Отчуждение доли в квартире: нотариальная регистрация и право преимущественного выкупа совладельцев

Как уведомить о продаже доли в квартире Что важно знать Если было нарушено право преимущественного отказа от покупки доли Жалоба на передачу прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Гражданское право дает участникам совместного предприятия право преимущественной покупки доли, проданной одним из владельцев, по цене, по которой она продается (пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Это означает, что один из совладельцев объекта недвижимости, например квартиры, при решении продать свою долю недвижимости сначала обязан предложить выкуп всем (или одному) совладельцам жилья, поскольку в этой ситуации другие участники совместного предприятия имеют преимущественное право на покупку проданных акций.

Исключением является продажа доли на открытом аукционе, а также продажа части земли владельцем части здания или объекта, расположенного на участке, или комнаты в этом здании.

В Санкт-Петербурге право собственности на отдельную комнату в общей квартире не оформляется как право на отдельное жилое пространство или отдельную собственность. Обычно это доля в общей долевой собственности. Следовательно, наличие отдельной комнаты не освобождает владельца от обязанности, прежде всего, сообщать соседям о намерении продать свой дом.

Порядок продажи доли в квартире

важно понимать, что речь идет именно о продаже или обмене собственности, а не о другом отчуждении. Если собственник решает, например, подарить свою долю недвижимости любому лицу, в том числе и тем, кто не является совладельцем этой недвижимости, он не должен сообщать об этом соседям.

Но, если на самом деле это не дарение, а все же купля-продажа доли, покрытая дарением, то такая сделка может быть оспорена соседями в суде как фарс. Для получения дополнительной информации прочтите разделы о том, как оспорить фиктивное соглашение, как оспорить фиктивное соглашение.

Следует иметь в виду, что вы можете продать свою долю только по цене не ниже той, которую вы предложили совладельцам, т.е предложение стороннему покупателю должно быть на аналогичных условиях.

Например, если комнату предлагают соседям за 1 000 000 рублей, а затем продают стороннему покупателю за 900 000 рублей, эта сделка может быть оспорена в суде и будет признана незаконной.

Но возможна продажа доли по более высокой цене, чем та, которая предлагается совладельцам, в этом отношении закон не предусматривает никаких ограничений.

Юрист, специализирующийся на жилищном строительстве в Санкт-Петербурге Тел. +7 (812) 989-47-47 (круглосуточно) Бесплатная консультация по телефону

Как известить о продаже доли в квартире

Продажа доли квартиры любому другому лицу возможна только в случае отказа всех совладельцев от общего блага или их отказа в установленный законом срок.

Информацию обо всех собственниках жилья можно получить из архивного свидетельства о регистрации людей в квартире (архив F-9).

Итак, если отношения со всеми хорошие, то вы можете устно или письменно сообщить каждому из них о продаже его доли и всех условиях продажи. Если ни один из них не выражает желания выкупить эту долю, такие отказы должны быть нотариально удостоверены и смело участвовать в продаже доли стороннему покупателю.

Если отношения с соседями натянутые, либо не очень доверительные, либо просто нейтральные, то по закону необходимо направить каждому из них письменное предложение о покупке доли.

У соседей есть 30 дней на то, чтобы принять решение о покупке отчужденной доли собственности. По истечении указанного времени и при отсутствии оферт продавец будет вправе продать свою долю третьим лицам (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

в заявлении об отказе от права преимущественной покупки доли собственник должен указать конкретные характеристики этой собственности: адрес, площадь (если это отдельная комната), размер доли в процентах, владелец доли.

Если совладельцы никак не отреагируют на предложение, доказательством того, что соответствующее предложение все же было отправлено на их адрес, будут почтовые документы: товаросопроводительная квитанция, опись приложения с печатью, уведомление о доставке переписки получателю или распечатку почтового индекса. Сохраняя эти документы, вы обезопасите себя от возможных споров по сделке в будущем.

Кроме того, указанный порядок уведомления совладельцев может быть доверен нотариусу, уплатив установленный законом сбор. После завершения процедуры уведомления по всем правилам, установленным законодательством, нотариус выдает свидетельство о передаче заявки, подтверждающее уведомление всех совладельцев о продаже доли.

Отказ владельцев права преимущественной покупки доли, нотариальное свидетельство о передаче заявки должно быть приложено к заявлению о регистрации перехода права собственности в случае продажи своей доли третьим лицам (ст. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 22 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важно знать 

Если нарушено преимущественное право покупки доли в собственности

1. Хотя закон обязывает в случае отчуждения доли в общем благе сначала предложить выкуп совладельцам, на практике это право соседей часто нарушается.
2. Это может быть связано с неприязненными отношениями между соседями и без причины.
3. В первом случае акция продается тем, кто не владеет акциями с правом обыкновенного долевого участия, в то время как продавец не делает письменного предложения о выкупе доли другим владельцам и не продает долю постороннему лицу, не дожидаясь истечения 30 дней после получения предложений от соседей.
4. Дела могут быть совершенно разными, но суть одна — нарушение прав участников долевой собственности, гарантированных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.
5. Статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждый участник долевой собственности в случае продажи доли с нарушением права преимущественной покупки имеет право обратиться в суд в течение 3 месяцев с заявлением. Требование передать на него права и обязанности покупателя.

Пункт 14 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22.10.2010 от 29.04.2010 «По некоторым вопросам, возникающим в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и иных имущественных прав», которая начинается с момента, когда заинтересованной стороне становится известно о нарушенном праве, срок три месяца для участников юридического сообщества.

Ведь соседи могут узнать о продаже акции уже через три месяца (например, при получении информации из ЕГРП и т.д.), Поэтому объяснение вышестоящих судебных инстанций вполне логично.

Если истец не соблюдает этот срок, заявка будет отклонена, однако, если она не будет соблюдена по уважительным причинам (например, длительный уход в больнице), суд по просьбе истца может восстановить этот срок.

Иск о переводе прав и обязанностей покупателя доли недвижимости

Процедура продажи доли в квартире новому собственнику

Продажа доли квартиры другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения определенных формальностей. Правовой статус товарищества предполагает обязательное рассмотрение мнения других акционеров при продаже части жилого помещения, за исключением некоторых случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Следовательно, любое соглашение о передаче долевой собственности должно быть нотариально удостоверено, а во время продажи вам необходимо будет следовать процедуре уведомления других владельцев собственности. Эта процедура применяется к каждому акционеру, независимо от размера пакета и причин его приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Чтобы инициировать процесс продажи доли, собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, другие владельцы акций не имеют права влиять на переговорный процесс.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам необходимо будет достичь договоренностей при следующих условиях:

1. предметом договора является доля в общем праве на жилище (необходимо описать не только юридические характеристики и размер доли, но и подробно зафиксировать данные объекта недвижимости);
2. цена договора и условия платежа — укажите полную сумму, которую получит продавец за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
3. иные условия сделки, по которой стороны договорились.

Именно эти условия будут использоваться в последующей процедуре для согласования факта продажи с остальными участниками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продажи пакета акций по условиям соглашения напрямую зависит от соблюдения процедуры раскрытия информации другим акционерам, а также от результатов этой процедуры. Нарушение правила об обязанности уведомлять может привести к признанию операции недействительной по мнению заинтересованной стороны.

Уведомление о продаже доли должно производиться с учетом следующих характеристик:

1. сообщение должно быть отправлено каждому правообладателю квартиры с подробными условиями продажи, включая цену контракта;
2. это сообщение подлежит отправке, даже если один из держателей акций выступает в качестве покупателя в соответствии с соглашением;
3. в срок, указанный в сообщении, но не позднее одного месяца с даты его получения, держатели других акций имеют право преимущественной покупки.

Поскольку юридически значимые последствия для сторон сделки зависят от способа отправки сообщения, оно должно быть в письменной форме. В содержание этого документа должны быть включены следующие элементы:

Примечание! В этом документе нет необходимости указывать реквизиты покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Этот документ должен быть доставлен под подпись или может быть отправлен по почте с уведомлением о получении. Продавец обязан предоставить этот документ для предъявления в случае любого юридического спора.

Получение сообщения дает каждому совладельцу право приобрести отчужденную долю на тех же согласованных условиях. В этом случае после доставки документа продавец не имеет права изменять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных акционеров есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае возможны следующие варианты событий:

1. в указанный срок ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление — сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
2. совладельцы могут немедленно отреагировать отказом от права преимущественной покупки доли — сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
3. один или несколько акционеров могут отстаивать свое право и требовать заключения с ними договора купли-продажи — в этом случае первоначальная сделка не состоится, продажа будет осуществляться в пользу одного из собственников.

Примечание! Отсутствие какого-либо ответа по истечении одного месяца, а также официально выраженный отказ от преимущественного права покупки позволяет продавцу выполнить операцию только на условиях, указанных в уведомлении.

Если после рассмотрения уведомления продавец снижает цену контракта или изменяет другие существенные условия сделки, необходимо будет повторить всю процедуру. Если это требование не выполняется, транзакция может быть признана недействительной.

Согласие на льготную покупку доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них имеет право получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение акций должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования зарегистрировать сделку в органах Росреестра будет невозможно.

Для выполнения этого обязательства продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверяет условия сделки, а также соблюдение обязанности по уведомлению других акционеров.

По результатам проверки документов нотариус заверит договор купли-продажи своей подписью и печатью, а также внесет информацию об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения этих действий стороны могут подать заявку на государственную регистрацию перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю в квартире возможен только с момента регистрации сделки и внесения информации в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны связаться с одним из следующих органов:

Перед подачей заявления на регистрацию стороны должны уплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. К заявке на регистрацию необходимо приложить подтверждающий документ. Дополнительно подрядчики должны предоставить следующие документы:

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариально заверенную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий информация о переходе права собственности на акцию вносится в ЕГРН и ставится отметка о регистрации в договоре купли-продажи. Сторонам выдаются следующие документы:

С этого момента сделка считается заключенной и право собственности зарегистрировано.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового собственника появляется целый комплекс прав и обязанностей в отношении части жилой недвижимости, как и в отношении остальных собственников. При этом, помимо владения долей, приобретается также право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное использование жилья не должно нарушать права и законные интересы других собственников.

После получения выручки от продажи доли продавец должен будет выплатить налоговую задолженность. При этом необходимо учитывать следующие обстоятельства:

У нового владельца доли при этом возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Кроме того, владелец будет обязан оплатить капитальный ремонт кондоминиума, в котором расположена квартира.

Верховный суд разъяснил порядок продажи доли в общей квартире

Верховный суд на примере квартирного спора разъяснил, каких правил нужно придерживаться при продаже доли в совместной квартире. Жизнь людей, не являющихся семьей, но живущих в общей квартире, сложно назвать идиллической.

Поэтому при первой возможности такие граждане хотят избавиться от соседей и жить в отдельной квартире. Желание таких соседей по комнате понятно, но расположение даже собственных долей в квартире содержит столько подводных камней, что на них натыкаются не только обычные люди.

Верховный суд разъясняет, как соседи решают земельные споры

В нашем случае история началась с того, что городок, возмущенный действиями соседки, обратился в Тюменский районный суд. Суть спора такова: две женщины, каждая из которых имела ребенка, владели квартирой в равных долях. Оказалось, что каждому из арендаторов — двое взрослых и двое детей — принадлежала четвертая доля.

Один из них нашел возможность поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Гражданин согласился с некой семьей, в которой было четыре человека.

Естественно, второй собственник квартиры такой обмен не понравился, и она обратилась в суд, чтобы доказать, что договор обмена нарушает ее право преимущественной покупки доли в квартире соседа. Районный суд согласился с истцом. Областной суд оставил это решение без изменения.

Подсудимый обратился в Верховный суд. Там, в Судебной коллегии по гражданским делам, изучили результаты разбирательства и посчитали, что жалоба может быть удовлетворена.

Судья должен удостовериться, правильно ли составлено письмо лица, решившего продать свою долю

Верховный суд напомнил коллегам, что статья 250 Гражданского кодекса гласит: если доля долевой собственности продается постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки этих акций. При этом при цене продажи доли и прочих равных условиях. Исключением является продажа акций на публичных торгах.

Кроме того, в законе сказано, что продавец доли обязан письменно уведомить других участников товарищества о том, что они намерены продать свою долю постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия продажи квадратных метров.

Закон дает совладельцу месяц на размышление и покупку. Если остальные участники СП отказываются покупать долю соседа или молчат, собственник квадратных метров будет вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Вот что еще важно знать: по закону, если собственник распорядился своей долей в нарушение права преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право обратиться в суд с просьбой о передаче доли права и обязанности покупателя перед ним в течение трех месяцев. И эти правила распространяются на отчуждение акций по договору обмена.

Из всех норм права Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое судьи должны установить при рассмотрении таких дел, будет наличие или отсутствие надлежащим образом оформленного предупреждения гражданином, решившим отказаться от своей квоты.

Правильность такого «письма счастья» соседу является указанием цены акции и других условий, а также подтверждением платежеспособности других совладельцев.

В нашем случае местный суд, разрешая этот спор, не нашел доказательств того, что гражданин, желавший обменять свою долю и долю своей дочери на стороне, правильно информировал своего соседа. Таким образом, суд постановил, что соглашение об обмене нарушило права соседа на преимущественную покупку акций.

Подтверждение платежеспособности, а именно тот факт, что у истца были деньги на покупку долей соседей, а это половина квартиры, также было важно для надлежащего разрешения спора, по мнению Верховного суда. В нашем рассказе суд почему-то даже не интересовался платежеспособностью соседа.

Верховный суд напомнил, что когда суд требует передачи прав покупателя самому себе, истец обязан перечислить на банковский счет Судебного департамента в субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем сумму, налоги и пошлины, подлежащие уплате покупателю, и возмещение расходов, понесенных им во время покупки доли затрат.

Верховный суд подчеркнул, что такой денежный залог в случае удовлетворения заявления способствует своевременному исполнению судебного решения. Но согласно жалобе, о которой мы пишем, деньги на банковский счет не поступали, и поэтому решение суда не было исполнено.

Кроме того, судебная власть Верховного суда обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчик и те, кто с ней менял, договорились о цене доли в рублях.

Непонятно, почему районный суд, рассматривая дело, сам снизил цену покупки. Причем суд не представил никаких юридических причин, по которым цена «высохла». А это прямое нарушение статьи 198 ГК РФ. Верховный суд постановил пересмотреть это дело.

Как сделать отчуждение доли в квартире

В современной России редко можно встретить ситуацию, когда квартира принадлежит человеку. Обычно совладельцы — родственники, но иногда и вовсе посторонние. В этих случаях один из собственников часто хочет избавиться от части собственности. Как это сделать, вы узнаете из нашей статьи.

Отчуждение доли в жилище является судебным иском, в результате которого его владелец теряет все права на него.

Однако, поскольку вся квартира не подлежит передаче другому лицу, вам почти всегда придется обращаться за советом ко всем остальным совладельцам.

Еще одним обязательным условием продажи доли недвижимости является обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это правило действует после изменений законодательства 2016 года.

Есть несколько способов продать долю в квартире. У каждого из них есть свои нюансы и особенности. Рассмотрим подробнее каждую из них.

Продажа

Этот способ, наверное, самый распространенный. Однако и здесь есть свои нюансы. Остальные совладельцы имеют преимущественное право на покупку доли в жилом доме. То есть перед заключением договора прямой продажи необходимо выполнить следующую процедуру:

1. Определите цену, по которой вы готовы продать свою долю.
2. Сообщите в письменной форме каждому из совладельцев о своем намерении продать часть жилья и укажите желаемую стоимость.
3. Если в течение 30 дней с момента получения документа вам не ответят или не пришлют отказ от покупки доли (в письменной форме), вы можете смело продать свою часть квартиры любому другому лицу. Однако следует помнить, что невозможно заключить договор купли-продажи с указанием более низкой цены, чем та, по которой совладельцы предложили выкупить часть.
4. Если не один, а несколько совладельцев изъявили желание купить вашу часть дома, то выбор за вами, в пользу которого вы сделаете отчуждение.

Если вы не выполнили хотя бы один из пунктов процедуры информирования собственников квартиры перед продажей, такую ​​сделку можно легко оспорить в суде. Он будет признан недействительным и покупателю придется вернуть деньги, а часть квартиры будет перепродана, на этот раз с соблюдением всех требований.

После получения от совладельцев отказа или согласия на приобретение доли вы можете приступить к дальнейшим действиям:

вам необходимо подготовить следующий пакет документов:

При продаже доли жилой недвижимости могут возникнуть и другие трудности, например, если вы не знаете местонахождение одного из совладельцев.

В этом случае вам придется обратиться в суд с заявлением о признании его безвестно отсутствующим и впоследствии умершим.

Впоследствии может также потребоваться дождаться наследства и уже с новыми совладельцами принять решение о выкупе у вас части имущества.

Пример. В 2008 году Ивановы приватизировали квартиру. Они стали участниками долевой собственности — каждому досталось ½ площади. В 2012 году Иванов скончался, и по завещанию его половина имущества перешла к детям от первого брака (взрослым) — Иванову Н.В и Скородумову Р.В.

Следовательно, каждый из них имел право распоряжаться долей в квартире. Поскольку дети от первого брака и супруга погибшего фактически были незнакомцами друг другу и не могли жить вместе, С.К. Иванова предложила выкупить их доли у вынужденных совладельцев. Иванов Н.В принял и продал свою долю по цене, обрадовавшей их обоих.

Но Скородумова хотела получить как можно больше денег и сознательно подняла цену. Иванова Н.В написала отказ и передала его совладельцу под подпись. Так Скородумова продала свою часть дома незнакомцу. Однако стоимость этой сделки была значительно ниже той, что он предлагал Ивановой.

Дарение

Основными преимуществами продажи части жилой недвижимости таким способом являются:

Следует отметить, что главное отличие сделки пожертвования от сделки купли-продажи — это ее безвозмездное вознаграждение. Однако здесь есть несколько нюансов. Одаряемый может отказаться от щедрого подарка без объяснения причин (например, он не хочет платить дополнительные налоги на имущество, не хочет платить за содержание жилья и т.д.). В этом случае часть квартиры отчуждаться не будет.

Часто недобросовестные совладельцы, чтобы продать долю квартир или досадить другим совладельцам, фиктивно оговаривают не договор купли-продажи, а договор дарения. Это позволяет не спрашивать их согласия. Человек, принявший в дар часть жилья, всячески вмешивается в жизнь других людей.

Конечно, вы можете попробовать определить порядок использования, но есть другой способ. Вам необходимо обратиться в суд и признать сделку недействительной. Опытный юрист почти всегда сможет доказать, что договор не был бесплатным и его необходимо расторгнуть.

А в отношении несчастного «продавца» может быть возбуждено уголовное дело за мошеннические действия.

Для регистрации сделки в Росреестре потребуются те же документы, что и при отчуждении для продажи, за исключением согласия других совладельцев.

Мена

Порядок действий практически такой же, как и при покупке и продаже. Но в этом случае вы получаете не деньги, а фактически другое имущество. Обмен паев возможен как в пределах комнаты, так и обмен части на всю квартиру (отдельную комнату). Регистрационные документы будут такими же, как и при продаже. Также требуется регистрация у нотариуса.

Пример. Давыдовы купили двухкомнатную квартиру, которой они владели поровну (по 1/2). После развода супруг покинул всю квартиру, чтобы оставить в живых бывшую жену, но по закону половина осталась в его собственности.

Спустя несколько лет Давыдов купил двухкомнатную квартиру и половину подарил дочери с Давыдовой. Однако после совершеннолетия дочь захотела жить с матерью и предложила отцу заключить сделку по обмену ее доли в квартире на долю в квартире матери.

Отчуждение доли несовершеннолетнего

Поскольку несовершеннолетние особо защищены законодательством Российской Федерации, их право на жилище практически неприкосновенно. Именно поэтому продать свою долю жилой недвижимости очень сложно. От их имени в сделке участвует законный представитель, но также требуется согласие на судебный иск со стороны правоохранительных органов.

заключить договор дарения от имени несовершеннолетнего практически невозможно: сотрудники социальных служб не примут бесплатного отчуждения жилья несовершеннолетним.

Но заключить договор купли-продажи вполне возможно. Однако при этом ребенку необходимо купить жилье, которое будет не меньше проданного, либо открыть на его имя банковский счет, куда будет переведена полная стоимость сделки.

Обращение к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью, значительно снизит затраты времени и денег на продажу недвижимости. Юрист сможет самостоятельно собрать не только все документы, но и в любом случае вас представлять.

Отмена нотариальных сделок

Произошла отмена нотариальных операций с долевым владением. Вступил в действие упрощенный порядок операций с недвижимостью, а это означает, что расходы на покупку, продажу, обмен и дарение недвижимости ЗНАЧИТЕЛЬНО снижаются. Ведь для совершения нотариальной сделки необходимо уплатить госпошлину в размере 0,5% от цены контракта.

К тому же регистрация перехода прав от продавца к покупателю в Росреестре — обязательная процедура!

И нотариальный договор его не отменяет.

Небольшая часть сделок по-прежнему остается «в руках» нотариусов .

Отмена нотариального удостоверения сделок

Отмена нотариального заверения сделок — событие долгожданное. Ведь нотариальная сделка не только требовала больших финансовых затрат, но также была значительно усложнена и затягивала процедуру сделки. И ничего хорошего в этом не было.

«Операции по отчуждению или ипотечной ссуде долей общего имущественного права на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением операций в случае отчуждения или ипотеки всеми участниками права собственности на свои доли в рамках единой сделки, сделки, связанные с недвижимостью, составляющей паевой инвестиционный фонд или приобретаемой для включения в состав паевого инвестиционного фонда, операции по продаже земельных долей, операции по продаже и приобретению долей в праве общей собственности недвижимого имущества при заключении договор, предусматривающий передачу права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 «О состоянии столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного в части девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона)».

через 90 дней после официального опубликования в российской газете закон вступит в силу, и стороны сделки сэкономят значительные средства. А с 01.08.2019 участники соучастия смогут его отчуждать (с одновременным отчуждением всеми участниками) без нотариального удостоверения, с заключением договора, соглашения в простой письменной форме.

Отмена нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (исключения из правила)

Таким образом, теперь отпадает необходимость в обязательном удостоверении отчуждения недвижимости — продажи, дарения, обмена, уступки долей НО!

Остаются исключения из этого правила:

1. Операции по отчуждению недвижимого имущества или долей прав на него, принадлежащих НЕДОСТУПНОМУ и НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИМ собственникам, подлежат нотариальному удостоверению.

Статья 54 Федерального закона -218 «О государственной регистрации недвижимого имущества»

статья 2 «Сделки, связанные с отчуждением недвижимого имущества в виде охраны, а также отчуждением недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или признанному гражданину с ограниченной дееспособностью, подлежат нотариальному удостоверению.»

Кроме того, эти операции требуют специального разрешения от Управления для защиты и защиты: легко получить разрешение на защиту для продажи

Покупка недвижимости инвалидами и несовершеннолетними — не требует нотариального заверения и разрешения на охрану.

2. Сделки по продаже акций с ОТДЕЛЬНЫМИ СОГЛАШЕНИЯМИ (не всеми участниками совместного предприятия в одной сделке) по-прежнему требуют нотариального удостоверения и, более того, письменного сообщения всех других участников совместного владения продажей с указание условий сделки.

«… Все участники долевой собственности на свои акции в одной сделке..

Это:

1. Сделка должна быть оформлена единым договором. Если для снижения налоговой нагрузки за счет налогового вычета в размере 1000000 рублей участники долевой собственности заключают сделку с несколькими договорами купли-продажи (ДКП) — это не сделка, то ДКП должен быть удостоверен нотариус.
2. Вторая распространенная ситуация — это сделки дарения или купли-продажи внутри участников долевой собственности. Например: квартира принадлежит трем собственникам, один из которых решил передать свою долю одному из двух других участников. Это нотариальная сделка.
3. Другой распространенной ситуацией является то, что в долевой собственности два участника, один отчуждает (передает или продает) свою долю в пользу другого. Порядок проведения этой операции, указанный в ст. 42 НЕ описан, что означает, что каждый регистратор будет использовать его по-своему. Пока центральный аппарат Росреестра или Верховный суд не выразят свою позицию по такому соглашению. И ждать придется долго, увы)
4. Также существуют соглашения о распределении долей (изменение размера долей между участниками долевой собственности. То есть состав участников не меняется, меняется только размер долей. Например: было 12 акции каждая, участники по взаимному согласию перераспределили доли и стали долями 99/100 и 1/100. Эти операции описаны в пункте 2 статьи 42. НЕ ТРЕБУЕТСЯ нотариальное заверение договора о распределении.

Операции ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ ЮРИДИЧЕСКИМИ СУПРУГАМИ в ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ требуют нотариального удостоверения договора. Поскольку общая собственность — это не правовой режим собственности, а договорный, правовой режим собственности супругов является общей общей собственностью.

Закон разрешает совместное владение квартирой, домом, землей, комнатой или долей права на эти объекты недвижимости для законных супругов в простой письменной форме.

А когда супруги приобретают совместную собственность (если она вам действительно нужна), вы должны засвидетельствовать операцию у нотариуса или предъявить в Росреестр вместе с договором в простой письменной форме нотариальный брачный договор, в котором заключены договорный режим владения имуществом, нажитым в браке.

Подробнее: Покупка квартиры у молодоженов

С 01.02.2019 нотариус, удостоверяющий сделку с недвижимостью, должен БЕСПЛАТНО отправить в Росреестр документы в электронном формате для регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (это обязательная государственная процедура, завершающая сделку).

ВСЕ ДРУГИЕ ОПЕРАЦИИ, КРОМЕ ВЫШЕ, НЕ ТРЕБУЮТ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО НОТАРИАЛЬНОГО СВИДЕТЕЛЬСТВА По желанию сторон возможно использование нотариальной услуги.

ОДНАКО нотариальный договор не исключает регистрации передачи прав в Росреестре. Это обязательная процедура!

Отмена обязательного нотариального удостоверения сделок с долями

Многие объекты недвижимости зарегистрированы как долевая собственность. Часто это происходит при приватизации жилья. До 29.12.2015 покупка недвижимости супругами оформлялась в долевую собственность без нотариуса и такие сделки были «без исключения».

1. Так что для таких владельцев отмена нотариальных операций с акциями — большая радость.
2. НО!
3. Довольно часто в настоящее время долевая собственность регистрируется у всех членов семьи.

Многие дома были приобретены и будут приобретены в будущем за счет государственных средств для поддержки семей с детьми. А несовершеннолетние становятся участниками долевой собственности.

При этом операции по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным, остаются подтвержденными.

Если в сделке не возникло подобных осложнений, составьте договор купли-продажи в простой письменной форме и подайте его на место с заявлениями о регистрации перехода прав в Росреестр. Документы в Росреестр подаются через МФЦ, экстерриториально — в офис Росреестра.

Продавец подает заявку на передачу прав от него покупателю.

Покупатель подает заявку на регистрацию имущества и оплачивает государственную пошлину в размере 2000 руб. Как платить государственную пошлину за регистрацию имущества.

Позиция Федеральной кадастровой палаты по внесению изменений в статью 42: «В новом законе нет. 76-ФЗ упрощает процесс регистрации сделки для участников долевой собственности. Поэтому с 31 июля 2019 года требуется нотариальное удостоверение при заключении сделки купли-продажи или ипотеки долей недвижимого имущества, если операция проводится одновременно всеми собственниками.

Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки акций может быть заключен в простой письменной форме, если он подписан всеми владельцами долей недвижимого имущества, без исключения.

«Благодаря нововведению граждане имеют право решать, следует ли подтверждать общее согласие действиями.

Ведь зачастую совладельцы квартиры, дома, гаража или земли — близкие родственники, которым просто не нужно взаимно подтверждать законность сделки », — говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко.  

Отмена обязательного нотариального сбора для совладельцев, участвующих в операции, существенно снизит финансовую нагрузку на граждан и сделает процесс ротации совместной собственности более простым и доступным. При этом по желанию правообладателей любая сделка, как и прежде, может быть нотариально удостоверена. «Основной источник

Отмена нотариальных сделок при выделении долей детям

С 01.07.2018 можно передавать доли детям без нотариуса в единоличную и совместную собственность родителей. Но все же не все знают.