Оформление ипотеки на вторичное жилье: особенности заключения сделки и возможные проблемы

Высокая стоимость жилой недвижимости для рядового обывателя является причиной преобладания покупки квартир в кредит с использованием заемных средств банка. Недостаточная прозрачность процедуры и отсрочка платежа заставляют многих думать, что при продаже квартиры в ипотеку риски продавца значительно выше, чем при прямом наличном расчете.

В продаже жилья покупателю, являющемуся заемщиком финансового учреждения, есть специфика, но только для сопутствующих интересов собственника недвижимости, который не готов или не желает выполнять все юридические требования банка в отношении к предмету сделки.

Процедура ипотечного кредита

Чтобы понять, какие подводные камни существуют при продаже жилой недвижимости заемщику, необходимо знать последовательность мер, предпринимаемых банком, с момента подачи предварительной заявки до полного зачисления средств на расчетный счет продавца. Принято выделять ряд отдельных этапов, которые представляют определенные опасности для текущего собственника квартиры в связи с завершением сделки, а именно:

1. Проверка статуса и ограничений, а также оценка текущего статуса и рыночной стоимости жилой недвижимости.
2. Подготовительные процедуры перед подтверждением транзакции банком.
3. Принятие залогового права собственности на квартиру.
4. Сделка на всю сумму, оговоренную в кредитном договоре.

Процедуры проверки и оценки

Этот этап имеет принципиальное значение, так как по его результатам банк принимает решение о ликвидности квартиры, ее реальной стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Проверка технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

все строительные конструкции (стены, полы и потолки) из-за отсутствия трещин, разводов и плесени;

существующие коммуникации, установленные приборы отопления и водоснабжения, выявить отсутствие коррозии, протечек через разъемы и на материал основания;

двери и окна, на целостность установленных приборов, стеклопакетов и т.д.;

открытые участки электрических кабелей, розеток и выключателей, а также потребителей электроэнергии, из-за отсутствия электрических дуг, обугливания и т д.

Контроль за удовлетворительным состоянием осуществляется в два этапа и осуществляется сначала потенциальными покупателями, а затем представителем кредитора.

При продаже «вторички» в ипотеку риски продавца на данном этапе подготовки сделки заключаются в потенциальной возможности проверки соответствия планировки квартиры плану технической инвентаризации, что не характерно для всех квартиры.

При обычной сделке, в отличие от посредничества банка, подготовка технического и / или кадастрового плана не требуется.

Оценка стоимости

После визуального осмотра и убеждения в том, что продаваемая квартира способна служить новому собственнику в течение всего периода залога, банк рекомендует заемщику провести оценку стоимости дома, часто указывая специалиста, который должен проводить процедуру оценки в директивном порядке.

Это мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры на основе местоположения, возраста постройки и состояния собственности, и результатом является оценка, сумма которой считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение процедуры оценки позволяет избежать необоснованного завышения стоимости заложенной квартиры, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она ниже первоначальной и удобна для покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Страхование квартиры от затопления, пожара, повреждений или стихийных бедствий является обязанностью покупателя, а компенсация, если страховой случай наступит до перехода права собственности, получит текущий владелец дома, который: Однако придется доказать свою невиновность в столь своевременном событии, которое произошло.

Передача квартиры в залог

После завершения всех предварительных и подготовительных процедур финансовая организация дает согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредита, по которому квартира передается в залог банком сразу после подписания обеими сторонами документа купли-продажи, и продавец получает деньги только после подтверждения фактической передачи права собственности.

Временной интервал между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации многим кажется потенциально опасным, что не соответствует действительности, так как дополнение, внесенное регистрирующим органом в отношении операций с недвижимостью через ипотеку. Кредит, появившийся не так давно, сделал его полностью безопасным.

Специфика регистрационных действий с ипотекой заключается в том, что если средства не поступят на счет продавца в течение 10 рабочих дней с момента перехода права собственности, сделка будет аннулирована и права собственности будут возвращены к первоначальным заявляют, что это предшествовало предъявлению документов в Росреестр.

Перечисление денег

именно на этой стадии транзакции, с единовременным платежом наличными по договору купли-продажи, вероятность мошенничества и использования поддельных банкнот является самой высокой, что может быть проверено только в условиях банка или наличие специального контрольно-счетного оборудования.

Действующая практика оформления кредитных договоров исключает покупателя из цепочки взаимных сделок, которые проводятся непосредственно банком, после того, как к вашим услугам ипотека на квартиру, прошедшую все процедуры, прописанные регистрационной палатой.

Специфика Росвоенипотеки

Чтобы получить право на государственное софинансирование покупки дома, солдату требуется всего три года службы, после чего он становится участником накопительной ипотечной системы и получает соответствующий сертификат, который кредитор предъявляет банку.

Банковские требования

сосредоточение внимания на подключении к центральному отоплению или местной отопительной системе дома;

проверка наличия сантехнического оборудования и комплектации водозаборных устройств, целостности остекления, дверных устройств, а также конструкции и состояния кровли, если дом продается;

отнести объект операции к аварийному жилью, нуждающемуся в капитальном ремонте или ветхому, подлежащему сносу;

проверка работоспособности материала и состояния фундамента, который должен быть каменным, кирпичным или железобетонным.

Документальный контроль помещения заключается в установлении каких-либо бремен, в том числе освобождаемых родственниками, отбывающими наказание в виде лишения свободы, несовершеннолетними или несовершеннолетними, а также недееспособными лицами. Каждое из них при ненадлежащем оформлении прав собственности впоследствии может стать источником жилищных претензий.

Также важно проверить фиктивность сделки, которая может быть заключена между близкими родственниками, когда покупатель покупает за счет ипотечных средств дом, который фактически принадлежит ему, но на имя другого лица.

Дополнительные процедуры

Особенностью сделки по ипотечной ссуде военнослужащим является дополнительная фаза продолжительностью семь рабочих дней, закрепленная за акциями ЦЖЗ «Росвоенипотека», а именно:

проверка документов для предварительной проверки жилой недвижимости, ее оценки и страхования ипотечных рисков;

перевод средств, накопленных военными за годы службы, на их текущий счет для выплаты аванса продавцу по сделке с недвижимостью.

При покупке недостроенного жилья, то есть в стадии строительства или отделки, застройщик должен быть должным образом аккредитован и вселить доверие в финансовое учреждение, чтобы заемщик мог получить ссуду, не учитывающую средства на дополнительные расходы, сопровождающие покупку нового жилья (установка сантехники, электропроводки и электрооборудования, межкомнатных дверей и др.). Все расходы по приведению объекта в жилое состояние придется нести покупателю.

В целом, при продаже квартиры по военной ипотеке риски продавца сводятся к минимуму, если его имущество соответствует всем требованиям законодательства к жилым помещениям и не является предметом мошеннической или фиктивной сделки.

Учитывая увеличение первоначального взноса (до 20-30%) и процентной ставки (до 17-19%), произошедшее в 2019 году по традиционной ипотеке, кредитные программы с государственным софинансированием становятся более привлекательными, насколько ставки по ним остались на прежнем уровне.

Обобщая вышесказанное, можно сформулировать реальные риски, которые сопровождают продажу квартиры по ипотеке:

невозможность завышать стоимость проживания;

трудности при наличии несогласованной перепланировки и перепланировки;

запрет на сделку при включении предмета в номер службы экстренной помощи или в аварийном состоянии;

недопустимость заключения договора купли-продажи до снятия бремени, даже потенциальной, в виде родственников, имеющих право на недвижимое имущество и освобожденных с нарушением их прав.

Неполучение согласованных платежных денег или фальсификация части денежных средств через банк или посредством банковского перевода невозможна, а признание транзакции недействительной в случае неуплаты в течение 10 дней с момента момент перехода права собственности — это дополнительная гарантия для продавца квартиры, что он не потеряет ничего, кроме времени и нервов.

Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Кто хочет получить ипотеку сегодня, должен преодолеть немалое количество этапов. Во-первых, вам нужно понять, как обрабатывается сделка по ипотеке, а также общий алгоритм этой процедуры в 2019 году. Сколько времени это займет, какие документы нужны, через сколько времени уже можно переехать — вы получите ответы на эти вопросы из этого пункта.

Как работает обычная ипотечная сделка? — очень важный вопрос, который следует внимательно изучить перед подачей заявки на получение данного кредита. В целом ипотека — лучшее решение жилищного вопроса. Количество граждан России, взявших ипотечный кредит, продолжает расти.

Суть данной услуги в том, что клиент банка сразу оформляет право собственности на недвижимость и постепенно может зарабатывать.

Потребительский кредит часто выдается с поручительством или без него. В случае ипотеки недвижимость приобретается в залог.

То есть до полной оплаты будет действовать обременение — например, без согласия кредитора будет невозможно продать или обменять жилье. При этом в нем можно жить и делать ремонт.

Ипотечные кредиты ассоциируются с более внушительными суммами — от 300 тысяч рублей до нескольких миллионов. Срок аккредитации достаточно длительный (до 30 лет). Банки часто предоставляют возможность выбрать вариант погашения: дифференцированный (суммы платежей уменьшаются) или аннуитетный (равные платежи с распределением процентов на весь срок погашения).
Процедуру получения ипотеки можно разделить на несколько этапов. Сначала ищется продавец. Сумма, которую вы можете получить, проценты и другие условия зависят от выбора банка. Для этого многие россияне пользуются услугами кредитных посредников, знакомых с внутренним кредитным рынком. И хотя их услуги стоят денег, вы точно будете знать, что выбрали лучший вариант среди существующих.

Однако оптимальное предложение вы сможете найти сами. На сайтах кредиторов подробно расписаны их ипотечные программы, а любые нюансы можно обсудить с сотрудниками банка по телефону или в офисе.

Один из основных факторов, о котором забывают неопытные заемщики, — это комиссии. Многие банки зарабатывают на этом большие деньги, взимая комиссию за открытие счета, его обслуживание, страховые взносы, подготовку отчетов и так далее.

Процедура получения ипотеки разделена на следующие этапы:

1. Подготовка документов.
2. Регистрация приложения.
3. Жду решения.
4. Подбор недвижимости.
5. Отправка документов по выбранной позиции ссуды.
6. Оценка недвижимости кредитором.
7. Получите одобрение на предмет займа.
8. Страхование недвижимости.
9. Подписывать контракт.
10. Оформление сделки купли-продажи.
11. Подача документации на регистрацию
12. Получить документы о регистрации прав.
13. Сделка с продавцом недвижимости.
14. Записать.

Давайте подробнее рассмотрим некоторые важные этапы сделки.
Здесь заемщику необходимо собрать все документы, требуемые банком. Нет смысла искать квартиру, пока кредитор не ознакомится с пакетом документации.

Как правило, вы должны предоставить:

Паспорта заемщика и всех созаемщиков;

Экономические счета всех участников процесса;

Справки о приеме на работу;

Документы на право собственности;

Вторые документы с фотографией;

Дополнительная документация о доходах;

Свидетельство о браке;

Свидетельства о рождении детей;

Свидетельства о родстве;

Дипломы об обучении;

Выписка, подтверждающая наличие первоначального взноса;

Другие документы по запросу кредитора.

Кроме того, анкеты по ипотеке заполняются как заемщиком, так и созаемщиком.
Как правило, банкам требуется от двух дней до недели на принятие решения. Многое зависит от самого заемщика и предоставленных им данных.

Кредиторы контролируют:

Кредитная история всех участников процесса. Поэтому при его повреждении рекомендуется заранее отремонтировать.

Достоверность всей предоставленной информации (в основном паспортных данных).

Доход.

Работодатели.

Негативным фактором, влияющим на получение кредита, является наличие криминального прошлого.

Далее банк рассчитывает вероятность своевременного погашения жилищного кредита. Если заемщик обратился в банк, то определяется максимальная сумма, которую может получить клиент. С момента получения одобрения вы можете приступить к поиску недвижимости.

На этом этапе рекомендуется найти подходящего агента по недвижимости и с его помощью подобрать жилье. Они помогут не только непосредственно с поиском недвижимости, но и с быстрым сбором документации о ней.

Кредитор проверяет объект ссуды. Если это ясно с юридической точки зрения, заемщик получит окончательное одобрение.

Причины отказа на данном этапе:

Аварийное состояние жилья;

Срок полезного использования здания закончился;

Наличие деревянных полов, полов и стен, если объект — частный дом;

Наличие незаконной перепланировки;

Предыдущие владельцы не выписывались.

В секторе недвижимости проверяется следующее:

Все дизайны;

Связь;

Окна и двери;

Электропроводка, розетки, выключатели.

Оценка жилья проводится специально назначенным специалистом. При этом учитываются такие факторы, как состояние дома, его расположение, год постройки и так далее. В итоговом отчете указывается реальная стоимость объекта, чтобы избежать наценок.

Далее определяется дата подписания контракта. Клиент получает от кредитора список страховых компаний, в которых можно застраховать имущество.

Заемщик подписывает кредитный договор. При этом продавец должен явиться в банк со всеми документами для заключения договора купли-продажи, а покупатель вносит аванс в специальной ячейке.

После того, как транзакция будет разнесена, продавец сможет получить ключ из этой ячейки.

Иногда деньги переводятся на расчетный счет продавца.

Затем заемщик представляет договор купли-продажи для регистрации, а продавец передает ему ключи.

Сделка завершается, когда покупатель получает документы о праве собственности из регистрационной палаты. Впоследствии можно предположить, что квартира принадлежит заемщику.
Этот документ оформляет банк. Это показывает, что кредитная организация имеет право на получение льгот по денежным облигациям.

Кредитор получает ипотеку после покупки дома и размещения этой транзакции. Он останется в банке до тех пор, пока заемщик не выплатит весь свой долг.

Страхование имущества — обязательная процедура. Некоторые банки требуют оформить страховку еще до подписания кредитного договора.
Это действие недавно перестало быть обязательным.

Хотя для регистрации организаций на практике ранее постоянно требуются копии договоров, которые заверяются нотариально.

Сейчас просят операцию, план квартир и заверенные БТИ копии.

Так что все же рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса. Их цена составляет до 2% от суммы ипотеки.

Действующие ограничения на недвижимость до выплаты ипотеки:

Невозможно снять жилье без разрешения кредитора;

Перепланировку нельзя проводить без разрешения кредитора.

также запрещено обменивать, продавать и закладывать квартиру.

Все эти действия могут быть разрешены только по предварительной договоренности с банком. Кроме того, кредитор может потребовать досрочного погашения кредита, если состояние жилья значительно ухудшилось.

Покупка квартиры на вторичном рынке недвижимости. Мошенников становится все больше. Поэтому рекомендуется сразу воспользоваться услугами страховой компании. Также важно, чтобы выбранная квартира полностью соответствовала требованиям банка: без деревянных полов, без аварийных ситуаций, без незаконной перепланировки.

Покупка жилья в новостройке. Вот реальные риски банкротства застройщика и некачественного жилищного строительства.

Купите комнату или поделитесь. Купить эту недвижимость в ипотеку можно только в том случае, если вся площадь жилья принадлежит заемщику.

Получите дом и землю. Эти типы недвижимости менее ликвидны для банков, поэтому ставки выше.

Возможны два варианта выдачи денег в кредит: после регистрации сделки в госорганах и с использованием банковского сейфа. В первом случае договор купли-продажи подтверждается государственными органами в день подписания.

Во втором — деньги в ячейке до регистрации документа. Регистрация в Росреестре и других органах осуществляется после подачи заявления от продавца и покупателя. Дополнительно представлены другие официальные документы, копии паспортов, квитанции об уплате госпошлины.

Например, если вы продаете совместно нажитую собственность, то к заявлению необходимо приложить нотариально заверенное согласие вашего супруга.

Сделка с недвижимостью только на первый взгляд может показаться сложным процессом. Кроме того, банк на всех этапах помогает своим клиентам, настаивая на том, что нужно сделать в определенное время.

Но не забывайте, что у каждого кредитора может быть свой список требований. Банковские специалисты расскажут обо всех особенностях оформления ипотеки.

Этапы оформления ипотеки: как проходит сделка по ипотеке с нуля

До свидания! На первый взгляд ипотека — довольно сложный процесс. В этом посте мы расскажем вам об этапах регистрации ипотеки, чтобы у вас было четкое представление обо всей сделке. Подробная инструкция по покупке квартиры в ипотеку поможет понять, что нужно делать на каждом этапе и на что нужно обращать особое внимание.

Общие моменты

В последнее время все больше и больше россиян решают купить жилье с помощью ипотечной ссуды. У этой схемы есть свои преимущества: вам не нужно брать деньги в долг у родственников и друзей, вы сразу оформляете квартиру в собственность, и вы можете погасить ссуду в соответствии с вашими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где гарантия является поручительством физического лица или полностью отсутствует, в ипотечном кредите залогом выступает имущество, приобретенное клиентом банка.

Это означает, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитор не сможет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но в ней можно жить, делать ремонт и т.д.

После оплаты обязательств залог снимается.

Поскольку в большинстве случаев физическое лицо не имеет достаточных собственных средств, ипотечные кредиты отличаются значительной суммой ссуд (от 300 000 рублей до нескольких миллионов), длительным сроком ссуды (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита вы можете выбрать схему погашения долга: аннуитетную или дифференцированную рассрочку. В первом случае выплаты всегда одинаковые, проценты распределяются на весь период кредита.

При дифференцированных выплатах суммы снижаются: сначала взносы максимальные, потом постепенно уменьшаются, проценты начисляются на баланс.

Какие выплаты самые выгодные? При многоуровневых платежах, особенно с максимальным сроком, сумма переплаты будет меньше, но доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Вы можете узнать больше о жилищном ссуде из нашей последней публикации.

Пошаговая инструкция

В целом можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, согласование заявки),

подбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,

подписать кредитный договор и договор купли-продажи,

оформление сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки — ответственный вопрос. Если у вас недостаточно знаний и времени для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, вы можете воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших навыков и желаний.

Если бюджет уже ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с текущими условиями кредитования и сможете выбрать наиболее выгодные из них.

Воспользуйтесь нашей услугой «Выбор ипотеки», чтобы быстро найти лучшее предложение на рынке.

При попытке получить ипотеку процедура следующая:

определиться с предметом кредита (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, отдельный дом, земельный участок, таунхаус и т д),

узнать, есть ли у банка специальные предложения (для молодых семей, господдержка и т д),

определить стоимость недвижимости: рассчитать сумму первоначального взноса и кредита,

запросите свой CI в кредитном бюро,

уточнить в банке требования к заемщикам по семейному положению, доходу и т д.

решить срок кредита и вид платежей в зависимости от платежеспособности.

На каждый вопрос следует отвечать поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных расходов.

Выбор специальных программ в банке

Для некоторых категорий населения банки предлагают льготные ставки:

военный заем (государство перечисляет средства на личный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при подаче заявки на заем погашает долг),

ссуды молодым семьям (льготные процентные ставки для супругов до 35 лет),

заем с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),

ипотечные ссуды для клиентов с зарплатой (для клиентов, получивших платежную ведомость на текущий счет, доступна пониженная ставка).

На что еще обращать внимание при выборе банка? О необходимости оплаты дополнительных сборов:

комиссия за ведение или открытие текущего счета (при наличии),

размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование недвижимости — зависит от тарифов страховой компании, с которой работает банк),

стоимость составления отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, вы можете смело обращаться за ссудой. Чтобы купить квартиру в ипотеку, вам необходимо предоставить в банк следующие документы:

паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруга), поручителей при наличии),

документы гражданского состояния,

документы, подтверждающие доход,

справки, проспекты, документы о текущих обязательствах (об уплате алиментов, имеющихся займах и др).

Пакет документов может варьироваться в зависимости от требований банка. Также вам могут понадобиться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительские права и т.д. При подаче документов необходимо заполнить анкету и вопрос. Желательно предоставить максимально точную и правдивую информацию: это повысит шансы одобрения заявки.

Через 1-5 дней кредитный специалист сообщит о решении банка и порекомендует максимально возможную сумму для выдачи, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действует 2-6 месяцев), пора приступить к поиску подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процесс ипотечной сделки и убережет вас от мошенников. Деньги поступят напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования квартиры перейдет к вам.

Документы, которые необходимо предоставить в банк:

предварительный договор купли-продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и т д.), заключенный с организатором,

документы, подтверждающие оплату застройщиком первоначального взноса (квитанция, кассовый чек.

Поэтому пакет документов на недвижимость минимальный, но при этом покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками: провал застройщика, срыв сроков и т.д.

При покупке квартиры на вторичном рынке недвижимости пакет документов намного больше и может отличаться в каждой конкретной ситуации. Итак, вам необходимо собрать:

документы на право собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, раздела собственности и т д),

копии паспортов продавцов,

копия личного кабинета,

технический паспорт, кадастровый,

выписки из единого государственного реестра.

Они также могут запросить:

документы, подтверждающие правоспособность и дееспособность продавцов (диспансерные справки),

справки об отсутствии задолженности по счетам, налогу на имущество,

другие документы.

Если в собственность приобретается земельный участок, список к заявке дополняется документами о праве собственности на земельный участок, по границе земельного участка.

После предварительного одобрения заявки необходимо заказать отчет об оценке рынка, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк принял положительное решение по ипотечной заявке, наступает самый волнующий и ответственный момент: заключение кредитного договора и выдача ссудных средств.

До сих пор существует две схемы выдачи платежей в банковских учреждениях: после государственной регистрации операции и использования сейфа.

В первом случае алгоритм расчета следующий: в день заключения договоров займа и поручительства все покупатели и продавцы подписывают договор купли-продажи недвижимости.

В этот же день заемщик перечисляет собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными либо путем перечисления на счет продавца, при получении денежных средств выдается квитанция.

Кроме того, все документы передаются в Регистрационную службу и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета справка передается сотруднику банка, при этом сумма кредита зачисляется на счет заемщика, а затем передается продавцу. Вторая квитанция подтверждает получение суммы и окончательного баланса.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки заемные средства выдаются в день подписания кредитной документации.

Сумма первоначального взноса и заемных средств в присутствии кредитного специалиста, заемщиков и продавцов заносится в ячейку и остается там до государственной регистрации сделки.

После предоставления в банк справки на квартиру, ячейка вскрывается в том же составе, деньги передаются продавцу с письменной квитанцией.

Регистрация сделки

Для того, чтобы транзакция была проведена в регистрирующем органе (Giustizia, Росреестр и др.), Необходимо подать заявку продавцам и покупателям с указанием личных данных. К заявлению должны быть приложены документы о собственности, копии паспортов, квитанция об оплате госпошлины. Если собственность продавца — это имущество, приобретенное совместно, необходимо также оформить согласие супруга на продажу имущества нотариусу.

Для регистрации кэптивных транзакций потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные продажи и покупки недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

Покупка недвижимости на вторичном рынке недвижимости

Поскольку этот сегмент более востребован, вероятность встречи с мошенниками выше: квартира может быть отдана в залог, незаконно отчуждена и т.д. Признание транзакции недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным к участку балконом — такую ​​перепланировку очень сложно узаконить. То же касается и других ремонтов: перемещение заболоченных территорий, снос несущих конструкций и т.д. Следовательно, банк не откажется от такой кредитной заявки.

К залоговому объекту предъявляются и другие требования (у каждого банка свои): жилье не должно быть в аварийном состоянии, в аварийных условиях не должно иметь деревянных полов (в многоэтажных домах), удаленность от города не более 30 — 50км и др.

Покупка недвижимости в новостройке

Покупка недвижимости в строящемся доме, безусловно, сопряжена с рисками, ведь зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они будут построены. Это сулит возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также некачественного ремонта и отделки.

Кроме того, как было сказано выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут построены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества, банки требуют поручительство от 1-2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщик имеет право требовать, он приобретает недвижимость только после того, как дом будет сдан в аренду и признан жилым.

Приобретение доли, помещения

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного кредита только в том случае, если после выдачи кредита все имущество будет принадлежать заемщику (другими словами, необходимо выкупить последнюю долю). Мы уже рассказывали, как оформить ипотеку на комнату и долю.

Покупка дома и земли

Отдельный дом на участке, рядный дом считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают ссуды — ставка по этому типу ссуды выше. О том, как купить дом в ипотеку, пошагово рассказывается в отдельном посте.

О оформлении специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека для молодой семьи» и «Ипотека на материнский капитал» вы можете узнать в специальных постах по этой теме.

Надеемся, у вас не осталось вопросов. Если да, спросите в комментариях. Будем благодарны за положительную оценку статьи и репост в социальных сетях.

Пошаговая инструкция по покупке квартиры в ипотеку на рынке вторички

Чтобы получить ипотечный кредит, нужно иметь желание, достойный уровень дохода и хорошую кредитную историю.

Но главное — рассчитать свои силы, потому что погашение кредита может длиться до 15-30 лет, и все это время у заемщика должен быть неснижаемый уровень заработка, покрывающий выплаты по кредиту.

Преимущества и недостатки такого приобретения жилья

Покупка дома в ипотеку имеет множество преимуществ:

1. Вы становитесь собственником, не имея на руках всю стоимость квартиры. Это позволяет многим семьям решать жилищный вопрос сразу, не дожидаясь накопления запрашиваемой суммы.
2. Даже если есть проблемы с выплатой кредита, вы можете сдавать дом и получать арендную плату или перепродавать с согласия банка. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете сразу заселиться в квартиру, а не ждать 2-3 года, как в случае с «первичным».

По сути, у ипотеки есть только один недостаток: огромная переплата банку.

Заемщик в среднем переплачивает от 35 до 300% стоимости имущества за 5-30 лет кредита, и это без учета затрат на страхование, комиссий и дополнительных платежей.

Обращаем ваше внимание, что в период использования кредита ситуация на рынке может измениться и стоимость приобретаемой квартиры может значительно снизиться. В этом случае, если вам придется продать недвижимость, это может не возместить понесенные заемщиком расходы.

Чем больше срок кредита, тем больше заемщик переплачивает. При выдаче кредита на 5 лет сумма переплаты может быть на уровне 35%, а при продлении на 25 лет переплата уже превысит 240%.

Почему банк может отказать?

Выдавая ссуду, банк в первую очередь оценивает кредитоспособность заемщика. Размер дохода домохозяйства должен быть больше, чем покрывать выплаты по кредиту, то есть быть как минимум в 1,5-2 раза больше их.

Основные требования к заемщику:

возраст от 21 года;

регистрация в РФ;

официальное трудоустройство;

опыт работы не менее 1-5 лет.

Претендент должен иметь официальную работу, регистрацию в РФ и хорошую кредитную историю. Банк может отказать заявителю, если обнаружит, что его доход слишком низкий и не может предоставить дополнительное имущество в качестве залога или поручителя.

Сотрудников банка также может не устроить выбранная для покупки квартира, если после проверки выяснится, что у него проблемы с документами, является предметом спора в суде, находится под арестом, то, скорее всего, они откажутся финансировать такое покупка.

Посмотрите видео о том, почему банк может отказаться от ипотеки:

С чего начать приобретение недвижимости вторичном рынке?

Процедура покупки квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Для этого чаще всего заключают договор с агентом по недвижимости.

При этом необходимо предоставить в банк документы для получения предварительного согласия на получение кредита на запрашиваемую сумму. Если не сделать это сразу, можно потратить время на поиски квартиры.

На этапе одобрения кредита необходимо решить:

1. с суммой депозита, который вы можете внести;
2. со сроком кредита (с учетом размера выплат, переплаты и т д.);
3. с затратами на заключение договора, ипотеку, страховку;
4. с удобной схемой погашения кредита;
5. с ожидаемой и фактической суммой окончательной переплаты.

После того, как банк одобрил вашу заявку, начинаются просмотры, аукцион с продавцом, который завершается подписанием предварительного договора купли-продажи и перечислением задатка от 5 до 10% от стоимости квартиры. Эта сумма должна быть оплачена собственными деньгами.

очень важно знать еще до заключения предварительного договора: согласен ли продавец с ипотекой. Как правило, мало кто отказывается, так как это дополнительная гарантия безопасности сделки. Если все условия согласованы, остается только получить кредит и правильно заключить основной договор купли-продажи.

Банки дают согласие на выдачу кредита не всем заемщикам. Львиная доля соискателей отклоняется, потому что уровень их платежеспособности просто не позволяет им выплачивать дорогостоящие ипотечные кредиты.

Пошаговая инструкция

На покупку квартиры в ипотеку уходит 2-3 недели. Если жилье уже найдено и получено предварительное согласие банка, то сам процесс оформления документов — это вопрос времени.

Перед подписанием договора вы уже должны иметь четкое представление о том, какие выплаты по кредиту необходимо будет выплатить в течение месяца после подписания договора.

Вы можете использовать кредитный калькулятор на сайте банка для расчетов или попросить менеджера распечатать вам примерный график платежей с конкретными суммами.

Выбор банка-кредитора

Ипотечные кредиты в РФ выдают многие банки:

Сбербанк РФ.

ВТБ 24.

Тинькофф Банк.

Альфа-Банк.

При выборе банка нужно ориентироваться на процентную ставку по кредиту, условия ссуды, размер первоначального взноса и наличие дополнительных платежей. Репутация кредитора также важна.

Основные условия кредита:

1. ставка 9,5-13% годовых;
2. залог не менее 10-15%;
3. срок кредита до 15-30 лет.

1. Обращаем ваше внимание, что некоторые банки предоставляют готовые программы для молодых семей или для тех, кто приобретает жилье на материнский капитал.
2. Перед подписанием договора стоит внимательно изучить условия всех кредиторов, если у них есть скрытые комиссии в виде ненужных комиссий и страховки от компаний-партнеров банка.
3. Посмотрите видео о том, как правильно выбрать банк для получения ипотеки:

Оценка недвижимости

Для банка очень важен акт оценки квартиры профессиональным оценщиком при оценке рисков при выдаче кредита. Сумма кредита, выдаваемого большинством банков, должна составлять 80-90% от рыночной стоимости жилья. Поэтому сумма кредита зависит от суммы, которая будет указана в отчете.

На цену квартиры влияют:

район локализации и его престиж;

площадь и количество комнат;

возраст дома и состояние ремонта;

близость к метро, ​​магазинам, социальной инфраструктуре;

вид из окна, близость зеленой зоны и другие факторы.

Стоимость оценки недвижимости варьируется от 6-40 тысяч рублей в зависимости от площади и расположения жилья. Оценка оформляется в виде оценочного отчета или альбома с фотографиями квартиры и заключениями оценщика.

При оценке учитывается ряд факторов, в том числе ситуация на рынке недвижимости, возможная арендная плата в случае сдачи и прогнозы повышения или повышения цены.

Сбор документов и их предоставление

Список документов для потенциальных заемщиков невелик. Прежде всего, это заявка на получение кредита, которую необходимо заполнить в кассе банка или отправить онлайн.

В пакет документов также входят:

1. справка с места работы с указанием заработка за последние шесть месяцев или один год;
2. копия трудовой книжки;
3. подтверждение дополнительного дохода (при наличии);
4. оценка рыночной стоимости квартиры;
5. копии правоустанавливающих документов на выбранное жилье;
6. расширенная выписка из ЕГРН;
7. технический проект квартиры БТИ с пояснением;
8. копии паспортов заемщика и продавца.

При необходимости для заключения договора купли-продажи также требуется заверенное согласие супруги продавца. Банк рассматривает все документы примерно за 3-7 дней. Впоследствии принимается решение о выдаче кредита. Как показывает практика, кредиторы также могут оформить военное удостоверение, свидетельство о браке и рождении ребенка, диплом заемщика об образовании.

Вы можете проявить инициативу и предоставить в банк копии договоров об открытии вкладов, выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на другие объекты недвижимости и другие документы, подтверждающие ваш стабильный доход и наличие активов.

Посмотрите видео о том, какие документы нужно собрать для получения ипотеки на вторичном рынке:

Заключение кредитного договора

Договор составляется самим банком-кредитором и, как правило, изменение его текста уже невозможно. Заемщику будет предложена готовая копия договора, которую необходимо прочитать и подписать.

в кредитном договоре важно проверить:

точный адрес квартиры, площадь, количество комнат;

все детали деталей;

какие обязательства помимо погашения кредита есть у заемщика;

условия повышения ставки по кредиту;

что будет, если кредит не будет выплачен вовремя (пени и т д.).

Только после того, как вы укажете все условия кредита, вы можете подписать договор. Если вас что-то не устраивает, лучше взять ипотеку в другом месте. Обратите внимание на размер пени за просрочку платежа, запрет на досрочное погашение, возможность передачи дела коллекторам в случае неуплаты и другие нюансы договора.

Одновременно с кредитным договором предусмотрена и ипотека: квартира передается в залог банку до полного погашения кредита. Все эти годы на него будет возложена ноша, и продать его без согласия кредитора будет невозможно. Обычно все три договора — ссуды, залога и купли-продажи — заключаются в один день, поэтому перерывов во времени нет.

Оформление договора купли-продажи

Основные пункты договора купли-продажи:

1. данные сторон;
2. описание квартиры и документы, подтверждающие право собственности продавца;
3. цена сделки;
4. права и обязанности сторон;
5. порядок расчетов (со ссылкой на кредитный договор);
6. ответственность покупателя и продавца.

Акт продажи составляется в простой письменной форме, но также может быть нотариально заверен. При привлечении нотариуса вам также придется оплатить его услуги.

Посмотрите видео, как правильно составить договор купли-продажи квартиры:

Регистрация сделки с продавцом, получение и передача денег

1. Договор зарегистрирован в Росреестре. Для этого вам нужно будет заплатить госпошлину в размере 2 тысяч рублей и заполнить анкету.
2. После регистрации вы можете сразу оформить выписку из ЕГРН, которая подтвердит ваше право собственности.

Заем можно перевести с одного счета на другой или передать лично из рук в руки, через сейф или аккредитив. Перевод осуществляется по дубликату квитанции.

Посмотрите видео о том, как правильно произвести расчет при покупке квартиры на вторичном рынке:

Оформление ипотеки — один из важнейших шагов в процессе покупки квартиры. Для того, чтобы все прошло гладко, нужно оформить кредит и подтвердить свой доход.

также у вас должен быть первоначальный платеж по ипотеке в размере не менее 10-30% от стоимости жилья.

Только после изучения всех документов, даже на приобретенную квартиру, банк выдаст кредит и можно будет подписать договор купли-продажи.