Опасности новостройки или как купить квартиру в новом доме так, чтобы вас не обманули?

Покупка квартиры — важнейшее событие в жизни человека.

Строительный бум снизил популярность вторичного жилья, и сегодня большинство потенциальных покупателей проявляют интерес к новой недвижимости.

Человек становится владельцем современной квартиры, расположенной в перспективном районе с развивающейся или уже построенной инфраструктурой.

Дополнительным преимуществом покупки дома в новостройке является сниженная цена, особенно на этапе строительства. Однако в этом и других случаях высока доля риска, связанная с невозможностью 100-процентной гарантии того, что товар будет доставлен вовремя.

Купить долгожданную квартиру в лучшем районе Краснодара, в новом доме и по хорошей цене реально! Принцип строительной компании гарантирует высокое качество строительных проектов и их своевременную сдачу.

Иногда гражданин сталкивается с прямым мошенничеством, потерей денег и не получением заветной площади. Тщательное изучение проблемы, анализ типичных ситуаций и внимательное отношение к нюансам сделки помогут избежать проблем.

Давайте узнаем, как купить квартиру в новостройке и что делать, чтобы не быть обманутым?

Особенности приобретения квартир в новостройках

Покупка новых квартир предполагает заключение договоров во время строительства или сразу после его завершения.

Чем раньше будет подписана подпись, тем дешевле будет стоимость жилья.

При этом растут риски, связанные с возможностью нарваться на долгосрочную постройку или даже замороженный объект. Строительством квадратных метров занимаются девелоперы, представители муниципалитета, подрядчики, агентства недвижимости.

Так или иначе, преимущество есть.

Например, агентство по недвижимости экономит время и силы за счет бумажной волокиты, у застройщиков широкий спектр предложений, подрядчики продают квартиры по низким ценам, а сделки с муниципальными властями сводят к минимуму потенциальные риски.

Законодательное регулирование

Учитывая важность мероприятия, лучше не экономить на услугах профессионального юриста, в последствии подержанный может стоить намного дороже.

Специалисты проверит договор на соответствие Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214, регулирующий юридическое сопровождение купли-продажи.

Большинство ошибок при заключении сделок вызвано правовой безграмотностью покупателя.

Основная цель закона — защитить интересы акционера. В нем описаны все ситуации, связанные с невыполнением или ненадлежащим исполнением промоутером своих обязательств.

Согласно правовой норме, определяющей порядок взаимоотношений сторон (застройщика и покупателя), гражданам обеспечивается государственная защита, исключающая обман и мошеннические действия.

Правовыми регуляторами продажи недвижимости также являются:

Несмотря на все положения, закон не дает 100% гарантии того, что вы получите купленную квартиру, так как существует вероятность финансового краха строительной компании.

Стоит отметить, что не все девелоперы действуют по Федеральному закону от 25.07.2012 г. 214, предлагая клиентам другие способы закрытия транзакции.

Разновидности договоров купли-продажи жилья

Оформление покупки квартиры в новостройке осуществляется по нескольким схемам:

1. DDU (соглашение о долевом владении). Самый популярный на сегодня вариант, предполагающий максимальную защиту интересов инвестора. Особенностью договора является обязательная государственная регистрация сделки, исключающая двойную продажу квартиры. Кроме того, в случае банкротства строительной компании инвестиции партнера обеспечиваются залогом,
2. Второй по популярности способ продажи квартир — договор уступки кредитных прав (уступки) — это договор между физическими лицами с обязательным уведомлением застройщика и государственной регистрацией. Операция не предусматривает выплату всей суммы денег, позволяя передать остаток долга новому покупателю с составлением плана погашения.
   

   Подробнее о продаже квартиры по переуступке читайте в нашей статье.

   В целом схема безопасна, за некоторыми исключениями. Затем новый покупатель получает договор акций (DDU), составленный без его участия и, как следствие, выгодные для него условия.

   Специалисты советуют обратить пристальное внимание на квартиры, прошедшие через цепочку перепродажи. На каждом этапе велика вероятность несоблюдения правовых норм, поэтому такие объекты лучше обходить стороной,

3. Соглашение о накоплении акций. Сравнительно новый способ покупки квартиры в новостройке. Предполагается, что со временем он покроет треть всех сделок на рынке. Процедура состоит из организации жилищного кооператива будущими домовладельцами и инвестирования каждым из них определенной доли.

   Схема выглядит заманчивой с точки зрения застройщика, но для покупателя чревата рисками, так как госрегистрация контракта не требуется. Банки также неохотно предоставляют ссуду на взаимное участие.

   Единственное преимущество — возможность жильцов взять под свой контроль дальнейшую судьбу объекта в случае банкротства строительной компании.

Некоторые компании пытаются использовать такие схемы продажи новых квартир, как:

На сегодняшний день эти методы являются незаконными, прямо исключены Федеральным законом от 28 декабря 2010 г. 214.

Когда девелопер или агентство недвижимости пытается запустить такую ​​схему, необходимо немедленно прекратить сотрудничество и даже обратиться в правоохранительные органы.

Тип договора, по которому промоутер продает квартиры в новостройках, обычно указывается на его сайте или предоставляется по запросу потенциального клиента. Все нюансы можно уточнить через сторонние источники, например, городские и региональные порталы недвижимости.

Потенциальные риски

Клиенты строительной компании, которые начинают покупать дом, сталкиваются с множеством подводных камней.

В дальнейшем они могут не только отложить сделку, но и оставить покупателя ни с чем.

К наиболее распространенным угрозам относятся:

1. Долгосрочное строительство,
2. Низкий уровень строительства,
3. Используя дешевые и ненадежные материалы,
4. Нарушение правил пожарной безопасности,
5. Коммуникации (вода, тепло, электричество, лифты) отсутствуют или не работают,
6. Строительная компания не зарегистрирована в госреестре,
7. Земля, используемая для строительства, оформлена на условиях аренды или другого назначения.

В то же время потенциальный покупатель попадает в ловушку мошеннических схем, распространенных на рынке нового строительства.

О том, какие аферы встречаются на рынке недвижимости и как не обмануть, читайте здесь.

Способы мошенничества

Длительное строительство считается одним из самых распространенных видов мошенничества.

Компании отворачивают полученные от клиента средства и через некоторое время выдвигают завышенные требования.

Причины тому — рост цен на материалы, налоговая нагрузка и рост цен на рынке недвижимости.

Если покупатель (несколько лет ждавший своей очереди) настойчиво просит вернуть деньги, организация перечислит вложенную сумму, которая успеет окупиться. После этого акция просто перепродается другому покупателю по более высокой цене. В некоторых случаях деньги вообще не возвращают.

Очень распространенным методом обмана являются «дополнительные договоренности», устанавливающие соотношение между стоимостью и вводом квартиры.

В результате «фиксированная» цена увеличится в несколько раз, а отказ покупателя от подписания дополнительного соглашения автоматически аннулирует сделку.

Иногда разработчик принимает контракт только в том случае, если заказчик покупает специальные услуги.

К ним относятся страхование немыслимых рисков, передача прав на оформление документов, обязательное сотрудничество с конкретным агентом по недвижимости.

Ненужная услуга навязывается по завышенной стоимости, превышающей рыночные предложения на 60-100%.

Часто продавцом выступает сторонняя компания, которая юридически не связана с разработчиком.

Соглашение не дает покупателю прав на жилую площадь, так как сама строительная компания не заключала с ним никаких договоров. Именно по этой схеме клиенты Mirax потеряли свои вложения.

В большинстве случаев проблемы вызваны юридической безграмотностью и невнимательностью покупателей, которые подписывают документ, даже не прочитав его.

Впоследствии представители суда, рассматривая спорные ситуации, удивляются наивности взрослых, которые чуть не поверили своим «товарищам на слове.

Аспекты, заслуживающие особого внимания

невозможно застраховаться от всех случаев, но при этом можно значительно снизить потенциальные риски.

Прежде всего, необходимо лично посетить строящийся завод, оценить его на предмет возможной длительности строительства и используемых комплектующих.

Желательно взять с собой знакомого каменщика, который сможет как следует взвесить все моменты, от характера и темпов работ до качества строительных материалов.

При этом изучается история застройщика, внимательно читаются отзывы предыдущих клиентов, которым удалось купить у него жилье.

Самым важным этапом является анализ документов, которые проверяются на наличие:

Поведение продавца также заслуживает пристального внимания.

Обычно готовой продажей квартир интересуются компании, использующие незаконные или неоднозначные схемы.

Они проводят агрессивную маркетинговую политику, занижают цену до необоснованных пределов и настаивают на скорейшем заключении сделки. Эти признаки настораживают.

Рекомендуем посмотреть видео об основных ошибках покупателей при покупке квартиры в новостройке:

Покупаем жилье правильно: пошаговая инструкция

Покупке дома предшествует определение параметров поиска, включая площадь, метраж, количество комнат, стоимость, характеристики планировки квартиры, которые можно узнать по адресу.

Определившись с выбором, покупатель изучает конкретные предложения, после чего сделка проходит следующие этапы:

1. Персональный визит на объект в сопровождении представителя застройщика,
2. Оформление договора купли-продажи,
3. Акт приема-передачи объекта,
4. Оформление квартиры в собственность и прописка.

Любому соглашению предшествует обращение в Государственную приемочную комиссию, где можно получить информацию о текущем состоянии дома.

Только убедившись, что товар доставлен, можно переходить к заключению договора купли-продажи, хорошо, что сделку сопровождает специалист.

Для процесса потребуются следующие документы:

Внесение денег осуществляется исключительно при заключении договора и его государственной регистрации.

Следующим этапом является акт приема-передачи жилой площади, который может занять три месяца, так как клиенту необходимо время для получения технического паспорта и документов БТИ, согласовывающих планировку.

Если в процессе принятия (подробно описанном в конце статьи) возражений не возникнет, начинается этап регистрации и регистрации.

Они проводятся в Регистрационной палате с последующей регистрацией через ФМС.

Процедура проводится самостоятельно или с помощью юриста. Если покупатель решит сделать это сам, он должен подготовить:

1. Договор купли-продажи и его ксерокопия, отправляемая в Федеральную регистрационную службу,
2. Акцепт / передаточный акт,
3. Схема БТИ (пояснение, план этажа),
4. Квитанция, подтверждающая денежные операции с продавцом,
5. Ксерокопия документа о сдаче дома в эксплуатацию,
6. Ксерокопия документа о распределении жилплощади между вкладчиками,
7. Паспорт и ксерокопия его важных страниц,
8. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Как правильно оформить квартиру в новостройке? Вы можете найти ответ здесь.

На стадии котлована

Желая сэкономить, люди покупают квартиры еще на стадии котлована. В среднем их цена снижает затраты на 30-35%, но пропорционально возрастают и риски.

На данном этапе покупка совершается только в случае уверенности в успешном завершении проекта.

Случаи, когда строительная площадка была заморожена, а инвесторы лишились денег, обычны и не уменьшаются из года в год.

Не меньший контроль должен быть при покупке квартиры на завершающих этапах строительства дома. Часто отдельные комплексы и даже вновь реконструированные участки попросту не подключались к коммуникациям, что лишало собственников практической возможности проживания.

Самый яркий пример такого развития событий — судьба компании СУ-155.

Тщательное изучение репутации застройщика, списка возводимых объектов, отзывов покупателей и позиции в рейтинге поможет устранить негативные последствия.

Предоставляемый им пакет документов должен содержать:

При этом проводится выезд на строительную площадку, оценка темпов работ, анализ отношения к предприятиям.

Например, разбросанные кирпичи, доски, упавшие столбы и другие штрихи, указывающие на пренебрежение и отсутствие контроля, говорят сами за себя.

не менее важно следить за дизайном придомовой территории, в дальнейшем это позволит избежать дополнительных затрат на обустройство парковок и детских площадок.

У подрядчиков

Один из вариантов покупки квартиры в новостройках — это сотрудничество с подрядными организациями, что позволяет сэкономить около 15% стоимости жилья.

Подобные сделки получили широкое распространение в 2008 году, когда их доля достигла 80%, что связано с кризисом и банкротством девелоперов.

За услуги подрядчиков и поставщиков стройматериалов они оплачивают построенное жилье, заключая договор долевого участия, переход права собственности (уступку) или куплю / продажу. Те, в свою очередь, продают на рынке квадратные метры.

Сегодня эта схема менее распространена, поскольку кредитоспособность увеличилась, однако механизм работает, предполагая больший риск, чем стандартная продажа.

Его степень напрямую зависит от типа договора, который покупатель подписывает с подрядчиком, и от того, соответствуют ли его условия положениям Федерального закона от 25.07.2012 г. 214.

Львиная доля трудностей возникает в ситуации, когда передача квартир от застройщика подрядчику осуществляется по инвестиционному договору.

Дает право продать жилье еще до выполнения всех обязательств перед строительной компанией. В результате подрядчик продает акционеру квартиру в недостроенном доме, после чего по тем или иным причинам его договор с застройщиком расторгается.

Последний получает возвращение жилья без каких-либо обязательств перед акционером. В последующих спорах суды выступают на стороне строительных компаний.

Решения мотивированы производным характером прав покупателей, которые получили их от подрядчиков, не выполнивших свою часть контракта.

Избежать потери денег помогает «тройная сделка», где сторонами являются застройщик, подрядчик и покупатель.

Обязательным условием их заключения является привлечение профессионального юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости.

Приемка готовой жилплощади

С момента ввода объекта в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до 3 месяцев.

В этот период строительная компания должна получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ.

Подписанию акта предшествует тщательный осмотр квартиры на предмет дефектов, отклонений, дефектов, отсутствия коммуникаций.

При возникновении проблем не подписывайте документ с просьбой исправить его.

Иногда продавцы убедительно просят подпись, обещая в кратчайшие сроки исправить недостатки.

В этом нет необходимости, более того, покупатель может потребовать составить акт о несоответствии с оговоркой, обязывающей покупателя устранить недостатки за свой счет.

Кроме того, при обнаружении ошибок акционер вправе сделать запросы о снижении стоимости квартиры.

Однако есть и другой вариант действий:

1. Обнаруженные недостатки указываются в акте в виде списка,
2. Документ оформляется в 2-х экземплярах,
3. Покупатель подписывает акт.

После этого разработчик обязан выполнить запросы в кратчайшие сроки.

Иногда дефекты появляются после приемки, когда жилая площадь уже используется по назначению.

В этом случае у собственника квартиры есть доступная собственнику квартиры гарантия, по которой у строительной компании есть обязательства от 3 до 5 лет, в зависимости от условий, установленных в договоре.

Итак, основной защитой от мошенничества при покупке квартиры в новостройке является договор долевого участия, оформленный в соответствии с Федеральным законом от 25.07.2012 г. 214.

Он не предусматривает всех возможных сценариев и в то же время значительно увеличивает степень ответственности разработчика. При этом покупатель не должен проявлять халатность, а оценить ситуацию на предмет возможного длительного строительства, внимательно проверив застройщика.