Оценка арендной платы недвижимости

Аренда жилого или нежилого помещения является обычным явлением, что позволяет вам использовать необходимое пространство, даже не являясь фактическим владельцем.

Регулярно заключаются договоры на долгосрочную или краткосрочную аренду квартиры, нежилых помещений различного назначения: офисов, торговых заведений, производства. В договоре оговариваются условия такого сотрудничества, сроки его расторжения, а также стоимость услуги.

Есть много факторов, от которых зависит оценка арендной платы. Это расположение помещения, состояние, площадь, эксплуатационные характеристики и прочее. Также имеет значение, сколько собственник хочет получить, если согласится на уступки.

Что это такое

При заключении договоров аренды используется термин рыночная стоимость аренды. Указывает размер арендной платы, действующий на момент проверки и подписания документов.

Обычно термин рыночная арендная стоимость используется для нежилых помещений. Если вы снимаете квартиру или частный дом, обычно стоимость услуги устанавливается собственником, согласовывается с арендатором. В такой ситуации проблема решается проще, достаточно согласия двух сторон.

Но в отношении складов, производственных цехов, офисов требуется фиксированная плата, стандартная для всех. Это касается аренды производственных помещений, как государственных, так и частных.

ВНИМАНИЕ! Очень часто необходимость определения рыночной ставки арендной платы возникает тогда, когда собственник затрудняется ее определить.

Ведь размер рыночной стоимости должен быть объективным, справедливым и соответствовать выплате арендной платы по другим объектам.

Существует множество конкретных ситуаций, когда собственник впервые сдает в аренду имеющуюся у него технику или комнату в плохом техническом состоянии. В этом случае потребуется профессиональная оценка услуги аренды, чтобы отношения обеих сторон договора не противоречили друг другу.

Если арендатор считает, что собственник помещения несправедливо завысил арендную плату, он может запросить независимую оценку арендной стоимости. Это особенно важно при аренде объекта на длительный срок, когда из-за завышенной стоимости вы можете столкнуться с большими неоправданными расходами.

к оценке можно прибегнуть в случае продажи муниципального имущества в производственных или коммерческих целях. Кроме того, сейчас процесс оценки часто заказывают на государственных предприятиях. Огромные производственные комплексы, состоящие из большого количества специализированных производственных линий, часто полупусты.

Руководители таких предприятий стараются выгодно использовать такие помещения — сдают их на длительный срок. Независимая оценка проводится для обеспечения справедливой и прибыльной арендной платы.

Оценка

При определении этого параметра учитывается несколько факторов. Что влияет на стоимость аренды?

Как осуществляется процедура

Оценка рыночной стоимости проводится в разных странах, так как повсеместно сдаются в аренду различные объекты нежилой недвижимости. В этом случае используются разные методы, которые имеют свои отличия.

Доходный метод

Метод сложный, применяется для сдачи в аренду помещений: торговых точек, складов, производственных цехов.

При использовании этого метода рассчитывается, какая прибыль может быть получена, если выделенные на аренду средства вложить в другие виды предпринимательской деятельности. Один из факторов, который принимается во внимание, — это текущая депозитная ставка в банке.

Затратный

Этот метод более понятен, практичен, он заключается в просчете всех затрат, которые возникнут, если вы не снимаете здание, а строите подобное. Что следует учитывать при использовании затратного метода?

1. Расходы рассчитываются не только на строительство дома, но и на землю под строительство.
2. Общая сумма — это деньги на строительство и деньги на землю.
3. Ставка амортизации должна рассчитываться исходя из балансовой стоимости недвижимости. Но вы должны добавить цену сайта.
4. При применении затратного метода нельзя забывать об инфляции, из-за которой итоговая оценка будет несколько занижена.

Аналоговый

Что это за метод оценки, который также часто используется в сфере недвижимости.

Важным фактором является цена здания, которая была определена, например, при продаже, покупке, отчуждении.

ВНИМАНИЕ! Для получения более точного отчета об аналоговой оценке рекомендуется сравнить более одного аналогичного здания с данным объектом.

Это делают специалисты, заказывающие услуги по оценке рыночной стоимости. Каков пошаговый процесс аналоговой оценки?

1. Во-первых, необходимо собрать все данные о недвижимости, составить необходимый перечень характеристик с точной информацией.
2. Формируется объективная информационная база.
3. Эта база данных содержит данные об объектах, которые можно считать похожими. Критерии оценки и сравнения должны быть одинаковыми.
4. Относительные и взвешенные оценки фиксированы.
5. Затем выполняется фиксация показателей полезности.
6. важно произвести среднюю оценку всех рассматриваемых объектов и рассчитать новое значение для их совокупности.
7. Определены экстремальные показатели.
8. В результате определяется рыночная стоимость нового объекта.

Документы

При оценке аренды учитывается целый список важных факторов, которые индивидуальны для каждого объекта.

Эти характеристики собираются на основании документов, подтверждающих информацию. Что нужно собрать для оценки?

1. Если собственник — физическое лицо, требуется гражданский паспорт или другой документ, удостоверяющий вашу личность.
2. Если юридическая — организационно-правовая форма, документ, в котором четко указано полное название организации.
3. Документы на нежилую недвижимость имущественного характера.
4. Справки из БТИ (это поэтажный план, технический паспорт).
5. Свидетельство о праве собственности на сайт, возможны другие аналогичные документы.
6. Земельный кадастровый паспорт.
7. Карточка, на которой будет указана начальная цена объекта, рассматриваемого для сдачи в аренду.

Также вам понадобится справка об отсутствии обременений.

Как составляется

После того, как оценка сделана и результат будет удовлетворительным для потенциального арендатора, составляется договор аренды. Строгого образца этого документа нет, но определенные требования и правила все же должны соблюдаться. Есть перечень информации, которую необходимо указать в договоре аренды:

Арендатор может попросить у арендодателя аренду на время отпуска, что позволит не оплачивать время, потраченное на благоустройство помещения.

Это тоже должно быть указано в договоре. Также необходимо предусмотреть возможность зачисления затрат на ремонт объекта и его модернизацию в счет арендной платы.