Обратный лизинг недвижимости как разновидность финансовой аренды

На рынке финансовых услуг спрос на лизинг стабильный среди компаний разных секторов бизнеса.

Сдача в аренду имущества, транспортных средств или оборудования — это отлаженная процедура с четкими условиями и льготами.

Однако не все представители бизнеса слышали и использовали такой вид лизинга, как возвратный лизинг. В этой статье мы рассмотрим этот финансовый инструмент и поговорим о его преимуществах и недостатках.

Особенности возвратного лизинга

Обратная аренда или обратная аренда (LE) — это особый вид финансовой аренды, при которой продавец и получатель аренды являются одним и тем же лицом, а покупатель — арендодателем. Другими словами, одна сторона сделки (владелец) продает актив другой стороне (покупателю), а затем получает его в пользование с обязательством вносить ежемесячные платежи.

То есть свойство не меняет свое местоположение и фактического пользователя. Меняется только собственник и форма отношений. По истечении срока договора арендованное имущество может быть выкуплено по остаточной стоимости и возвращено предыдущему собственнику.

Особую популярность он приобрел после вступления в силу Закона № 202-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации», согласно которой налог на имущество теперь исчисляется только по объектам недвижимости.

В силу своей специфики данный вид финансовой отчетности имеет ряд нюансов и особенностей, которые влияют на порядок составления документов, оформление договоров между сторонами, а также на размер налоговых отчислений обеих сторон сделки. Но сначала о главном.

Экономический смысл возвратного лизинга

Несомненно, обратный лизинг считается рискованной операцией, но он позволяет продавцу и арендатору в одном лице решить ряд финансовых проблем, таких как:

1. Единовременное привлечение дополнительного финансирования в виде стоимости объекта сделки. Продавец может использовать полученные средства для решения имеющихся проблем и, надеясь на улучшение финансового положения, рассмотреть возможность последующего выкупа;
2. Оптимизация налогообложения за счет передачи права собственности другой компании при сохранении возможностей использования. Все платежи относятся к расходам, которые при использовании соответствующей системы могут уменьшить налоговую базу;
3. Обновление материально-технической базы за счет постепенного перехода от устаревшей техники к новому оборудованию. Сохранив возможность использования производственных мощностей, продавец может использовать свободные средства для переоборудования производственных площадей

Использование обратного лизинга имеет ряд косвенных преимуществ, таких как возможность возмещения НДС по платежам, но их наличие характеризуется особенностями конкретных клиентов.

Часто арендодатель использует заемные средства в виде ссуды в банке или другой коммерческой структуре.

Объекты возвратного лизинга

Коммерческая недвижимость, транспортные средства, а также оборудование и станки, движимое и недвижимое имущество могут выступать в качестве субъектов отношений. Но при этом следует учитывать, что каждый из перечисленных объектов имеет свою специфику, связанную с налогообложением и оформлением прав собственности.

Например, лизинговые компании крайне неохотно принимают положительные решения по сделкам с автомобилями, которые прошли более 12 месяцев с момента их публикации. Такие активы считаются очень рискованными из-за возможной кражи или смерти в результате дорожно-транспортного происшествия.

Объекты недвижимости чаще становятся предметом сделок, так как имеют больший запас прочности и высокую ликвидность. Кроме того, передав право собственности на актив, компания продолжает его использовать, но освобождается от уплаты налога на имущество.

Решающими критериями для принятия решения являются рыночная стоимость арендуемого актива, а также степень его износа и ликвидности.

Условия получения

Практика показывает, что лизинговые компании предлагают возвратный вид лизинга в качестве альтернативы в ситуациях, когда невозможно получить стандартные продукты, например, в случае низкой ликвидности или узкоспециализированного оборудования.

Что касается первоначального взноса, то большинство операций с обратной арендой обходятся без него. Но бывают случаи, когда арендодатель требует оплаты от 10% до 30% в зависимости от конкретной ситуации.

Процентные ставки практически не отличаются от увеличения стоимости прямого лизинга и сильно зависят от финансового положения продавца: получателя лизинга, стоимости объекта и срока действия договора. Когда процентные ставки равны, преимущества обратной аренды становятся еще более привлекательными.

Минимальный срок в большинстве случаев составляет 1 год. Продолжительность отношений менее 12 месяцев экономически нецелесообразна для лизинговой компании. Максимальный срок до 3 лет. Если предметом сделки является недвижимость, срок действия договора может быть увеличен до 25 лет в зависимости от компании.

Обязательное страхование имущества от повреждений и потерь осталось без изменений.

Особенности налогообложения при проведении сделки

Многие компании используют обратный лизинг для оптимизации налоговой системы и уменьшения суммы платежей в бюджет. Многие лизинговые компании сначала обращают внимание своих клиентов на это преимущество.

В основном это связано с отсутствием необходимости платить налог на имущество. После подписания документов объект договора становится собственностью покупателя, а значит, арендатор не может уплатить этот налог.

Во-вторых, все выплаты можно отнести к категории «Расходы», что, соответственно, снижает налоговую базу и снижает финансовую нагрузку.

В-третьих, при выборе обратной аренды применяется ускоренная амортизация. Это связано с тем, что объект сделки должен быть полностью амортизирован до истечения срока договора аренды. Эта особенность также становится преимуществом для лизинговой компании, так как уменьшается сумма налога на имущество, нужды которого ложатся на ее плечи.

Однако следует отметить, что такая схема подходит только тем клиентам, для которых применимы такие методы налогового учета.

Преимущества оборотного лизинга перед кредитованием

Среди очевидных преимуществ использования обратной аренды стоит отметить привлечение дополнительного капитала без лишения возможности использования актива. В тех случаях, когда решение текущих проблем требует вливания дополнительных средств, этот вид аренды подходит как никогда.

Полученные средства, направленные на нейтрализацию последствий неправильного выбора менеджмента, укрепят финансовое положение компании и со временем позволят приобрести недвижимость.

Второй, но не менее важный аспект — снижение налоговой нагрузки. В связи с самой природой лизинга как вида финансовой аренды, его платежи полностью относятся на расходы.

Эта функция считается одной из самых важных при оптимизации корпоративного налогообложения. В случае обратной аренды сочетание единовременного сбора средств при продаже со снижением затрат на взыскание является большим подспорьем для предпринимателей.

Как упоминалось выше, обратная аренда имеет ряд скрытых преимуществ, которые проявляются в зависимости от того, как она реализована и как облагается налогом организация.

Недостатки возвратной аренды

Возвратный лизинг можно сравнить с получением банковского кредита под залог недвижимости, транспортных средств или оборудования.

Однако отличительной особенностью является то, что после подписания документов право собственности переходит к новому владельцу.

А если обязательство по ежемесячной выплате не выполняется, новому владельцу легче снять актив, чем при работе по кредитной схеме. Этот момент можно отнести к числу самых негативных в данной ситуации.

Следующий по важности нюанс — повышенное внимание налоговых органов к подобным операциям. Эта особенность проистекает из одного из преимуществ.

Если в ходе проверки налоговая инспекция докажет, что обратный лизинг использовался для обхода налогового законодательства, у предпринимателя могут возникнуть проблемы.

Чтобы этого не произошло, рекомендуется заранее подготовить экономическое обоснование операции.

В ситуациях, когда предметом аренды является объект недвижимости, требуется многократная регистрация прав собственности в государственных органах. Когда право собственности переходит от продавца к покупателю, покупатель должен зарегистрировать этот тип транзакции.

По истечении срока действия контракта нужно проделать ту же процедуру, но в обратном порядке. Добавьте сюда спорные моменты с оформлением земли, на которой расположена недвижимость. Однако косвенно этот сценарий можно считать негативным.

Как видим, leaseback — очень специфическая форма лизинга со своими достоинствами и недостатками. Следует отметить, что этот инструмент не самый распространенный на рынке финансовых услуг.

L связано с тем, что не все элементы недвижимости интересны представителям компании с точки зрения капитальных вложений. Эта финансовая схема вместо этого используется в качестве альтернативы в ситуациях, когда получение банковского кредита невозможно по разным причинам.

Возвратный (обратный) лизинг — риски и преимущества

Leaseback не ограничивает права собственности, снижая налоги и закрывая другие финансовые дыры.

Принцип переезда

Налоги на лизинг и налоговые риски

Возврат авто в лизинг

Возврат авто в лизинг

Составление договора автолизинга

Аренда недвижимости

Среди видов лизинговых операций есть один довольно необычный. По его условиям арендатором является бывший собственник объекта. Что такое переезд? Какова цель этой схемы? Есть ли в нем признаки мошенничества? Ответы на эти вопросы будут даны в статье.

Принцип обратного лизинга

Обратная аренда или обратная аренда — это финансовая аренда объекта, осуществляемая лицом, ранее владевшим объектом. Другими словами, арендатор — это продавец имущества (например, оборудования, недвижимости или автомобиля).

Возникает вопрос о целесообразности такой операции: зачем снимать объект, который можно использовать самостоятельно и бесплатно? В конце концов, всегда ли лизинговая услуга предполагает компенсацию?

На первый взгляд странная ситуация действительно экономически значима. Арендатор, отказываясь от права собственности на недвижимость, обязуется выплатить сумму возврата и получает ряд преимуществ:

остается фактическим владельцем объекта и использует его по-прежнему;

получает сумму выручки от реализации объекта, которую можно вложить в заведомо (предположительно) более прибыльный проект или закрыть с его помощью финансовые дыры»;

значительно снижает налоговую нагрузку (налоги на прибыль, недвижимость и добавленную стоимость);

по истечении срока договора есть возможность вернуть объект в собственность.

На эти аргументы можно возразить, что есть и другие способы получения необходимых оборотных средств, помимо реализации объекта, например, банковский кредит. Это действительно так, но проценты по нему в некоторых случаях превышают арендную плату.

Налоги и фискальные риски при возвратном лизинге

Продавая сданное в аренду имущество и становясь арендатором, бывший собственник перестает платить налог на имущество (сумма внеоборотных средств уменьшается на цену объекта). База налогообложения прибыли также уменьшается на основании статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации (п. 1 п. 10).

С точки зрения налоговой администрации, эти действия могут свидетельствовать о желании минимизировать налоговые обязательства. Иными словами, представители ФНС могут заподозрить побег арендатора реституции.

В такой операции нет ничего противозаконного. Это разрешено статьей 4 ФЗ-164, которая прямо устанавливает право продавца также выступать в качестве арендатора в лизинговых отношениях. Такая операция считается альтернативой ссуде, при выборе которой не нужно преодолевать следующие трудности:

выбор оптимального банка-кредитора;

предоставление охранных свойств;

поиск поручителей;

подготовка пакета документов, в том числе бухгалтерской отчетности.

В этом случае возникает чисто финансовая выгода, которую можно подтвердить на примере расчета.

Выгода обратного лизинга: расчет на примере

Исходные данные, общие для обоих сценариев (финансирование и лизинг):

Ориентировочная стоимость сдаваемого в аренду имущества или сумма кредита — 5 миллионов рублей.

Годовая ставка по кредиту составляет 16%.

Срок действия договора аренды и займа — 36 месяцев.

Срок полной амортизации актива — 120 месяцев.

Система погашения — аннуитетная (равными ежемесячными платежами).

При расчете необходимо учитывать действующие налоговые ставки:

на прибыль — 24%;

недвижимость — 2,2%;

добавленная стоимость — 20%.

При выборе схемы leaseback в договоре предусмотрены выплаты:

комиссия за лизинговые услуги в размере 7% годовых%;

вознаграждение за использование финансовых ресурсов, равное годовой ставке банка — 16%;

возмещение налога на имущество с учетом применения ускоренной амортизации.

Экономия по налогу на имущество в случае переезда более трех лет составит:

На первый год: 5 млн х 0,0022 = 11 тыс. Руб.

На второй год: (5 млн — 5 млн х 0,1) х 0,0022 = 9,9 тыс. Руб.

На третий год: (5 млн — 5 млн х 0,2) х 0,0022 = 8,8 тыс. Руб.

Всего за три года — 29,7 тыс. Руб.

С помощью калькулятора аренды можно рассчитать, что экономия по налогу на прибыль составит 656 тыс. 508 руб. За 3 года (с учетом амортизации.

Возврат НДС при приобретении объекта: 833 333 33 руб. (5 миллионов умножить на 20% и разделить на 120%).

Общая налоговая экономия предприятия, сдавшего в аренду предыдущий объект (проданного арендодателю), составит 1 миллион 489 тысяч 841 рубль.

Лизинговая услуга будет оплачиваться из расчета 7% годовых сроком на 3 года 1 050 000 рублей.

При тех же начальных условиях с помощью кредитного калькулятора можно рассчитать переплату при занятии в банке суммы 5 млн рублей сроком на три года. Он составит 1 324 712 рублей.

Стоимость кредита включается в арендные платежи, поэтому, в отличие от налоговых льгот, ее можно не учитывать, сравнивая с обратной арендой. Однако выгода должна быть вычтена из выкупной цены объекта, которая должна быть выплачена арендодателю для восстановления права собственности на объект.

Что такое лизинг недвижимости

Сегодня мы поговорим о том, что такое лизинг недвижимости, так как эта информация будет полезна всем начинающим инвесторам для повышения уровня финансовой грамотности. Этот вид лизинга обычно используется юридическими лицами, так как он позволяет им сдавать недвижимость в аренду, а по истечении срока действия договора выкупать ее по остаточной стоимости.

Лизинг недвижимости — это долгосрочная аренда недвижимости с правом ее выкупа по истечении оговоренного срока. Эта процедура — отличная альтернатива аренде недвижимости или покупке в кредит.

Лизинг недвижимости. Основные виды

На современном финансовом рынке принято выделять два основных вида лизинга недвижимости:

1. Финансовый.
2. Операционная.

Особенность финансовой аренды заключается в том, что объект недвижимости переходит в собственность арендатора по истечении оговоренного срока.

Особенности операционной аренды допускают многократную аренду одного и того же объекта недвижимости.

В этом случае недвижимость можно сдавать в аренду до конца срока полезного использования.

1. Косвенный.
2. Прямой.
3. Назад.
4. Субаренда.
5. Кредитное плечо.

Особенности возвратного лизинга недвижимости

Согласно имеющейся статистике, самый популярный вид аренды недвижимости на внутреннем рынке — возвратный. Особенностью данного вида аренды является то, что собственник имущества при выполнении данной операции также является арендатором.

Аренда с обратной арендой недвижимости включает следующие этапы:

1. Сначала собственник продает недвижимость специализированной организации, которая в дальнейшем выступит арендодателем.
2. На следующем этапе компания берет недвижимость, проданную арендодателем, в долгосрочную аренду.
3. На заключительном этапе операции, по истечении срока подписанного контракта, арендатор приобретает недвижимость.

1. Компания имеет возможность получить дополнительный капитал от продажи объекта недвижимости. Компания может использовать этот капитал в собственном бизнесе. При этом после продажи объекта недвижимости компания продолжает его использовать.
2. Стоимость привлеченного капитала в этом случае будет значительно ниже, чем в ситуациях, когда компания берет кредит под залог объекта недвижимости.
3. Третье преимущество заключается в том, что в ходе реализации описанной операции происходит увеличение оборотных средств компании, что положительно сказывается на структуре финансовой отчетности.
4. У компании есть возможность существенно сэкономить на налогах. В то же время такой способ уменьшения налогооблагаемого дохода абсолютно легален.

Основные цели возвратного лизинга

Практика показывает, что большинство компаний прибегают к лизингу для решения следующих задач:

1. Получите дополнительный оборотный капитал, необходимый для бесперебойной работы бизнеса.
2. Необходимость использования легальных методов для значительного уменьшения суммы налога, которую компания обязана платить.
3. Возможность воспользоваться ускоренной амортизацией объектов недвижимости, доступной компании.

Следует отметить, что для расчета суммы арендных платежей могут применяться как фиксированные, так и переменные ставки. Платежи по аренде недвижимости могут производиться как в рублях, так и в иностранной валюте, например в долларах и евро.

Обычно проводится индивидуальная оценка каждого проекта, по результатам которой принимаются решения о размере ежемесячных платежей, а также в какой валюте они будут выплачиваться.

Следует помнить, что размер выплат по аренде недвижимости напрямую зависит от многих факторов, таких как срок действия договора, финансовое положение арендатора, цена объекта недвижимости и так далее

Окончательное решение о размере выплат обычно принимается по результатам переговоров сторон сделки.

Договор финансовой аренды — лизинг: виды и особенности сделок

Лизинг («leasing» — лизинг, англ.) Позволяет сдавать недвижимость в аренду заказчику с последующей передачей в его собственность. Договор финансовой аренды (аренды) заключается на определенный период.

Арендатор получает льготу — налоговые преференции (льготный режим на выгодных условиях). Помимо экономического удобства в использовании собственности. Примеры — финансовый лизинг автомобилей, оборудования, техники, недвижимости.

это важный инструмент для решения инвестиционных проблем путем согласования интересов поставщиков, владельцев, инвесторов и кредиторов.

Лизинг в международном понимании включает финансовую и операционную разновидности. В нашем законодательстве первый вид представляет собой аналог финансовой аренды, а второй — обычную аренду.

В то же время мы называем лизинг только вариантом финансирования («финансовая аренда»). Этот вид инвестиционной деятельности описан Законом о лизинге.

Это вид предпринимательства, при котором средства вкладываются в покупку недвижимости у производителя и в ее сдачу в аренду на срок с возможностью выкупа арендатором.

Например, заказчик решил приобрести для бизнеса спецтехнику. Лизинговая сделка состоит из следующих этапов:

1. Обратитесь в лизинговую компанию.
2. Предоставляем пакет документов.
3. Согласие компании и заказчика на сделку.
4. Заключение договоров аренды и продажи с поставщиками.
5. Оплата заказчиком счета на предоплату и страхование.
6. Передача оборудования заказчику.
7. Выполняйте платежи заказчиком по графику.
8. Расторжение договора, покупка спецтехники.

Компании обычно предлагают ряд программ, позволяющих выбрать наиболее подходящие условия: мгновенное, дешевое или гибкое соглашение. Его могут успешно заключить малые и средние предприятия без финансовой истории. Операция гарантируется самим арендованным активом.

Арендодатель покупает объект в соответствии с потребностями клиента и предоставляет его с последующим выкупом в течение срока действия договора. Он также финансирует его, доставляет, устанавливает и запускает.

Сохраняет право собственности до полного расчета, что удобно для предприятия — заказчика, имеющего право пользования в течение того же срока. При этом собственность эксплуатируется, с ее помощью получают прибыль.

Предметом договора лизинга в Российской Федерации не может быть:

природа или земельный участок;

имущество, не участвующее в обороте;

плоды интеллектуальной деятельности.

Их можно арендовать:

движимое имущество: автомобили, оборудование, компьютеры, транспортные средства;

недвижимость: строения, здания, самолеты, морские и речные корабли, космические объекты.

Популярными объектами таких соглашений являются:

сельскохозяйственная и строительная техника;

горное, нефтяное оборудование;

телекоммуникации;

прокат автомобилей и авиация.

Лизинговые организации являются резидентами и нерезидентами Российской Федерации. Традиционная договоренность предполагает трехсторонние отношения. Состав может быть сокращен, если аренда предоставляется продавцом (поставщиком) имущества.

Владение тремя предприятиями — это разница между финансовой арендой и обычной арендой, в которой фигурируют только арендодатель и арендатор. В первом варианте риски намного ниже, недвижимость можно сдавать повторно.

Виды финансового лизинга

Виды договоров аренды:

финансовые (долгосрочные контракты);

оперативный (краткосрочная аренда).

По сути, это один из видов кредита с обязательными фиксированными регулярными платежами.

В целом можно выделить следующий перечень видов лизинга:

Внешний (международный) и внутренний (для резидентов государства).

В зависимости от сроков: краткосрочная (операционная, от 1 до 3 лет) и долгосрочная (финансовая аренда, сопоставимая со сроком эксплуатации завода, более 3 лет).

Прямые, раздельные и возвратные — по форме, условиям договора и количеству участников.

С полной и частичной амортизацией.

С полным или частичным обслуживанием собственником.

Финансовый лизинг

При финансовой аренде объекты приобретаются в собственность на срок, сопоставимый с их износом. Арендодатель обычно полностью возмещает расходы, получая прибыль за счет платежей. В конце транзакции:

возвращено имущество;

o заключен новый договор;

либо имущество (актив) выкупается по остаточной стоимости.

Этот вид аренды называется долевой. Риск арендодателя минимален, а условия аналогичны банковскому кредиту. В котором:

оборудование полностью возмещается по стоимости;

арендная плата выплачивается периодически за счет стоимости объекта и процента от прибыли арендодателю;

арендатор может быть объявлен банкротом, если он не может выполнить договор.

На основе финансовой аренды установлены следующие виды долгосрочной аренды:

Leaseback, состоящий из двух договоров: владелец продает оборудование контрагенту и одновременно заключает договор аренды с покупателем, которым может быть банк, страховая или лизинговая компания. В этом случае меняется владелец собственности, а пользователь остается. Инвестор кредитует предыдущего владельца и получает право собственности на недвижимость.

Отдельная форма лизинга. В соглашении участвует третье лицо — инвестор: банк, страховая или инвестиционная компания. Лизинговая компания предварительно оговаривает долгосрочную аренду объекта, частично оплачивает стоимость, а затем получает его в собственность за счет ипотеки. Сделка обеспечена данным ипотечным имуществом. В дальнейшем арендатор может платить инвестору арендные платежи. При этом лизинговая компания защищает сделку и получает выгоду при выплате долга.

Для прямого лизинга требуется соглашение между арендатором и производителем, который также может выступать в роли арендодателя. У крупных корпораций (например, Xerox) есть собственные лизинговые компании, продвигающие свою продукцию. У нас есть такие предприятия: «КАМАЗ-Лизинг», «Туполев».

Субаренда требует участия посредника. Если это временная неплатежеспособность, платежи должны быть отправлены основному арендодателю.

Операционный лизинг

Аренда услуг (т.е операционная) — это договор на срок от 1 до 3 лет (период менее полной амортизации). Отличительная черта: Арендатор имеет право на досрочное расторжение сделки. Иногда предоставляются дополнительные услуги — обслуживание, установка оборудования.

К недостаткам операционной аренды можно отнести следующие:

арендная плата выше;

предоплата, требуется предоплата;

включение пени в договор в случае его досрочного расторжения;

другие условия, снижающие риск для арендодателя.

В нашей стране этот вид лизинга не очень распространен. В законодательстве это называется краткосрочной арендой, регулируемой Гражданским кодексом Российской Федерации. Преимущества федерального закона о «лизинге» не действуют.

Федеральный закон «О лизинге» содержит следующие формы.

Внутренний (для жителей РФ).

Международные (с участием нерезидентов РФ).

Правовое регулирование действует отдельно для этих двух типов.

На международный финансовый лизинг не распространяется действие национального законодательства Российской Федерации. Его положения описаны в Конвенции о международном финансовом лизинге.

Международный договор считается заключенным после согласования основных условий сделки между сторонами, а не с момента передачи объекта в пользование арендатору. Условия являются предметом и действием сторон.

Пример: компании XYZ, работающей в телекоммуникационном секторе, телефонной сети общего пользования, необходимо открыть филиал в определенном городе. Потребовалось оборудование, работа, сервер базы данных. Компания выбрала своим поставщиком IBS Platformix. Приказ был составлен следующим образом:

сервер;

выключатель;

ноутбук, настольный компьютер;

система хранения информации.

Общая стоимость составляет 30 000 долларов, что немало для этой небольшой компании. Когда XYZ подала заявку на ссуду, банк предложил аренду. Компания внесла предоплату в размере 9000 долларов США — 30%. Контракт подписан сроком на один год.

Аренда включала примерно 24 000 долларов США, в результате чего стоимость оборудования составила примерно 33 000 долларов США. То есть — товар подорожал на 9%, а ежемесячные платежи не обременяли бюджет компании. Экономия на подоходном налоге — более 4000 долларов США $.

Оборудование вошло в собственность предприятия с ускоренной амортизацией, остаточная стоимость равна нулю. Вся экономия составляет около 5000 долларов $.

Вы можете узнать больше о том, как работает система финансовой аренды недвижимости или аренды, из этого видео:

Лизинг привлекателен для пользователей возможностью использования ускоренной амортизации объекта, что увеличивает рентабельность. Финансовый лизинг — это источник денежной поддержки для бизнеса, независимо от его размера и уровня. Это дальнейший приток средств на увеличение добычи.

Договор финансовой аренды (лизинга)

По договору финансовой аренды (договору аренды) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у указанного им продавца и предоставить арендатору такое имущество во временное владение и пользование. В этом случае арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца (ст. 665 ГК РФ).

В договоре финансового лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретенного актива принимает арендодатель.

Договор финансового лизинга (договор аренды), арендатором которого является бюджетное учреждение, должен предусматривать, что выбор продавца имущества, являющегося предметом договора финансового лизинга (договора аренды), осуществляется арендодателем (статья Кодекса).

Договор аренды рассматривается Гражданским кодексом как отдельная форма договорных обязательств по аренде. С другими видами аренды договор аренды объединяет то, что имущество передается от арендодателя арендатору во временное владение и пользование на возмездной основе.

Характерные особенности договора лизинга:

1. 1. Помимо арендодателя и арендатора, обязанным лицом по договору аренды выступает продавец имущества, являющийся собственником имущества, который не участвует в аренде как ее часть.
   2. В отличие от общих положений об аренде, домовладелец не является собственником или держателем сдаваемой в аренду собственности. Покупая недвижимость для арендатора, арендодатель должен сообщить продавцу, что недвижимость предназначена для сдачи в аренду.
   3. Активная роль в выполнении обязательств по аренде лежит на арендаторе (обычно не присуще арендным отношениям). Именно арендатор определяет продавца и указывает недвижимость, которую арендодатель должен выкупить для последующей сдачи в аренду.
   4. Особенностью общих правил лизинга является положение Гражданского кодекса в форме диспозитивного положения, согласно которому передача арендованного актива с договором аренды арендатору осуществляется не арендодателем, а продавец этого имущества допустил задержку в связи с обстоятельствами, за которые арендодатель несет ответственность, это ответственность арендодателя.

Федеральный закон «О лизинге» определяет формы лизинга (ст. 7):

внутренний лизинг (арендодатель и арендатор являются резидентами Российской Федерации);

международный лизинг (арендодатель или арендатор — нерезидент РФ).

Эти формы лизинга не имеют серьезного юридического значения, поскольку международный лизинг регулируется не национальным законодательством, а Конвенцией о международном финансовом лизинге.

Договор аренды является консенсуальным, т.е считается заключенным с момента согласования сторонами существенных условий, а не с момента перехода имущества к арендатору (Постановление ФСМ по Московскому округу г. 15.04.2004 по делу № кг-А40 / 2305-04-П).

Предмет договора лизинга

1. 1. объект — все, что не является расходным материалом (движимое и недвижимое имущество, за исключением земли и других природных объектов);
   2. доли арендодателя, арендатора и продавца на приобретение и предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование.

Подробнее по теме финансового лизинга

Изобразительное искусство. 666 ГК РФ гласит, что объектом финансовой аренды может быть все, что не является расходным материалом, за исключением земли и других природных объектов.

Изобразительное искусство. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовом лизинге (лизинге)» указано, что предметом аренды может быть все, что не является расходным материалом, в том числе предприятия и другие недвижимые комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.

Предметом аренды не может быть:

земля и другие природные объекты, а также

товары, запрещенные федеральными законами к свободному перемещению или для которых установлен особый порядок перемещения,

за исключением продукции военного назначения, прокат которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 г. N 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологическое оборудование иностранного производства, арендуемое в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Договор аренды должен содержать информацию, позволяющую с уверенностью установить предмет аренды арендатору. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие сдачи объекта в аренду считается несогласованным между сторонами, а договор аренды не считается заключенным (ст. 15 Федерального закона «О финансовом лизинге)»).

Субъекты лизинга

Согласно ст. Лизинговыми организациями 4 ФЗ являются:

1. 1. арендодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает имущество в процессе реализации аренды и предоставляет его в аренду арендатору за определенную арендную плату, на определенный срок и на определенное время условия временного владения и пользования с переходом права собственности на арендованный актив к арендатору или без такового;
   2. арендатор — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором аренды обязано принять сданное в аренду имущество по определенной арендной плате, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование в соответствии с договором аренды;
   3. продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с арендодателем продает арендодателю сданное в аренду имущество в указанный срок. Продавец обязан передать арендованный актив арендодателю или арендатору в соответствии с условиями договора купли-продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве арендатора в рамках одних и тех же правовых отношений аренды.

Любая лизинговая организация может быть резидентом Российской Федерации или нерезидентом Российской Федерации.

Форма договора лизинга

Договор аренды независимо от срока заключается в письменной форме (статья 15 Федерального закона).

Для выполнения своих обязательств по аренде лизинговые организации заключают:

обязывающие договоры (купля-продажа);

сопроводительные договоры (о привлечении средств, договор залога, договор поручительства, договор поручительства и др.).

договора лизинга

договор аренды — это совокупность прав и обязанностей сторон, вытекающих из этого договора.

Оригинальность содержания договора аренды в основном объясняется тем, что возникающие в результате обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичных для арендных отношений, а с другой стороны, некоторых особых прав и обязанностей сторон, связанных с необходимостью заключения договора купли-продажи на приобретение арендодателем предмета лизинга с последующей его передачей арендатору. Следствием этого является наложение индивидуальных прав и обязанностей арендодателя, который одновременно является покупателем имущества по договору купли-продажи, и арендатора по договору аренды (права и обязанности покупателя) как к арендодателю продавец по договору купли-продажи (права и обязанности арендодателя).

Изобразительное искусство. 10 Федеральный закон гласит, что права и обязанности сторон договора аренды регулируются:

1. 1. гражданское законодательство РФ;
   2. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ «О финансовом лизинге (лизинге)»;
   3. арендовать.

При заключении договора аренды лизингополучатель вправе предъявить непосредственно продавцу предмета лизинга требования к качеству и полноте, срокам исполнения обязательства по передаче имущества и другие требования, установленные законодательством Российской Федерации и договором аренды продажа между продавцом и арендодателем.

Арендованный актив, переданный во временное владение и пользование арендатору, принадлежит арендодателю.

Право владения и пользования арендованным имуществом полностью переходит к арендатору, если иное не предусмотрено договором аренды.

Право арендодателя распоряжаться арендованным имуществом включает право изъятия арендованного имущества из владения и пользования арендатора в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором аренды.

Обязанности лизингодателя:

приобретать у конкретного продавца право собственности на определенные активы для передачи их за определенную арендную плату на определенный период при определенных условиях в качестве объекта аренды арендатору;

выполнять другие обязательства, вытекающие из содержания договора аренды.

принять объект аренды в порядке, предусмотренном указанным договором аренды;

уплачивать арендодателю арендную плату в порядке и в сроки, предусмотренные договором аренды;

по истечении срока аренды вернуть предмет аренды, если иное не предусмотрено указанным договором аренды, или приобрести арендованное имущество на основании договора купли-продажи;

выполнять другие обязательства, вытекающие из содержания договора аренды.

В договоре аренды могут быть предусмотрены обстоятельства, которые стороны считают неоспоримым и очевидным нарушением обязательств и которые приводят к расторжению договора аренды и конфискации арендованного имущества.

В договоре аренды может быть предусмотрено право арендатора продлить срок аренды путем сохранения или изменения условий аренды.