Передача (прием) жилого помещения во временное пользование — беспроигрышная операция для обеих сторон договора. Многие собственники жилой недвижимости, которые по тем или иным причинам в данный момент остаются вакантными, охотно впускают арендаторов и получают дополнительный доход. В свою очередь, люди, нуждающиеся в жилье, могут выбрать квартиру исходя из определенных требований (площадь, метраж, стоимость аренды и т.д.).
В зависимости от пожеланий собственника недвижимости определяется срок действия договора: кто-то снимает квартиру на сутки, кто-то заключает договор на более длительный срок. Законодательством установлен срок заключения договора аренды жилой недвижимости — он не может превышать пяти лет. При этом, если все операции выполняются на срок более 12 месяцев, необходимо выполнить формальности, требуемые законом, а именно такую процедуру, как оформление аренды квартиры.
Законодательная база
Следует сразу сказать, что не все договора аренды жилых помещений подлежат регистрации в региональном разделе Госреестра.
Как и в случае аренды нежилой недвижимости, в случае аренды / найма квартиры между собственником и арендатором жилого помещения разделяются следующие виды отношений:
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ устанавливает, что долгосрочные трудовые договоры подлежат обязательной регистрации в уполномоченных структурах. Нарушение закона и умышленное уклонение от регистрационных действий может привести к ответственности собственника жилой недвижимости, получающего доход в виде сдачи внаем.
Примечание! Обязательной постановкой на учет в налоговой службе подлежат договоры о передаче жилого помещения в аренду, если доход собственника превышает 10 минимальных размеров оплаты труда, установленных на законодательном уровне.
Зачем регистрировать договор аренды квартиры
Оформление договора аренды жилья необходимо для защиты прав, интересов и свобод сторон договора. Стороны, обратившись в уполномоченный орган для проведения регистрационных действий, получают определенные гарантии. В случае возникновения споров и конфликтных ситуаций арендатор жилого помещения и арендодатель, не сумевший самостоятельно решить проблемы, имеют право обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Только правильно оформленный договор имеет силу закона и гарантирует отношения между работодателем и арендодателем, соблюдение интересов сторон и их защиту от противоправных действий. Исходя из вышесказанного, на вопрос: «Нужно ли мне оформлять договор аренды?» можно однозначно ответить «Да!». Регистрация аренды предполагает ряд важных преимуществ как для владельца жилой недвижимости, так и для человека, получающего жилую площадь во временное пользование. Ниже мы более подробно расскажем о преимуществах для сторон договора.
Плюсы для арендодателя
Владелец недвижимости предоставляет арендатору жилье во временное пользование с целью получения дохода, например, дополнительных средств. Обычно арендная плата перечисляется арендатором один раз в месяц в согласованную дату, если заключенными соглашениями не предусмотрена другая схема оплаты. Способ оплаты оговаривается также при подписании договора: это может быть перевод на кредитную карту арендатора или выдача наличных. Во втором случае квитанция должна быть выдана собственнику квартиры, который получает установленную сумму.
Кроме того, в процессе передачи арендуемого помещения собственник дома и арендатор обычно составляют акт приема-передачи, в котором описывается состояние квартиры и имеющегося в ней имущества. Информация, записанная в акте, необходима для защиты имущества от повреждений, которые могут возникнуть по вине арендатора.
Как показывает практика, наиболее частыми причинами претензий в контексте достигнутых договоренностей считаются именно спорные ситуации, связанные с арендной платой и состоянием имущества. Когда стороны игнорируют составление договора, в котором указываются права и обязанности сторон в тексте документа, в случае возникновения споров их разрешить будет очень проблематично. При этом владелец квартиры не сможет использовать должным образом незарегистрированный договор в качестве доказательства передачи дома во временное пользование.
Перечислим некоторые преимущества, которые приобретает собственник недвижимости при соблюдении всех требований законодательства и регистрации договора в подразделении Государственного реестра:
Помимо вышеперечисленного, регистрация договора аренды в соответствии с действующим законодательством позволяет предъявлять претензии по оформлению счетов. Допустим, когда в квартире проживает несколько человек, размер оплаты ЖКХ может составлять значительную сумму.
Примечание! Наличие официально оформленного и зарегистрированного документа может стать доказательством дополнительного источника дохода, например, при обращении за ссудой от собственника недвижимости.
Недостатки проведения регистрационных действий связаны только с обязанностью платить НДФЛ и расходами на саму регистрацию в виде уплаты государственной пошлины. Однако расходы, связанные с регистрацией, могут быть разделены с арендатором или полностью покрыты обязательством по оплате регистрационных долей. Но это нужно согласовывать еще на этапе заключения трудового договора.
Плюсы для арендатора
Чаще всего договор аренды заключается между физическими лицами, реже организация заключает договор с домовладельцем, тем самым предоставляя жилье своим сотрудникам. И важно отметить, что для арендатора жилья регистрация сделки не менее важна, чем для собственника недвижимости. Документ станет правовым основанием для проживания в обозначенной жилой площади в течение всего срока действия договора.
После завершения этапов регистрации арендатор жилого помещения имеет право:
Регистрация аренды также важна, если домовладелец сменился во время аренды. При оформлении договора арендатор оставляет за собой право проживать в съемной квартире до окончания срока действия договора. Кроме того, для нового владельца все юридические отношения аренды останутся в силе в течение того же периода.
Также при оформлении документов вы можете согласовать доработки, которые работодатель внесет в период действия договора. По общим правилам, если это положение отсутствует в договоре, произведенные улучшения переходят в собственность собственника квартиры.
При оформлении трудового договора на работодателя сложно найти даже недостаток. Однако стоит учесть, что собственник квартиры в сумму квартплаты может включать расходы, связанные с уплатой НДФЛ. А это значит, что размер обязательных арендных платежей немного увеличится.
Где регистрировать договор
Для оформления трудового договора вы можете выбрать наиболее удобный вариант из существующих на сегодняшний день.
Договор можно зарегистрировать, связавшись с:
- В территориальное подразделение органа, уполномоченного осуществлять регистрационные действия (Государственный реестр).
- В ближайшее отделение МФЦ.
При оформлении договора присутствие собственника арендуемой квартиры и арендатора обязательно.
Какие нужны документы
Для совершения регистрационных действий с арендой потребуется стандартный комплект документов. Содержимое упаковки может варьироваться в зависимости от состояния деталей и других факторов.
Для регистрации необходимы следующие документы:
Сроки регистрации
Процедура регистрации занимает около 5 дней, в зависимости от того, как подана заявка. По истечении установленного законом срока договаривающиеся стороны получают документы с соответствующей отметкой о регистрационных действиях.
В некоторых случаях поступающим может быть отказано в регистрации трудового договора. Это может произойти по следующим причинам:
Важно! При получении отказа в проведении регистрационных действий заявители не смогут вернуть уплаченную государственную пошлину.
Если не регистрировать долгосрочную аренду
Если вы откажетесь от выполнения регистрационных действий, могут возникнуть крайне нежелательные последствия. При аренде квартиры собственник должен уплатить НДФЛ в установленном размере.
Если налог не уплачен, он будет обязан уплатить:
В некоторых случаях уголовная ответственность может наступить в виде значительных штрафов, принудительных работ или тюремного заключения.
Следует помнить
По истечении срока аренды за арендатором сохраняется преимущественное право продления срока аренды, если собственник квартиры планирует в дальнейшем сдавать жилую площадь в аренду. Но это только при условии, что работодатель должным образом выполнил возложенные на него обязательства. Кроме того, условия расширенного соглашения могут отличаться от условий ранее достигнутых соглашений.
Если договор аренды был продлен на новый срок, новый документ (недавно подписанный договор или заполненное дополнительное соглашение) также должен быть зарегистрирован при регистрации первоначального договора.
Обременение, наложенное регистрацией на жилую недвижимость, не снимается автоматически по окончании установленной. Чтобы освободить объект от прав третьих лиц (в нашем случае от права проживания), необходимо обратиться в подразделение, сделавшее регистрацию, с соответствующим заявлением.
Заключение
Из вышесказанного можно сделать вывод, что для оформления трудового договора вам потребуется предоставить регистратору множество документов и оплатить государственную пошлину. Поэтому желательно заключать долгосрочный договор аренды жилого помещения, если стороны хотят получить необходимые гарантии.
Когда такие гарантии не требуются собственнику квартиры, можно заключить договор на срок до года и обойтись без регистрации. Но помните, что арендодатель обязан подать налоговую декларацию в ФНС в любом случае, вне зависимости от условий предполагаемого договора аренды.
При этом регистрация долгосрочного договора максимально обезопасит работодателя от мошеннических схем. Поскольку обременение жилой недвижимости регистрационными действиями не позволит недобросовестному домовладельцу повторно сдать квартиру в аренду, не освободив квартиру от такого обременения.
