Сегодня многие слышали об этой возможности, а некоторые задались вопросом, как рефинансировать ипотечный кредит. Эта услуга привлекательна для тех заемщиков, которые брали ссуды под высокие проценты. Так что даже небольшое снижение тарифа означает значительное снижение затрат. При кредите в миллионы рублей, за который нужно платить целыми годами, если рефинансирование позволяет уменьшить сумму на несколько сотен тысяч рублей, это уже будет хорошим подспорьем в его погашении.
Возможности при рефинансировании
Самый простой способ понять, что такое рефинансирование, — это представить себе получение дополнительной ссуды, но на более выгодных условиях, чем предыдущая. Благодаря этому погашается задолженность по первоначальной ссуде. Другими словами, банковская организация выкупает задолженность по кредитному договору. Если, например, было 20%, то после рефинансирования ипотеки она будет снижена до 15%.
Преимущества
Это особенно полезно для тех, кто занимал долгое время и ставки были высокими. За прошедшие годы появилась возможность получить ипотеку под более низкий процент. Поэтому то, что несколько лет назад предлагалось по высокой цене, теперь предлагается по низкой цене.
Например, мы можем взять случай, когда супружеская пара в 2008 году взяла ипотечный кредит под 16% на 15 лет. Еще один заем в 2014 году уже получен под 12%. Если бы первое выплачивалось все пятнадцать лет, второе можно было бы получить на еще более приемлемых условиях. При этом первый заем может быть рефинансирован как минимум на 4%.
Для наглядности выгоды можно рассчитать в следующем примере. По кредитному договору осталось выплатить два миллиона рублей через десять лет под 14%. Таким образом, переплата составит около 1,7 миллиона рублей. Рефинансирование ипотеки под 12% похоже на ход коня, позволяющий сэкономить 2% в год. По деньгам это получится около трехсот тысяч рублей. Кроме того, ежемесячный платеж уменьшится примерно на 2500 рублей.
Расчет очень прост, даже без использования калькулятора. Таким образом, один процент от ставки по ипотеке позволит сэкономить 10 тысяч рублей, два процента от полутора миллионов — 30 тысяч рублей, а три процента от трех миллионов — уже 90 тысяч рублей. В то же время, учитывая тенденцию к снижению ставок каждый год, можно сэкономить больше денег.
Таким образом, процесс рефинансирования ипотеки кажется очень заманчивым. Но прежде чем принять его, нужно изучить как плюсы, так и минусы рефинансирования.
Чего стоит опасаться
Иногда оказывается, что иметь возможность рефинансировать ипотечный кредит, даже иногда в том же банке, не имеет смысла, поскольку обещанные льготы с точными расчетами могут не сработать. Поэтому сначала необходимо изучить все подводные камни этого мероприятия. Итак, вам нужно понять, в чем проблема.
Во-первых, чтобы рефинансировать ипотеку, вам придется заново собрать все необходимые документы, что потребует времени и денег. Среди них справка БТИ и работы, оценка недвижимости и так далее. Кроме того, такое обязательство сохраняется в некоторых кредитных организациях в качестве комиссии за выдачу кредита. Разумеется, ни одному здравомыслящему человеку никто не объяснит, почему они вдруг платят банку за получение кредита (независимо от того, ипотека это или, например, автокредит). Это более или менее похоже на то, чтобы пойти в магазин за полкилограмма сыра, а вместо этого предлагают купить целый килограмм. Однако если такие условия будут предоставлены, то их придется соблюдать, независимо от того, выгодно это или нет.
На это тратятся деньги и время. Но если вы все же решите провести рефинансирование, вам нужно потратить некоторое время на сбор ценных бумаг и вплотную подойти к этому вопросу. Сколько уйдет и сколько можно заработать, можно в конечном итоге рассчитать, прибавив эту сумму к проценту, который предлагается при рефинансировании ипотеки.
Используя калькулятор, вы можете рассчитать, сколько вы сэкономите, если подадите заявку на новую ипотеку. Имея окончательные суммы существующей и новой ссуды, необходимо получить разницу обоих ссуд. Таким образом, второе следует вычесть из первого. Это будет преимуществом. Но чтобы получить реальные деньги, из этой суммы необходимо также вычесть эквивалент тех финансовых затрат (с учетом временных затрат), которые были потрачены на получение нового кредита.
Например, если задолженность составляла 700 тысяч рублей, а на рефинансирование ипотеки было потрачено около 30 тысяч рублей, то правильнее вбить в калькулятор не 700 тысяч рублей, а 670 тысяч рублей.
Поэтому, если ссуда изначально была небольшая или осталась небольшая задолженность, стоит хорошенько подумать, имеет ли смысл передавать ипотеку, особенно если разница в процентах не сильно отличается.
Так, например, если долг составляет полмиллиона рублей, а срок его погашения — пять лет, при снижении ставки на один процент, после операции разница будет всего пятнадцать тысяч рублей. Стоит ли ради такой суммы браться за это мероприятие или нет, решать, конечно, заемщику.
Можно сделать вывод, что рефинансирование ипотечной ссуды будет выгодным при соблюдении следующих условий:
Однако это еще не все. У рефинансирования есть и другие недостатки. И возникают они в связи с налоговым вычетом. Если вычет уже поступил в полном объеме, можете смело пропустить эту статью и заняться расчетом того, как рефинансировать оставшуюся ипотеку, а также узнать, какие документы для этого нужны. Но если вопрос с вычетом остается открытым, будьте настороже.
Налоговый вычет
Имущественный вычет означает возможность возврата 13% денег, потраченных на покупку жилья. Однако сегодня он имеет лимит не более двух миллионов рублей.
При вычете возвращаются проценты на стоимость недвижимости. После получения всей суммы начисленные проценты подлежат погашению. В случае заключения нового контракта, даже если он фактически имеет характер повторного кредитования, формально считается, что заем полностью погашен. Таким образом, оставшийся налоговый вычет выплачиваться не будет.
Возьмем пример, и минусы будут видны более наглядно. Стоимость покупки 1,3 млн руб. Первоначальный взнос составлял 300 тыс. Руб. Заем получил один миллион рублей сроком на десять лет под 13%. В итоге переплата составляет 800 тысяч рублей. Тогда вычет будет равен 13 процентам от стоимости квартиры или 169 тысячам рублей, плюс 91 тысяча рублей на проценты (от 700 тысяч рублей). Поскольку максимальная сумма вычета составляет два миллиона рублей, с имеющейся квартиры будет получено семьсот тысяч рублей. Таким образом, государство вернет сумму в 260 тысяч рублей.
Но еще один способ сократить расходы — это рефинансировать ссуду. Допустим, предлагается 12%, то есть с разницей в 1%. В результате экономия составит десять тысяч рублей за год. Если посчитать общую сумму за все время, то окажется, что банк-рефинансирующий предлагает выгоду в размере 70 000 рублей. При этом уже будет потеряно право на получение суммы оставшегося вычета в размере 95 000 рублей. Таким образом, ощутимая выгода от рефинансирования ипотеки фактически обернется убытком в 25 000 рублей. А если добавить к этому затраты на сбор документов и трату времени, то перевод ипотеки из одного банка в другой для рефинансирования или выполнение этой операции в банке будет еще более невыгодным.
Вопрос о возможности рефинансирования кредита сегодня не возникает. Но насколько это будет выгодно, нужно учитывать в каждом конкретном случае. Поэтому перед организацией такого мероприятия следует произвести расчеты и учесть все нюансы: каков порядок проведения операции, какие нужны документы, сколько времени это займет и есть еще такой же налоговый вычет. Если выгода в конечном итоге очевидна, то вы можете поблагодарить государство за возможность заплатить меньшую сумму, чем предполагалось ранее, и смело рефинансировать ипотеку.
