Алгоритм таких действий, как продажа доли в доме, основан на основных правилах отчуждения личного недвижимого имущества, но также имеет ряд существенных характеристик. Как показывает статистика, большая часть объектов недвижимости находится в долевой собственности (супруги, родители и дети, наследники), поэтому знание порядка проведения процедуры позволит избежать споров и судебных разбирательств. Кроме того, это возможность для каждого собственника защитить свои имущественные права от неправомерных действий совладельцев по неосторожности.
Планируя отчуждение своей части имущества, необходимо уточнить, как произошло раздел и фигурирует личное имущество в процентах, либо есть строго очерченная граница квадратных метров, которыми может распорядиться каждый индивидуальный собственник.
Алгоритм
Прежде чем искать возможности, если есть возможность продать вашу долю в доме, вы должны сделать первый шаг: это установить, какая часть собственности принадлежит потенциальному продавцу. И не будем забывать, что продажа дома происходит одновременно с переходом права собственности на землю, которая также является предметом долевой собственности. Вы можете получить документы, указывающие на вашу недвижимость:
- В БТИ есть служба технической инвентаризации (готовят документы на дом).
- В кадастровой книге (ведите реестр землеотводов).
После того, как раздел общего имущества будет проведен, можно будет собрать необходимые документы. Продавцу понадобятся:
Кроме того, законодатель гарантирует каждому собственнику доли недвижимости право приоритета покупки, то есть совладелец стоит на первом месте в очереди на покупку, а значит, уже есть возможность искать покупателя снаружи.
Важно! Для каждого собственника необходимо подготовить отдельные письменные сообщения о том, что планируется продать часть дома с земельным участком и каждому из участников предлагается совершить покупку. В уведомлении устанавливаются технические характеристики проданного объекта, а также фиксированная цена, которую больше нельзя изменить.
желательно отправлять уведомления заказным письмом, чтобы подтвердить получение писем. В течение 30 календарных дней каждый из собственников должен подать письменный отказ или, наоборот, проявить инициативу к покупке. Если никто из владельцев не хотел покупать вещь, можно искать покупателя со стороны.
В дальнейшем для проведения продажи участникам потребуется:
Какие документы необходимы для продажи доли дома, также зависит от сопутствующих обстоятельств. Например, когда вы участвуете в покупке несовершеннолетних или имеете финансовые обязательства по предмету и т.д.
Стадии
Как было сказано выше, начать процесс нужно с оформления документов на право собственности на часть объекта недвижимости. После получения планов раздела земли и дома необходимо обратиться в Росреестр для внесения данных о собственнике доли при госрегистрации объектов недвижимости.
Второй этап — официальное уведомление совладельцев о готовности продать свою долю и ожидание нотариальных ответов. В дальнейшем нужно выполнить следующую последовательность действий:
Еще одним важным моментом является то, что при отсутствии достоверных ответов совладельцев на их претензии по продаваемой части допускается отчуждение прав собственности, поскольку отсутствие ответа воспринимается как отказ от преимущественного права покупки.
Альтернатива
При продаже дома, у которого всего 1 собственник, участие нотариуса не требуется. Но если таких собственников 2 и более, то без помощи нотариуса не обойтись. При этом функции юриста не ограничиваются оказанием помощи в оформлении официальных документов. Кроме того, нотариус проверяет правильность процедуры и при необходимости сможет подтвердить отказ других собственников от объекта.
Но есть механизм, который предусматривает, как продать половину дома, избегая уведомления других совладельцев. Это разделение доли на неотъемлемую и индивидуальную часть дома с участком. Чтобы воспользоваться возможностью выделения участка в отдельный жилой объект, необходимы следующие условия:
Механизм фиксации, позволяющий продать часть дома, такой же, как и при регистрации собственности со своей стороны. Но помимо этого в обязательном порядке необходимо составить проект, в котором указаны основные технические характеристики объекта и расположение основных коммуникаций.
Особенности
Особое внимание уделяется ценовой политике. Владелец не может существенно преувеличивать стоимость своей доли. Для урегулирования этой проблемы используется кадастровый паспорт. И вам понадобится не только документ на продаваемую часть, но и кадастровое заключение на половину другого собственника с указанием общей стоимости и средней рыночной стоимости отчуждаемой доли.
Бывает, что совладельцы по личным причинам каким-либо образом избегают получения уведомления о продаже или просто находятся вне досягаемости. Продажа без их ведома не сработает. А если это произойдет, вероятность расторжения сделки высока. Выход из этой ситуации есть. Вместо продажи своей доли лучше подарить недвижимость.
Согласно гражданскому праву, свободная передача доли собственности не требует одобрения сделки с другими участниками. Но это касается дарения недвижимости близкому родственнику. Если предмет передан третьему лицу, могут возникнуть вопросы относительно законности таких действий. То есть, если юридически закрепленное пожертвование фактически оказывается продажей, налоговые органы не могут избежать вопросов (есть два нарушения, которые могут быть применены к недобросовестным продавцам).
