Особенности продажи квартиры после приватизации: когда можно продавать?

Процесс бесплатной приватизации в Российской Федерации длится десятилетия.

Недавно приватизированные квартиры часто встречаются на рынке недвижимости.

Однако не все владельцы такого жилья однозначно знают, когда выгоднее продать квартиру после приватизации и как не платить подоходный налог.

Через сколько можно продать квартиру после приватизации?

Чтобы узнать, можно ли продать квартиру после окончания приватизации, необходимо уточнить правовой статус данной процедуры, права и обязанности собственника жилого помещения и особенности налогообложения в РФ.

Понятие

Под приватизацией понимается процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физическим лицам и организациям.

Под приватизацией обычно понимается процесс бесплатной передачи недвижимости, в которой граждане проживали на условиях социальной аренды, в личную собственность.

Процесс приватизации начался сразу после распада СССР и легитимации частной собственности, когда гражданам была предоставлена ​​возможность оформить право владения и распоряжения недвижимостью.

Особенностью приватизации в России является ее свободный характер: чтобы получить в собственность квадратные метры жилья, не нужно было платить с государством или муниципалитетом. Единственное, что было оплачено — госпошлина и технические расходы на подготовку документов.

Бесплатная приватизация недвижимости имеет несколько общих правил:

Пример согласия на приватизацию и просьбу об отказе от участия в приватизации.

Законодательство

Приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется на основании нескольких законодательных актов:

1. статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая принципиальную возможность передачи недвижимого имущества в собственность физическим и юридическим лицам,
2. Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», регулирующий всю процедуру приватизации,
3. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. 1541-1 «О приватизации жилищного фонда», регламентирующий передачу фонда социального строительства в собственность граждан,
4. Федеральный закон от 22.02.2017 г. 14-ФЗ, который устанавливает неограниченный срок бесплатной приватизации.

Можно ли сразу после оформления?

Технически новый домовладелец может полностью распорядиться своим имуществом.

Ведь с момента регистрации собственности у нее есть право распоряжаться ею, в том числе и продавать.

Собственник имеет право не только продать квартиру, но и сдать ее в аренду, завещать, подарить, заложить и т.д.

Однако из-за налоговых нюансов немедленная продажа грозит уплатой НДФЛ в размере 13%, поэтому такие действия отразятся на кошельке владельца.

Особенности налогообложения

Благодаря бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого по закону он обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы продажи.

Раньше такая проблема решалась очень просто: в основном договоре указывалась сумма равная или меньше 1 млн рублей, с которой налог не уплачивался.

Остальные средства перечислялись под расписку или через приложение к основному договору. Однако эта схема уклонения от уплаты налогов практически сведена на нет нововведениями в законодательстве:

Узнайте, как законно снизить кадастровую стоимость квартиры здесь.

Порядок действий

Через год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прилагаются:

1. копия договора купли-продажи,
2. копия платежных документов.

Отчетная форма 3-НДФЛ.

На основании предоставленных документов с продавца взимается налог в размере 13% от налоговой базы, который рассчитывается следующим образом:

Стоимость квартиры — 1 миллион рублей не облагаемого налогом дохода.

Налоговый вычет

Продавец имеет право на налоговый вычет, если в том же году он купил другой дом.

Обычно в этом случае нет прямого налогового зачета, поэтому вам все равно придется платить НДФЛ.

Однако есть возможность вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращается весь полученный в течение года доход, в который входит не только заработная плата, но и доход от продажи квартиры.

Вычет предусмотрен в размере до 2 миллионов рублей, если цена приобретаемой квартиры ниже, вычет рассчитывается исходя из ее стоимости.

Если квартира была приобретена за счет ипотечных средств, размер вычета увеличивается до 3 миллионов рублей.

Размер вычета составляет 13% от покупной цены, поэтому, в зависимости от цены проданной квартиры, он может полностью покрыть уплаченный налог.

Документы

Для предоставления налогового вычета необходимо предоставить:

Можно ли без налога?

Люди освобождаются от уплаты налога, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).

Кроме того, налог не взимается, если стоимость выставленного на продажу жилья менее одного миллиона рублей, что есть только в провинции.

Все остальные случаи уклонения от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.

Иногда сотрудники ФНС могут зачесть налоги и отчисления при одновременной продаже и покупке квартиры, но для них это не обязательно — все зависит от конкретного налогового инспектора.

Единственный полулегальный способ — указать в договоре купли-продажи более низкую цену (1 млн рублей и меньше). Несмотря на рискованность этих действий, связанную с возможным противодействием сделке, эта схема часто использовалась в прошлом.

Однако в данном случае государство постепенно ужесточает законодательство.

Теперь сумма в договоре не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости, иначе сделка просто не будет зафиксирована.

Также, если ФНС обнаружит, что при продаже использовалась схема уклонения от уплаты налогов, можно «получить» огромные штрафы. Поэтому не рекомендуется использовать этот метод уклонения от уплаты налогов.

Платят ли пенсионеры?

Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров: в этом случае все равны перед законом.

Таким людям придется:

1. o выдерживать срок 3 (или 5) лет,
2. или уплатите налог в полном объеме и получите право на налоговый вычет.

Подробнее о том, как пенсионеры платят налог на имущество, читайте в статье.

Продажа приватизированной квартиры

Продажа квартиры после новой приватизации ничем не отличается от продажи обычного имущества.

После того, как продавец нашел покупателя, он имеет право заключить договор об авансе или задатке, а затем подготовить договор.

Для этого продавец должен подготовить следующие документы:

В назначенный день покупатель и продавец встречаются в регистрирующем органе, подписывают основной договор и перечисляют денежные средства.

Особенности

В некоторых ситуациях продажа квартиры осложняется нюансами, связанными с правовым статусом собственников или самой недвижимости.

При долевой собственности

Если квартиру приватизировали несколько человек, то все являются собственниками.

Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и все это должно быть включено в договор купли-продажи.

В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда у квартиры только один собственник.

В случае, если владелец доли желает продать только одну (например, комнату в совместной квартире), другие собственники имеют право преимущественной покупки. Для продажи своей доли третьему лицу собственник обязан предоставить письменные отказы от покупки другим акционерам.

С прописанным человеком

Продажа квартиры на зарегистрированное лицо — дело довольно сложное с юридической точки зрения.

Если при продаже обычной квартиры проблема решается просто: человека выписывают добровольно или по решению суда, то с прописанными в приватизированной квартире все сложнее.

На основании Федерального закона «О приватизации» № 1541-1 от 04.07.1991 г люди, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от участия в ней, сохраняют право пользования имуществом даже после смены собственника.

Так что, если после урегулирования спора такие люди отказались от увольнения добровольно, сделать это в суде практически невозможно.

Поэтому при покупке приватизированной квартиры покупатель должен в обязательном порядке потребовать снятия с регистрации всех проживающих в ней людей до завершения сделки и перехода права собственности.

Еще более сложный случай, когда на момент приватизации квартиры человек был зарегистрирован, но по тем или иным причинам не участвовал в приватизации и не подписывал отказ. В этом случае все сделки с недвижимостью могут быть отменены вне зависимости от того, сколько времени прошло.

С несовершеннолетним ребенком

Рассмотрим ситуацию, когда в доме зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, который не является одним из владельцев.

В этом случае при продаже квартиры взамен она должна быть зарегистрирована по другому адресу до совершения сделки.

В противном случае написать его можно будет только по суду, что в случае с новоприватизированной квартирой практически нереально.

Согласно ст. 20 ГК РФ дети до 14 лет должны регистрироваться только вместе с родителями. Так что в этом случае выписку и зачисление придется решать всем членам семьи по новому адресу.

Статья 20 Гражданского кодекса Российской Федерации. Место жительства гражданина
1. Местом жительства считается место постоянного или преимущественного проживания гражданина. Гражданин, сообщивший кредиторам и иным лицам информацию о своем ином месте жительства, принимает на себя риск наступления последствий.
2. Местом проживания несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет или граждан, находящихся под опекой, является место жительства их законных представителей, родителей, усыновителей или опекунов.

Если владельцем или одним из них является несовершеннолетний ребенок, продажа жилья может осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства.

Разрешение на продажу выдается исключительно при одновременной покупке другого жилья, при этом:

1. жилищные условия не должны ухудшаться (например, органы опеки и попечительства не разрешат ребенку «переселиться» в неудобное жилье),
2. в новой квартире ребенку должна быть предоставлена ​​доля не меньше метража, чем в старой.

Подробнее о продаже с несовершеннолетней дочерней долей читайте в нашей статье.

Можно ли продать не приватизированную квартиру?

С юридической точки зрения продать неприватизированную квартиру невозможно, так как она не принадлежит физическому лицу.

Однако в такой ситуации можно найти выход, если это позволяет законодательство. Многие из этих схем основаны на полном доверии между сторонами или требуют довольно длительного периода времени.

Так что в любом случае эти способы продажи встречаются редко и обычно используются в тех случаях, когда покупателю по той или иной причине нужна именно эта недвижимость.

Рассмотрим основные из них:

О том, как обменять неприватизированную квартиру, читайте здесь.

Чтобы обойти эти препятствия, была изобретена схема с привлечением агентств недвижимости и буферного жилья.

Полностью это выглядит так:

1. Покупатель находит неприватизированную квартиру, которая ему нравится и которую хочет купить,
2. Затем обратитесь в агентство недвижимости и купите у него буферное жилье по стоимости, которая появляется в интересующей его собственности,
3. Затем стороны обмениваются квартирами, покупатель становится арендатором неприватизированной квартиры,
4. «Продавец» перепродает буферное жилье агентству и получает причитающиеся ему деньги.
5. Покупатель приватизирует дом и становится владельцем.

Недостатками этой схемы являются ее ненужная сложность и тот факт, что все три стороны (покупатель, продавец и агентство) должны полностью доверять друг другу. Поэтому на практике этот метод встречается довольно редко.

О том, как продать неприватизированную квартиру, смотрите видео: