. согласование по техническому паспорту.

Действия после завершения переустройства

После окончания перепланировки и всех строительных работ заказчик (собственник помещения) должен уведомить уполномоченный орган в соответствии с требованиями статьи 28 ТК РФ. Создается специальная комиссия для принятия результатов работ, изучения соответствия документов и фактически внесенных изменений, кроме того, этот же орган выдает акт перепланировки.

Статья 28 ТК РФ. Завершение реконструкции и (или) перепланировки жилья

1. Завершение реконструкции и (или) перепланировки жилья подтверждается актом приемочной комиссии.
2. Акт приемочной комиссии должен быть направлен согласовывающим органом в орган регистрации прав.

В рамках операции комиссия проверяет соответствие помещения всем техническим нормам, сверяет запланированный план работ с фактическими изменениями и обеспечивает соблюдение всех юридических и инженерных требований.

При обнаружении ошибок, недостатков или несоответствий составляется подтверждающий документ — акт об обнаружении незаконной перепланировки.

В случае обнаружения недокументированного действия владельца, например, несанкционированной установки Windows, составляется акт скрытых работ, которые ранее не входили в проект перепланировки и проводились самовольно. Конечно, это влечет за собой ответственность и штрафные санкции (о штрафах за незаконную перепланировку нежилого помещения, а также о том, как легализовать самовольные изменения, читайте здесь).

Если проект соответствует требованиям и нормам, выдается акт перепланировки, подтверждающий законность перепланировки помещения нежилого дома, и на этом этапы завершаются.

Перепланировка не считается завершенной без надлежащим образом подписанного акта. Этот документ подтверждает, что перепланировка, проведенная в помещении, соответствует выданному заказу. В зависимости от сложности перепланировки определяется состав лиц, ответственных за подписание акта.

В состав акта завершения перепланировки входит следующая информация:

1. Данные о составе приемной комиссии.
2. Данные о нежилых помещениях, в которых проводилась перепланировка.
3. Данные о сроках выполнения работ (регламентированы и действительны).
4. Информация о строительном подрядчике помещения.
5. Информация о соответствии разрешения, выданного на проект, и фактических внесенных изменений.
6. Данные о документации проекта и его разработчиках.

Скачать свидетельство о заполнении формы переквалификации

Важно! Каждый акт перепланировки имеет свой индивидуальный номер, имеет два экземпляра со всеми необходимыми подписями членов комиссии, один из которых выдается собственником, а два других передаются в БТИ.

Там офис выдает новый технический паспорт помещения с указанием поэтажно внесенных изменений на основании полученных документов, после чего согласование перепланировки можно считать завершенным. Часто самые серьезные трудности для собственников вызывает приемка, а не получение разрешения на реорганизацию.

Поэтому процесс перепланировки нежилого помещения является многоэтапным и разветвленным, требует кропотливости в сборе документации и составлении рабочего проекта, но перспективная эффективность использования пространства затмевает все трудности клиент.