Образец уведомления об увеличении арендной платы

Гражданский кодекс РФ п. 2 ст. 1 п.4 ст. 421, ст. 422 провозгласил принцип свободы заключения договоров, где условия сделки определяются по усмотрению сторон, если иное не предусмотрено законом. Изучив пример уведомления о повышении платы, рассмотрите правовую основу, вытекающую из соглашения между сторонами для его применения.

Интересы сторон соглашения

Интересы контрагентов не совпадают: лизингодателю выгодно увеличивать плату с учетом ситуации в экономике. Для арендатора наиболее выгодна фиксированная цена на длительный период или понимание возможного увеличения стоимости аренды в будущем. Нередко недобросовестные арендодатели, пользуясь неосторожностью, а чаще — незнанием арендаторов правовых норм, ставят их в неожиданно неблагоприятные условия. Типичный пример этого — одностороннее повышение арендной платы.

Пример уведомления о повышении арендной платы

Благоприятные условия для арендатора

Рассмотрим ситуации и возможные способы разрешения споров, возникающих при заключении договоров аренды, когда законодатель борется за защиту прав арендатора и других усилий для их защиты не требуется:

  1. Договор аренды не гарантирует арендодателю права в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, условия меняются по соглашению сторон.

Этот факт более выгоден для арендатора и его нельзя заставить подписать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Суммы платежей остаются неизменными. Любые действия владельца по увеличению суммы платежа незаконны.

Сторонники повышения подтверждают свою позицию ст. 445, 450 ГК РФ, ст. 6, 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и на их основании подавать жалобы с целью принудить арендатора заключить дополнительное соглашение. Однако суды на стороне арендаторов, защищая их от взыскания просроченной арендной платы.

  1. Договором аренды предусмотрено одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы, но порядок изменения сторонами не определен.

Изменение арендной платы происходит только по соглашению сторон в срок, предусмотренный в договоре, если иное не предусмотрено в самом документе. Кроме того, в такой поправке конкретно прописаны действия сторон. Если эти шаги не предусмотрены, владение реквизитами, указанными в сообщении об увеличении суммы платежа, не допускается. Арендатор продолжает платить арендную плату по заранее согласованным ставкам, никаких ответных мер законодатель не предусматривает. В случае предъявления арендодателем претензии к контрагенту о взыскании платежей и / или расторжении договора в связи с несвоевременной оплатой по ставкам, указанным в одностороннем сообщении, суд принимает решение в пользу арендатора.

Образец уведомления о повышении арендной платы (образец формы) можно скачать здесь.

Пример уведомления о повышении арендной платы

Благоприятные условия для арендодателя

Выгодные условия для арендодателя возникают при возможности изменения оплаты в договоре без заключения сторонами дополнительного соглашения.

Давайте рассмотрим три наиболее важных варианта увеличения арендной платы:

  1. При возникновении обстоятельств, продиктованных законом. 

Повышение заработной платы зависит от следующих обстоятельств:

  • рост цен и тарифов,
  • изменение вида деятельности арендатора (в связи с использованием арендуемого помещения),
  • повышение ставок, изменение методики расчета,
  • иное, прямо предусмотренное законодателем.
  • Дополнительных соглашений нет. Чтобы потребовать от арендатора оплаты нового тарифа, достаточно отправить сообщение об изменении его размера. При рассмотрении судами заявлений, поданных по указанным выше причинам, принимаются во внимание условия аренды, которые диктуют возможность одностороннего изменения размера арендной платы при отсутствии таких причин, как «увеличение (изменение) рыночной стоимости арендной платы (или рыночной стоимости арендуемого актива, если ставка платежа зависит от его стоимости)».

    1. Когда рыночная стоимость аренды увеличивается.

    Об этом изменении арендатор информируется путем уведомления, основанного на анализе оценки стоимости аренды (или оценки рыночной стоимости объекта аренды, если плата рассчитывается от стоимости помещения). Изменения вступают в силу в соответствии с условиями, согласованными сторонами или определенными в уведомлении, и будут законными:

  • с тем, что арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае изменения рыночной стоимости объекта,
  • наличие отчета об оценке изменения рыночной стоимости предмета лизинга.
  • Несоблюдение каждого из них дает арендатору право подать иск о признании такой сделки недействительной.

    Кстати, законодательством РФ предусмотрена процедура индексации в особых случаях. Например, при аренде земли, находящейся в собственности государственных или муниципальных органов власти. На основании постановления Правительства России от 16 июля 2009 г. 582, при заключении договора аренды земельного участка ставка изменяется ежегодно на уровень инфляции (не ранее, чем через год с момента возникновения правоотношений) в одностороннем порядке.

    Образец письма о повышении арендной платы (с обоснованием) можно скачать здесь

    1. Вне зависимости от причины.

    Договорные правоотношения предусматривают одностороннее (бесспорное) изменение арендодателем размера арендной платы. В этом случае арендодатель полностью защищен законодателем и все его действия законны.

    Пример уведомления о повышении арендной платы

    Когда арендуется имущество коммерческой организации

    В соглашении предусмотрена формула расчета арендной платы. В формуле можно использовать любое значение, в зависимости от специфики соглашения сторон, например:

  • согласованные сторонами константы (в рублях, штуках и т д),
  • тарифы и квоты, установленные компетентными органами (вы можете обратиться к конкретному юридическому документу),
  • показатели уровня инфляции (общие, отраслевые, региональные),
  • некоторые фиксированные значения, каждая из которых применяется при возникновении обстоятельств, указанных в соглашении.
  • При заключении договора аренды рекомендуется прописать обязанность сторон в случае увеличения размера оплаты аренды заключить дополнительный договор в письменной форме (ст. 310 ГК РФ).

    Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение может вноситься не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 По отдельным вопросам практики применения норм ГК РФ об аренде).

    Если договор зарегистрирован и прописан порядок изменения арендной платы при уведомлении, то этого все равно недостаточно. Соглашение о внесении изменений в договор заключается так же, как и основной договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Следовательно, договор подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

    В случае, если договор не подлежит государственной регистрации, достаточно определить порядок уведомления об изменении арендной платы арендодателем в самом документе.

    При заключении правоотношений на срок менее двенадцати месяцев имеет смысл установить в документе условие индексации размера установленной платы после уведомления арендодателя, в случае изменения стоимости коммунальных услуг, рост инфляции и т д. Законность объясняется не изменением платежа, а исчислением суммы на основании механизма, установленного договором (п.11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января, 2002, №66).

    Рейтинг
    ( Пока оценок нет )
    Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
    Скорая юридическая помощь - консультация на сайте
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: