Продажа (получение) сдаваемой в аренду жилой недвижимости предполагает не только оформление конкретного договора, но и подготовку этого документа как акта приема-передачи продажи сданной квартиры. Эксперты рынка аренды недвижимости говорят, что подготовка этого документа крайне желательна для всех договоров, вне зависимости от срока аренды (аренды) и оформления сделки в уполномоченной организации.
Если делать это только с исполнением договора и игнорировать составление акта приема-передачи, то стороны могут столкнуться с серьезными проблемами — вплоть до признания сделки недействительной. Далее мы поговорим о том, почему составляется этот акт, как его составлять, кто должен составлять документ, и о других особенностях документа.
Что такое акт приёма-передачи
При оформлении сдачи жилья в аренду необходимо оформить документ о приеме-передаче жилой площади и имущества, находящегося в квартире. Оформление акта требуется для собственника недвижимости и арендатора помещения. В документе фиксируется факт передачи жилплощади от собственника к арендатору, а также техническое состояние жилья на момент заключения договора.
При составлении передаточного акта обязательно указать реквизиты договора, к которому он является дополнением. Документ необходимо оформить после выполнения следующих операций:
Этот акт приема-передачи квартиры представляет собой правовую защиту собственника имущества в случае нанесения ущерба его имуществу и арендатора в случае необоснованных обвинений домовладельца. Для получения адекватных гарантий необходимо максимально подробно оформить акт с описанием всех «мелочей», отсутствующих в основном документе операции. Основная часть акта посвящена как раз более подробному описанию технического состояния жилого помещения и имеющегося в нем имущества. Это позволяет избежать конфликтов и разногласий из-за повреждения коммуникаций, внутренних объектов и т.д. Ведь именно эти вопросы вызывают разногласия между сторонами при расторжении договора аренды.
Благодаря тому, что в документе подробно описано имущество, находящееся в собственности арендодателя, значительно снижаются риски возникновения споров из-за его состояния при возврате жилой площади собственнику.
Особенности акта при аренде жилья
Составление этого документа в соответствии с законом не требуется при заключении трудового договора. Однако целесообразность проведения инвентаризации помещений, переданных во временную эксплуатацию на условиях аренды, оправдана и оправдана.
Содержание документа
Договор аренды дополняется актом приема-передачи по соглашению между арендодателем и арендатором. Документ может быть составлен в произвольной форме, но в нем обязательно должны присутствовать установленные пункты. Акт приема-передачи становится действительным только при наличии.
Правильно составленный акт должен содержать следующую информацию:
- Дата и место оформления документа.
- Реквизиты основного документа сделки аренды и его регистрационные данные (если договор прошел процедуру регистрации).
- Идентификационные данные сторон: (для граждан — это фамилия, имя, отчество и данные из паспорта, а юридическое лицо должно указать полное название компании, ИНН и другие устанавливаемые им данные).
- Описание состояния переданного (полученного) помещения, предполагаем вид и качество ремонта, имеющиеся улучшения, ставшие неотъемлемой частью этих помещений, наличие коммуникаций.
- Подробное описание интерьера и имеющихся предметов обихода (царапины, дефекты и т.д.)
- Если при оформлении документа были (или не были) обнаружены дефекты, это должно быть зафиксировано в документе.
- Кроме того, документ подписывается сторонами и, когда организация выступает одной из сторон договора, ее представитель должен заверить акт печатью или приложить соответствующую доверенность.
После подписания документа арендатор жилья должен получить ключи, а собственник квартиры должен получить залог, если это требуется по договору. Мы подробно рассказали о залоге в статье «Залог за квартиру при сдаче такой, какая она есть», но еще несколько слов об этом положении аренды.
Здесь вы можете увидеть образец акта передачи квартиры домовладельцу.
Залоговый депозит
Залог не считается существенным условием аренды. Но, как показывает практика, гарантия предназначена для обеспечения сохранности имущества собственника и компенсации арендной платы в случае экстренного выезда арендатора с занимаемой жилой площади. Однако любые ипотечные отношения регулируются Гражданским кодексом (статьи 329 и 324).
Принципиальное отличие залогового депозита от залога как такового заключается именно в предоставлении гарантий сохранности жилого помещения и другого имущества при его эксплуатации.
Статья 1064 Кодекса предусматривает возмещение нанимателем ущерба, если имущественный ущерб причинен в процессе передачи жилья. В такой ситуации залог выступает гарантом возмещения убытков. Обычно залог предполагает оплату последнего месяца проживания арендатора в занимаемом помещении. В этой версии нет нарушений условий договора.
При оформлении документов на аренду жилого помещения по взаимной договоренности стороны могут разделить ипотеку и последний взнос. Поэтому залог на момент расторжения договора аренды должен быть полностью возвращен арендатору, но при условии, что собственник не раскрыл фактов повреждения и повреждения имущества. Регистрация получения арендатором залога должна быть включена в акт о передаче жилого помещения его собственнику.
Как оформить акт приемки-передачи
Обе части аренды жилого помещения одинаково заинтересованы в отсутствии проблем при передаче (пользовании) квартиры во временное пользование. Когда речь идет об аренде жилого помещения, чаще всего конфликтные ситуации возникают из-за жалоб соседей и порчи имущества собственника.
Конечно, конфликтов с соседями можно избежать, сдав квартиру порядочным людям. А во второй ситуации гарантией от возникновения споров является составление акта приема-передачи жилья. Но перед составлением документа следует ознакомиться с его характеристиками и ориентировочным содержанием.
Когда и кто оформляет акт
Из вышесказанного можно сделать вывод, что подготовка документа о приеме-передаче жилой недвижимости происходит практически одновременно с подписанием основного документа, сопровождающего операцию.
Акт составляется при личном присутствии обеих сторон трудового договора и заверяется собственноручными подписями сторон. Основанием для составления акта является договор аренды жилого помещения.
После подписания акта приема-передачи вся ответственность за сохранность используемого имущества лежит на арендаторе.
Нюансы составления акта
В акте приема-передачи жилой площади содержится информация, которую арендодатель и арендатор считают важной и необходимой. Обычно это:
Последний пункт связан с оформлением договора о проверке сохранности имущества собственником, периодичностью посещений и имеет ли собственник право посещать квартиру в отсутствие жильцов (это обязательно описано в документ, сопровождающий аренду дома).
Документ о приеме-передаче жилья составляется в двух (и более) экземплярах, в зависимости от необходимости проведения регистрационных действий. Передаточно-приемный документ должен храниться у арендодателя и арендатора до расторжения договора аренды.
По желанию сторон документ может быть нотариально заверен, но надо сказать, что это действие будет пустой тратой денег. Во-первых, потому что нотариус вряд ли потратит время на приведение документа в надлежащую форму и исправление любых юридических ошибок в тесте. А во-вторых, акт, не заверенный нотариально, в случае спора из-за споров, возникших между сторонами, имеет юридическую силу, но при условии, что он содержит все важные характеристики и условия собственника жилого помещения помещения.
Здесь вы можете скачать акт о принятии смены собственника в случае сдачи квартиры в аренду.
Что надо учитывать при оформлении акта
Составление этого документа предполагает подробное описание имущества арендодателя. Часто участники сделки предпочитают ограничиться общими предложениями о правильном состоянии и отсутствии жалоб. Однако в этом документе желательно составить описание помещения наиболее подробно на момент его получения арендатором. Поскольку в случае необоснованных претензий домовладельца по поводу порчи его имущества, арендатор может сослаться на ранее составленный акт.
Также желательно вернуть жилую площадь собственнику по окончании аренды с подписанием передаточного акта.
Особое внимание следует обратить на подписи лиц, участвующих в исполнении акта. Иногда бывает, что основной документ подписывает один человек, а передаточный документ — другой. В принципе, закон этого не запрещает, но желательно, чтобы оба документа были подписаны лицом и соответствующим образом подтверждены его полномочия. При разговоре о юридическом лице директор вправе ставить свою подпись на документах без предъявления доверенности, его полномочия подтверждаются выпиской из Реестра юридических лиц Единого государства и Уставом организации.
При аренде помещения не у собственника, а у арендатора необходимо убедиться, что такая субаренда разрешена первоначальным договором.
очень важно, прежде чем подписать уже составленный документ о приеме-передаче квартиры, внимательно осмотрите помещение и еще раз убедитесь, что содержание акта и фактическое состояние имущества, и только потом подписывайте документ . Желательно сделать это по той причине, что при обнаружении дефектов после подписания документа работодатель не должен будет возмещать нанесенный имуществу ущерб.
Несколько рекомендаций
В случае, если в документе о приеме-передаче жилой недвижимости указаны данные о стоимости имущества, размере залога или арендной платы, необходимо обеспечить их совпадение с данными, указанными в основной договор.
Акт приема-передачи без договора, по сути, не имеет юридического значения. Как правило, из заполненного акта невозможно понять, на каких именно условиях жилое помещение передается во временное пользование.
Законодательством не установлен строгий формат оформления документов на аренду жилого объекта, поэтому положение о его передаче от арендодателя к арендатору и техническом состоянии может быть включено в основной документ сделки. Но в этом случае составить подробное описание объекта аренды будет сложно и номер, указанный в заголовке документа, будет считаться датой фактического получения объекта недвижимости.
Если вместе с квартирой арендатору продается подвал или парковочное место, домовладелец должен разрешить доступ к нему при условии, что эти объекты указаны в основном документе сделки. Кроме того, необходимо подробно описать статус дополнительных объектов, переданных в аренду.
Заключение
Чтобы обезопасить себя от возникновения конфликтных ситуаций, большинство арендодателей и арендаторов сегодня оформляют не только договор аренды, но и документ о передаче и принятии права собственности. Этот акт должен содержать все основные характеристики комнаты и описание имеющихся в комнате предметов. Если акт составлен правильно, то при необходимости он становится действительным подтверждением взаимоотношений арендодателя и работодателя в суде.
На этапе регистрации стороны должны договориться о составлении акта о передаче жилой площади отдельно или включить описание объекта аренды в основной документ сделки. Но заполнив отдельный документ, стороны смогут максимально подробно и точно прописать существующие параметры жилого помещения. Более того, в реальной жизни очень редко жилье передается в пользование арендатору сразу после заключения основного договора, обычно это занимает какое-то время.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что оформление отдельного документа, подтверждающего передачу (получение) имущества во временное пользование, более целесообразно и обеспечивает правовую защиту обеим сторонам договора аренды.
Акт приемки — важный документ. Ведь именно благодаря ему аренда приобретает юридическое значение. Это защитит арендодателя и арендатора от претензий, возникающих в случае повреждения имущества. В документе содержится важная информация о квартире, на нее нельзя ссылаться в случае возникновения негативных ситуаций.
