Оформление выкупа земли из аренды в собственность

Земля может находиться в полном распоряжении собственников или сдаваться в аренду. Не всегда можно сразу оформить право собственности на землю, поэтому вы получаете ее в аренду. В дальнейшем собственник сможет оформить покупку земли из права аренды.

Законодательство о земельном вопросе

Основным документом, устанавливающим правила выкупа земли из аренды в собственность, а также порядок владения и распоряжения недвижимым имуществом, является Земельный кодекс. До начала работы ЗК можно было приватизировать здания, комплексы недвижимости, но земля оставалась в аренде.

После вступления в силу Федерального закона от 28.07.2012 г. 212 в 2007 году организации, заключившие договор бессрочного пользования участком, должны были передать его в частную собственность или заключить договор аренды. Срок исполнения данных обязательств установлен в январе 2010 года.
В случае прокладки инженерных сетей, линий электропередач, трубопроводов, дорог и других сооружений аналогичного плана по территории срок продлевается до января 2013 года.

При оформлении земельных участков в собственности физических лиц земля государственного или муниципального фонда передается по договору пользования или аренды (на постоянной или временной основе). Арендатор имеет право выкупить землю на возвратной основе или перерегистрироваться в частную собственность путем приватизации.

В марте 2015 года после вступления в силу закона № 171-ФЗ внесены изменения в земельное законодательство, касающиеся передачи земель из государственного фонда в частную собственность.

Согласно последним изменениям, стало проще перерегистрировать собственность муниципалитета или государства. Для отдельных граждан появилась возможность бесплатно оформить земельный участок в движимое имущество. К таким людям относятся многодетные нуждающиеся семьи, арендаторы определенных категорий земель.

Новые правила позволили урегулировать вопросы, связанные с продажей территорий для строительства на аукционах, а также предоставили возможность объединять соседние пустующие участки на особо выгодных условиях.

Оформление выкупа арендованного земельного участка в собственность

Способы оформления земель в собственность

В настоящее время земельные участки могут быть приобретены арендаторами в собственность через аукцион с проведением конкурса или без него. При проведении аукциона ответственное государственное учреждение уведомляет о планах проведения аукциона и объявляет стартовую цену участка. Максимальный предел цены не может быть выше кадастровой стоимости продаваемого имущества. Земля переходит в собственность участника, предложившего максимальную цену. Если на этапе подготовки аукциона будет найден только один претендент для участия в аукционе, земля передается ему по цене, указанной в земельной книге.

Право собственности также может быть передано вне конкурса в следующих случаях:

  1.  Земля передана под застройку. Исключение составляет ситуация с передачей девелоперам участков под строительство конструкций в сегменте «эконом».
  2.   При переезде участок под дальнейшее строительство частной семьи. Предоставленный в аренду земельный участок под строительство индивидуального жилья подлежит новой регистрации на физическое лицо в соответствии с положениями Закона № 161-ФЗ, принят в 2008 г.
  3.   Покупка земель сельскохозяйственного назначения из сдачи в аренду частным лицам или организациям. Условием переоформления земли без конкурса является аренда земли на срок более 3 лет, земля, переданная арендатору, должна использоваться в пределах разрешенного целевого назначения.

Преимущественное право арендатора

Если земля выкупается по договору аренды, арендатор получает приоритет при покупке, при условии отсутствия законодательных запретов на перерегистрацию.

При наличии у собственности нескольких собственников без возможности отделения отдельных частей государственная собственность переходит в общую собственность равными частями.

При покупке земельного участка в аренде предусмотрена операция зачета, то есть за приобретенный земельный участок уплачивается цена, установленная в соответствии с законодательством Российской Федерации. Если сразу невозможно оплатить всю сумму, покупка осуществляется в рассрочку, со сроком погашения до нескольких лет.

Для выкупа земли из аренды в собственность арендатор должен соответствовать следующим условиям:

  • данная операция не запрещена законодательными актами,
  • на участке возведенный арендатором объект.
  • Право преимущественной покупки земли сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность возможно, если срок аренды в пределах разрешенного назначения составляет не менее 3 лет. Если это условие не выполняется, приоритет регистрации частной собственности теряется.

    Оформление выкупа арендованного земельного участка в собственность

    Предварительная подготовка

    Сделка с землей требует предварительного сбора документов и процедуры оформления права собственности на построенный объект.
    В рамках процедуры оформления недвижимости арендатор обращается в БТИ и получает технический паспорт здания, возведенного на участке. Затем на основании полученного технического паспорта формируется план строительства.

    Имущество зарегистрировано, новый объект зарегистрирован в Земельной книге, после чего становится возможна процедура регистрации права собственности в Росреестре.

    Кроме того, арендатор обращается в муниципалитет для получения согласия на куплю-продажу участка.

    Одним из последних нововведений стала обязательная регистрация и внесение информации на сайте в Единый государственный реестр. Эта процедура стала необходимой после вступления в силу Закона No. 251-ФЗ от января 2017 года. Если физическое лицо не внесет информацию о участке в реестр собственности, участок перейдет в муниципальную собственность, которой местная администрация уже может распорядиться по своему усмотрению.

    Согласно действующим нормам, если земельный участок был зарегистрирован в кадастровом реестре более пяти лет назад и информация о нем не была передана в единый государственный реестр, земля должна быть исключена из кадастра и передана в фонд муниципальной недвижимости администрация.

    Основные этапы

    Если арендатор намеревается выкупить арендованную землю на возвратной основе, сделка может быть выполнена при условии полной единовременной оплаты или с использованием рассрочки платежа.

    В процессе переоформления арендованного участка проходит несколько этапов, однако многое будет зависеть от конкретных обстоятельств дела: особенностей передачи, ее использования, местонахождения и т.д.

    Основные этапы приобретения включают следующие действия:

    1.  Арендатор заключает договор о предоплате в связи с предстоящей сделкой по оформлению права собственности на землю.
    2.   Заключение по приобретенному объекту составляет независимый эксперт-оценщик. Результаты оценки сравниваются с данными о кадастровой стоимости.
    3.   На основании полученной информации принимается решение об одобрении или отказе в продаже земельного участка.
    4.   После одобрения сделки составляется договор о покупке объекта.
    5.   Предусмотренный договор подлежит нотариальному удостоверению.
    6.   Уполномоченный государственный орган готовит акт о передаче земельного участка.

    Оформление выкупа арендованного земельного участка в собственность

    Особенности оформления

    При перерегистрации арендованного участка существует множество нюансов. При отсутствии проекта отвода земли процедура начинается с согласования разработки проекта. После получения разрешительных документов приступают к разработке и согласованию проекта отвода земли. По окончании проект проходит государственную экспертизу.

    Если экспертиза выявляет превышение кадастровой стоимости реальной цены, указанной в заключении, проводится повторная процедура оценки. Кроме того, результаты переоценки передаются в службу Росреестра для доработки информации на сайте.

    Особое внимание при покупке уделяется юридическому договору купли-продажи. Требования к регистрации и составлению акта регулируются положениями ст. 609 и арт. 624 гражданского законодательства. Арендодатель или собственник земли обязан участвовать в заключении договора. Текущему собственнику выдается предварительный договор, также называемый офертой. Если нет возможности лично доставить оферту держателю, она отправляется заказным письмом и сопроводительным письмом, в котором указываются основные параметры предполагаемой будущей сделки: стоимость награды, дата расчетов, дата выполнение обязательств по передаче земли в частную собственность, другие положения о порядке прохождения процедуры.

    Когда собственник земли, собирающийся выкупить арендатора, уклоняется от подписания договора купли-продажи, дело может быть передано в суд. После получения вердикта об одобрении ходатайства сделка может быть завершена.

    Причины отказа в выкупе

    В некоторых ситуациях переоформить арендованный земельный участок в собственность не получится. Отказ может последовать при наличии определенных юридических ограничений в отношении сделки и приобретаемого объекта:

    1.  Продажа земельного участка невозможна из-за ограничений, установленных нормативными документами.
    2.   В случае нарушения правил пользования арендованным участком последует отказ в выкупе. При нарушении условий землепользования выявленные факты подлежат устранению.
    3.   Заявитель представил неполный перечень документов или бумаги составлены с нарушениями.
    4.   выявлено несоответствие информации, содержащейся в документах, реальному положению дел.
    5.   Покупателю, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве, также будет отказано в перерегистрации имущества.
    6.   Выкупленное имущество юридически запрещено перерегистрировать в частную собственность.
    7.   Земли, отнесенные к категории лесных или водных ресурсов, охраняемых территорий и территорий общего пользования, не могут быть перерегистрированы.

    Отклонение последует, даже если записка о выкупе была получена лицом, не являющимся резидентом Российской Федерации.

    Оформление выкупа арендованного земельного участка в собственность

    Документы для переоформления

    При обращении в муниципалитет для переоформления арендованного земельного участка в собственность необходимо некоторое время на сбор документов по сделке:

    1.  Гражданский паспорт арендатора, другой документ, подтверждающий личность заявителя. Если подано заявление о выкупе земельного участка из договора аренды от имени организации или частного предпринимателя, составляется выписка из Единого государственного реестра юридических лиц или ЕГРИП.
    2.   Если на участке есть строения, возведенные арендатором, они предоставляют документ с выпиской из Единого государственного реестра. Этот документ сможет подтвердить право собственности арендатора на построенный на участке объект. Нотариальный
    3.   Земля, подлежащая перерегистрации, должна быть зарегистрирована в кадастре, и для сделки готовится кадастровый паспорт. При его отсутствии проводятся землеустроительные работы.
    4.   Иные документы, подтверждающие право требовать покупки земельного участка (к таким ценным бумагам относятся как судебный приказ, так и протокол о выигрыше аукциона).

    После того, как арендатор подал документы на одобрение сделки, должно пройти некоторое время. Уполномоченный государственный орган рассмотрит апелляцию и выдаст ответ либо с одобрением урегулирования, либо с отказом. Как правило, на рассмотрение документов уходит около месяца. В случае положительного решения госструктура отправит заявителю образец договора, который необходимо заключить. Если нет, в письме будут указаны причины отказа.

    Когда сложно определить территорию, процесс приобретения может затянуться. Время, отведенное для перерегистрации из аренды в собственность, зависит от того, сколько претендентов на участок было идентифицировано, какова площадь свободной земли, имеют ли претенденты на землю юридические привилегии для удовлетворения запроса в первую очередь.

    Если выкуп произошел через аукцион, победитель торгов заключает договор в течение 5 дней с момента выплаты полной суммы в соответствии с результатами аукциона.

    Оформление выкупа арендованного земельного участка в собственность

    Требования к договору купли-продажи при выкупе

    Существуют стандартные требования к документу о покупке земли, установленные гражданским законодательством. Допускается составление договора в нотариальной конторе или уполномоченном государственном органе.

    Договор купли-продажи земельного участка должен содержать стандартные пункты для всех сделок с недвижимостью:

  •  Точное указание участников сделки.
  •  Приобрести товар.
  •  Наличие / отсутствие ограничений владения.
  •  Стоимость предмета.
  •  Условия договоров с продавцом.
  •  Реквизиты продавца и покупателя.
  • Стоимость

    В отличие от аренды, которая предполагает выплату определенной суммы в течение длительного периода, покупка потребует значительных финансовых ресурсов. Окончательная цена сделки будет варьироваться в зависимости от конкретного случая.

    Однако можно предположить порядок сумм, которые будут потрачены на переоформление земли в собственность.

    Следующие параметры будут влиять на цену товара:

    1.  Цены на недвижимость в районе.
    2. Кадастровая цена.

    Стоимость земельного участка — это определенная ставка от значения кадастровой цены:

  •  физические лица и организации, построившие дома на арендованной земле, оплачивают около 60 процентов стоимости земли по данным земельного кадастра.
  •   минимальная ставка, применяемая при покупке земли в государственной собственности, составляет 2,5%.
  •   минимальный процент устанавливается в отношении приобретения организациями земельных участков, выделенных для дачи,
  •   при изменении вида целевого использования стоимость участка может увеличиться до 80% от кадастровой стоимости.
  •   при сохранении разрешенного вида землепользования ставка устанавливается в пределах 20%.
  • Поскольку можно выкупить землю из договора аренды, используя право преимущественной покупки арендатора, операция регистрации частной собственности очень часто проходит без осложнений. В результате человек, долгое время пользовавшийся участком, становится полноправным собственником земли и построенных на ней построек.

    Арендатор может стать владельцем земли, которая ранее использовалась им в течение трех и более лет.

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: