В статье рассказывается о рисках для покупателя при покупке приватизированной квартиры, разъясняются тонкости законодательства.
Основные моменты
Не все родители заботились о своих детях и часто нарушали права несовершеннолетних. Оказалось, что жилье оформлено, но почему-то все забыли о правах ребенка. Поэтому покупка официально приватизированной квартиры сопряжена с определенными рисками.
Важно! Если ребенок узнает о нарушении его прав, он может обратиться в суд в течение трех лет. Оказывается, срок судебной защиты расплывчатый, поэтому опасность для покупателя все же существует.
Покупка приватизированной квартиры будет успешной, если вы позаботитесь о правильной документации. Необходимо получить согласие на продажу детьми. Документ подтверждает отсутствие возражений. Когда нет возможности получить такой документ, от покупки лучше отказаться. В противном случае вы можете остаться без жилья и без денег.
Срок давности для подачи иска
Ребенок, уже достигший совершеннолетия, может потребовать защиты своих прав. Три года — срок защиты с момента, когда гражданин узнает о нарушении. Проблема возникает с датой нарушения прав. Но гражданин, нарушая свои права, может доказать, что недавно узнал об этих нарушениях.
Но новым владельцам платить не нужно. Возможно, суд решит, что отец и мать, нарушившие права несовершеннолетних, должны возместить ущерб своим детям.
Если при оформлении права собственности на жилье произошли нарушения, дальнейшие сделки владения признаются недействительными.
Обязательно ли дети должны быть участниками приватизации
До 1994 года приватизация проводилась по разным правилам. Закон № 1541-1 от 04.07.1991 не устанавливала обязанность приватизировать жилье для молодых граждан.
Но если мать и отец решили вопросы собственности в отношении своих детей, то неправильно проведенная приватизация может быть оспорена.
На практике судьи очень часто отказывают в удовлетворении требований истцов. Отказ основан на том, что заявители опоздали с подачей заявления. Фактически, они должны подавать заявление сразу после достижения восемнадцатилетнего возраста.
Покупатель жилой площади мог лишь заявить, что время на обращение в суд уже упущено.
На оспаривание спорной сделки дается один год. Это означает, что гражданин должен заявить о нарушении своих прав не позднее 19 лет.
Поэтому покупатель жилплощади рискует, если, однако, собственники-банкроты заявят о своих правах.
Есть ли на самом деле риск
При покупке квартиры опасность все же не так велика. Ведь если в 1994 году были нарушены права ребенка, то сейчас гражданину уже 22 года. Значит, время судебной защиты прав уже прошло.
Доказать гражданину, что жилая площадь приватизирована с нарушениями, будет очень сложно. Судьи считают, что гражданин по прошествии 18 лет должен был с уверенностью знать, что его права нарушены. Если вы раньше не обращались в суд, значит, вы пропустили срок.
Для этого нужно заявление неудачливых владельцев, не имеющих претензий. Датой подписания заявления считается день, когда гражданин узнал о нарушении своих прав.
В чем состоит основная опасность для покупателя
При покупке приватизированной квартиры для покупателя возникают риски, если в квартире есть зарегистрированные арендаторы.
Даже если они не участвовали в разгосударствлении, они все равно сохраняют за собой право занимать жизненное пространство. Это право предоставляется при наличии вида на жительство. Поэтому перед сделкой нужно внимательно проверять документы. Выписка из домовой книги содержит информацию обо всех зарегистрированных гражданах. Если есть граждане, которых нельзя выписать, то от совершения сделки лучше отказаться.
Как совершить безопасную сделку
К проверке документов нужно подходить очень внимательно. Обратите внимание на то, на каком основании продавец получил жилплощадь. Это может быть договор купли-продажи или дарение недвижимости.
Если права на приобретаемую недвижимость принадлежат обоим супругам, для продажи требуется нотариальное согласие второго супруга.
Особое внимание следует уделить проверке дееспособности продавца. Во избежание сомнений, вы можете запросить сертификат в АПИ.
Если суд установит, что продавец был недееспособен на момент подписания контракта, покупатель рискует остаться без жилья и денег.
Если продавец действует по доверенности, покупать дом опасно. Даже если жилье было приватизировано по всем правилам, сама доверенность может оказаться фальшивой. Сам владелец может появиться и оспорить продажу.
Нюансы законодательства
Как правило, для покупки дома достаточно подписать договор купли-продажи. Однако при отчуждении доли недвижимости обязательным условием является нотариальное заверение.
При продаже комнаты есть граждане, которые имеют право первой покупки. Если продавец не проинформировал других владельцев, сделка может быть оспорена. Опять же покупатель рискует.
Правильный дизайн означает, что продавец должен отправлять оповещения, а затем ждать ответа в течение месяца. Если никто не согласился купить комнату по предложенной цене, вы можете заключить договор с третьими лицами.
Какие права имеют «отказники» на жилплощадь
Закон не регулирует прямо отношения с лицами, права которых не были учтены при разгосударствлении собственности.
Ответ дает Верховный суд. «Отказники» сохраняют за собой право владеть имуществом пожизненно. В конце концов, их отказ означал, что они не приобрели права собственности, но сохранили право пользоваться жильем до конца своей жизни.
Бывшие муж и жена лишаются права пользования имуществом. Но «отказников» нет. Таким образом, получается, что новый покупатель не сможет выселить тех, кто отказался участвовать в приватизации.
решить проблему выселения обанкротившихся собственников очень сложно. Поэтому лучше отказаться от договора, если «отказники» зарегистрированы».
В договор купли-продажи включен пункт о сохранении права пользования недвижимостью гражданами. Если это условие не указано, договор считается незаключенным. Принятие или отказ от подписания такого соглашения — личное дело покупателя.
Однако следует учитывать, что подписываясь, он соглашается жить в приобретенном другими гражданами жилье.
Поэтому предъявить продавцу требования об исключении граждан из реестра не удастся. Причем изначально в договоре было указано, что после продажи остаются граждане, имеющие право на проживание.
Во избежание проблем лучше попросить «отказников» оставить письменное заявление о том, что они уезжают и отказываются от своих прав на квартиру.
Итог
Сделки с недвижимостью сопряжены с риском. Поэтому основная задача покупателя — внимательно проверить документы. Если на ранних этапах регистрации возникают сомнения в чистоте сделки, от покупки лучше отказаться.
