Чаще всего организации необходимо арендовать нежилое помещение или его часть, например, место для установки банкоматов / платежных терминалов, небольшой магазин и т.д. Иногда предметом аренды может быть значительная часть здания — один или несколько этажей и большой коммерческий этаж. И тут возникает масса вопросов на тему, можно ли заключить такой договор, какой объект будет сдаваться, каковы характеристики оформления документов и прочее? В этой статье мы разберемся с тонкостями заключения договора аренды на часть нежилого помещения, а также предоставим типовой образец договора аренды на часть нежилого помещения, с которым вы можете ознакомиться и использовать при совершении транзакции, внося соответствующие изменения или дополняя документ необходимыми пунктами.
Разрешается ли аренда части нежилых объектов
Законодательные акты Российской Федерации, основанные на принципе «разрешается все, что прямо не запрещено», допускают заключение и регистрацию такого договора — в законодательстве нет запрета на такие действия и актуальность аренды частично нежилые помещения остаются у организаций и индивидуальных предпринимателей.
Аналогичную позицию занимают арбитражные органы. Арбитражная практика признает законность договоров и документов на аренду части помещения. И поэтому оформление и регистрация сделки по частичной аренде нежилого помещения признаются юридическими действиями. Вместе с тем, аренда части помещения имеет некоторые особенности, с учетом того, что вы можете обезопасить себя от разного рода проблем с дальнейшим использованием объекта сделки.
До конца 2016 года действия по получению частичной аренды сопровождались некоторыми трудностями: госорганы всегда фиксируют объект целиком. Хозяин объекта, даже разделив его при строительстве на несколько комнат, никогда не подает документы на каждую из частей: он их просто не делает.
С 1 января 2017 года этот порядок претерпел изменения: теперь собственник может не регистрировать некоторые части нежилого объекта. Когда арендодатель находит человека, планирующего долгосрочную аренду, стороны вправе заключить и подписать договор аренды части нежилого помещения. Этот документ (в некоторых случаях) требуется для регистрации в государственных органах. Кроме того, соответствующая запись делается в ЕГРП. Сторонам договора необходимо обратиться в госучреждение, предоставив соответствующие документы — сам договор и паспортные на всю территорию. Юридический и технический раздел нежилого объекта осуществляется при регистрации сделки и связанных с ней документов сотрудниками государственного учреждения.
Ключевые нюансы
Договор частичной аренды нежилой недвижимости мало чем отличается от других аналогичных документов. Также в нем должны быть указаны характеристики объекта аренды, конкретные данные сторон договора, права / обязанности сторон сделки, при необходимости указаны условия, при которых договор может быть расторгнут.
Однако, как и другие документы, частичная аренда имеет некоторые особенности:
Кроме того, следует отметить, что до окончательного оформления частичной аренды нежилого строения договаривающиеся стороны должны согласовать условия оплаты коммунальных услуг и других расходов (сумма складывается из нескольких факторов, в том числе в зависимости от размер арендуемой части).
Порядок оформления
Частичная аренда помещения оформляется по типовой форме на основании законодательных / нормативных актов Российской Федерации. Дальнейшая деятельность арендатора влияет на содержание договора, которое может меняться, но есть разделы, обязательные для включения в текст договора.
В частичную аренду нежилой недвижимости необходимо включить следующие пункты:
- Заголовок должен содержать название документа и дату его подписания, а также данные, относящиеся к участникам сделки.
- Факт частичной сдачи в аренду нежилого объекта необходимо указать в разделе «Предмет договора». Этот раздел должен содержать точную информацию об арендуемой площади — части помещения. Информация должна быть в юридической форме — содержать данные из справок, подтверждающих право собственности, кадастровые / технические паспорта и другую важную информацию.
- Далее следует раздел, в котором описаны все нюансы поселений (аренда, коммунальные услуги и т.д.) — прописываются цены на электроэнергию, отопление, водоснабжение и другие коммуникации. Также необходимо описать порядок финансовых вложений на оплату охранников, обслуживающего персонала (смотрителей, уборщиков и т.д.).
- Затем прописываются права и обязанности сторон сделки. Арендатор должен гарантировать целостность площади и переданного ему оборудования в пределах помещения. Со своей стороны собственник объекта дает гарантию на оказание услуг, направленных на правильную организацию деятельности (подача электричества / воды, бесперебойная вентиляция, своевременная уборка и другие детали). Если говорить о правах, то следует выделить возможность расторжения договора или обязательство выполнять предписанные условия использования арендованной площади.
- Ответственность сторон соглашения — это стандартный текст, который призывает и обязывает стороны соблюдать законодательство Российской Федерации и разрешать конфликты в соответствии с применимыми правовыми нормами.
- В разделе о порядке разрешения споров следует указать условия разрешения споров.
- Изменение договора и прекращение его действия. В этом пункте следует оговорить и записать время, когда условия взаимно согласованной сделки могут измениться, кроме того, в нем описаны моменты, которые могут повлиять на расторжение контракта.
- Другие условия. Этот раздел неизменно выделяется в любом документе, так как стороны в ходе разговора могут иметь малоизученные факторы, которые напрямую не подпадают под статьи действующего законодательства. Например, в нем разрешено прописывать условия проведения ремонтных работ — требования к работодателю и собственнику.
- В конце документа указываются реквизиты участников сделки и, если все пункты документа согласованы, проставляются подписи.
Статус лица, заключающего частичную аренду, определяет возможность внесения дополнительных разделов в документ.
Соглашение юридических лиц
Данное соглашение предполагает использование стандартной модели при соблюдении следующих условий:
Чтобы подготовить этот документ, желательно прибегнуть к помощи юриста, во избежание ошибок, указав также важную информацию, содержащуюся в юридических данных.
Соглашение физического лица с ИП
При составлении договора между физическим лицом и индивидуальным предпринимателем используется типовой образец договора. Ключевое отличие заключается в предоставлении конкретных документов по завершении сделки. При составлении документа необходимо:
При условии, что собственником помещения является физическое лицо, он в равной степени несет ответственность за действия, совершенные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Здесь также прописываются типовые обязанности, права / обязанности перед работодателем.
Регистрация соглашения
Как уже было сказано выше, для проведения предусмотренных договором регистрационных действий потребуется наличие технических / кадастровых паспортов на объект, который вы собираетесь сдать. Но не всегда многим это понятно, а зачем регистрировать договор?
Согласно действующим законодательным актам сделки, заключенные на срок более 12 месяцев, подлежат учету. Регистрация защищает стороны договора от любого мошенничества.
Конечно, можно обойтись без регистрации, заключив договор, например, на срок менее 12 месяцев, а затем постоянно продлевая его. Но в этом случае при возникновении спорных / конфликтных ситуаций практически невозможно доказать свою невиновность, суды редко рассматривают краткосрочные мировые споры.
А при принятии решения о заключении долгосрочного сотрудничества и обязательной регистрации необходимо подготовить в Росреестр следующие документы:
Подготовленный пакет документов подается в государственное учреждение, сотрудники которого проверяют деятельность сторон и предоставленную документацию. Впоследствии в Единый государственный реестр вносится соответствующая запись о регистрации договорных отношений. По истечении 12 рабочих дней стороны сделки смогут отозвать зарегистрированный договор и продолжить согласованные отношения.
В целом оформление частичной аренды нежилой недвижимости не отличается от других нормативных документов. Однако отличие этого варианта заключается в первоначальной подготовке — юридическом разделении объекта на части с соответствующим дизайном. Кроме того, документ должен содержать больше информации об условиях контракта.
