Заключение договора аренды — довольно распространенная процедура, позволяющая получить определенный объект во временное пользование и максимально использовать его на время аренды для решения конкретных задач. По истечении срока аренды и если арендатор намеревается продолжить использование полученного имущества, обычно заключается договор о продлении аренды. Как это сделать правильно, какие виды продления договора аренды требуются по закону, какие действия необходимы для продления договора аренды — обо всем этом мы расскажем в сегодняшнем материале.
Законодательное регулирование
Статья 610 (часть 1) Гражданского кодекса гласит, что договор аренды по общим правилам — это сделка, ограниченная определенным временным интервалом. Это означает, что определенные права и обязанности передаются арендатору и арендодателю на протяжении всего срока аренды, который истекает в конце срока аренды. Обычно этот временной интервал прописывается в сопроводительных документах к сделке.
Закон не устанавливает точных сроков оформления аренды, поэтому срок действия договоров устанавливается сторонами сделки по взаимному соглашению. Срок аренды может составлять от 1 до 11 месяцев, от 1 года до 49 лет, в зависимости от арендуемого имущества и воли сторон.
Самое главное, что законодательные и нормативные акты определяют максимальные сроки сдачи в аренду определенного вида имущества (статья 610 часть 3 того же документа). А в случае, если стороны устанавливают срок, превышающий максимально допустимый, считается, что операция по аренде осуществляется на максимальный срок, в соответствии с законодательным актом.
Однако в той же статье второй части говорится, что договор аренды может быть оформлен без указания конца договора. В случае аренды без указания крайнего срока договор остается в силе до тех пор, пока одна из сторон не выразит желание расторгнуть договор. Затем о намерении отменить операцию необходимо сообщить другой договаривающейся стороне за 90 дней до прекращения обязательств.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что продление договоров предполагается только для договоров, заключенных на определенный промежуток времени. При постоянной аренде продление не имеет смысла, так как договоры действуют бессрочно.
Сроки аренды
Подробная информация о продолжительности аренды была описана в материале «Срок аренды и продолжительность аренды».
Здесь следует отметить только то, что срок действия соглашения может быть четко указан в сопроводительных документах к сделке одним из следующих способов:
Примечание! Срок действия договоров аренды не является важным условием работы, за исключением некоторых ситуаций. Если срок действия договора не указан, он теряет свое юридическое значение, когда стороны выполнили свои взаимные обязательства.
Когда срок договоров аренды подходит к концу, и стороны намерены продлить договор, они могут использовать один из сценариев, описанных в законе:
- Добавьте в кассу договор о продлении ранее достигнутой договоренности. Этот вариант имеет смысл использовать, если условия исходного контракта остаются прежними. Дополнительное соглашение — это приложение к основному документу сделки.
- Заключите новое соглашение. Этот сценарий используется, когда отношения собственник-арендатор на предыдущих условиях потеряли свою актуальность, поэтому после дальнейших переговоров и согласования новых условий будет подписан новый договор.
Когда необходимо оформление пролонгации соглашения
Каждая сторона договора после согласования соответствующих положений с партнером имеет право продлить договор. Также это необходимо сделать в течение срока сделки — за некоторое время до расторжения соглашения по документу. Программа действий будет зависеть от содержания исходного документа:
Если договор не предусматривает его автоматического продления, необходимо оформить новый договор или выдать новый документ об аренде (см. Выше).
Если в документах указано на возможность автоматического продления, стороны не могут предпринимать никаких действий. В этом случае операция считается продленной, но документы должны содержать соответствующую редакцию. Предположим: «Если за один месяц до прекращения контрактов ни одна из сторон не выразит волю к их прекращению, контракт будет автоматически продлен на тот же период и с теми же условиями, что и исходный контракт.».
Примечание! Дополнение к договору должно быть составлено и подписано сторонами при вступлении сделки в силу, но не после прекращения обязательств. Если подписание документов откладывается хотя бы на один день, потребуется новый документ. В этом случае можно использовать (копию) предыдущего контракта, но документ обязательно датирован текущей датой.
Оформление продления договора без доп соглашения
Здесь мы также возвращаемся к Гражданскому кодексу или к пункту 2 статьи 621. В нем говорится, что если у арендатора нет воли прекратить пользование арендованным имуществом после окончания обязательств, и арендодатель не выражает возражений против этот вопрос, то договор считается продленным на прежние условия. В этом случае дополнительного согласования не потребуется.
При этом продленные на неопределенный срок контракты, а также сделки, заключенные на срок более 12 месяцев, подлежат государственной регистрации в компетентных органах (информационное письмо № 59).
важно помнить, что любая из сторон может расторгнуть договор аренды в любое время при наличии уважительных причин или по собственному желанию. Но здесь придется соблюсти соответствующие формальности: уведомить вторую сторону согласия о своих намерениях и так далее, если иное не указано в исходном документе.
Оформление доп соглашения
Правила заключения дополнительного соглашения об изменении срока действия соглашений определяются статьей 452 Гражданского кодекса.
Из юридической практики следует, что приложение к договору может быть оформлено в следующем виде:
Важным аспектом является форма заполнения приложения. Он должен соответствовать форме исходного документа. Таким образом, если у сторон есть бумажный документ, в котором излагаются права и обязанности сторон сделки и регулируются отношения между арендодателем и арендатором, дополнение не может быть составлено в письменной форме («от руки»).
Примечание! Надстройка должна соответствовать исходному документу как по размеру шрифта, так и по стилю текста.
Это также относится к процедуре аутентификации документа. Когда первоначальный договор аренды был нотариально заверен, то с добавлением продления транзакции необходимо выполнить аналогичные действия. Крайне желательно, чтобы заверение дополнения производилось тем же нотариусом, который подтвердил подлинность оригинала договора.
В последнее время большим спросом пользуются документы, подготовленные и хранящиеся на различных электронных носителях с электронной подписью сторон. Но когда речь идет об аренде недвижимости, электронные документы к этой сделке не применимы!
Во-первых, данный договор подлежит обязательной регистрации (независимо от срока его действия), что требует оформления документа на специальной форме Росреестра. А во-вторых, документация по аренде недвижимости, хранящаяся на электронном носителе, в соответствии с действующим законодательством не имеет юридического значения.
Примечание! Устное соглашение между сторонами о продлении контракта, приложенное к оригиналу документа, не допускается. Такие соглашения не регулируются правовыми нормами и, следовательно, являются незаконными по определению.
В исходном документе могут быть указаны другие условия, мы предполагаем, что дополнение о продлении сделки согласовано устно, несмотря на то, что основной документ оформлен в письменной форме.
Также не стоит оформлять электронное приложение к договору на сомнительных бланках, скачанных из сторонних источников — специальный бланк можно получить у регистратора сделок с недвижимостью.
Содержание дополнительного соглашения
Надо сказать, что на законодательном уровне не существует стандартной формы, которая использовалась бы для оформления продления операции к первоначальному договору аренды. В Интернет-пространстве можно найти разные типы форм, приемлемых для использования и приложения к исходному документу.
Но дополнение обязательно должно содержать следующие положения:
- Заголовок документа, где прописан дополнительный номер, и реквизиты основного документа (номер, дата окончания и т.д.).
- Дата устанавливается в конце ранее достигнутых договоренностей.
- Название документа «Добавить договор о продлении аренды».
- Определяется точное положение объекта.
- Ниже приводится идентификация сторон договора, которые согласились продлить срок временного использования собственности.
- Впоследствии вносятся изменения в абзац исходного документа, касающийся условий временного использования объекта недвижимости. В соответствии с этими изменениями право пользования имуществом арендодателя переходит к арендатору на новый срок, установленный дополнением.
- Если вы изменяете другие условия первоначального договора аренды, которые будут применяться после подписания дополнительного соглашения об изменении срока первоначального договора аренды, они также должны быть указаны в документах.
- Акт заверяется собственноручными подписями сторон и датируется, если дата исполнения не указана в названии акта.
Здесь вы можете скачать форму (пример) дополнительного договора о продлении аренды.
Нужна ли регистрация соглашения
Ранее мы говорили, что дополнение к основному договору аренды должно полностью соответствовать стилю и буквам основного документа. То же самое относится к действиям, которые были предприняты в отношении исходного документа.
Таким образом, если срок действия ранее заключенного договора превышал 12 месяцев (долгосрочная аренда), то он должен был пройти регистрацию в компетентном органе. Те же требования применяются к дополнению о продлении срока аренды, то есть соглашение должно быть предоставлено регистратору для проведения надлежащей правовой процедуры.
Заключение
Когда стороны лизинга, которые давно заключили договоры аренды, удовлетворены друг другом и не намерены прекращать отношения, тогда у них есть достаточное основание для продления сделки. Это означает, что стороны соглашений имеют право составить дополнение к первоначальному соглашению, исходя из требований правовых норм и определенных инструкций.
При заполнении дополнения следует полагаться на исходный документ. Когда все действия выполнены правильно и выполнены формальности, связанные с добавлением, отношения между арендодателем и арендатором будут продолжаться в течение периода времени, установленного дополнительными документами.
