Согласно российскому законодательству аренда жилого или нежилого помещения должна быть гарантирована договором, который должен соответствовать Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Расторжение договора также является юридической процедурой, положения которой должны соответствовать ранее заключенному договору и не противоречить законам.
Разберем причины, по которым досрочное расторжение договора аренды происходит по инициативе арендатора.
Аренда жилых помещений и ее особенности
В законодательстве Российской Федерации аренда жилого помещения называется коммерческой арендой и имеет правовые характеристики, связанные с правоотношениями сторон.
Арендодатель ограничен в своем праве на досрочное расторжение договора, а арендатор имеет право расторгнуть договор без уважительных причин, предусмотренных законом.
Кроме того, увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении договора.
А также сроки невыплаты арендной платы, которые признаются основанием для расторжения.
Максимальный срок коммерческой аренды составляет 5 лет, если в тексте договора отсутствуют сроки, договор считается заключенным на этот срок.
Еще одна особенность — проживание в квартире людей, связанных с арендатором. Без их согласия работодатель не вправе отказаться от договора по собственной инициативе.
Расторжение действующего договора в судебном порядке может быть основано на Гражданском кодексе Российской Федерации или на условиях договора.
Законы и нормативные акты
Права и обязанности сторон договора аренды основываются на Гражданском кодексе Российской Федерации. Срок действия договора и право на отказ указаны в ст. 610 ГК РФ.
Право на отказ от договора по требованию арендодателя и правовые основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.
Кроме того, обоснования указаны в ст. 450 ГК РФ, кроме того, постановление может быть основано на других законах и нормативных актах Российской Федерации.
Аренда жилого помещения частным лицом считается арендной платой, права и обязанности сторон указаны в гл. 35 ГК РФ. Прекращение аренды описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются причины расторжения, сроки и ответственность сторон.
Основания для прекращения соглашения
Обычной причиной расторжения договора является истечение сроков, указанных в тексте.
Досрочное расторжение, называемое расторжением, должно иметь основания, установленные положениями договора, Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законодательными актами.
Гражданский кодекс Российской Федерации установил различные основания, на основании которых стороны могут расторгнуть договор в судебном порядке.
Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора в ситуации, когда:
- арендатор не уплачивает арендную плату более 2 раз подряд или возвращает ее после установленного в договоре срока,
- арендатор нарушает условия договора,
- состояние собственности значительно ухудшается,
- жилье и имущество используются не по назначению,
- арендатор не проводит капитальный ремонт помещения, если это предусмотрено заключенным договором.
Арендатор вправе отказаться от договора, если:
Кстати, на нашем сайте вы найдете удобный онлайн-калькулятор штрафов за неуплату платы за капитальный ремонт.
Кроме того, любая сторона соглашения может потребовать расторжения, если другая сторона существенно нарушит условия соглашения, что приведет к материальному или нематериальному ущербу.
К таким ситуациям относится, например, повышение арендной платы вне срока, указанного в соглашении. В этом случае арендатор имеет право отказаться от договора и потребовать возмещения причиненного ущерба.
Кроме того, стороны могут расторгнуть договор в случае нарушения законодательства Российской Федерации.
Причины расторжения договора аренды описаны в ст. 687 ГК РФ.
Арендодатель имеет право отказаться от договора, если:
- Арендатор не производит оплату арендуемого жилья в течение 6 месяцев или не уплачивает арендную плату более 2-х раз подряд за краткосрочную аренду,
- Арендатор или лица, за которых он отвечает, повредили имущество, причинив материальный ущерб,
- Дом используется не по назначению,
- Нарушаются права соседей.
Арендатор может отказаться от договора, если дом пришел в негодность.
Кроме того, работодатель имеет право расторгнуть договор без законных оснований, однако при этом он должен уведомить о своих намерениях за 3 месяца до назначенного срока расторжения.
Срок может быть разным и соответствовать пункту договора.
Досрочное расторжение договора
Договор может быть расторгнут по инициативе работодателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в тексте самого договора или основываться на законодательстве Российской Федерации.
Если другая сторона не согласна с расторжением договора, работодатель имеет право расторгнуть договор в судебном порядке.
По соглашению сторон
С согласия сторон они могут отказаться от договора в удобное для них время.
Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором указывается конкретная дата расторжения договора.
В договоре можно указать пункт, который является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт оформляется позже, до расторжения договора.
При отсутствии взаимных претензий сторон и подписании договора и акта приема-передачи договор утрачивает силу и стороны освобождаются от взаимной юридической ответственности.
Пример договора о расторжении договора аренды квартиры по соглашению сторон доступен для скачивания по ссылке.
В судебном порядке
Если есть юридические причины и другая сторона отказывается расторгнуть договор, работодатель может досрочно расторгнуть договор в суде.
Перед подачей жалобы необходимо выполнить ту же процедуру, что и при разрыве взаимного соглашения:
Если арендодатель отказывается заключать договор или требует дополнительных платежей, арендатор должен подать заявление о принудительном расторжении договора аренды в судебный орган по месту жительства.
вы можете скачать претензионную декларацию о расторжении аренды арендатором здесь.
При неограниченном сроке действия
Если договор заключен на неограниченный срок, арендатор может расторгнуть его без согласия другой стороны.
Для этого он должен сообщить собственнику о своем намерении за 1 месяц, а в случае коммерческой аренды — за 3 месяца.
Уведомление отправляется лично с накладной во втором экземпляре или отправляется заказным письмом.
По истечении этих условий арендатор считается свободным от договорных обязательств.
Перечень документов
При обращении в суд арендатор должен предоставить ранее оформленные у арендодателя документы (при их наличии):
- пример трудового договора,
- отмена с наложенным платежом,
- платные квитанции за коммунальные услуги (при необходимости).
Если стороны заключили договор о расторжении, а впоследствии арендодатель его отклоняет, договор также прилагается к списку документов при обращении в суд.
Уведомление о расторжении
ГК РФ предусматривает порядок предварительного уведомления контрагента о намерении расторгнуть договор.
Без него суд не примет заявление, или другая сторона сможет восстановить договор аренды через суд. Закон не устанавливает порядок и содержание уведомления.
Документ составляется письменно и, как правило, состоит из нескольких частей:
В конце уведомления проставляется подпись отправителя и дата составления.
вы можете скачать образец уведомления о расторжении договора аренды здесь.
Документ отправляется лично или отправляется заказным письмом, отправитель должен получить ответ в срок, указанный в уведомлении.
При отсутствии указанного срока — 30 дней с момента доставки.
Как составить соглашение?
Прекращение действия контракта должно быть подтверждено подписанием соответствующего соглашения.
Помимо сторон и предмета договора, в документе указываются:
- конкретный срок истечения контракта,
- пункт об отсутствии претензий с обеих сторон,
- пункт о составлении дополнительного акта приема-передачи квартиры.
Договор составляется в двух экземплярах, каждый образец остается у соответствующих сторон.
В случае дальнейшего отказа арендодателя от условий договора арендатор имеет право обратиться в суд, где договор станет одним из оснований требований отправителя.
Возможные причины отказа
Арендатор может получить от судебного органа освобождение от расторжения договора, если жители арендованного жилья и лица, связанные с арендатором, не согласны с расторжением договора.
Кроме того, в немедленном прекращении может быть отказано, если:
Информацию о том, когда можно отказаться и расторгнуть договор аренды, смотрите в видео:
